Real Estate Move

«Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt im neuen Jahr sind positiv», schreibt das IAZI im neuen Markzbericht. Die Wirtschaft wächst laut den aktuellen Konjunkturprognosen im 2020 zwischen 1.5 bis 1.8 Prozent. Die Arbeitslosenquote dürfte etwa auf dem Vorjahreswert von 2.3% verharren.

Für 2020 müsse jedoch mit einem weiteren Anstieg der Leerwohnungen gerechnet werden. Die Bautätigkeit im Wohnungssegment ist nahezu ungebremst. 2019 wurden rund 50’000 Neubauwohnungen auf den Markt gebracht, das heisst nur rund 4000 Wohnungen weniger als im Jahr 2018 und genauso viel wie im Jahr 2017 (gemäss Bundesamt für Wohnungswesen). Mit der dadurch steigenden Leerwohnungsziffer nehmen die Vermarktungsschwierigkeiten von Mietwohnungen zu. «Aufgrund des Anstiegs der Vermarktungsdauer sind immer mehr Vermieter bereit, die Neumieten zu reduzieren, was die Mietpreise generell unter Druck setzt», schreibt das IAZI weiter. Gemäss dem Swiss Real Estate Offer Index sind die Angebotsmieten 2019 bereits gesunken. «Zudem rechnen wir dieses Jahr mit einer Reduktion des Referenzzinssatzes», sagt Donato Scognamiglio, CEO von IAZI. Das werde auch bei den Bestandsmieten tendenziell zu Mietzinssenkungen führen. «Somit wird 2020 das Jahr des Mieters werden.»

Transaktionspreise Mehrfamilienhäuser
Im 4. Quartal 2019 ist das Preiswachstum für Renditeliegenschaften mit 0.3% (Vorquartal: 1.4%) quasi stagniert. Diese Stagnation erklärt sich mit in gewissen Regionen relativ hohen Leerständen, mit der Erwartung von tendenziell sinkenden Mieten sowie mit der Verschärfung der Vergaberegeln für Hypothekarkredite für die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern. Allerdings war das Preiswachstum für Renditeliegenschaften mit 5% über das ganze Jahr 2019 betrachtet hoch.Die Performance der Mehrfamilienhäuser liegt im 4. Quartal bei 1.1% (Vorquartal: 2.2%). Auf Jahresbasis beträgt die Performance 8.3%. Die Performance ist die Gesamtrendite, welche die Netto-Cashflow-Rendite sowie die Wertsteigerung umfasst.

Transaktionspreise für privates Wohneigentum
Der «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen weist im 4. Quartal 2019 eine Wachstumsrate von 0.9% aus. Auf Jahresbasis hat sich das Preiswachstum mit 1.8% leicht erhöht (Vorjahresquartal +1.0%). Der positive Wachstumsimpuls hat sich im Segment der Preise für Einfamilienhäuser verstärkt. Das Preiswachstum für Einfamilienhäuser ist im 4. Quartal angestiegen und beträgt 1.1% (Vorquartal: 0.7%).

Die Entwicklung der Löhne konnte mit dem starken Preisanstieg der Eigenheime in den letzten Jahren nicht mithalten. Der Erwerb von Wohneigentum wird also trotz der tiefen Zinsen aufgrund der hohen Hürden (Tragbarkeits- und Eigenmittelvorschriften) zunehmend schwierig. «Das Eigenheim bleibt leider für viele ein unerfüllbarer Traum», sagt Donato Scognamiglio.

Das Preiswachstum für Eigentumswohnungen ist im 4. Quartal mit 0.7% leicht zurückgegangen (Vorquartal 1.1%). Das Preiswachstum auf Jahresbasis ist 1.8% im Vergleich zum Vorjahresquartal stagniert. «Der Trend, Eigentumswohnungen zu erwerben, um diese zu vermieten, wird weiterhin anhalten», sagt Donato Scognamiglio. Bei diesem Buy-to-let-Modus seien die Renditen, die sich auf dem investierten Eigenkapital investieren lassen, verlockend attraktiv. Besonders im Vergleich zu den Nullzinsen auf Sparheften. «Die damit einhergehenden Risiken werden jedoch unterschätzt», sagt Donato Scognamiglio.

