HIAG übernimmt im Rahmen eines Kaufvertrages das Areal der FCA Switzerland SA in Zürich-Altstetten. Die Eigentumsübertragung erfolgt nach Erfüllung der gesetzlich und vertraglich vorgesehenen Vollzugsbedingungen, teilt HIAG mit. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Das 7807 qm grosse Grundstück liegt in der fünfgeschossigen Wohnzone. Das Areal lässt eine qualtitativ hochwertige Überbauung mit insgesamt rund 16’000 qm Geschossfläche zu. Für eine Mietfläche von rund 1800 qm besteht mit einem Detailhändler bereits ein Vorvertrag. Entstehen sollen im Quartier Altstetten rund 150 Wohnungen sowie 2200 qm kommerzielle Nutzungen.

Ab sofort übernimmt MoneyPark für ELAN Suisse Hypotheken AG den Vertrieb der Hypotheken sowie die komplette Kundenberatung und -betreuung in der ganzen Schweiz. Für die Refinanzierung der Hypotheken hat ELAN eine Vereinbarung mit der Goldman Sachs International Bank abgeschlossen. Stefan A. Heitmann, CEO und Gründer von MoneyPark, betont: «Die Zusammenarbeit mit ELAN unterstützt unser Bestreben, den Schweizer Hypothekarmarkt auch für diejenigen gut verdienenden Schweizerinnen und Schweizer wieder zugänglicher zu machen, denen mittlerweile aufgrund von zu starren Kriterien eine Hypothekaraufnahme erschwert worden ist, beispielsweise jungen Familien.» ELAN biete langfristige Festhypotheken mit Laufzeiten von 10 bis 15 Jahren für Kunden an, die über die marktüblichen 20 Prozent Eigenmittel und über eine gute Kreditwürdigkeit verfügen, heist es bei MoneyPark. Mittel- bis langfristig ist eine Refinanzierung über den Kapitalmarkt geplant, die es internationalen Investoren ermöglicht, in den Schweizer Hypothekenmarkt zu investieren.

Der Procimmo Swiss Commercial Fund schliesst das Geschäftsjahr per 30. Juni 2019 mit einem Nettoertrag von CHF 27.4 Mio. ab (30.6.2018: CHF 24.1 Mio.). Der Fonds werde erneut eine Dividende von CHF 5.40 pro Anteil (ohne direkte Steuer und ohne Verrechnungssteuer) ausschütten, teilt Procimmo mit. Per 30. Juni 2019 beläuft sich die Anlagerendite auf 4.73% und der Nettoinventarwert erhöht sich auf CHF 138.45 pro Anteil (30.6.2018: CHF 137.60). Die Mietzinseinnahmen des Fonds erhöhen sich per Ende Juni 2019 auf CHF 53.7 Mio. (30.6.2018: CHF 52.8 Mio.), obschon im Laufe des Berichtsjahres Gebäude verkauft wurden. Die Erträge sind höher als im Vorjahr und belaufen sich auf CHF 59.4 Mio. (30.6.2018: CHF 53.5 Mio.), wobei sich die gesamten Aufwände auf CHF 32.1 Mio. beziffern (30.6.2018: CHF 29.4 Mio.). Die Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) beträgt 62.52% (30.6.2018: 65.10%). Per 30. Juni 2019 fällt die Fremdfinanzierungsquote auf 22.70% (30.6.2018: 26.88%). Die Mietausfallrate ist im Vergleich zum Vorjahr stabil und beträgt 15.17% (30.6.2018: 15.28%), während der Leerstand weiter auf 10.15% (30.06.2018: 11.27%) sinkt. Das Eigenkapital des Fonds steigt per 30. Juni 2019 infolge der Kapitalerhöhung im Juni 2019 auf CHF 742.9 Mio. an (30.6.2018: CHF 664.4 Mio.) und das Gesamtfondsvermögen auf CHF 977.4 Mio. (30.6.2018: CHF 928.8 Mio.). Procimmo erwartet, dass die Grenze von CHF 1 Milliarde schon bald überschritten wird. Die TER REF (GAV) hat sich leicht erhöht und beläuft sich auf 0.95% (30.6.2018: 0.92%).

