Real Estate Move

Die SFP Anlagestiftung führt für die Anlagegruppe SFP AST Swiss Real Estate im Zeitraum vom 16. März bis 30. April 2020 eine Kapitalaufnahme mit einem Zielvolumen von CHF 50 bis 80 Millionen durch. Das zusätzliche Kapital soll zum weiteren Ausbau des Portfolios verwendet werden. Vier Liegenschaften Im Umfang von rund CHF 40 Mio. seien angebunden, so dass die Eigentumsübertragung schnellstmöglich nach dem Geldfluss erfolgen könne. Insgesamt besteht eine Pipeline von Liegenschaften an attraktiven Standorten in der Grösse von ca. CHF 150 Mio. Investoren der SFP AST Swiss Real Estate erhalten Zugang zu einem direkt gehaltenen Immobilienportfolio mit mindestens 40% Wohnimmobilien und mindestens 40% kommerziell genutzten Immobilien, schreibt Swiss Finance & Property. Die neun Objekte des Portfolios in sieben Kantonen der Schweiz weisen per Jahresende 2019 einen Marktwert von CHF 103.3 Mio. auf. Die Emission ist für bestehende und neue Investoren offen, die gemäss Schweizer Gesetzgebung in steuerbefreite Anlagestiftungen investieren dürfen.

Das Bundesamt für Statistik (BFS) publiziert im Auftrag des Staatssekretariats für Wirtschaft (SECO) erstmals eine Statistik zu den Tourismusinvestitionen. Diese soll künftig jedes Jahr im Juli im Rahmen des Fachbereichs 10 «Tourismus» veröffentlicht werden.

Das sozioökonomische Umfeld des Schweizer Tourismus wandelt sich ständig. Neue Destinationen und touristische Erschliessungen schaffen neue Konkurrenz. Die Konsumgewohnheiten, Bedürfnisse und Anforderungen der Gäste verändern sich, nicht zuletzt durch die demografische Entwicklung. Um in diesem Umfeld bestehen zu können, müssen die Rahmenbedingungen kontinuierlich evaluiert und verbessert und der Produktionsapparat laufend angepasst und modernisiert werden. Investitionen spielen in den Bergregionen dabei eine zentrale Rolle.

Die Tourismusgemeinden verzeichneten im Jahr 2016 Bauinvestitionen in Höhe von 2,5 Milliarden Franken. 17,3% davon betrafen die touristische Beherbergung sowie Tourismus-, Freizeit- und Verkehrsanlagen. 61,2% der Investitionen wurden für Neubauten getätigt. Zum Vergleich: Die Bauinvestitionen in der übrigen Schweiz beliefen sich auf 52,1 Milliarden Franken. Davon entfielen 6,4% auf den Tourismussektor und 65,6% auf Neubauten.

Während im Jahr 2016 4,6% der gesamten Bauinvestitionen in der Schweiz in touristischen Gemeinden getätigt wurden, belief sich dieser Anteil bei den Freizeit- und Tourismusanlagen sowie Kulturbauten auf 6,8%, bei den Verkehrsanlagen auf 9,1% und bei der touristischen Beherbergung sogar auf 21,4%. Das Gewicht der Tourismusgemeinden ist in der letztgenannten Kategorie also besonders ausgeprägt.

Über den ganzen Berichtszeitraum hinweg ist kein klarer Wachstumstrend zu beobachten. In jüngster Zeit, das heisst 2016 und 2017, stiegen die Investitionen (mit Ausnahme der Verkehrsanlagen 2017) an. Bauinvestitionen sind generell konjunkturabhängig. Öffentliche Investitionen sorgten zwar für eine gewisse Ankurbelung, doch sind die Wirtschaftskrisen der Mitte der 1990er-Jahre sowie Anfang und Ende der 2000er-Jahre in der Zeitreihe nach wie vor klar erkennbar. Die Investitionsspitzen stehen im Wesentlichen im Zusammenhang mit Neubauten.

