Real Estate Move

Der hypothekarische Referenzzinssatz für die Mietzinsen liegt auch am 1. März 2019 weiterhin bei 1,5%. Dies gibt das Bundesamt für Wohnungswesen bekannt. Bei Mietverhältnissen, deren Mietzinse bereits auf einem Referenzzinssatz von 1,5% basieren, besteht kein Handlungsbedarf zur Mietzinsanpassung, schreibt der Hauseigentümerverband. Beruht der Mietzins noch auf einem höheren Referenzzinssatz, gilt es, aufgrund der aktuellen Kostenstände einen Senkungsbedarf zu prüfen: Eine Reduktion des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent entspricht einer Mietzinsreduktion von 2,91%. Dagegen kann der Vermieter 40 Prozent der Teuerung sowie allgemeine Kostensteigerungen (Unterhaltsteuerung, Gebührensteigerungen etc.) und wertvermehrende Investitionen geltend machen. Ein Senkungsanspruch besteht gemäss Gesetz sodann nur, wenn aufgrund der Referenzzinsreduktion mit dem bestehenden Mietzins ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Bei Altliegenschaften kann sich der Vermieter auch auf die Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses berufen

Die Swiss Prime Site Gruppe erzielte 2018 einen Gewinn von CHF 310.9 Mio. [CHF 305.5 Mio.] respektive CHF 287.8 Mio. [CHF 307.4 Mio.] ohne Neubewertungen und latente Steuern, wie das grösste Schweizer Immobilienunternehmen bekannt gibt. Der Betriebsertrag 2018 stieg um 5.1% auf CHF 1 214.1 Mio. Das Kerngeschäft Immobilien erreichte einen Betriebsertrag von CHF 509.2 Mio. Der Anstieg um 6.4% bzw. CHF 30.8 Mio. basiert hauptsächlich auf der Zunahme von Erträgen aus Vermietung und Entwicklung von Immobilien und Projekten. Mit CHF 11.2 Mrd. stieg der Marktwert der 190 Liegenschaften [188] um 5.4% oder CHF 571.3 Mio. Die Nettorendite beträgt 3.6%. Die Leerstandsquote betrug 4.8% und verbesserte sich um 0.4 Prozentpunkte. Der Ertrag des Segments Dienstleistungen wuchs um 4.8% und erreichte CHF 790.7 Mio. [CHF 754.6 Mio.].

Wincasa erreichte einen Ertrag aus Immobiliendienstleistungen von CHF 144.4 Mio. [CHF 142.2 Mio.]. Der Marktwert des von Wincasa bewirtschafteten Portfolios beträgt rund CHF 68 Mrd. Tertianum verfügt nun schweizweit über 77 Standorte. Der Ertrag aus Leben im Alter erreichte CHF 396.9 Mio. (+10.2%). Jelmoli erreichte auf den eigenbewirtschafteten Flächen einen Ertrag von CHF 131.3 Mio. [CHF 136.2 Mio.]. Swiss Prime Site Solutions erwirtschaftete einen Ertrag von CHF 8.5 Mio. [CHF 9.9 Mio.]. Das Immobilienvermögen, der durch die Swiss Prime Site Solutions betreuten Swiss Prime Anlagestiftung, beträgt rund CHF 1.6 Mrd.

Swiss Prime Site erzielte 2018 ein Betriebliches Ergebnis (EBIT) von CHF 478.6 Mio. [CHF 470.6 Mio.]. In diesem Ergebnis sind Neubewertungen von CHF 67.6 Mio. [CHF 65.9 Mio.] enthalten. Das EBIT ohne Neubewertungen erreichte CHF 411.1 Mio. [CHF 404.8 Mio.]. Das Kerngeschäft Immobilien (+2.1%) trug unverändert den Löwenanteil zum Resultat bei. 3.22% betrug der gewichtete durchschnittliche reale Diskontierungssatz per Ende 2018 und lag damit 13 Basispunkte unter Vorjahr. Aus der Teilveräusserung des Projekts «Espace Tourbillon» in Genf, der Devestition des Projekts «Weltpost Park» in Bern und zweier Anlageliegenschaften sowie eines Earn-outs resultierten Vorsteuererfolge von insgesamt CHF 33.9 Mio. Mit CHF 165.1 Mio. war der Betriebsaufwand des Segments Immobilien um CHF 40.5 Mio. höher. Dies ist vor allem auf Aufwände der verkauften Immobilienentwicklungen zurückzuführen. Das Segment Dienstleistungen erwirtschaftete ein EBIT von CHF 47.6 Mio. [CHF 48.6 Mio.]. Der Betriebsaufwand im Segment Dienstleistungen von CHF 742.6 Mio. [CHF 705.7 Mio.] erhöhte sich primär aufgrund gestiegener Personalaufwendungen und Abschreibungen.