Der IMMOFONDS hat im Geschäftsjahr 2018/2019 die Mieterträge um 5.5% auf CHF 74.7 Mio. und den Nettoertrag um 6.3% auf CHF 45.4 Mio. erhöht, teilt das börsenkotierte Unternehmen mit. Die Mietausfallrate sank von 5.0% auf 4.2%. Der Marktwert der Liegenschaften nahm um 5.0% auf CHF 1 602.4 Mio. zu. Die Ausschüttung beträgt erneut CHF 13.50 pro Anteil.Die Steigerung des Marktwertes der Liegenschaften im Geschäftsjahr um 5.0% beziehungsweise CHF 76.0 Mio. auf CHF 1 602.4 Mio. war je zur Hälfte auf Investitionen in neue Liegenschaften und auf marktbedingte Veränderungen zurückzuführen. Im Geschäftsjahr erwarb der IMMOFONDS für insgesamt CHF 51.2 Mio. drei Liegenschaften, eine in Regensdorf und zwei in Zürich.
Zur Finanzierung der Zukäufe wurde die Fremdverschuldung von 22.3% auf 24.2% erhöht. Der weitere Ausbau des Fremdkapitalanteils auf 25-30% soll das geplante moderate Wachstum ermöglichen. Der Verkaufserlös der Wohnliegenschaft in St. Erhart, die zu Beginn des Geschäftsjahres veräussert wurde, lag mit CHF 17.4 Mio. rund 20% über dem Marktwert von Ende Juni 2018. Am Ende des Geschäftsjahres umfasste das Portfolio des IMMOFONDS 127 Liegenschaften mit insgesamt 3 711 Wohnungen, von denen gemessen am Marktwert 56.7% in der Region Zürich-Zentralschweiz lagen. Nach Abzug der Aufwendungen für Liegenschaftenverwaltung, Unterhalt, Renovationen, Vergütungen und Fremdkapitalzinsen von CHF 29.3 Mio. resultierte ein um 6.3% höherer Nettoertrag von CHF 45.4 Mio. Der Fonds richtet erneut CHF 13.50 pro Anteil aus. Das Nettofondsvermögen des IMMOFONDS stieg per 30. Juni 2019 um 3.3% auf CHF 1 094.9 Mio. Die Anzahl der Anteile im Umlauf war konstant, der Inventarwert pro Anteil nahm von CHF 329.35 auf CHF 340.15 zu. Der Börsenkurs der Anteile stieg im Geschäftsjahr um 7.3% auf CHF 464.50. Die Gesamtperformance für Anleger belief sich auf 10.5%. Die Ausschüttungsrendite, berechnet auf dem Börsenkurs per 30. Juni 2019, beträgt 2.9%. Das entspricht einem Renditevorteil gegenüber 10-jährigen Bundesobligationen von 3.4%.

Im Verwaltungsrat der AG für Fondsverwaltung, der Fondsleitungsgesellschaft des IMMOFONDS, wird es an der Generalversammlung vom November 2019 zu einem Wechsel kommen. Urs Bosisio, ehemaliger Stv. Direktionspräsident der Aargauischen Kantonalbank, tritt nicht mehr zur Wiederwahl in den Verwaltungsrat an. Neu wird Bettina Stefanini zur Wahl in den Verwaltungsrat der AG für Fondsverwaltung vorgeschlagen. Bettina Stefanini ist promovierte Umweltarchäologin und war bis 2017 Dozentin für Biogeographie an der Maynooth University in Irland. Seit 2018 präsidiert sie die Stiftung für Kunst, Kultur und Geschichte in Winterthur und ist Stiftungsrätin der Fondation du Chateaux de Granson.

