Real Estate Move

«Eine holprige Erholung hält die Zinsen im Zaum», schreibt die UBS in der neusten Zinsprognose. «Mit der Öffnung der Wirtschaft im Frühsommer hat sich die Stimmung der Unternehmen in allen Regionen stark verbessert. Seit Juli steigen aber die Neuinfektionen mit dem Coronavirus in vielen Ländern wieder an, was auch dazu führt, dass die Stimmungsaufhellung bei den Firmen gedämpft wird. Das zeigt, dass die wirtschaftliche Erholung nicht geradlinig verläuft, wir müssen uns viel eher auf einen holprigen Aufschwung vorbereiten – mit gelegentlichen Rückschlägen. In diesem Umfeld werden die Zentralbanken auf Nummer sicher gehen und trotz besserer Wirtschaftsdaten ihre Unterstützung für die Staaten beibehalten. Wir rechnen nicht damit, dass in absehbarer Zeit die Leitzinsen wieder erhöht werden oder dass Liquidität aus den Märkten abgeschöpft wird – insbesondere nicht in der Schweiz. Das bedeutet wiederum, dass es für einen Zinsanstieg bei Schweizer Staatsanleihen und bei Hypotheken keine guten Gründe gibt. Sie dürften in der jetzigen Bandbreite verharren.»

Die Anlagestiftung Swiss Life und Swiss Life Asset Managers wollen ihre Produktpalette erweitern mit einer Anlagegruppe für Industrie- & Logistik-Immobilien in Europa. Zielgruppe dieses Angebots seien Schweizer Pensionskassen sowie institutionelle Anleger, die in ein Segment mit attraktiven Wachstumsperspektiven investieren möchten.

Das Angebot umfasse zwei Anlagegruppen der Anlagestiftung für Schweizer Pensionskassen, die sowohl in EUR also auch in CHF mit Fremdwährungsabsicherung angeboten werden, sowie einen Luxemburger Fonds für institutionelle Investoren, schreibt Swiss Life. Die Anlagegruppen «Immobilien Europa Industrie und Logistik» investieren über den neuen Fonds, «Swiss Life Real Estate Funds (LUX) S.A., SICAV-SIF – European Industrial & Logistics», in ein Portfolio von Industrie- und Logistik-Immobilien in Europa.

Der Fokus liegt auf Deutschland und Frankreich mit einer Beimischung im übrigen Europa, insbesondere in Grossbritannien, Benelux und in der Schweiz. Es ist eine etwa hälftige Allokation in Industrie- und in Logistikobjekte vorgesehen. Dieser Ansatz vereine die Vorteile beider Immobilien-Anlageklassen: die hohe Diversifikation der Mieteinnahmen und die Nutzungsflexibilität von Industrie-Immobilien mit der Ertragsstärke und der hohen Flächennachfrage von Logistik-Immobilien.Industrie-Immobilien werden vornehmlich durch gemischt genutzte Gewerbeobjekte mit typischerweise mittelständischer Mieterstruktur repräsentiert. Die Nutzungsarten umfassen dabei Fertigungs-, Lager-, Büro-, Forschungs-, und Dienstleistungs-Flächen. Durch die typische Multi-Tenant-Struktur und die Vielzahl der Nutzungsarten findet eine Risikostreuung auf Objektebene statt. Bei den in der Regel grossflächigen Logistikobjekten handle es sich um verkehrsgünstig gelegene Flächen für Lager, Distribution und Kommissionierung in den europäischen Metropolregionen.

Die Fundamenta Real Estate AG erhöhte den Nettomietertrag im Geschäftshalbjahr 2020 um 13.3% auf CHF 16.19 Mio. (H1 2019: CHF 14.28 Mio.), wie die Gesellschaft in einer Mitteilung schreibt. Die Steigerung resultiere im Wesentlichen aus den im Vorjahr erworbenen fünf Bestandsliegenschaften, den Entwicklungen im Bestand sowie der Übernahme des Entwicklungsprojekts Geibelstrasse in Zürich in den Bestand. Der Wohnanteil konnte auf 93.8% der Mieteinnahmen gesteigert werden. Die Leerstandsquote belief sich auf 3.9%.