Der Luzerner Stadtrat will, dass künftig viel mehr Solarpanels installiert werden. Das berichtet das Onlinemagazin «Zentralplus». SP und Grüne verlangen, dass die Stadt «mit Solarstrom endlich durchstartet». Der Stadtrat ist nicht abgeneigt,im ersten Quartal 2021 wird er einen Planungsbericht zum Thema vorlegen. Darin will er die Forderungen der Vorstösse aufnehmen.«Der Stadtrat hat die Absicht, im Rahmen der laufenden Zusammenführung der Bau- und Zonenordnung von Luzern und Littau eine Pflicht zur energetischen Nutzung von Schrägdächern und Flachdächern ab einer Grösse von 25 Quadratmeter einzuführen,» schreibt er. Das heisst: Wer ein Gebäude baut, soll künftig unter bestimmten Voraussetzungen zum Erstellen von Solarpanels verpflichtet werden. «Der Weg über Vorschriften stellt für die öffentliche Hand in der Regel eine kostengünstige Lösung zur Zielerreichung dar», begründet der Stadtrat. Der Weg über positive Anreize sei hingegen oft mit hohen Kosten verbunden. Heute betrage der Anteil der Solarstromproduktion in der Stadt zwei Prozent. Theoretisch würde die Stadt Luzern über ein Solarstrompotential von 45 Prozent verfügen – rechnet man das Potential von Fassaden dazu, könnten gar 62 Prozent des Stromverbrauchs gedeckt werden.

Für Ende April / Anfang Mai 2020 plant die Fondsleitung UBS Fund Management (Switzerland) AG für UBS Sima (Valor 1442087) eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht in der Grössenordnung von rund CHF 200 Mio., schreibt UBS. Ziel der Kapitalerhöhung sei die Gewinnung zusätzlicher Mittel für den Kauf von Liegenschaften, die Finanzierung von Sanierungen und Bauprojekten sowie die Rückführung von Fremdfinanzierungen. Die genauen Konditionen der geplanten Kapitalerhöhung will UBS Anfang April 2020 bekannt gegeben. Die Fondsleitung behalte sich vor, die Kapitalerhöhung in Abhängigkeit der Marktentwicklung zu verschieben. Mit Antritt Mitte Dezember 2019 hat UBS Sima sechs Liegenschaften in der Westschweiz – in den Kantonen Bern, Neuenburg, Waadt und Freiburg – erworben. Beim Portfolio handle es sich um ein reines Wohnportfolio. Das Investitionsvolumen beträgt rund CHF 136 Mio.

Die Fondsleitung und das Global Real Estate von Credit Suisse Asset Management prüfen eine Emission für den Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus (CS REF LogisticsPlus,
Valor 24 563 395) mit einem Volumen von CHF 90 Mio. bis CHF 120 Mio. Die Emission soll im ersten Quartal 2020 durchgeführt werden, schreibt die CS in einer Mitteilung. Detaillierte Informationen zur Transaktion wie Volumen, Ausgabepreis und Bezugsverhältnis werden kurz vor der Kapitalerhöhung bekannt gegeben. Die Kapitalerhöhung soll unter Wahrung der Bezugsrechte der bestehenden Anteilinhaber erfolgen. Der Emissionserlös werde für den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios verwendet. Der CS REF LogisticsPlus ist der erste Schweizer Immobilienfonds, der in Logistik- und logistiknahe Immobilien in der Schweiz investiert. Der Fonds richtet sich an qualifizierte Investoren und wird ausserbörslich durch die Credit Suisse AG, Zürich, gehandelt.