Vonovia, der grösste Immobilienkonzern in Deutschland und im Dax gelistet, erwirbt vom US-Finanzinvestor Blackstone für 1,14 Milliarden Euro die Mehrheit am schwedischen Wohnungsbauunternehmen Hembla. Bereits im vergangenen Jahr erwarb Vonovia dort das Immobilienunternehmen Victoria Park mit 16000 Wohnungen in den Regionen Malmö, Stockholm und Göteborg. Inklusive Schulden habe die Transaktion einen Wert von rund 3,5 Milliarden Euro und sei damit die drittgrösste Übernahme in der Geschichte des Konzerns, heisst es bei Vonovia. Hembla gehören den Angaben zufolge rund 21000 Wohnungen vor allem in Stockholm. Vonovia erwirbt zunächst 69,3 Prozent der Stimmrechte und 61,2 Prozent des Grundkapitals an Hembla. Innerhalb von vier Wochen, nachdem die Transaktion genehmigt wurde, müssen die Bochumer laut dem Magazin Immobilien Manager den restlichen Aktionären ein Übernahmeangebot machen.

Der Wohnungsmarkt in den USA boomt: im August wurde mit dem Bau so vieler neuer Wohnungen begonnen wie seit über zwölf Jahren nicht mehr. Der Grund liegt bei den für die USA tiefen Hypothekarzinsen. Die Zahl erhöhte sich laut Handelsministerium um 12,3 Prozent auf eine Jahresrate von 1,364 Millionen Einheiten. Von Reuters befragte Ökonomen hatten lediglich mit 1,250 Millionen gerechnet. Die Zahl der Baugenehmigungen legte gleichzeitig um 7,7 Prozent auf 1,419 Millionen zu – das höchste Niveau seit Mai 2007.Der Zins für eine 30-jährige Hypothek sank nach Angaben des Finanzierers Freddie Mac um mehr als 1,30 Prozentpunkte auf durchschnittlich 3,56 Prozent. Die Wohnungsbauinvestitionen sind zuletzt sechs Quartale in Folge zurückgegangen. Das ist die längste Durststrecke seit der Rezession 2007 bis 2009.

Per 30. Juni 2019 verzeichnete die Fundamenta Group einen Reingewinn von CHF 10.09 Mio. und damit eine Steigerung von 54.2% zur Vorjahresperiode (CHF 6.54 Mio.), was einer Eigenkapitalrendite von 4.5% (Vorjahresperiode 4.3%) entspricht. Die Verbesserung des operativen Ergebnisses und ein auf den Anlageimmobilien erzielter Neubewertungseffekt haben zu diesem guten Resultat geführt, heist es bei Fundamenta. Aufgrund der Steuerreform (STAF) mit Steuersatzsenkungen auf kantonaler Ebene reduzierten sich die latenten Steuerverbindlichkeiten einmalig um CHF 0.75 Mio. Operativ erwirtschaftete die Gesellschaft einen um 31.3% höheren Reingewinn (ohne Neubewertungseffekt) von CHF 6.61 Mio. (Vorjahresperiode CHF 5.03 Mio.). Die Review und Bewertung ausgewählter Bestandsliegenschaften durch Jones Lang LaSalle (JLL) führte zu einer Höherbewertung der Anlageimmobilien (vor latenten Steuern) von insgesamt CHF 4.34 Mio. (Vorjahresperiode CHF 1.90 Mio.). Durch den planmässigen und selektiven Portfolio-Ausbau erhöhte sich der Liegenschaftsertrag aus Vermietung um 14.6% auf CHF 14.28 Mio. (Vorjahresperiode CHF 12.46 Mio.). Der Fokus der Investitionen lag dabei auf Wohnimmobilien im mittleren Mietzinssegment. Der bereits hohe Mietanteil konnte leicht von 91.7% (Vorjahresperiode) auf 92.1% erhöht werden. Die Leerstandsquote reduzierte sich auf 3.4% (Vorjahresperiode 5.1%).