Der operative Reingewinn ohne Neubewertungseffekt erhöhte sich um 14.1% auf CHF 7.54 Mio. (H1 2019: CHF 6.61 Mio.). Dabei muss berücksichtigt werden, dass der Vergleichsbetrag der Vorjahresperiode einen positiven, durch die Steuerreform und AHV-Finanzierung (STAF) ausgelösten Einmaleffekt von CHF 0.75 Mio. enthielt. Bereinigt um diesen Einmaleffekt nahm der operative Gewinn um 28.7% zu. Neben höheren Mieteinnahmen waren auch der Liegenschaftsaufwand von CHF 2.24 Mio., der tiefe Leerstand von 3.9% sowie die tiefen Finanzierungskosten für die gesteigerte Ertragskraft verantwortlich, teilt Fundamenta weiter mit.

Der unabhängige Liegenschaftenschätzer Jones Lang LaSalle (JLL) bewertete rund einen Drittel der Bestandsliegenschaften sowie Entwicklungsprojekte, welche aufgrund des Projektstandes zu Marktwert bilanziert werden. Die Bewertung ergab einen Erfolg aus Neubewertung der Anlageimmobilien und Entwicklungen (vor latenten Steuern) von insgesamt CHF 2.48 Mio. (H1 2019: CHF 4.34 Mio.). Einschliesslich Neubewertungseffekt verminderte sich der Gewinn von CHF 10.09 Mio. um 13.0%  auf CHF 8.78 Mio. Die Abnahme sei neben dem reduzierten Bewertungserfolg auch die Folge des erwähnten Einmaleffekts. 

Während sich die Mieteinnahmen aus Wohnnutzung als krisenresistent erwiesen, war ein Teil der Geschäftsflächenmieter (Anteil 6.2% am Netto-Soll-Mietertrag) von der Covid-19-Pandemie betroffen. Vor allem im Detailhandel mit Nonfood-Produkten und in der Gastronomie sind die Umsätze in Folge der Massnahmen eingebrochen. Der Asset Manager hat unmittelbar individuelle Lösungen mit den Gewerbemietern gesucht. Gestützt auf den Verhandlungsstand per Ende Juni 2020 hat die Fundamenta Real Estate AG eine Rückstellung von CHF 0.13 Mio. gebildet. “Die Corona-Krise hat sich nur sehr marginal auf das Halbjahresergebnis ausgewirkt”, sagt Andreas Spahni, Präsident und Delegierter des Verwaltungsrats.

Das Immobilienportfolio erreichte im Geschäftshalbjahr 2020 einen Bilanzwert von CHF 928.69 Mio. (Ende 2019: CHF 908.91 Mio.). Die Erhöhung ist auf den Erwerb eines weiteren Entwicklungsprojekts, die Fertigstellung und Überführung des Neubauprojekts Geibelstrasse in Zürich in den Bestand, den Bau- bzw. Projektfortschritt der laufenden Entwicklungsprojekte (Neubau und Bestand) sowie die Neubewertung eines Teils des Portfolios per Bilanzstichtag zurückzuführen. Der Wert des Bestandsportfolios erhöhte sich in der Berichtsperiode von CHF 841.22 Mio. auf CHF 875.89 Mio. Der jährliche Netto-Soll-Mietertrag nahm von CHF 33.73 Mio. auf CHF 35.81 Mio. zu.

Der erwirtschaftete Reingewinn sowie die im April 2020 erfolgte Ausschüttung führten per Bilanzstichtag zu einer Eigenkapitalbasis von CHF 379.34 Mio. (Ende 2019: CHF 383.09 Mio.), was einer Eigenkapitalquote von 40.4% (Ende 2019: 41.8%) entspricht. Mit dem Erwerb eines zusätzlichen Entwicklungsprojekts und der phasengerechten Finanzierung der laufenden Repositionierungs- und Entwicklungsprojekte stieg das zinspflichtige Fremdkapital um 4.9% auf CHF 520.99 Mio. (Ende 2019: CHF 496.97 Mio.) an. Per Ende Juni 2020 waren 55% der zinspflichtigen Finanzverbindlichkeiten fest angebunden respektive langfristig gesichert. Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten lag per Bilanzstichtag bei tiefen 0.8% (Ende 2019: 0.9%). Die Finanzverbindlichkeiten wiesen eine Restlaufzeit von 5.8 Jahren (Ende 2019: 6.3 Jahre) auf. Der Loan-to-value (LTV) erreichte per Bilanzstichtag 56.1% (Ende 2019: 54.6%).

