Real Estate Move

Die durchschnittliche Ausschreibungszeit für Einfamilienhäuser (EFH) auf den führenden Online-Immobilienportalen der Schweiz hat sich 2019 erneut verkürzt, und zwar um 9 auf 72 Tage. Dies zeigt die Online Home Market Analysis (OHMA) von homegate.ch in Zusammenarbeit mit dem Swiss Real Estate Institute der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich. Das ist der tiefste Wert seit Beginn dieser Erhebung (2015). Dieser elfprozentige Rückgang ist hauptsächlich auf eine stetig wachsende Nachfrage zurückzuführen und weniger auf eine Verknappung des Angebotes. Die Zahl der online zum Verkauf ausgeschriebenen EFH verringerte sich in der Berichtsperiode nur um 2,9% auf gut 33’000 inserierte Objekte. Weiterhin finden Einfamilienhäuser in der Region Zürich am schnellsten einen Käufer (nach 52 Tagen), was weniger als die Hälfte der Vermarktungszeit ist, die für ausgeschriebene EFH im Tessin aufgewendet werden muss (107 Tage).

Die Geschichte der Belegung von Einkaufszentren in Spreitenbach ist kompliziert: Vor drei Jahren zog die Globus Verwaltung aus; die ebenfalls zur Migros gehörende Interio zog ein. Dann verkaufte die Migros ihre Interio-Filialen an die österreichische XXL Lutz. Neben dem neuen «Mömax» bleibt noch viel Platz: Das OfficeLAB richtet hier den schweizweit grössten Coworking Space ein. Spreitenbach ist weit über die Aargauer Kantonsgrenzen hinaus bekannt. Nicht nur für seine hervorragende verkehrstechnische Lage im Westen der Agglomeration Zürich, auch für das Shoppi Tivoli sowie für einige grosse Unternehmen, die sich hier angesiedelt haben, etwa Globus, Johnson & Johnson oder die Zweifel Pomy-Chips AG. 8200 Arbeitsplätze gibt es in Spreitenbach. Als die Migros vor drei Jahren bekannt gab, die Globus Verwaltung würden ihre Zentrale von Spreitenbach in die Zürcher Innenstadt verlegen, machten sich viele Leute Sorgen. Der Wegzug der über 600 Mitarbeitenden und die Aufgabe von 11’000 Quadratmetern Fläche würden ein riesiges Loch hinterlassen. Vorerst sprang die Interio in die Lücke – jedoch nur bis Anfang März 2020. Nun – mitten in der Coronakrise, wegen der eine Rezession erwartet wird, die weitere Arbeitsplätze gefährden wird – gibt es eine neue Lösung: Im Gebäude, das einstmals von der Globus genutzt wurde, richtet die XXL Lutz für den Sommer 2020 ihre Discountmarke «Mömax» (im EG und 1. OG) ein, und auf der 3. Etage entsteht der schweizweit grösste Coworking Space der Office LAB AG mit 5500 qm. Am 11. Mai gibt es ein Softopening; die volle Inbetriebnahme des neuen Standorts erfolgt dann am 2. Juni.

Die Fondsleitung des SF Sustainable Property Fund erwarb am Anfang des zweiten Quartals 2020 zwei Liegenschaften zu einem Marktwert von CHF 12.02 Mio. Die Transaktionen beinhalteten den Kauf einer Liegenschaft in Bonaduz an der Sculmserstrasse 4 mit acht Wohnungen und einer Liegenschaft in Bülach an der Vogelsangstrasse 19/21 mit zwölf Wohnungen. Aufgrund des baulichen Zustands wird die Energieetikette GEAK C bereits von beiden Objekten erreicht. Das Portfolio umfasst nunmehr 92 Liegenschaften.«Die positive Entwicklung des SF Sustainable Property Fund und die Tatsache, dass der extrem hohe Wohnanteil von ca. 85 Prozent kaum durch die aktuelle Corona-Pandemie beeinträchtigt wird, hat den Fondsmanager bewogen, die Möglichkeit einer Kapitalerhöhung im zweiten Quartal 2020 zu prüfen», heisst es in einer Mitteilung. Das neue Kapital würde für den Zukauf weiterer Opportunitäten verwendet. Der Entscheid soll in den nächsten Wochen kommuniziert werden.