Am 1. Juli 2019 tritt Philipp Schoch, Bereichsleiter Center & Mixed-Use Site Management und Mitglied der Geschäftsleitung bei Wincasa, die Leitung des Bereichs Bewirtschaftung an. In dieser Funktion bleibt er Mitglied der Geschäftsleitung. Er wird damit Nachfolger von André Töngi, der Wincasa verlässt und bei Post Immobilien Management und Services AG in Bern die Leitung des Facility Managements übernimmt und Mitglied der Geschäftsleitung wird. Matthias Bigler kehrt als Leiter «Bewirtschaftung Operation» ins Unternehmen zurück. Jörg Engeler, Leiter «Solutions & Innovations» Center & Mixed-Use Site Management, wird neu zum Leiter «Bewirtschaftung Entwicklung & Transformation» ernannt.

Der Verwaltungsrat von Swiss Prime Site schlägt der Generalversammlung vom 26. März 2019 Gabrielle Nater-Bass zur Wahl in das Gremium vor. Sie arbeitet seit 1997 für Homburger, eine führende Schweizer Wirtschaftskanzlei. Seit 2006 ist Gabrielle Nater-Bass dort Partnerin. Als Mitglied der Homburger Fachgruppe Immobilien verfügt sie über weitreichende Kenntnisse im Zusammenhang mit Infrastrukturprojekten und Immobilientransaktionen. Austreten aus dem Verwaltungsrat wird Klaus R. Wecken. Er ist seit 2009 Mitglied im Verwaltungsrat der Swiss Prime Site AG.

Die Mietzinseinnahmen des Procimmo Swiss Commercial Fund steigen per Stichtag 31. Dezember 2018 auf CHF 26’633’961.-, was einem Zuwachs von 1.17% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Anlagerendite beziffert sich über zwölf Monate auf 6.10% (31.12.2017: 6.17%) und der Nettoinventarwert (NIW) beträgt CHF 135.70 pro Anteil (31.12.2017: CHF 133.30). Der Gesamterfolg beläuft sich auf CHF 16’980’942.- (gegenüber CHF 18’188 104.- per 31.12.2017). Die Erträge kommen auf CHF 26’947’681.- (gegenüber CHF 26‘623’752.- per 31.12.2017), wobei sich die gesamten Aufwände auf CHF 15’022’512.- (gegenüber 14’739’002.- per 31.12.2017) belaufen. Die Mietzinsausfallquote ist auf 12.03% gefallen (31.12.2017: 12.97%). Das Eigenkapital erhöhte sich per 31. Dezember 2018 auf CHF 655’271048.- (gegenüber CHF 643’785’677.- per 31.12.2017) und das Gesamtvermögen stieg stark an auf CHF 946353‘749.-(gegenüber 907’404’242.- per 31.12.2017). Die TER _REF (GAV) nahm zu auf 0.96% (31.12.2017: 0.93%).