Am Ende der Berichtperiode resultierte ein Net Asset Value (NAV) vor latenten Steuern von CHF 15.69 pro Aktie (Vorjahr CHF 15.74). Der NAV nach latenten Steuern belief sich auf CHF 14.80 (Vorjahr CHF 14.90). Ausschüttungsbereinigt erhöhte sich der NAV pro Aktie im Geschäftshalbjahr 2019 um CHF 0.40 oder 2.7%, der gewichtete Gewinn pro Aktie wiederum um 14.3% auf CHF 0.40 (Vorjahresperiode CHF 0.35). Ohne Neubewertungseffekt wurde ein gewichteter Gewinn pro Aktie von CHF 0.26 erzielt. In der Berichtsperiode wurden Interest Rate Swaps (IRS) im Umfang von CHF 48.43 Mio. neu strukturiert. Damit konnte die Asymmetrie der Zahlungsströme wiederhergestellt werden. Die Gesellschaft wird damit bei rund 67% des gesamten IRS-Volumens nicht mehr zusätzlich von Negativzinsen belastet.

Im Geschäftshalbjahr 2019 hat die Gesellschaft das Immobilien-Portfolio mit drei weiteren Liegenschaften in den Kantonen Zürich, Bern und Aargau sowie einem Entwicklungsprojekt in Zofingen gezielt ergänzt. Die neu erworbenen Bestandsliegenschaften weisen einen Marktwert von CHF 48.29 Mio. auf. Unter Berücksichtigung der insgesamt vier Entwicklungsprojekte in Zürich, Schlieren und Zofingen umfasste das Immobilienportfolio am Ende der Berichtsperiode insgesamt 63 Liegenschaften mit 1’782 Wohneinheiten.

Der Kanton Zug vermeldet den Ablauf Referendumsfrist gegen die Änderung des kantonalen Steuergesetzes vom 27. Juni 2019 zur Umsetzung der eidgenössischen Steuervorlage. Sie ist unbenutzt abgelaufen. Somit tritt per 1. Januar 2020, zusammen mit den entsprechenden Bestimmungen auf Bundesebene, die sechste Steuergesetzrevision des Kantons Zug in Kraft. Diese Umsetzung führt zu einer Reduktion des effektiven Steuersatzes von 14.5% auf 12.0%. Aufgrund dieser Anpassung des Steuersatzes und basierend auf dem Bestand an latenten Steuern per 30. Juni 2019 rechnet Zug Estates für das Geschäftsjahr 2019 mit einem einmaligen positiven Sondereffekt aus der Auflösung von latenten Steuern im Umfang von rund CHF 19 Mio.

Die ersten acht Monate des Jahres 2019 sind für Schweizer Pensionskassen überaus erfolgreich gelaufen. Dies zeigt die von Complementa durchgeführte Risiko Check-up-Studie. Die Pensionskassen setzen wieder vermehrt auf Immobilien. Diese sind im Vergleich zu Aktien weniger volatil und versprechen im Vergleich zu Obligationen mehr Rendite. Im Falle einer Immobilienkrise wären jedoch 20% des Vermögens direkt betroffen. Gleichzeitig reagieren Pensionskassen mit Leistungskürzungen auf das tiefe Zinsniveau: Arbeitnehmer kassierten im Jahr 2018 mit 1.5% die tiefste jemals gemessene Verzinsung und die Umwandlungssätze wurden um 0.18 Prozentpunkte auf 5.63% für das aktuelle Jahr gekürzt. Diese Entwicklung wird in den kommenden Jahren in ähnlichem Tempo weitergehen.

Complementa kalkuliert für den aktuellen Anlagemix der 2. Säule eine Renditeprognose von nur 2.1%. Dem gegenüber steht eine Renditeanforderung von 2.4%. Der Spielraum, diese Lücke mit Hilfe von Vermögensumschichtungen zu schliessen, ist begrenzt. Das Schlussquartal 2018 hatte jede zehnte Kasse per Jahresende in eine Unterdeckung geführt. Auch wenn sich viele dieser Kassen im Jahr 2019 wieder erholt haben, werden sie die Aktienquote aus Risikoüberlegungen heraus nicht weiter anheben.  