Wie bereits der Ständerat hat auch der Nationalrat entschieden, die Vermieter für die vom Bundesrat notrechtlich angeordneten Betriebsschliessungen verantwortlich zu machen. Er will alle Vermieter von Geschäftsräumen mit corona-bedingt angeordneten Schliessungen zu 70 Prozent Mieterlass zwingen. Der Ständerat hat mit 24:19 Stimmen bereits vorher einen staatlichen Zwang zum generellen Mieterlass durch die Vermieter beschlossen. Dieser soll nicht etwa nur bei Covid-19-bedingten Betriebsschliessungen gelten, sondern zusätzlich auch bei reduziert geführten Betrieben oder solchen, bei denen ohne irgendwelche Staatsinterventionen der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 50 Prozent tiefer ausgefallen ist. Vermieter – denen diese Einnahmenverluste bis zu 10’000 Franken aufgezwungen werden sollen – müssen ihre eigenen Kosten (Hypozinsen, Amortisationen, Entschädigungen/Löhne von Liegenschaftsverwaltungen, Handwerker) jedoch weiterhin bezahlen. Der Bundesrat lehnte diese Motion ab und auch der Nationalrat hat dieser Motion des Ständerates eine Abfuhr erteilt.

Eine Mehrheit des Nationalrates hat jedoch mit 103 zu 77 Stimmen bei 15 Enthaltungen eine eigene Motion unterstützt, mit der er die Vermieter für die Notrechtsanordnungen für die Covid-bedingten Betriebsschliessungen und deren Folgen haftbar machen will. Die Vermieter sollen auf 70% ihres Ertrags verzichten, ihre Geschäftsobjekte aber bei vollen Kosten nach wie vor unverändert zur Verfügung stellen müssen. Denn die Geschäftsmieter der behördlich geschlossenen Mietobjekte belegen diese weiterhin. Die Räumlichkeiten wurden nicht an den Vermieter zurückgegeben und dieser kann nicht darüber verfügen. «Eine solch generelle Regelung mit verordneten Einnahmeverlusten – noch dazu derart krassen von 70 Prozent der Einnahmen – ist inakzeptabel. Sie stellt einen nicht tolerierbaren Eingriff in Eigentumsrecht, Vertragsfreiheit und Rechtssicherheit dar», wehrt sich der Hauseigentümerverband.

Einen neuen Vorschlag hat nun die ständerätliche Wirtschaftskommission WAK-S ausgearbeitet. Sie schlägt vor, dass Geschäftsmieten bis 5000 Franken ganz erlassen werden, ab 6000 Franken und darüber dann immer mit einem Abzug von 5000 Franken bezahlt werden müssen. Dies bis zu einer Höhe von 15 000 Franken. Für die darüber liegenden Mieten geht die WAK-S davon aus, dass die Mieter und Vermieter in einer ausgeglicheneren Position miteinander verhandeln können.

Der Bilanzwert des gesamten Portfolios der PSP Swiss Property betrug Ende März 2020 CHF 8.055 Mrd. (Ende 2019: CHF 7.982 Mrd.), teilt die zweitgrösste Schweizer Immobiliengesellschaft mit. Ende März 2020 wurde für CHF 33.5 Mio. ein Grundstück mit einem Gewerbehaus an der Grubenstrasse 6 in Zürich (Kreis 2) erworben. Das Objekt mit Baujahr 1975/1991 wird abgerissen und durch einen modernen Neubau ersetzt. Vorgesehen ist eine gemischte Nutzung mit rund 5‘600 qmBüro- und rund 5‘900 qmGewerbefläche. Die Investitionssumme beläuft sich auf rund CHF 35 Mio. Anfang 2021 sollen die Bauarbeiten beginnen und rund zwei Jahre dauern.