Die Aktienperformance belief sich per 30. Juni 2020 auf 6.5% (inkl. Ausschüttung von CHF 0.50 pro Aktie aus steuerlich privilegierten Kapitaleinlagereserven). Der Net Asset Value (NAV) vor latenten Steuern betrug per Bilanzstichtag CHF 16.24 pro Aktie (Ende 2019: CHF 16.30). Der NAV nach latenten Steuern belief sich auf CHF 15.14 (Ende 2019: CHF 15.29). Ausschüttungsbereinigt erhöhte sich der NAV pro Aktie im Geschäftshalbjahr 2020 um CHF 0.35 oder 2.3%. Der gewichtete Gewinn pro Aktie belief sich bei einem leicht rückläufigen Gewinn auf CHF 0.35 (H1 2019: CHF 0.40). Ohne Neubewertungseffekt erhöhte sich der gewichtete Gewinn pro Aktie in der Berichtsperiode um 15.4% von CHF 0.26 auf CHF 0.30.

Die Fondsleitungsgesellschaft Nova Property Fund Management AG beabsichtigt im Oktober 2020 eine weitere Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht für den Swiss Central City Real Estate Fund (CITYRES, Valor 44414255) durchzuführen. Die Bezugsfrist werde voraussichtlich vom 14. Oktober bis zum 27. Oktober 2020, 12:00 (MEZ) laufen, schreibt Nova Property. Die Emission wird auf «Best effort Basis» im Rahmen eines Bezugsangebots an die gemäss Fondsvertrag zugelassenen Anleger in der Schweiz durchgeführt. Der Emissionserlös werde für den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios verwendet. Die genauen Konditionen der geplanten Kapitalerhöhung, wie Volumen, Ausgabepreis und Bezugsverhältnis, werden kurz vor der Kapitalerhöhung bekannt gegeben. Der Fonds richtet sich an qualifizierte Investoren und wird ausserbörslich durch die Bank J. Safra Sarasin AG, Zürich, gehandelt.

Die Kapitalerhöhung des Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Siat wurde abgeschlossen. Durch die Emission fliessen dem Fonds Neugelder in der Höhe des Maximalbetrags von CHF 155,4 Mio. zu, teilt Credit Suisse mit.Die Emission wurde kommissionsweise («best-effort basis») im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebots in der Schweiz vom 24. August bis 4. September 2020 durchgeführt. Der offizielle Bezugsrechtshandel fand vom 24. August bis zum 2. September 2020 an der SIX Swiss Exchange AG statt. Bei einem Bezugsverhältnis von sechzehn zu eins (sechzehn [16] Bezugsrechte berechtigten zum Kauf eines [1] neuen Anteils) werden 964’918 neue Anteile zum Ausgabepreis von CHF 161.00 netto je Anteil ausgegeben. Dies entspricht einer Zeichnungsquote von 100 %. Dem Credit Suisse Real Estate Fund Siat (CS REF Siat, Valoren-Nr. 1291370) fliessen Neugelder in der Höhe von CHF 155,4 Mio. zu. Die Liberierung der neuen Anteile erfolgt am 11. September 2020. Die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile beträgt neu 16’403’620 bei einem Nettofondsvermögen von CHF 2’572,3 Mio. Der Emissionserlös wird für den weiteren Ausbau und die Diversifizierung des bestehenden Immobilienportfolios verwendet.

