Real Estate Move

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern befindet sich auf einem Höchststand. Mit über 34’000 ausgeschriebenen Einfamilienhäusern sind knapp 6000 Objekte mehr verfügbar als noch im Jahr 2015 (+17%). Gleichzeitig ist die durchschnittliche Insertionszeit auf Schweizer Online-Immobilienportalen trotz des höheren Angebotes auf 81 Tage gesunken (2016: 104 Tage), was die enorm hohe Nachfrage erklärt. Dies zeigt die Online Home Market Analysis (OHMA) von homegate.ch in Zusammenarbeit mit dem Swiss Real Estate Institute der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich. In der Region Zürich gehen die Häuser am schnellsten weg (nach 48 Tagen), während die Einfamilienhäuser in den Regionen Waadt/Wallis (90 Tage) und Tessin (92 Tage) fast doppelt so lange inseriert werden müssen. Nach dem Erreichen eines Höchststandes der durchschnittlichen Insertionszeit von 104 Tagen im Jahr 2016 reduzierte sich 2018 die Insertionszeit auf 81 Tage (kumulierter Rückgang seit 2016: -22%), was in Kombination mit dem höheren Angebot die anhaltend steigende Nachfrage nach Einfamilienhäusern dokumentiert. Die Nachfrage scheint trotz einer merklich gestiegenen Wohneigentumsquote (auf knapp 40%), der 2014 eingeführten deutlichen Verschärfung der Regulierungen zur Hypothekarfinanzierung sowie rekordhohen Eigenheimpreisen nicht zu bremsen. Peter Ilg vom Swiss Real Estate Institute der HWZ Hochschule für Wirtschaft sieht drei Gründe für diese erstaunliche Entwicklung: «Erstens fiel 2018 das gesamtwirtschaftliche reale Wachstum mit 2.5% so hoch aus wie seit acht Jahren nicht mehr. Zweitens haben sich die Befürchtungen, dass die Zeit der Negativzinsen bald zu Ende geht, verflüchtigt. Die ausserordentlich tiefen Hypothekarzinsen bleiben noch länger bestehen. Drittens ist Sparen aufgrund der tiefen Zinsen nach wie vor uninteressant.»

Die Leerwohnungsziffer in der Schweiz ist gegenüber dem Vorjahr laut Bundesamt für Statistik erneut stark angestiegen und belief sich am 1. Juni 2018 auf 1,62%. Am Stichtag wurden 72 294 leere Wohnungen gezählt, dies sind knapp 13% bzw. 8020 Einheiten mehr als im Vorjahr. Die Leerwohnungs-ziffer steigt seit 2010 kontinuierlich an. In den beiden Grossregionen Ostschweiz (2,08%) und Tessin (2,02%) überschritt sie erstmals seit mehr als 15 Jahren die Zwei-Prozent-Marke. Auf gesamtschweizerischer Ebene betraf die Zunahme alle betrachteten Segmente: Einfamilienhäuser, übrige Gebäude mit Wohnnutzung, Neu- und Altwohnungen sowie Miet- und Eigentumswohnungen. Gleich verhielt es sich bei den Wohnungskategorien (Anzahl Zimmer). Auf kantonaler Ebene wiesen im Jahresvergleich 20 Kantone eine höhere Leerwohnungsziffer auf, in sechs Kantonen entwickelte sie sich zurück. Dabei verzeichneten 13 Kantone eine Leerwohnungsziffer unter dem nationalen Mittel von 1,62%, bei den übrigen Kantonen lag die Ziffer darüber. Im Kantonsvergleich verzeichnete der Kanton Solothurn (2,98%) die schweizweit höchste Leerwohnungsziffer, gefolgt von den Kantonen Aargau (2,65%) und Jura (2,56%). Wie im Vorjahr wurde die tiefste Ziffer im Kanton Zug registriert (0,44%). In den Kantonen Genf (0,53%) und Obwalden (0,70%) war sie nur geringfügig höher.