Die im Januar 2019 erworbenen Liegenschaften am Bärenplatz in Bern werden bis Ende 2021 umfassend saniert und modernisiert. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 14 Mio. Im Erdgeschoss und im ersten Untergeschoss ist eine Gastronomienutzung (rund 1‘100 qm) vorgesehen, darüber Büroflächen (rund 1‘300 qm) und in den obersten Gebäudeteilen einige Kleinwohnungen (rund 900 qm). 30% der Flächen (Gastronomiebereich) sind bereits vorvermietet. Auch für die restlichen Flächen besteht laut PSP reges Interesse.

Das Bürogebäude Grosspeterstrasse 18 in Basel genügt den heutigen Anforderungen nicht mehr. Geplant ist ein Neubau mit rund 5‘600 qmBürofläche; davon sind bereits 50% an Swisscom vorvermietet. Die Investitionssumme beläuft sich auf rund CHF 34 Mio. Der Baustart ist noch nicht festgelegt. Die Bauzeit wird rund zweieinhalb Jahre dauern.

Nachdem die von Steiner AG im Februar 2016 im Zusammenhang mit dem Bauprojekt Löwenbräu-Areal gegen PSP Swiss Property und Löwenbräu Kunst AG eingereichte Klage auf Schadenersatz in Höhe von rund CHF 58.5 Mio. vom Handelsgericht Zürich im März 2020 vollständig abgewiesen wurde, hat Steiner AG auf den Weiterzug an das Schweizerischen Bundesgericht verzichtet. Der Rechtsstreit ist damit erledigt.

Ende März 2020 betrug die Leerstandsquote 3.2% (Ende 2019: 3.5%). Die Reduktion war die Folge mehrerer Neuvermietungen. Vom gesamten Leerstand sind 0.6 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Von den 2020 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.7 Mio.) waren per Ende März 2020 85% erneuert. Die sogenannte Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug 4.2 Jahre. Die Wault der zehn grössten Mieter, die rund 30% der Mieterträge beitragen, lag bei 6.0 Jahren.

Konsolidiertes Quartalsergebnis (Januar bis März 2020)

Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge betrug CHF 48.1 Mio., was einem Rückgang um CHF 2.4 Mio. oder 4.8% gegenüber der Vorjahresperiode entspricht (Q1 2019: CHF 50.5 Mio.). Der Rückgang ist auf Einmaleffekte in der Vorjahresperiode zurückzuführen: Die Auflösung latenter Steuern von insgesamt CHF 5.0 Mio. im Zusammenhang mit der Senkung des Gewinnsteuersatzes im Kanton Basel-Stadt, wovon sich CHF 1.6 Mio. positiv auf den Gewinn ohne Liegenschaftserfolge auswirkten; sowie höhere Gewinne aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen und Projekten (CHF 1.6 Mio.). Rückläufig war auch der Ertrag aus aktivierten Eigenleistungen (- CHF 1.9 Mio.). Positiv entwickelt haben sich in der Berichtsperiode die Mieterträge (+ CHF 1.6 Mio.), der Betriebsaufwand (- CHF 0.9 Mio.) sowie die Finanzierungkosten (- CHF 1.2 Mio.). Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, welcher die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, betrug CHF 1.05 (Q1 2019: CHF 1.10).

Der Reingewinn erreichte CHF 47.9 Mio. (Q1 2019: CHF 79.7 Mio.). Auch der Rückgang des Reingewinns um CHF 31.8 Mio. oder 39.9% erklärt sich durch Vorjahreseffekte. Nebst den bereits erwähnten Effekten aus der Auflösung latenter Steuern beziehungsweise Verkäufen, resultierte im Q1 2019 – im Gegensatz zum Q1 2020 – eine Portfolioaufwertung von CHF 19.7 Mio. Zudem ergab sich in der Vorjahresperiode ein Erfolg von CHF 15.0 Mio. aus dem Verkauf von zwei Anlageliegenschaften. Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 1.04 (Q1 2019: CHF 1.74). Per Ende März 2020 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 98.05 (Ende 2019: CHF 97.02). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 116.94 (Ende 2019: CHF 115.82).

