Die Immobilienbranche im Dilemma: Warum wird sowenig gebaut? - Real Estate Move Immobilien News Schweiz

In der Schweiz kommen mehr neue Haushalte dazu, als Wohnungen gebaut werden. Als eine der Hauptursachen für die stockende Bautätigkeit gelten Einsprachen und Rekurse. Seit 2016 sind die Baubewilligungen um fast ein Drittel zurückgegangen. Überlegungen für eine Verbesserung der Situation gibt es viele. Doch die Suche nach einem Patentrezept geht weiter. Einen Schritt zu möglichen Lösungsansätzen bot das Podiumsgespräch anlässlich des Sommeranlasses der TECTON Management AG.

Es sind deutliche Wort die zu hören sind, wenn es um die Thematik des verdichteten Bauens und der daraus entstehenden Wohnungsknappheit geht. So auch am Podiumsgespräch im Zürcher Landesmuseum, welches im Rahmen des Sommeranlasses der TECTON Management AG stattfand. Arno Kneubühler, CEO Procimmo SA; Oliver Hofmann, CEO Vebego AG; Ingo Bofinger, Geschäftsführer Seraina Investment Foundation; Christian Eichenberger, Partner Walder Wyss Rechtsanwälte AG sassen auf dem Podium. Unter der Moderation von Remi Buchschacher, Redaktionsleiter RealEstateReport, stand ein Thema ganz zuoberst: «Die Immobilienbranche im Dilemma: Warum wird sowenig gebaut?».

Die Wohnungsknappheit führt zu Spannungen in der Bevölkerung und zu politischem Aktivismus. Die wachsende Zahl von Auflagen und Einsprachen zieht die Bewilligungsdauer massiv in die Länge, Das Einspracherecht ist aber ein wichtiger Bestandteil des Schweizer Baurechts, der die Interessen der Bürger schützt. Es kann jedoch auch dazu führen, dass Bauprojekte verzögert oder verhindert werden. Je stärker sich die Wohnbautätigkeit auf bereits besiedelte Flächen konzentriert, desto grösser ist der Widerstand und desto langwieriger werden die Bauprozesse. Sollen Einsprachen in Zukunft etwas kosten? Wie können sie zum Vornherein verhindert werden? Wie kann die Verdichtung quartierverträglich gelingen? Wie gehen die öffentliche Hand und die grossen Portfoliobesitzer mit diesem offensichtlichen Problem und den damit entstehenden Kosten um? Das Einspracherecht gerät nun immer stärker unter Druck. Es wird von Kritikern als zu weitgreifend empfunden. Sie argumentieren, dass Einsprachen häufig missbräuchlich verwendet werden, um Bauprojekte zu verhindern, die im öffentlichen Interesse sind. Einsprachen werden deshalb in der Schweiz vom Volksmund oft als fünfte Landessprache bezeichnet.

Ausweitung der Legitimation

Christian Eichenberger zeigte das Spannungsfeld verschiedenster Interessen auf, welches zu einer Normen- und Einsprachenflut führt und die Einsprachenflut durch die Rechtsprechung begünstigt. Vor allem die Ausweitung der Legitimation für Einsprachen und Beschwerden führte zur heutigen untragbaren Situation: von 2007 bis 2011 galt gemäss Bundesgericht im Bundesgerichtsgesetz (BGG) der Grundsatz, dass ein Einsprecher nur die Verletzung jener Rechtssätze rügen konnte, die sich auf seine Situation auswirkten. So konnte ein Nachbar zum Beispiel die blosse innere Ausgestaltung einer Baute, die ihn nicht betraf, nicht in Frage stellen. 2011 änderte das Bundesgericht seine Praxis und liess neu zu, dass ein Einsprecher alle Rügen vorbringen konnte, die ihm irgendwie nützen – namentlich alle, die den Bau verhindern, auch wenn die gerügte Rechtsverletzung den Einsprecher selber gar nicht berührte. Damit rückte die Einsprache in die Nähe eines Popular-Rechtsmittels.

2016 kam es dann zu der Aufhebung der „Lüftungsfensterpraxis“ (Erteilung von Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten, wenn pro Raum ein Fenster vorhanden ist, an welchem die IGW eingehalten werden. Und 2017 entstand das System der Gratiseinsprachen: Das Gehörsrecht kann nur angemessen ausgeübt werden, wenn damit kein finanzielles Risiko verbunden ist (abschreckende Wirkung vermeiden (“chilling effect”); Den Einsprechern dürfen also Verfahrenskosten nur auferlegt werden, wenn die Verfahrensregeln verletzt werden oder mutwillig gehandelt wird. Diese Schleusenöffnung durch das Bundesgericht ist heute massgeblich dafür verantwortlich, dass viele Bauprojekt durch zum Teil unnötige Einsprachen blockiert sind. Die «Runden Tische» des Bundesrats sollen hier nun Abhilfe schaffen: Die Durchlässigkeit und Durchmischung von Arbeits- und Wohnzonen erleichtern; die Bauhöhen erweitern, Grenzabstände reduzieren, Ausnützungsziffern erhöhen in Verbindung mit einem Mindestanteil an preisgünstigem und/oder gemeinnützigem Wohnraum sowie die Mobilisierung von Bauland respektive eine Mindestausnutzung vorsehen.