2017 lebten 1,4 Millionen der 3,7 Millionen Privathaushalte in der Schweiz im Wohneigentum. Das teilt das Bundesamt für Statistik mit. Bei jedem zweiten Wohneigentum handelte es sich um ein Einfamilienhaus. 2,2 Millionen Haushalte wohnten zur Miete und bezahlten dafür pro Monat durchschnittlich 1329 Franken. Sechs von zehn Mieterhaushalten gaben pro Monat zwischen 1000 und 1999 Franken für die Miete aus. Bei drei von zehn Haushalten betrug die monatliche Miete weniger als 1000 Franken. Betrachtet man die Eigentümertypen der Mietwohnungen, fällt auf, dass sich 2018 knapp die Hälfte (47%) der Mietwohnungen im Besitz von Privatpersonen befand. Es zeigen sich aber grosse regionale Unterschiede in den Eigentumsverhältnissen. Der Anteil Mietwohnungen im Besitz von Privatpersonen lag im Tessin mit rund zwei Dritteln deutlich höher als in den anderen Grossregionen. In der Genferseeregion betrug dieser Anteil lediglich rund zwei Fünftel.

Nach fünf Quartalen mit rückläufigem Umsatz in Folge steigt der Bauindex der Credit Suisse im 1. Quartal 2019 um fünf Punkte auf den Stand von 143 Punkten. Die CS erwartet über alle Segmente hinweg einen verheissungsvollen Start ins Baujahr 2019. Im Hochbau dürften laut CS die Umsätze im Vergleich zum Vorquartal saison- und arbeitstagbereinigt 5.5% zulegen. Für den Tiefbau rechnet CS mit einem Anstieg um 1.4%, schätzt aber mittelfristig ein begrenztes Aufwärtspotenzial für die Umsätze des Bauhauptgewerbes. Das breit abgestützte Wirtschaftswachstum, das zuletzt insbesondere den Wirtschaftsbau gestützt haben dürfte, verliert allmählich an Kraft. CS sagt für das laufende Jahr noch ein BIP-Wachstum von 1.7% voraus. Der Angebotsüberhang auf dem Wohnungsmarkt dürfte sich gleichzeitig weiter verschärfen und die Investitionsbereitschaft dämpfen. Die gemäss Baugesuchen geplanten Bauinvestitionen sind 2018 gegenüber dem Vorjahr um 7.5% gesunken.

Dagegen dürften die Negativzinsen – einer der wichtigsten Treiber der Baukonjunktur in den letzten Jahren – noch für einige Zeit ihre Wirkung entfalten und die Nachfrage nach Immobilienanlagen hoch halten. Einen ersten Zinsschritt durch die Schweizerische Nationalbank erwartet die CS nicht vor dem 2. Quartal 2020. Gute längerfristige Aussichten seien im Tiefbau zu erwarten, der weniger stark den Kräften des Immobilienzyklus und der Zinsen ausgesetzt ist.

Der börsenkotierte IMMOFONDS hat im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2018/19 um 4.5% höhere Mieterträge erzielt als in der Vorjahresperiode und wies per 31. Dezember 2018 Netto- Mietzinseinnahmen von CHF 36.6 Mio. Aus, wie der Fonds mitteilt. Die Mietausfallrate sank im Vergleich zur Vorjahresperiode von 5.1% auf 4.6%. Nach Abzug sämtlicher Aufwendungen für Liegenschaftsverwaltung, Unterhalt und Renovationen sowie Vergütungen und Fremdkapitalzinsen resultierte ein um 1.8% höherer Nettoertrag von CHF 21.5 Mio. Der Gesamterfolg nach Berücksichtigung von Kapitalgewinnen stieg um 9.0% auf CHF 24.4 Mio. Der Marktwert der Liegenschaften des IMMOFONDS nahm in der Berichtsperiode um 1.7% auf
 CHF 1553 Mio. zu und das Gesamtfondsvermögen erreichte Ende 2018 CHF 1561 Mio. Der Fonds erweiterte den Liegenschaftsbestand um zwei Objekte im Raum Zürich. Es handelt sich dabei erstens um das historische Gebäudeensemble «Zum Pfauen» in der Stadt Zürich, in dem früher das Pianohaus Jecklin untergebracht war. Zweitens erwarb der Fonds in Regensdorf das ehemalige Betriebsgebäude der Revox im Entwicklungsgebiet Bahnhof Nord. Beide Liegenschaften, die heute kommerziell genutzt werden, verfügen über interessantes Entwicklungspotenzial in Richtung Wohnen. Zudem wurde Ende 2018 der Kaufvertrag zum Erwerb eines Mehrfamilienhauses im Stadtzürcher Enge-Quartier unterschrieben. Der Kauf wurde im Januar 2019 vollzogen. In der Berichtsperiode trennte sich die Fondsleitung von der Wohnliegenschaft in St. Erhard. Der Verkaufspreis lag rund ein Fünftel über dem Marktwert per Ende Juni 2018. Ende 2018 hielt der IMMOFONDS 125 Liegenschaften mit 3698 Wohnungen im Bestand. Die Ausschüttung von CHF 13.50 pro Anteil erfolgte im Oktober. Berechnet auf den Börsenkurs per 30. Juni 2018 von CHF 433.00 pro Anteil ergibt sich für den Anleger eine Ausschüttungsrendite von 3.1%. Die Gesamtperformance lag in der Berichtsperiode bei -2.2% und lag damit über dem Referenzindex SWIIT (-2.8%). In der AG für Fondsverwaltung, der Fondsleitungsgesellschaft des IMMOFONDS, übernahm Stephan Ehrsam im Herbst 2018 die Position des CFO. Zudem kam es an der Generalversammlung vom 
29. November 2018 zu zwei Wechseln im Verwaltungsrat. René Chopard, stellvertretender Direkti- onspräsident bei der Aargauischen Kantonalbank, und Peter Bucher, Bereichsleiter Immobilien-Investoren bei der Zuger Kantonalbank, wurden für die zurücktretenden Dieter Widmer und Theodor Keiser in den Verwaltungsrat gewählt.