Ende 2017 gab es in der Schweiz rund 1,7 Millionen Gebäude mit Wohnnutzung, gibt das Bundesamt für Statistik bekannt. Dies entspricht einer Zunahme von 6% gegenüber 2010. Knapp die Hälfte aller Gebäude (49%) befindet sich in den fünf bevölkerungsreichsten Kantonen Zürich, Bern, Waadt, Aargau und St. Gallen. Dabei sind die verschiedenen Gebäudekategorien räumlich sehr unterschiedlich verteilt. Mehrfamilienhäuser befinden sich zu 55% im städtischen Kernraum, gegenüber 43% der Einfamilienhäuser. Die Bauperioden sind ein weiteres charakteristisches Merkmal. Etwas mehr als ein Drittel (37%) aller Gebäude mit Wohnnutzung wurde nach 1980 gebaut und der Anteil der in dieser Zeit erstellten Einfamilienhäuser (43%) übersteigt diesen Wert deutlich. Der Gesamtwohnungsbestand der Schweiz umfasst rund 4,5 Millionen Wohnungen. Dies entspricht einer Zunahme von 10% gegenüber 2010. Wie bei den Gebäuden sind auch bei den Wohnungen rund die Hälfte (51%) in den fünf bevölkerungsreichsten Kantonen (ZH, BE, VD, AG und SG) zu finden. Über die Hälfte (55%) des Gesamtwohnungsbestands in der Schweiz sind Wohnungen mit 3 oder 4 Zimmern. Ein Viertel der Wohnungen ist grösser und ein Fünftel kleiner. Im städtischen Kernraum verfügt ein Fünftel (20%) der Wohnungen über 5 oder mehr Zimmer. Im Einflussgebiet städtischer Kerne ist der Anteil der grossen Wohnungen am höchsten: 87% der Wohnungen haben 3 oder mehr Zimmer und 36% haben 5 oder mehr Zimmer

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An der Generalversammlung der Mobimo Holding AG wurde Peter Schaub, bisher Vizepräsident, zum Präsidenten des Verwaltungsrats gewählt. Er löst damit Georges Theiler ab. Die Aktionäre stimmten auch der Wahl der neuen Mitglieder Christoph Caviezel, bisher CEO, und Bernadette Koch zu. Alle sich zur Wiederwahl stellenden Mitglieder (Daniel Crausaz, Brian Fischer, Bernard Guillelmon und Wilhelm Hansen) wurden für ein weiteres Amtsjahr bestätigt. Auch die weiteren Anträge des Verwaltungsrats an die Generalversammlung wurden genehmigt. Daniel Ducrey nutzte die Gelegenheit, sich den anwesenden Investoren vorzustellen. Er übernimmt als neuer CEO die operative Führung der Mobimo Holding AG ab morgen, 3. April 2019.

Die Anlagestiftung Fundamenta Group Investment Foundation führt in den kommenden zwei Monaten die erste Kapitalemission für ihre Anlagegruppe Swiss Real Estate durch. Die Zeichnungsfrist dauert vom 2. April bis zum 31. Mai 2019. Die Anlagegruppe fokussiert auf direkte Investitionen in Liegenschaften mit Wohn- und Gewerbe-Nutzungen in der Schweiz. Der Anteil an Mieterträgen aus der Wohnnutzung soll dabei mindestens 60 Prozent betragen. Allokationen sollen in Bestandsliegenschaften mit nachhaltigen Ertragsperspektiven und in Bestandsliegenschaften mit Entwicklungspotenzial folgen. Das Portfolio soll auch Investitionen in Neubau- und Entwicklungsprojekte beinhalten. Die Kapitalaufnahmesumme beträgt bis zu CHF 200 Mio.