Für Käufer in der Schweiz ist ein Eigenheim zunehmend untragbar. Über 40 Prozent der Eigenheimkäufer überschreiten gemäss einer Analyse von MoneyPark die kalkulatorische Standard-Tragbarkeit von 33 Prozent. Es gebe aber auch eine gute Nachricht für Käufer, schreibt MoneyPark: Die Finanzierungspartner trügen diesem Umstand Rechnung und zeigten sich vermehrt flexibel, auch erhöhte Tragbarkeiten zu finanzieren – und dies durchaus zu attraktiven Konditionen.Insbesondere Pensionskassen und Stiftungen sowie vereinzelte Banken zeigten sich vermehrt flexibel und finanzieren auch Tragbarkeiten von über 40 Prozent, wobei sich das Angebot mit zunehmender Tragbarkeit deutlich reduziere. «Hypothekarnehmer mit erhöhten Tragbarkeiten sind keine finanzschwachen Schuldner. Vielmehr handelt es sich dabei häufig um Familien mit temporären Einkommenseinbussen und um gut Verdienende, welche sich ein teures Eigenheim leisten wollen», schreibt MoneyPark weiter. Trotz erhöhter Tragbarkeit können Käufer mit attraktiven Konditionen rechnen. Der Aufschlag für eine Tragbarkeit zwischen 33 und 40 Prozent im Vergleich zu einer Standard-Tragbarkeit beläuft sich auf lediglich vier Basispunkte.Betroffene Eigenheimkäufer sollten laut MoneyPark etwas mehr Zeit einplanen, um einen Finanzierungspartner zu finden. Dabei sei wichtig, dass sie einen möglichst breiten Marktvergleich anstellen und verschiedene Anbietergruppen (Banken, Versicherungen, Pensionskassen) prüfen.

Per 31. Dezember 2019 hat der IMMOFONDS ein Mehrfamilienhaus an der Route du Châtelard in Lausanne erworben, wie die Fondsleitung bekannt gibt. Es wurde 1956 gebaut. Die insgesamt 24 2.5 bis 4.5-Zimmerwohnungen im preisgünstigen Segment sind voll vermietet. Dafür verkaufte der Fonds die letzten acht Wohnungen der Liegenschaft Fliederweg 21 in Unterentfelden im Stockwerkeigentum und erzielte insgesamt einen Verkaufserlös von CHF 4.7 Mio. und realisierte damit einen Gewinn von rund CHF 0.8 Mio. Der Umbau des Hauses «Zum Pfauen» an der Rämistrasse in Zürich wurde abgeschlossen. Der Jecklin-Schriftzug an der Fassade ist verschwunden und im Innern entstanden Büroflächen. Die Liegenschaft am Zürcher Heimplatz wurde neu positioniert. Mitte Oktober sind die ersten Mieter eingezogen, aktuell sind rund 60 Prozent der Flächen vermietet. Am Nelkenweg in Cham baut der IMMOFONDS die vier Gebäude nach energetisch nachhaltigen Grundsätzen komplett um. Die Sanierung wurde im Sommer 2019 gestartet und verlaufe planmässig. Die ersten Häuser sollen im Juli 2020 bezugsbereit sein.

Der SF Retail Properties Fund hat in den letzten Wochen von 2019 vier Objekte gekauft. Drei Liegenschaften werden über die nächsten Wochen in das Portfolio integriert. Ein Neubauprojekt wird per 1. Juli 2020 in das Portfolio integriert, wie es von Swiss Finance & Property heisst. Es handelt sich um das Objekt Rue de l’Avenir 5 in Delémont. Mit dem Zukauf ist der SF Retail Properties Fund alleiniger Eigentümer der Grundstücke. Der Kaufpreis von der Arrondierungsliegenschaft beträgt CHF 2.0 Mio. In unmittelbarer Nachbarschaft zur Bestandesliegenschaft Breifeldstrasse 7 in St. Gallen erwarb der Fonds eine Retailliegenschaft. Der jährliche Mietertrag beträgt CHF 519 000. Mit einem Kaufpreis von CHF 8.1 Mio. liegt die Bruttorendite bei 6.41Prozent. An der Einfallsachse nach Frauenfeld liegt das Objekt Zürcherstrasse 297. Die Liegenschaft weist verschiedene Retailflächen aus und hat Denner und Qualipet als Ankermieter. Das Objekt verfügt über eine Fläche von 3423 qm und erstreckt sich über zwei Etagen und eine Tiefgarage. Der Kaufpreis für diese Liegenschaft schlägt mit CHF 11.04 Mio. zu Buche. Der jährliche Soll-Mietzins beträgt CHF 702 000 und die Bruttorendite liegt bei 6.36 Prozent. In Zweisimmen erwarb der SF Retail Properties Fund ein Neubauprojekt von der Migros Aare. Der Neubau wird im Juli 2020 schlüsselfertig übergeben. Das Objekt wurde zu einem Kaufpreis von CHF 19.2 Mio. beurkundet und wird per Juli 2020 ertragswirksam ins SF Retail Properties Fund Portfolio aufgenommen. Der jährliche Soll-Mietertrag liegt bei CHF 988 000. Mit den letzten Zukäufen 2019 steigert sich der Portfoliowert per Dezember 2019 auf CHF 761.1 Mio. und umfasst 88 Liegenschaften in 20 Kantonen. Mit einem Soll-Mietzins von CHF 43.3 Mio. liegt die Bruttorendite bei 5.69 Prozent.