Die ständerätliche Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) hat einen konkreten Gesetzesentwurf zur Änderung zur Wohneigentumsbesteuerung präsentiert. Darin sollen die Abschaffung des Eigenmietwertes, die Förderung des Wohneigentums für Ersterwerber und die Regelung des privaten Schuldzinsabzuges konsequent umgesetzt werden. Der präsentierte Gesetzesentwurf basiert auf den von der Kommission bereits im vergangenen Jahr festgelegten Eckpunkten. Zukünftig müssen Eigentümer für ihr selbstbewohntes Eigenheim am Hauptwohnsitz keinen Eigenmietwert mehr versteuern. Gleichzeitig entfallen die Abzugsmöglichkeiten in bisheriger Form, zum Beispiel für den Unterhalt oder Versicherungsprämien. Zur Förderung von energetischen Sanierungen, Denkmalpflege und Umweltschutz nimmt die Kommission die Kantone in die Pflicht, die die bestehenden Abzugsmöglichkeiten beibehalten können. Der Hypothekarzinsabzug bei selbstgenutztem Wohneigentum am Hauptwohnsitz in der bisherigen Form soll mit dem Gesetzesentwurf zukünftig ebenfalls entfallen. Zufrieden mit dem Entwurf ist der HEV Schweiz, der die Forderung der WAK-S unterstützt, den privaten Schuldzinsabzug in Zusammenhang mit weiterhin steuerbaren Vermögenserträgen grundsätzlich zu erhalten. Das sei konsequent, denn wenn ein Ertrag versteuert werden müsse, müssten auch die damit zusammenhängenden Aufwendungen abzugsfähig sein. Dies betrifft beispielsweise Erträge aus Zweitwohnungen oder Renditeliegenschaften im Privatvermögen. Die Kommission hat dazu entschieden, verschiedene Varianten in die Vernehmlassung zu schicken.

Daniel Zbinden wird ab dem 1. April 2019 die Leitung des Bereichs Technics im Geschäftsbereich Gebäudetechnik von CKW übernehmen und Mitglied der Geschäftsleitung der CKW Conex AG. Zbinden (51) studierte an der HSLU Horw und ist Dipl. Ing. Fachrichtung HLK. Zudem erlangte er unter anderem ein Executive MBA. Er war bei der Hälg Facility Management AG als Geschäftsführer tätig und zuletzt bei den Elektrizitätswerken des Kantons Zürich Leiter Energiecontracting und Geschäftsführer der EKZ Contracting AG. Der Bereich Technics von CKW Conex umfasst die Sparten Solar- und Wärmetechnik, Elektromobilität, Gebäudeautomation, IT & Communication und Security.