Der Anteil der Tourismusgemeinden an den gesamten Bauinvestitionen sank zwischen 1995 und 2017 von 6,2% auf 4,4%. Im Jahr 2013 betrug dieser Anteil noch 5,5%. Der Rückgang des Anteils der Tourismusgemeinden seit 2013 ist nicht auf geringere Gesamtinvestitionen in die drei touristischen Bauwerkkategorien zurückzuführen. Im Gegenteil, diese sind zwischen 2013 und 2017 in absoluten Zahlen und relativ betrachtet gestiegen. Der Rückgang hängt hingegen mit den Investitionen in Wohnbauten und Einfamilienhäuser in den Tourismusgemeinden zusammen, die in diesem Zeitraum 20,9% einbüsten. Der Rückgang der Investitionen in Neubauten (–25,8%) war viel stärker als der Rückgang der Investitionen in Umbauten (–3,2%).

Bei den Verkehrsanlagen zeigt sich, dass die Umbauten die Neubauten seit Ende der 2000er-Jahre klar übersteigen. Bei der touristischen Beherbergung ist ab Mitte der 2000er-Jahre das Gegenteil der Fall: Die Investitionen in Neubauten stiegen deutlich an, während das Investitionsniveau bei den Umbauten ziemlich stabil blieb. Da zwei Drittel der Tourismusgemeinden in den Kantonen Graubünden, Uri und Wallis liegen, besteht ein Zusammenhang zwischen den Investitionen der Tourismusgemeinden und der Entwicklung der Tourismusinvestitionen in diesen Kantonen.

Einige der beobachteten Entwicklungen in den Tourismusgemeinden sind eindeutig mit der Entwicklung der Investitionen in den drei Alpenkantonen verbunden. So sind die Investitionsspitzen in den Jahren 2007 und 2011 im Wesentlichen auf die Investitionen in Graubünden zurückzuführen. Seit Ende der 2000er-Jahre ist auch im Kanton Uri eine Zunahme der Investitionen zu verzeichnen. Der Grund dafür ist ein Immobilien- und Tourismusgrossprojekt auf dem Gebiet der Gemeinde Andermatt, die zu den touristischen Gemeinden gehört, in das in den letzten Jahren massive Investitionen geflossen sind.

Der Hauseigentümerverband orientiert seine Mitglieder über die Situation, ausgelöst durch die Notrecht-Anordnungen des Bundesrats: «Gültige Verträge bleiben, soweit das Notrecht nichts Anderes vorsieht, bestehen. Dies gilt auch für die vertraglichen Pflichten der Parteien. So bleiben namentlich auch Mietverträge in der Krise weiterhin verbindlich. Dies gilt bei Wohnungs- wie auch bei Geschäftsraum-Mietverträgen. Der Vermieter muss das vertraglich vereinbarte Mietobjekt dem Mieter weiterhin zur Verfügung stellen. Ebenso bleibt die Zahlungspflicht des Mieters für dieses Gebrauchsrecht ungeschmälert bestehen. Dies gilt gleichermassen für Wohn- und Geschäftsraummieter.»

Durch den Bundesrat angeordnete vorübergehende Beschränkungen und Verbote von gewissen betrieblichen Tätigkeiten führen laut HEV nicht zu einem Dahinfallen der Mietverträge. Ebensowenig stellen solche notrechtlichen Betriebsbeschränkungen einen «Mangel am Mietobjekt» dar, der zu einer Mietzinsherabsetzung berechtigen würde. «Der Vermieter erbringt seine Leistungspflicht weiterhin vollumfänglich: Das Mietobjekt (Geschäftslokal, Betriebsstätte) ist nach wie vor voll gebrauchstauglich.» Nach Ansicht des Hauseigentümerverbandes fallen angeordnete Betriebsbeschränkungen oder -schliessungen ins Betriebsrisiko des Unternehmers.