Der Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial gibt die Emissionskonditionen für die angekündigte Kapitalerhöhung im Umfang von bis zu CHF 45 Millionen bekannt. Die neuen Anteile können vom 11. bis 22. September 2020 zum Ausgabepreis von CHF 104.53 pro Anteil bezogen werden. Die Kapitalerhöhung erfolgt unter Wahrung der Bezugsrechte der bestehenden Anteilsinhaberinnen und -inhaber. Mit der Kapitalerhöhung will der Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial den Wachstumskurs fortsetzen. Der Fonds verfüge über eine Investitionspipeline, mit der das bestehende Portfolio erweitert werden soll. Der Emissionserlös isei für die Finanzierung bestehender Verpflichtungen sowie zur Rückführung von Fremdkapital vorgesehen

Für den Ausbau des institutionellen Geschäfts, insbesondere bei Pensionskassen und Versicherungen in der Schweiz und im Ausland, sowie zur Vertiefung der Kundenbeziehungen, werde das Patrimonium-Team verstärkt, schreibt Patrimonium in einer Mitteilung. Mit Beatrice Wyssmann Jenni und Clemens Schreiber kommen zwei weitere Personen hinzu. Das Team besteht nun aus sechs Personen unter der Leitung von Christophe Morize.

Der Schweizer Architekt und Projektentwickler Martin Blättler lanciert zusammen mit seinem Team eine Immobilien- und Finanz-Plattform. Zum Führungsteam gehören der Finanz- und Immobilienexperte Roger L. Harrisberger und der Gesundheitsberater Oliver Kaube. Der Name «well be» ist dabei mehr als ein Programm: Der Luxemburger Entwicklungsfonds Well Be Fund für Gesundheitsimmobilien soll die durch die demografische Entwicklung entstandenen neue Bedürfnisse abdecken, heisst es in einer Mitteilung. Dazu gehören unter anderem die neu entstandene vierte Generation der 65- bis 100-jährigen – ein neuer Markt mit veränderten Nachfragemustern. Daher investiert der Fonds entsprechend der Bedürfnisse dieser neuen Generation in solche Projekte.Unter der Marke «well be» sollen innovative Lösungen erarbeitet werden, die auf die individuellen Raumbedürfnisse des Menschen abgestimmt sind. Modernste Erkenntnisse in der Wechselbeziehung von Mensch und Architektur fliessen in die Arbeit von «well be» ein, um alle Sinne des Menschen anzusprechen. Die Bandbreite an Leistungen umfasse Projektentwicklung, Finanzierung, Architektur, Interieur, Ausführung und medizinische Aspekte.

Der nach luxemburgischem Recht aufgesetzte Well Be Fund SCS SICAV-SIF wurde von der luxemburgischen Aufsichtsbehörde CSSF (Commission de Surveillance du Secteur Financier) bewilligt. Der Fonds erstellt Immobilien für Menschen mit besonderen Anforderungen. Zum Portfolio werden Gesundheitsprojekte, Medical well be Resorts, Medical well be Center sowie Seniorenresidenzen im ganzen deutschsprachigen Raum gehören.Damit soll für institutionelle Investoren eine neuartige Plattform geschaffen werden. Mit den beiden Banken und Fund Service Provider Pictet sowie Hauck & Aufhäuser als Partner, letztere in chinesischem Besitz, sollen später auch Investoren aus dem asiatischen Raum gewonnen werden. «Es sind in Asien grosse Bewegungen in Gange und wir glauben, dass wir auch dort internationale Investoren werden gewinnen können», erklärt Martin Blättler, Präsident des Well Be Fund. Er könne mit seinem Unternehmen Blättler Architekten AG schon über 30 Jahre Erfahrung mit einem entsprechenden Track Record vorweisen.

Nach der Bewilligung durch die CSSF geht es nun an in die konkrete Umsetzung. Martin Blättler: «Wir haben schon länger die Fühler nach einigen Projekten in der Schweiz, Deutschland und Österreich ausgestreckt, die wir nun bei unserem Fondsmanager Hauck & Aufhäuser zur Prüfung einreichen. Die Bank prüft als Fund Service Provider die Projekte nach den regulatorischen und prospektierten Kriterien, führt das Risk Management durch und erteilt die Freigabe, so dass wir in die Projekte investieren können.» Die Idee der Marke «well be» spiegele sich direkt im Zweck wieder: Es soll um Gesundheit und Wohlbefinden, um ein ganzheitliches Life-Style-Programm für ältere Menschen gehen. «Die Marke soll sich durch die Betreiberkonzepte weiterentwickeln. Die Immobilien werden zusammen mit Service-Leistungen aufgebaut, die einen holistischen Ansatz verfolgen», erläutert Martin Blättler. Das Gesundheitskonzept soll naturheil-medizinisch integral mit Schul- und Alternativmedizin kombiniert werden: «Wir glauben, dass sich die Medizin in einem grossen Prozess befindet. Statt nur Pillen zu schlucken, werden neue Therapiekonzepte angeboten, für welche die entsprechenden Immobilien und Services passgenau dienen können», so Blättler weiter.