Solide Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 4.497 Mrd. per Ende März 2020 (Ende 2019: CHF 4.450 Mrd.) – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 55.3% (Ende 2019: 55.4%) – bleibt die Eigenkapitalbasis stark. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 2.666 Mrd. bzw. 32.8% der Bilanzsumme (Ende 2019: CHF 2.596 Mrd. bzw. 32.3%). Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz lag bei 0.58% (Ende 2019: 0.73%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 5.9 Jahre (Ende 2019: 4.4 Jahre). Aktuell stehen ungenutzte Kreditlinien von CHF 770 Mio. (davon CHF 620 Mio. zugesichert) zur Verfügung. PSP Swiss Property verfügt über Ratings von zwei internationalen Rating-Agenturen: Senior Unsecured Rating A- (Ausblick stabil) von Fitch und Issuer Rating A3 (Ausblick stabil) von Moody’s.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Die ordentliche Generalversammlung vom 9. April 2020 hat allen Anträgen des Verwaltungsrats zugestimmt. Unter anderem wurde eine ordentliche Dividende von CHF 3.60 pro Aktie für das Geschäftsjahr 2019 beschlossen (Vorjahr: CHF 3.50 pro Aktie). Die Auszahlung von insgesamt CHF 165.1 Mio. erfolgte am 17. April 2020.

Luciano Gabriel wurde als Präsident des Verwaltungsrats wiedergewählt, ebenso alle übrigen sechs bisherigen Mitglieder des Verwaltungsrats für jeweils eine 1-jährige Amtsdauer. Zusätzlich wurde Henrik Saxborn als neues Mitglied des Verwaltungsrats gewählt, ebenfalls mit einer 1- jährigen Amtsdauer. Ernst & Young AG, Zürich, wurde als Revisionsstelle für das Geschäftsjahr 2020 wiedergewählt, ebenso die Proxy Voting Services GmbH, Zürich, als unabhängiger Stimmrechtsvertreter für eine 1-jährige Amtsdauer. Der Vergütungsausschuss und der Prüfungsausschuss bestehen aus Peter Forstmoser (Vorsitz), Adrian Dudle, Nathan Hetz und Josef Stadler. Der Nominationsausschuss besteht aus Josef Stadler (Vorsitz), Corinne Denzler und Adrian Dudle.

Vermietungsmarkt und Ausblick 2020

Ein Ausblick auf die künftige Wirtschaftsentwicklung ist schwieriger denn je. Genauso schwierig ist es, die Auswirkungen der Coronavirus-Krise auf den Immobiliensektor vorauszusehen. PSP Swiss Property geht davon aus, dass die Nachfrage nach Büroflächen vorübergehend stagniert. Der Markt für Retail-Flächen, der schon vor dem Ausbruch der Coronavirus-Krise anspruchsvoll war, bleibt wohl bis auf weiteres angespannt.

Für das Geschäftsjahr 2020 wird neu ein Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von rund CHF 260 Mio. erwartet (bisher: über CHF 260 Mio.; 2019: CHF 256.1 Mio.). Gegenüber der bisherigen Prognose werden leicht tiefere Liegenschaftserträge auf Vorjahresniveau erwartet. Zudem gibt es beim Entwicklungsprojekt „Residenza Parco Lago“ in Paradiso/Lugano beziehungsweise dem Verkauf der Wohnungen eine kleine Verzögerung. Die Ertragseinbussen sollen grösstenteils durch tiefere Betriebskosten sowie Erträge aus vorgezogenen Verkäufen von anderen Entwicklungsprojekten kompensiert werden. Bei den Leerständen wird per Ende 2020 neu mit einer Quote von rund 3.5% gerechnet (bisher: unter 3.5%; Ende März 2020: 3.2%).