Ungeachtet der Rechtslage sei der aktuellen Ausnahmesituation angemessen Rechnung zu tragen. Dabei gelte es zu bedenken, dass nicht nur der Mieter eine Zahlungspflicht habe, sondern dass auch der Vermieter seinen diversen Zahlungspflichten nachkommen muss (etwa für Hypothekarzinsen, Hauswartung, Heizung, Wasser, Allgemeinstrom, Liftabo etc.). Alle diese Kosten müsse der Vermieter ebenso zahlen können wie der Mieter seine Mietzinsen. «Allgemeine Forderungen nach Aufhebung einer Zahlungspflicht für Mieter sind daher verfehlt. Es darf nicht ein einzelnes Glied aus dieser ganzen finanziellen Verpflichtungskette herausgebrochen werden. Gefragt sind individuelle Lösungen mit Augenmass in jenen Fällen, wo krisenbedingt eine finanzielle Notsituation eintritt und ein Mieter vorübergehend die Zahlungspflicht nicht mehr (vollständig) erfüllen kann», hält der HEV fest. Dies könne zum Beispiel bei einzelnen Geschäftsraummietern aufgrund einer angeordneten Betriebseinstellung vorkommen. In solchen Ausnahmefällen sei es an den Parteien, abgestimmt auf die konkrete Situation Lösungen auszuhandeln, die für beiden Seiten tragbar sind. «Denkbar sind Vereinbarungen mit Ratenzahlungen der Miete oder das Gewähren längerer Zahlungsfristen. Die Bereitschaft der Parteien zum gegenseitigen Aushandeln von Lösungen ist nicht nur im Mietbereich erforderlich, sondern auch im Rest der Zahlungskette, nämlich bei den Banken als Hypothekargeber, den Wasser- und Energielieferanten (öffentliche Werke etc.).»

Der Bundesrat hat Unterstützungsmassnahmen für die Wirtschaft und für Härtefälle angekündigt. Infolge von notrechtlich erzwungenen Betriebsbeschränkungen und -verboten wird es durch umsatzabhängige Geschäftsraummieten und Zahlungsausfälle von Mietern auch auf der Vermieterseite zu einschneidenden Einbussen kommen. Der Hauseigentümerverband Schweiz fordert deshalb den Bundesrat auf, bei seinen Unterstützungsmassnahmen insbesondere auch stark betroffene Mieter und Vermieter zu berücksichtigen.

Der Vorstand SVIT FM Schweiz hat beschlossen, den FM Day vom 26. Mai abzusagen beziehungsweise um sechs bis zwölf Monate zu verschieben. Der FM Day fand bisher elf Mal statt und wird jeweils im Konferenzzentrum Bocken in Horgen durchgeführt. Er gilt als etablierte und wichtige Tagesveranstaltung im Facility Management und wird von der FM Kammer des SVIT organisiert. Das Hauptthema des diesjährigen Anlasses lautet: «Welchen Beitrag leistet die FM Branche zur Klimadebatte?»

Die Entwicklungsgesellschaft HIAG stand im  Geschäftsjahr 2019 vor grossen Herausforderungen. Wäh­rend sich das Kerngeschäft Immobilienentwicklung positiv entwickelte und der Liegenschaftsertrag stieg, musste die Gruppe zwei herbe Rückschläge verkraften: zum einen den Aus­stieg aus dem Projekt zur Entwicklung einer eigenen Multicloud-Plattform und die Restrukturierung von HIAG Data, zum anderen den Konkurs der bis dahin drittgrössten Mieterin, der Rohner AG in Pratteln. «Aufgrund der hohen Belastungen durch diese zwei Ereignisse wird der Verwaltungsrat der ordentlichen Generalversammlung vom 23. April 2020 vorschlagen, auf die Ausschüttung einer Dividende zu verzichten», heisst es in einer Medienmitteilung. Als Folge der zwei ausserordentlichen Ereignisse im Geschäftsjahr 2019 weist HIAG nach einem Gewinn im Vorjahr von CHF 60,9 Mio. im Berichtsjahr einen Verlust von CHF 70,7 Mio. aus. Einerseits belastete die abgebrochene Entwicklung einer eigenen Multicloud-Plattform das Ergebnis mit rund CHF 70 Mio. Sämtliche Aktiven im Zusammenhang mit diesem Projekt wurden per 31. Dezember 2019 zu 100 Prozent wertberichtigt. Zudem muss HIAG nach dem Konkurs der Mieterin Rohner AG, Pratteln, die Kosten für den Rückbau und die Sanierung des Areals,um es chemiefrei zu machen, tragen. Dies belastete das Ergebnis 2019 insgesamt mit CHF 51,3 Mio. Davon entfallen CHF 18,5 Mio. auf eine tiefere Immobilienbewertung nach Steuer­effekten sowie Rückstellungen von rund CHF 30 Mio. für den Rückbau der Produktionsinfrastruktur am Standort und die Sanierung des Areals, um es in einen chemiefreien Zustand zu bringen. Hinzu kommen Betriebs­kosten von rund CHF 2,8 Mio. im Berichtsjahr, da bis zum Abschluss des Rückbaus ein Minimalbetrieb aufrechterhalten werden muss.