Das Thema Auslandinvestments wird für die institutionellen Anleger in der Schweiz immer wichtiger. Der überteuerte einheimische Markt sogt dafür, dass sich Auslandinvestments als Alternative anbieten. Das war das Thema des Immobilien-Fachforums der Real Estate Move AG und Ernst & Young in Zürich vom Donnerstag Abend. Für die Schweizer Anleger können zwar direkte und indirekte Immobilien im Ausland eine attraktive Anlage- und Diversizierungsmöglichkeit bieten. Doch das erfolgreiche Investieren in Immobilienanlagen im Ausland setzt profunde Kenntnisse der jeweiligen Märkte sowie der einzelnen Marktakteure voraus.
Die Länder weisen grosse Unterschiede auf bezüglich der Preisentwicklung,
der Entwicklung in der Flächennachfrage und des Flächenangebots sowie
auch bezüglich des jeweiligen regulatorischen Umfelds. Der Erfolg von Anlageentscheidungen ist damit massgeblich davon abhängig, bei Auswahl und Gewichtung der Ausland-Immobilienanlagen diese richtig verstanden zu haben und ihre künftige Ertrags- und Wertentwicklung einschätzen zu können. Claudio Rudolf, Head Real Estate Ernst & Young AG;
Dr. Christoph Schumacher, Credit Suisse Global Real Estate; Mario Holenstein, Swiss Life Asset Management AG;
Ingo Bofinger, AFIAA;
André Lagler, Acron AG
und Cornel Widmer von der Zürich Versicherung boten den rund 80 Besucherinnen und Besuchern Einblicke in ihre Research-Ansätze bei Direktinvestitionen und auch Beteiligungen. Was sind die wichtigsten Treiber, die es zu prognostizieren gilt? Für welche Märkte und Anlagen erwarten sie derzeit das stärkste Cashflow-Wachstum über die nächsten Jahre 3-5 Jahre? Und natürlich: In welchen Ländern lohnt sich ein Investment? Moderiert wurde das Fachforum von Remi Buchschacher, Real Estate Move AG Johannes Schwab, Swiss Finance & Property AG.

Der Geschäftsbericht 2018 der Cham Group ist inhaltlich kaum noch vergleichbar mit dem Vorjahr. Die Cham Group konzentriert sich heute vollumfänglich auf das Immobiliengeschäft. Sie treibt die Transformation des Papieri-Areals in Cham in ein neues Quartier voran, das einen Mix aus Wohnen, Arbeiten und publikumsorientierten Nutzungen aufweisen soll. Die aus dem Verkauf des Papierbereichs zugeflossenen Mittel erhöhen nun die Flexibilität bei der Umsetzung der Arealentwicklung und ermöglichen auch Immobilieninvestitionen über das Papieri-Areal hinaus. Dabei stehen Entwicklungs- und Anlageliegenschaften in den wirtschaftlichen Ballungsräumen der erweiterten Region im Vordergrund, heisst es in einer Mitteilung. Mit dem Kauf des an das Papieri-Areal angrenzenden Pavatex-Areals wurde im September eine strategische Landreserve von rund 36’500 Quadratmeter erworben. Die heute noch relativ bescheidenen Mieteinnahmen der Cham Group erhöhten sich im Berichtsjahr auf CHF 2.2 Mio. (Vorjahr: CHF 1.3 Mio.). Dies einerseits, weil Sappi einen Teil des Geländes seit März 2018 mietet und noch bis Mitte 2019 nutzen wird. Andererseits trägt das neu erworbene Pavatex-Areal gewerbliche Baurechtszinsen von rund CHF 0.4 Mio. pro Jahr bei.

Im Rahmen der Umstellung der Rechnungslegung auf die Standards für Immobiliengesellschaften führten die unabhängigen Bewertungsexperten von JLL eine Marktbewertung der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften der Cham Group durch. Diese ergab eine erhebliche Bewertungssteigerung um CHF 46.0 Mio. auf aktuell CHF 138.3 Mio., insbesondere aufgrund der Genehmigung des Bebauungsplans und des Zukaufs des Pavatex-Areals. Das erzielte Betriebsergebnis nach Neubewertung (EBIT) der Gruppe liegt infolgedessen bei CHF 45.3 Mio. (Vorjahr: CHF -3.5 Mio, restated). Die Führungsorganisation der Cham Group wurde 2018 neu aufgestellt. Claude Ebnöther, der seit 2012 als Mitglied des Immobilienausschusses die Arealentwicklung Papieri begleitet, und Annelies Häcki Buhofer, Verwaltungsrats-Präsidentin der Hauptaktionärin BURU Holding AG, wurden von der Generalversammlung neu in den Verwaltungsrat gewählt. Neuer CEO der Cham Group wurde per 1. März 2018 Andreas Friederich, der davor den Geschäftsbereich Immobilien leitete. Gleichzeitig übernahm Daniel Grab, bisher Leiter Finanzen und Controlling, die Funktion des CFO.