Tanguy Bonbled ergänzt zu Jahresbeginn das Team der Hypotheken-Boutique Hyrock. Bonbled verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung im Hypothekarmarkt und war bisher in verschiedenen Führungspositionen bei der Bank Julius Bär sowie Avobis tätig. In seiner vorhergehenden Funktion bei Avobis betreute er unter anderem Grosskunden wie Swiss Life, Swisscanto Anlagestiftung sowie die Credit Suisse Anlagestiftung. Bei Julius Bär war Tanguy Bonbled für das europäische Hypothekargeschäft verantwortlich.

Der Verwaltungsrat von Swiss Prime Site hat Nina Müller zur CEO des Premium Department Store Jelmoli ernannt, wie SPS mitteilt. Nina Müller, 1969, ist österreichische Staatsangehörige und wird im Frühjahr 2020 ihre neue Funktion innerhalb der Swiss Prime Site-Gruppe übernehmen.Nina Müller hat an der Wirtschaftsuniversität Wien einen Masterabschluss in International Business Administration mit Schwerpunkt Marketing erlangt. 1995 startete sie ihre berufliche Laufbahn als Sales & Marketing Managerin Italien für Wolford. Danach folgten Stationen im Bereich Retail in Wien und London. 2005 wechselte sie zu Swarowski und hatte dort verschiedene Funktionen inne. Unter anderem war sie beim Schmuck- und Kristallunternehmen bis 2010 als Head of Retail Concepts und Retail Marketing Director tätig. Ab 2011 verantwortete sie als General Manager den Aufbau einer neuen Marke innerhalb von Swarowski. Seit 2016 ist Nina Müller CEO von CHRIST Uhren und Schmuck. Zu den wichtigsten Erfolgen gehörten dort die Einführung neuer Ladenkonzepte sowie der Ausbau des Omnichannel-Ansatzes. Nina Müller wird in ihrer Funktion als CEO von Jelmoli ebenfalls Mitglied der Gruppenleitung von Swiss Prime Site.

Die Angebotsmieten haben auch im vergangenen Monat wieder leicht zugelegt und sind erneut schweizweit um 0.26 Prozent gestiegen. Auch über die vergangenen zwölf Monate weist der homegate.ch-Mietindex eine leicht ansteigende Tendenz von 0.62 Prozent aus. Der Index Schweiz steht bei 114.2 Punkten. Im Kanton Zürich steigen die Angebotsmieten gegenüber dem Vormonat um 0.59 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt der homegate.ch-Angebotsmietindex, der vom Immobilienportal homegate.ch in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben wird. Er misst die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neue und wieder zu vermietende Wohnungen anhand der aktuellen Marktangebote. Unauffällig entwickelten sich laut Index die Kantone Bern (0.0 Prozent), Luzern (-0.09 Prozent), Solothurn (+0.09 Prozent) und Aargau (+0.09 Prozent). Die schweizweite Mietpreisentwicklung ist besonders von den Anstiegen in den Kantonen Zug (+1.36 Prozent), Schwyz (+1.11 Prozent) und Basel-Landschaft (+0.64 Prozent) geprägt. Die Kantone Schaffhausen (-0.69 Prozent) und Obwalden (-0.48 Prozent) verzeichnen einen Rückgang der Mieten. Bei den Städten sticht besonders Genf mit einem Minus von 0.99 Prozent ins Auge. Das andere Ende der Skala besetzt die Stadt Zürich mit einem Anstieg von 1.81 Prozent.