HIAG steigerte im Geschäftsjahr 2019 den vereinnahmten Liegenschaftsertrag gegenüber dem Vor­jahr um 8,2% auf CHF 63,0 Mio. (2018: CHF 58,2 Mio.). Dank der Fertigstellung ver­schiedener Entwicklungsprojekte ging der annualisierte Liegenschaftsertrag trotz des Konkurses der Rohner AG, Pratteln, und des Auszuges eines grossen Mieters in Dietikon nur leicht um 2,5% zurück auf CHF 59,4 Mio. (2018: CHF 60,9 Mio.). Die Leerstandsquote stieg auf 16,2% (2018: 14,3%), haupt­sächlich aufgrund des Anfangsleerstandes bei drei fertiggestellten Projekten sowie des Effekts des Auszugs eines Mieters in Dietikon. Dennoch verfügt HIAG weiterhin über eine komfortable gewichtete durchschnittliche Restmietdauer (WALT) von 8,9 Jahren (2018: 9,7 Jahre). Ende Dezember 2019 be­stand das Gesamtportfolio aus 116 Liegenschaften. Der Wert nahm um 5,4% auf CHF 1,57 Mrd. (31.12.2018: 1,49 Mrd.) zu. Dass die Neubewertungseffekte mit CHF -16,8 Mio. (31.12.2018: CHF 76,4 Mio.) negativ ausfielen, sei im Wesentlichen auf den Einfluss von CHF -20,4 Mio. aus dem Kon­kurs der Rohner AG, Pratteln, zurückzuführen. Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz für das Gesamtportfolio nahm leicht ab und betrug zum Stichtag 31. Dezember 2019 3,94% (31.12.2018: 4,15%).

Die HIAG Immobilien Holding AG verfügte am 31. Dezember 2019 über eine Eigenkapitalquote auf EPRA-Basis von 45,6% (31.12.2018: 54,2%). Nach der Platzierung einer festverzins­lichen Anleihe über CHF 150 Mio. mit einer Laufzeit von 5 Jahren entwickelte sich die gewichtete durchschnittliche Laufzeit des Fremdkapitals per 31. Dezember 2019 mit 2,7 Jahren stabil (31.12.2018: 2,8 Jahre). Der durchschnittliche Zinssatz für die Finanzverbindlichkeiten beträgt 0,9% (31.12.2018: 0,9%). Die Loan-To-Value Ratio (LTV) betrug 51,4% (31.12.2018: 43,4%).

Am 31. Dezember 2019 setzte sich das Entwicklungsportfolio der HIAG aus 56 Projekten mit einer Nutzfläche von ca. 707’000 qm zusammen. Das erwartete Investitionsvolumen für die nächsten zehn Jahre beträgt, ohne weitere Akquisitionen, rund CHF 1,9 Mrd. Davon sind sechs Projekte mit einem annualisierten Liegenschaftsertrag nach Fertigstellung und Vollvermietung von rund CHF 4,6 Mio. derzeit im Bau. In den nächsten drei Jahren will HIAG weitere zehn Entwicklungsprojekte in Angriff nehmen, mit einer Nutzfläche von ca. 107’000 qm, erforderlichen Investitionen von rund CHF 250 Mio. und einem annualisierten Liegenschaftsertragspotenzial nach Fertigstellung und Vollvermietung von rund CHF 21 Mio