Immobilienanlagen stellen mit einer Quote von über 20% einen essentiellen Bestandteil der Vermögensallokation dar. Die Pensionskassenverantwortlichen sind sich der Risiken der Anlageklasse durchaus bewusst: Das grösste Risiko im heimischen Markt sehen die Kassen in der extensiven Bautätigkeit. Knapp 80% schätzen dies als hohes Risiko ein. Im Gegensatz zur Befragung von fünf Jahren, in welcher über 90% der Teilnehmer in einem Zinsanstieg ein hohes Risiko sahen, sind heute aber über ein Drittel der Teilnehmer überzeugt, dass ein Zinsanstieg kein Risiko darstellt. Hinsichtlich der kurzfristigen Preisentwicklung im heimischen Markt (ein bis zwei Jahre) zeigen sich die teilnehmenden Kassen überwiegend optimistisch. Die grosse Mehrheit erwartet ein stabiles (45%) oder steigendes (43%) Preisniveau. Mittelfristig (drei bis fünf Jahre) trübt sich der Ausblick dagegen ein: Knapp die Hälfte der Befragten (49%) erwartet fallende Immobilienpreise. Interessant ist, dass die Mehrheit der pessimistischen Teilnehmer (58%) trotz sinkender Preiserwartung die Immobilienquote nicht zu reduzieren plant, sondern diese ungefähr auf gleichem Niveau belassen will. 23% der pessimistischen Teilnehmer planen sogar einen Aufbau an heimischen Immobilien. In Immobilienanlagen sehen Pensionskassen wohl das kleinste Übel.

Der Blick über die Landesgrenzen hinaus offenbart, dass Pensionskassen globale Allokationen bevorzugen. Die Mehrheit (61%) investiert global, was mit hoher Wahrscheinlichkeit auf das möglichst vollständige Ausschöpfen des Diversifikationspotentials zurückzuführen ist. Folglich ist Diversifikation auch der vorherrschende Grund für Investitionen in ausländische Immobilien. Gegen ein Engagement im Ausland sprechen allerdings gemäss den Verantwortlichen verschiedene Gründe: Währungsrisiken (72%), politische Risiken/rechtliche Strukturen (64%) sowie fehlendes Know-How (41%) und Vermögensverwaltungskosten (39%). Daher werden bei Immobilienanlagen weiterhin inländische Lösungen bevorzugt.

Per Bilanzstichtag 30. Juni 2019 beträgt das Gesamtfondsvermögen des Akara Diversity PK CHF 989.18 Mio., der totale Verkehrswert der Grundstücke CHF 966.88 Mio. und das Nettofondsvermögen CHF 836.48 Mio. Die Fremdfinanzierungsquote liegt bei 7.96%, wie die Akara Funds AG mitteilt.Der Ertrag von CHF 20.19 Mio. besteht imWesentlichen aus den Mietzinseinnahmen von CHF 15.28 Mio., aus der bei der Kapitalerhöhung bezahlten Nebenkostenpauschale von CHF 0.83 Mio. und dem Einkauf in den laufenden Ertrag bei der Kapitalerhöhung von CHF 3.69 Mio. Vermindert um den Aufwand resultiert ein Nettoertrag von CHF 14.79 Mio. Durch Neubewertungen und teilweise Einkauf unter dem Marktwert resultiert unter Berücksichtigung der Transaktionskosten und der Bildung von Rückstellungen der latenten Steuern im Betrachtungszeitraum eine Aufwertung von CHF 6.25 Mio. oder 0.77%. Die Anlagerendite des Akara Diversity PK beläuft sich im Betrachtungszeitraum vom 1. Januar 2019 bis 30. Juni 2019 auf 2.58%. Der Anteil aus nicht realisiertem Kapitalgewinn macht 0.76% aus, der Einkauf aus nicht realisiertem Kapitalerfolg bei der Ausgabe von Anteilen 0.09% und derjenige aus Nettoertrag 1.73%.

Die Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) des Fonds beträgt 74.97%. Im Vergleich zur Betriebsgewinnmarge der Anlagegruppen des KGAST Immo-Index Gemischt von 70.61% (Durchschnitt) per Juli 2019 liegt diese um 4.36 Prozentpunkte höher. Der Fonds weist mit 2.29% eine Überperformance von 0.20 Prozentpunkten gegenüber dem KGAST Immo-Index Gemischt aus (Total seit Lancierung des Fonds: +2.66 Prozentpunkte).