Der April 2020 sorgt für einen Rückgang bei den Mietpreisen. Dies zeigen die aktuellen Zahlen des homegate.ch-Mietpreisindexes. Wohnungssuchende profitieren aktuell von rückläufigen Angebotsmieten. Nach einem mehrmonatigen leichten Aufwärtstrend zeigen die Mietpreise im April erstmals wieder ein Minus von 0.09 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahresmonat steigen die Mieten jedoch um 0.70 Prozent. Auffallend ist die Entwicklung im Kanton Zug mit einem Rückgang von 1.43 Prozent. Auch die Kantone Uri (-0.70 Prozent), Schwyz (-0.70 Prozent) und Nidwalden (-0.79 Prozent)  stechen mit einem Minus ins Auge. Hingegen haben die Mieten in den Kantonen Genf (+1.56 Prozent) und Schaffhausen (+0.89 Prozent) überdurchschnittlich zugelegt. Einzig in den Kantonen St. Gallen und Neuchâtel bleibt der Mietindex unverändert. Die Mietpreisentwicklung weicht je nach Region und Stadt ab. Mit steigenden Mieten konfrontiert sind insbesondere Wohnungssuchende in der Stadt Gent (+2.05 Prozent). Die Städte Basel und Zürich verzeichnen hingegen nach zwei Monaten einen bedeutenden Rückgang der Mietpreise um 0.68 Prozent bzw. 0.28 Prozent. Der homegate.ch-Angebotsmietindex wird vom Immobilienmarktplatz homegate.ch in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben.

Das Zürcher Architekturbüro Mint Architecture ernennt Tiziana Meletta zum neuen Head of Workplace Strategy. Tiziana Meletta hat in den vergangenen drei Jahren als Strategic Designer den Auf- und Ausbau des Workplace-Bereiches von Mint Architecture massgeblich mitgeprägt, heist es in einer Mitteilung.Nach ihrem Bachelor-Abschluss in «Design Management» an der Hochschule Luzern startete sie ihre berufliche Laufbahn bei Swisscom. Vor ihrem Wechsel zu Mint Architecture war sie am Aufbau des Innovation Spaces des damaligen Startups launchlabs beteiligt.

Das Datum der ordentlichen Generalversammlung der Novavest Real Estate AG (SIX Swiss Exchange: NREN) war ursprünglich für den 25. März 2020 geplant. Der Verwaltungsrat hat diese neu auf den 25. Mai 2020 festgelegt, wie die Gesellschaft mitteilt. 
Um die Unabhängigkeit im Verwaltungsrat zu stärken, tritt Gian Reto Lazzarini im Verlaufe des Monats Mai 2020 aus dem Verwaltungsrat der nicht kotierten Mettler2Invest AG aus. Gian Reto Lazzarini stellt sich nun an der Generalversammlung 2020 zur Wiederwahl als Mitglied des Verwaltungsrats und als Präsident des Verwaltungsrats der Novavest Real Estate AG. Peter Mettler, Verwaltungsratsmitglied und CEO der Gesellschaft, hat sich entschieden, zum Datum der Generalversammlung 2020 aus dem Verwaltungsrat auszutreten und steht für eine Wiederwahl nicht mehr zur Verfügung, um damit die Unabhängigkeit des Verwaltungsrats weiter zu stärken. Er bleibt aber weiterhin als CEO der Gesellschaft tätig. 
Nach der Wahl der vorgeschlagenen Verwaltungsratsmitglieder Gian Reto Lazzarini, Markus Neff und Stefan Hiestand setzt sich der Verwaltungsrat der Novavest Real Estate AG aus drei unabhängigen und nicht exekutiven Mitgliedern zusammen. Der Verwaltungsrat plant zudem eine Erweiterung des Gremiums um eine zusätzliche erfahrene und unabhängige Persönlichkeit, die spätestens an der Generalversammlung 2021 zur Wahl beantragt wird. 
Die weiteren Traktanden der Generalversammlung 2020 bleiben gegenüber der ursprünglichen Einladung unverändert. Dies betrifft insbesondere auch den Antrag zur Kapitalherabsetzung durch Nennwertrückzahlung und Ausschüttung von CHF 1.65 je Namenaktie an die Aktionäre wie auch den Antrag zur Schaffung von genehmigtem Kapital im Umfang von bis höchstens 635’000 vollständig zu liberierenden Namenaktien. 
Gestützt auf Art. 6a Abs. 1 der vom Bundesrat am 16. März 2020 erlassenen Verordnung 2 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus (COVID-19-Verordnung 2) findet die diesjährige ordentliche Generalversammlung unter Ausschluss der persönlichen Teilnahme der Aktionärinnen und Aktionäre statt. Die im Aktienregister eingetragenen Aktionäre können der unabhängigen Stimmrechtsvertreterin, jermann künzli rechtsanwälte, Zürich, die Vollmacht mit ihren Stimminstruktionen auf schriftlichem (postalisch) oder elektronischem Weg erteilen.