Der Swiss Real Estate Research Congress vom 27. März in Zürich wird bis auf weiteres verschoben. «Aufgrund der Vorschriften des Bundes und des Kantons Zürich und der aktuellen Situation bezüglich dem Coronavirus, sind wir der Überzeugung, dass zurzeit keine erfolgreiche Durchführung gewährleistet werden kann. Ein alternatives Datum wird so bald wie möglich bekannt gegeben», heisst es von Seiten der Organisatoren. Ebenfalls verschoben wird der SPGIntercity Talk mit Urs Hausmann vom 26. März in Zürich. Er findet neu am 29. Oktober statt. Auf ein noch unbekanntes Datum wird auch der Energie Apéro Luzern verschoben. Dieser hätte am 30. März stattfinden sollen.

Zug Estates und die Stadt Zug präsentierten an einer gemeinsamen Medienkonferenz die von der Jury ausgewählte Studie des Planungsteams Hosoya Schaefer Architects, NYX architectes, Lorenz Eugster Landschaftsarchitektur und Städtebau sowie des Zuger Büros der Firma TEAMverkehr.zug zur künftigen Gestaltung des Areals Metalli/Bergli mit einer Grundfläche von insgesamt rund 60’000 Quadratmetern. Die Arbeiten der drei am Wettbewerb beteiligten Teams können während der nächsten Wochen im Einkaufszentrum Metalli besichtigt werden. Bewährtes erhalten und gleichzeitig viel Raum für Neues schaffen – so bezeichnet Zug Estates die Grundidee für die künftige Gestaltung des Lebensraums Metalli im Herzen der Stadt Zug. Die Ergebnisse des Wettbewerbsverfahrens sind der erste Schritt in einem mehrjährigen gemeinsamen Entwicklungsprozess von Behörden und Bauherrschaft. «Die Gegend um das Einkaufszentrum Metalli ist ein zentraler Schnittpunkt an der Achse Zug–Baar und ein wichtiger funktionaler Stadtraum für die Zuger Bevölkerung. Damit er diese Aufgabe auch langfristig erfüllen kann, soll er im Einklang mit der Gesamtentwicklung der Stadt Zug in den nächsten Jahren sorgfältig weiterentwickelt werden», schreibt Zug Estates. In die Aufgabenstellung für die drei Planungsteams flossen neben Anforderungen von Behörden und Grundeigentümerin bereits auch Anliegen und Wünsche aus der Zuger Bevölkerung ein, welche letzten Sommer im Rahmen eines dreiwöchigen Dialogprozesses in der Passage des Einkaufszentrums Metalli erhoben worden waren.

Die städtebauliche Konzeption des Teams um Hosoya Schaefer sieht vor, dass die Mehrheit der heutigen Bauten rund um das Einkaufszentrum erhalten bleibt, so etwa der innere bauliche Kern der heutigen Überbauung, ein Teil der durch Ladengeschäfte gesäumten glasgedeckten Passage parallel zur Baarerstrasse oder auch die Gebäude auf der östlichen Seite des Quartiers entlang der Industriestrasse oder das UBS-Gebäude am südlichen Ende des Areals. Neu hinzukommen soll insbesondere ein maximal 70 Meter hohes Wohngebäude an der Ecke Baarerstrasse/Metallstrasse. Mehrere bestehende Gebäude werden zudem städtebaulich verträglich aufgestockt. Insgesamt soll in dem Geviert mehr Raum für Wohnungen, Hotellerie, Büros, Gastronomie, Ladengeschäfte und andere, zum Teil publikumsorientierte Nutzungen geschaffen werden.

Ein prägendes Merkmal des neuen Gesamtkonzepts «Lebensraum Metalli» sei die Aufwertung des Aussenraums durch intensivere Begrünung über alle Plätze hinweg und entlang der Verbindungsachsen. Selbst die Dachflächen werden in das Aussenraumkonzept mit einbezogen und – ebenfalls ein Anliegen aus der Zuger Bevölkerung – teilweise öffentlich zugänglich gemacht. Das Prinzip der von vielen sehr geschätzten gläsernen Überdachung der Einkaufspassage bleibt erhalten und wird gar erweitert. Um das Areal noch besser mit dem Stadtraum zu vernetzen, wird die Durchwegung optimiert. Aus dem favorisierten Entwurf des Planungsteams unter Führung von Hosoya Schaefer Architects wird ein Richtprojekt erstellt, welches die Grundlage für einen späteren Bebauungsplan bildet. Diese Prozessphase wird etwa zwei Jahre in Anspruch nehmen. Erste bauliche Massnahmen können somit frühestens 2023 erfolgen.