Im ersten Halbjahr 2019 wurden 17 Entwicklungs- und Anlageobjekte beurkundet. Per Bilanzstichtag enthält der Akara Diversity PK 75 beurkundete Objekte, wovon 74 mit einem Verkehrswert von insgesamt CHF 966.88 Mio. im Eigentum stehen. Es fanden keine Verkäufe von Liegenschaften statt. Inklusive der Ereignisse nach Bilanzstichtag bis Ende Juli 2019 umfasst der Akara Diversity PK rund 1880 Wohnungen und rund 106’480 qmKommerzfläche nach Fertigstellung der Bauten. Die Bruttorendite (Soll) der fertigen Bauten beläuft sich auf 4.68%. Unter Berücksichtigung der Mietausfallrate von 8.76%, welche planmässig entmietete Objekte für Totalsanierungen und Umbauten inkludiert, beträgt die Nettorendite der fertigen Bauten 3.51%.

Der durchschnittliche reale gewichtete Diskontierungs- respektive Kapitalisierungszinssatz aller Liegenschaften im Vermögen des Akara Diversity PK beträgt 3.20% respektive 3.27% (i.V. Stand 2018: -0.11 Prozentpunkte resp. -0.13 Prozentpunkte). Der minimale Diskontierungs- respektive Kapitalisierungszinssatz liegt bei 2.45% respektive 2.53%. Der maximale Diskontierungs- respektive Kapitalisierungszinssatz beläuft sich auf 5.77% respektive 5.87%. Von sämtlichen Mietverträgen für kommerzielle Objekte laufen per Bilanzstichtag 4.79% unbefristet (i.V. Stand 2018: -3.58 Prozentpunkte resp. fast Halbierung). Die durchschnittliche Vertragslaufzeit der befristeten Mietverträge (WAULT) wurde auf 5.08 Jahre (i.V. Stand 2018: +0.96 Jahre) erhöht.Die höchste Kumulation der auslaufenden kommerziellen Mietverträge ist mit 20.52% im Jahr 2024 und verteilt sich auf 13 Mietparteien. Über 13% der Verträge (i.V. Stand 2018: +8 Prozentpunkte resp. fast Verdreifachung) weisen eine ausstehende Mietvertragslaufzeit von zehn Jahren oder mehr aus. Der grösste Mieter macht mit 4.51% weniger als 5% der Mietzinseinnahmen aus (i.V. Stand 2018: -0.94 Prozentpunkte), die fünf grössten 17.80% und die zehn grössten 26.65%. Der Soll-Mietertrag besteht zu 52% aus Wohnnutzung (i.V. Stand 2018: +8 Prozentpunkte) respektive zu 59% nach Fertigstellung der Bauten.

Die TERREF konnte im ersten Halbjahr 2019 im Durchschnitt der Peer Group (Anlagegruppen KGAST Immo-Index Gemischt) sowie im Kostenziel der TERREF NAV / GAV von 0.60%-0.80% respektive von 0.40%-0.60% gehalten werden. Per Bilanzstichtag weist der Akara Diversity PK eine TERREF NAV / GAV von 0.66% respektive von 0.56% aus, welche je 0.06 Prozentpunkte tiefer liegen als die TERISA NAV / GAV des KGAST Immo-Index Gemischt (Total seit Lancierung des Fonds: -0.53 Prozentpunkte TERISANAV; -0.49 Prozentpunkte TERISA GAV).

Im ersten Halbjahr 2019 fand die insgesamt vierte Kapitalerhöhung statt. Dem Akara Diversity PK flossen total CHF 167.61 Mio. an neuen Eigenmitteln zu. Ziel der nächsten Kapitalerhöhung ist es, die anlagestrategische geografische und sektorielle Diversifizierung zu festigen wie auch den Investorenkreis zu erweitern, um die Liquidität der Titel zu erhöhen. Zeichnungsfrist und Liberierung werden voraussichtlich im 4. Quartal 2019 erfolgen.

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