Der SF Retail Properties Fund hat das erste Semester 2020 erfolgreich abgeschlossen. Die turbulenten Zeiten aufgrund der COVID-19 Massnahmen hätten zu neuen Mietabschlüssen und Verlängerungen geführt, heisst es im Halbjahresbericht. Das Portfolio besteht per Stichtag aus 88 Liegenschaften in 20 Kantonen. Der Verkehrswert des Portfolios nahm per 30. Juni 2020 um 6.3% gegenüber der Halbjahresbewertung 2019 zu. Die gewichteten fixierten Mietzinseinnahmen (WAULT) bleiben auf dem Wert von 6.5 Jahren. Dieser Wert wurde durch Vertragsverlängerungen und Neuabschlüsse erreicht. In Reinach AG haben die Arbeiten für den Neubau eines Verkaufspavillons begonnen. Die Planungsarbeiten für verschiedene Erweiterungs- und Erneuerungsprojekte in Schöftland, Delémont, Aigle, Thayngen und Echallens konnten weitergeführt werden, so dass die Arbeiten 2021 starten können.

Die Steigerung der Sollmietzinseinnahmen beträgt im Vergleich zum 30. Juni 2019 CHF 2.6 Mio., was einer Erhöhung von 6.3% entspricht. Diese Entwicklung konnte durch Zukäufe sowie der Realisation von Erweiterungsprojekten erreicht werden. Das Nettofondsvermögen (NAV) stieg gegenüber 30. Juni 2019 um CHF 52.1 Mio. von CHF 554.8 Mio. auf CHF 606.9 Mio. Im April 2020 wurde eine Dividende für das Geschäftsjahr 2019 in der Höhe von CHF 4.35 pro Anteil ausbezahlt. Der Gesamterfolg hat sich im Vergleich zum Halbjahresabschluss 2019 um 13.2% auf CHF 12.4 Mio. erhöht, der Nettoertrag per 30. Juni 2020 um 2.2% auf CHF 13.2 Mio.

Die Ankermieter des Portfolios sind die grossen Lebensmittelhändler Coop, Aldi, Lidl und Denner sowie diverse Drogerien, Apotheken, Bäckereien und Kioske mit einem Mietertragsanteil von über 60%. Die Verkaufsgeschäfte dieser Mieter blieben für die Sicherstellung der Grundversorgung permanent geöffnet. Zusätzliche 15% der Mieteinnahmen waren von den Schliessungsmassnahmen des Bundes nicht betroffen (Büro-, Gewerbeflächen, Parkplätze resp. Wohnungen). Die nationalen und internationalen Formate, die zwischen März und April die Läden geschlossen halten mussten, erwirtschafteten weiterhin einen Teilumsatz über die Online-Verkaufspunkte resp. Lieferdienste wie z.B. Coop Fachmärkte und Media Markt. «Unsere Mieterschaft hat eine vorzügliche Bonität und wird aufgrund der aktuellen Marktsituation wirtschaftlich kaum gefährdet sein. Wir stehen im stetigen Austausch mit den Mietern und suchen partnerschaftliche Lösungen, um die schwierigen Umstände meistern zu können. Bis zum 30. Juni 2020 konnten Vereinbarungen mit rund 95% der betroffenen Mieter abgeschlossen werden. Die Abmachungen beinhalten Mietzinsstundungen bzw. Mietzinsverzicht bei gleichzeitiger Verlängerung der Vertragslaufzeiten. Diese partnerschaftlichen Lösungen führen zu einer Stärkung der Mieterschaft sowie des SF Retail Properties Fund», schreibt die Fondsleitung.