Tobias Meyer (Head Development & Construction Office) wurde per 01. März 2020 in die Geschäftsleitung der Steiner Investment Foundation berufen, teilt Steiner mit. Nebst dem CEO und dem CFO besteht diese neu aus drei Personen. Für das Transaction Office sind neu Tony Klose und Milan Dejanovic tätig. Tony Klose war zuvor als Gesamtprojektleiter bei der Wincasa AG zuständig und hat zurvor Erfahrungen bei Pure Development und Drees & Sommer gesammelt. Milan Dejanovic hat seine Kenntnisse im Real Estate-Bereich bei der Credit Suisse und Adecco Group erlangt. Das neu gegründete Asset Management Office wird ab sofort von Naime Limani unter der Leitung des CFO (Peter Hausberger) betreut. Naime Limani war zuvor als Executive Assistant & Investor Relations Spezialistin im Team tätig. Als Executive Assistant und neue Ansprechperson für Investoren ist ab sofort Edina Culjevic zuständig, die seit 09. März 2020 an Board ist.

Die Mieten für Verkaufsflächen sind in Luzern gestiegen. 2018 zahlte die Hälfte der Läden mehr als 429 Franken Jahresmiete für einen Quadratmeter. 2015 lag sie bei 386 Franken. 2014 war der Median mit 458 Franken höher gewesen. Gesunken sind vor allem die Mieten für die preiswerteren Verkaufsflächen. Der Wert lag 2018 bei 242 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Nach Höchstwerten 2015 und 2017 von über 1330 Franken sanken 2018 auch die Preise für die zehn Prozent teuersten Verkaufsflächen, und zwar auf 1124 Franken. An Toplagen wie Weggis- und Kapellgasse muss allerdings zwischen 800 und 1500 Franken bezahlt werden, in den Gassen neben den Toplagen 600 bis 1200 Franken. Ausserhalb der Altstadt liegen die Mieten normalerweise unter 600 Franken, in den Aussenquartieren sogar unter 350 Franken. In der Stadt Luzern gibt es gemäss der Studie der Firma Immocompass über 1300 Detailhandelsfilialen. Gross ist das Angebot vor allem in den Sparten Gastronomie, Fachhandel, Ernährung, persönliche Pflege und Bekleidung. Im Vergleich zu anderen Städten gibt es ein üppiges Angebot an Uhren und Schmuck.

Die Kapitalerhöhung des Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus wurde abgeschlossen. Durch die Emission fliessen dem Fonds Neugelder in Höhe von CHF 107,1 Mio. zu, teilt Credit Suisse mit. Die Emission wurde kommissionsweise («best-effort basis») im Rahmen eines Bezugsangebots in der Schweiz durchgeführt. Der regelmässige, ausserbörsliche Bezugsrechtshandel fand vom 24. Februar bis 4. März 2020 über die Credit Suisse AG statt. Bei einem Bezugsverhältnis von vier zu eins. Vier (4) Bezugsrechte berechtigten zum Kauf eines (1) neuen Anteils) werden 1’050’000 neue Anteile zum Ausgabepreis von CHF 102.00 netto je Anteil ausgegeben. Dies entspreche einer Zeichnungsquote von 100 Prozent. Dem Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus (CS REF LogisticsPlus, Valor 24 563 395) fliessen damit Neugelder in Höhe des Maximalbetrags von CHF 107,1 Mio. zu. Die Liberierung der neuen Anteile erfolgt per 13. März 2020. Die Anzahl der im Umlauf befindenden Anteile beträgt neu 5’250’000 bei einem Nettofondsvermögen von CHF 527,2 Mio. Der Emissionserlös wird für den weiteren Ausbau und die Diversifizierung des bestehenden Immobilienportfolios verwendet.