Durch die Partnerschaft des Zuger Crypto-Unternehmens blockimmo mit der amerikanischen Bricks + Mortar Group sollen Investoren eine gesetzeskonforme Möglichkeit erhalten, in die US-Cannabis-Branche zu investieren. Dabei sind sie nicht an den Pflanzen beteiligt, sondern an den Immobilien. Ab dem 9. April können Anleger Anteile an einem regulierten Fonds erwerben, der insbesondere verschiedene Cannabis-Immobilienwerte enthält und eine Rendite von 12 Prozent anpeilt. Die Anleger erhalten für ihre Fondsanteile Cannabis Real Estate Security Tokens (CREST) gemäss Artikel 151(f), 202(a), 219(a), 219(c), 224, 232(c) und 364 des Unternehmensgesetzes von Delaware, mit denen sie über die Plattform SproutRE Dividenden beziehen können. Die erste Emission ist auf 30 Millionen US-Dollar beschränkt. Die damit eingenommenen Gelder werden laut blockimmo genutzt, um Immobilien an guten Lagen im Raum Michigan zu erwerben, die dann an geeignete Mieter aus aller Welt vermietet werden. Richard Goodman, Leiter Informationstechnologie der Brick + Mortar Group: «Nachdem der Verkauf von Marihuana für den Freizeitkonsum kürzlich legalisiert wurde und in Michigan nun ein regulierter Markt entsteht, schiesst die Nachfrage nach zertifizierten Cannabis-Immobilien in die Höhe. Plantagenbetreiber drängen in den Markt, um der massiven Konsumentennachfrage rasch nachzukommen. Allerdings ist die Zahl der geeigneten Standorte beschränkt, und diese müssen umfassenden Prüfungen unterzogen werden.»

HIAG hat den vereinnahmten Liegenschaftsertrag gegenüber dem Vorjahr um 4,3% auf CHF 58,2 Mio. (Vorjahr: CHF 55,8 Mio.) gesteigert, wie das börsenkotierte Unternehmen bekannt gibt. Im Like-for-Like-Vergleich (vor Zukäufen) betrug die Zunahme gegenüber der Vorjahresperiode 0,7%. Der annualisierte Liegenschaftsertrag stieg um 8,6% auf CHF 60,9 Mio. (Vorjahr: CHF 56,1 Mio.). Die Neubewertungen stehen insgesamt mit CHF 76,4 Mio. (Vorjahr: CHF 33,3 Mio.) zu Buche. Der höhere Beitrag der Neubewertungen begründet sich hauptsächlich mit neuen, langfristigen Vertragsabschlüssen, strategischen Akquisitionen und Entwicklungserfolgen. Auch der Verkauf der letzten Papiermaschinen der Papieri in Biberist trug mit CHF 4,1 Mio. positiv zum Ergebnis bei. Die Fokussierung des Geschäftsmodells von HIAG Data im Geschäftsjahr 2018 führte zu einer Verlängerung der Investitionsphase und zu Wertberichtigungen auf Investitionen bei HIAG Data in der Höhe von CHF 16,5 Mio. Trotz eines negativen Ergebnisbeitrags der HIAG Data von CHF 39,1 Mio. (Vorjahr: CHF 4,3 Mio.) erzielte HIAG im Geschäftsjahr 2018 mit einer Zunahme um 5,9% auf CHF 60,9 Mio. (Vorjahr: CHF 57,5 Mio.) erneut ein Rekordergebnis. Der Gewinn je Aktie nahm um 6,3% auf CHF 7.60 (Vorjahr: CHF 7.15) zu. Der Gewinn auf EPRA-Basis (European Public Real Estate Association) betrug CHF 34,2 Mio. (Vorjahr: CHF 37,4 Mio.). Die mittlere gewichtete Restmietdauer stieg 2018 von 7,9 auf 9,7 Jahre. Dazu beigetragen haben unter anderem der langjährige Baurechtsvertrag mit Stadler Rail in St. Margrethen, die Sale-and-Lease-Back-Transaktionen mit langfristigen triple-net Mietverträgen in Brunegg, Goldach und Pratteln sowie die Wiedervermietung des ehemaligen Rekrutierungszentrums in Windisch an die Stiftung FARO mit einer Laufzeit von 25 Jahren. In Cham wurde der Leerstand im Bestandesgebäude reduziert auf 10,2% (zum Börsengang: 66,8%). Weiter ging in der zweiten Jahreshälfte der Leerstand im Vergleich zum ersten Semester zurück, insbesondere auch aufgrund von Vermietungserfolgen bei älteren Leerständen: Die Leerstandsquote inkl. Entwicklungsliegenschaften betrug 2018 wie im Vorjahr 14,3%.