«Rund 90% der Erträge des IMMOFONDS stammen aus  Wohnnutzungen und waren daher nicht von der Coronapandemie beeinträchtigt», schreibt Fondsleiterin Gabriela Theus im Halbjahresbericht. 85 Mieter von Gewerbeflächen waren von den Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung der Coronapandemie betroffen. Mit einer Mehrheit der Betroffenen konnte bis Ende Juni 2020 eine partnerschaftliche Vereinbarung getroffen werden. Im Durchschnitt wurde ihnen für zwei Monate 40% der Miete erlassen. Dies wirkte sich auf die Mietausfallrate aus, die um 0.5% auf 4.7% anstieg. Dennoch konnte der IMMOFONDS die Mietzinseinnahmen im Geschäftsjahr um 1.9% auf CHF 76.1 Mio. steigern. Zur Finanzierung von Zukäufen wurde die Fremdverschuldung von 24.2% auf 25.0% erhöht. Trotz der höheren Fremdverschuldung nahmen die Finanzierungskosten ab, da die durchschnittlichen Zinssätze und die Zinsbindung zurückgingen. Hingegen nahmen die Aufwendungen für Unterhalt zu. Es resultierte für das Geschäftsjahr 2019/2020 per Ende Juni ein um 0.8% höherer Nettoertrag von CHF 45.8 Mio. und der Gesamterfolg nahm von CHF 78.3 Mio. auf CHF 78.4 Mio. zu. Der Fonds richtet daraus am 30. September 2020 für das Geschäftsjahr 2019/2020 eine Ausschüttung von CHF 13.50 pro Anteil an die Anleger aus und hält damit die Ausschüttung zum zwanzigsten Mal in Folge auf demselben Niveau stabil. Die Ausschüttung erfolgt verrechnungssteuerfrei. Am Ende des Geschäftsjahres hielt der Fonds 129 Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 1687.1 Mio. Die Liegenschaften befinden sich schwergewichtig in den Ballungszentren der Deutschschweiz, vorab in der Region Zürich. Die Steigerung des Marktwertes um 5.3% bzw. CHF 84.7 Mio. war zu etwa der Hälfte auf marktbedingte Veränderungen und zur Hälfte auf Investitionen in neue Liegenschaften und die Entwicklung des Bestandes zurückzuführen. Das Nettofondsvermögen des IMMOFONDS stieg per 30. Juni 2020 um 3.2% auf CHF 1 129.8 Mio. Da die Anzahl der Anteile im Umlauf bei 3 218 915 konstant blieb, nahm der Inventarwert pro Anteil von CHF 340.15 auf CHF 351.00 zu. Der Börsenkurs der Anteile stieg im Geschäftsjahr um 10.9% auf CHF 515.00. Anleger erzielten mit den IMMOFONDS-Anteilen eine Performance von 13.9%.

Der IMMOFONDS hat verschiedene Projekte zur Optimierung und Verdichtung des Bestandes in der Pipeline. Für den Ersatzneubau mit 32 Wohnungen an der Regensdorferstrasse in Zürich wurde die Baubewilligung erteilt, sie ist jedoch noch nicht rechtskräftig. Der Baubeginn ist 2021 geplant. An der Bombachstrasse in Zürich plant der IMMOFONDS einen Zusatzbau mit acht Wohneinheiten. Der Baubeginn ist Anfang 2021 und der Bezug im Herbst 2021 vorgesehen. Die Testplanung für das Areal Wankdorfcity 3 in Bern wurde im Frühjahr 2020 abgeschlossen. Der IMMOFONDS als Baurechtsnehmer und die Burgergemeinde Bern als Baurechtsgeberin wollen das Gewerbeareal in den kommenden Jahren zu einem urbanen Wohn- und Arbeitsquartier umgestalten. Die Realisierung ist frühestens ab 2023 vorgesehen. Um diese Projekte voranzutreiben plant der IMMOFONDS im Herbst eine Kapitalerhöhung von rund CHF 100 Mio. durchzuführen.

Die AG für Fondsverwaltung hat an der ausserordentlichen Generalversammlung vom 4. September 2020 die Namensänderung in Immofonds Asset Management AG beschlossen. Mit dem gemeinsamen Auftritt von Fondsleitung und Fonds unter der Marke IMMOFONDS können Synergien realisiert und die Marktposition gestärkt werden, heisst es weiter.