Die Akara Funds AG führt in der Zeit vom 4. Mai 2020 bis zum 12. Juni 2020 (12.00 Uhr) die insgesamt sechste Kapitalerhöhung für den von ihr lancierten Akara Diversity PK durch, gibt die Fondsleitung bekannt. Dabei wird ein Emissionsvolumen von maximal 180’642 neuen Anteilen angestrebt. Fünf (5) bisherige Anteile berechtigen zum Bezug von einem (1) neuen Anteil zum Ausgabepreis von je CHF 1’101 netto. Die Emission wird auf einer «best effort basis» im Rahmen eines Bezugsangebots an die gemäss Fondsvertrag zugelassenen Anleger in der Schweiz durchgeführt. Die genaue Anzahl der auszugebenden Anteile ergibt sich aus der Anzahl der eingegangenen Zeichnungen. Nicht gezeichnete Anteile werden nicht emittiert, wodurch sich das angegebene Maximum der neu auszugebenden Anteile reduzieren wird. Die Fondsleitung wird die Anleger spätestens am 19. Juni 2020 über die definitive Anzahl der neu zu emittierenden Anteile informieren. Die Liberierung der neu auszugebenden Anteile erfolgt am 26. Juni 2020. Der Emissionserlös wird dazu verwendet, einerseits im Rahmen der Anlagepolitik des Fonds in Immobilienwerte und Immobilienprojekte in der ganzen Schweiz zu investieren und andererseits, um kurzfristiges Fremdkapital zurückzuführen.

Deniz Gian Orga wird bei der SEG Solutions SA per 1. Juni 2020 neu die Leitung für die Geschäftsaktivitäten der Deutschschweiz übernehmen. Er folgt auf Silvia Hochrein, welche per Ende Juni 2020 aus der Firma austritt.Bereits 2019 hat die Procimmo SA ihre Transaktions- und Vermarktungsaufgaben an die neugegründete Firma SEG Solutions SA delegiert, um sich im Markt fokussierter auf die Aufgaben des Asset Managements konzentrieren zu können. SEG Solutions führt seit diesem Zeitpunkt im Auftragsverhältnis Immobilientransaktionen sowie Vermarktungsmandate für die von der Procimmo SA verwalteten Immobilienfonds durch. Im Weiteren hat SEG Solutions ihr Vermarktungsgeschäft auch für Dritte geöffnet. Bei ihrer Geschäftstätigkeit fokussiert SEG Solutions in der Vermarktung von Immobilien vor allem auf die Bereiche Gewerbe, Industrie und Büro. Die Firma zählt derzeit rund zehn Mitarbeitende an den Standorten in Le Mont-sur-Lausanne und Zürich. Deniz Orga wird bei SEG Solutions seine Arbeit als «Managing Director» aufnehmen und für die Geschäftstätigkeit in der Deutschschweiz (Transaktionen und Vermarktung) verantwortlich zeichnen. Zusammen mit Nicolas Kirsch, der für die Aktivitäten der Westschweiz zuständig ist, wird er die Geschicke der Firma leiten. Deniz Orga (Jahrgang 1978) war zuletzt als Direktionsmitglied beim Immobilienberater «immoveris ag» tätig.