Doch was sollen Bauwillige jetzt konkret tun? Auf den Gesetzgeber und den Bundesrat warten betreffend Eindämmung der Einsprachenflut? Oder selbst politisch aktiv werden, um die Normenflut einzudämmen (Entrümpelung der Planungs- und Baugesetze, Umweltschutz- sowie Denkmalpflegegesetze) und eine Neuordnung des Einspracherechts erwirken? Das kann beides jahrelang dauern. Für Christian Eichenberger ist deshalb klar: Es müssen die aktuell bereits vorhandenen rechtlichen Möglichkeiten im Einzelfall sorgfältig geprüft und genutzt werden. Konkret:

Von Anfang an Zeit einplanen für eine rechtliche Projektprüfung und für Verhandlungslösungen.
Einsprachelegitimation hinterfragen, den Behörden und Gerichten im Baubewilligungsverfahren die wahren Absichten der Einsprechenden aufzeigen.
Schadenspotenzial aufzeigen.
Gegen klare Missbrauchsfälle zivil- und strafrechtlich Vorgehen, Exempel statuieren und öffentlich bekannt machen.

Viele Projekte blockiert

Arno Kneubühler wies in der Diskussion auf die grosse Anzahl blockierter Projekte hin, mit denen Procimmo konfrontiert ist. «Wir könnten für über 200 Millionen Franken neue Projekte realisieren, wenn diese nicht durch Einsprachen verhindert würden». Allerdings sind davon nicht alle im Wohnbereich, es geht teilweise auch um Gewerberaum. Dort sei allerdings die Einspracheflut geringer, betonte er. Als gangbaren Weg verwies er auf die sogenannten «Wiessen Zonen» in Zug hin. Zug will seine Wohnungsknappheit nicht mit staatlichem Wohnungsbau lösen, sondern mit Anreizen für Private. Bauherren sollen in gewissen Gebieten mehr Freiheiten bekommen, wenn sie viele bezahlbare Wohnungen bauen. Mit einer Änderung des PBG gibt der Kanton den Gemeinden die Möglichkeiten zur Errichtung einer (oder mehrerer) «Weisse Zonen», die die Grundordnung temporär überlagern. Im Unterschied zu Bebauungsplänen oder Vereinbarungen wie Arealzuschlägen etc. für spezifische Projekte geht es bei den Weissen Zonen um Regeln, die temporär von allen Grundeigentümern in der Weissen Zone in Anspruch genommen werden können. Diese Regeln ersetzen die Grundordnung, bis eine zuvor festgelegte Zahl von Wohneinheiten erstellt worden ist. Nach Erreichung dieses Ziels erlöschen diese temporären Regeln und es gilt wieder die frühere Grundordnung. Während der Gültigkeitsdauer der Weissen Zone besteht also ein Anreiz beziehungsweise ein Wettbewerb, um Projekte möglichst rasch zu realisieren und zu planen. In dieser Periode haben Gruppen von Grundeigentümern in der Weissen Zone (Nachbarschaften) die Möglichkeit, auf ihren Parzellen eine möglichst grosse Zahl von Wohneinheiten zu errichten. Nur in Verbindung mit einer maximalen Nutzungs-Zielsetzung können die Sonderregeln der Weissen Zone in Anspruch genommen werden. Alle übrigen Bauprojekte (EFH, gewöhnliche MFH, Bürogebäude und gewerbliche sowie öffentliche Bauten) werden gemäss der vorbestehenden Bau- und Zonenordnung abgewickelt.

Blick auf Zonenpläne

«Wir müssen den Blick vermehrt auf Zonen richten, die Wohnen und Gewerbe zulassen», sagte Ingo Bofinger. Solche Umnutzungen seien überall dort sinnvoll, wo die Wohn- und Gewerbezonen bereits nahe beieinander liegen und die entsprechende Infrastruktur vorhanden ist. Das ist in vielen Fällen bereits der Fall. «Es gibt durchaus Bürostandorte – wir erleben das gerade auch in Dübendorf – die sich für eine Umnutzung eignen. Doch oft sind es die Zonenpläne, die das nicht zulassen. Da wäre natürlich von Vorteil, wenn die Gemeinden erkennen, dass eine Umzonung besser ist als eine nicht ausgenutzte Gewerbezone.» Er richtete den Blick zudem nach New York-Manhattan, wo während der Corona-Zeit viele Menschen aufs Land gezogen sind. Nach der Krise entstand ein Sog zurück ins Zentrum, was zu grossem Wohnraummangel geführt hat. Die Behörden fördern dort nun mit einer raschen und kulanten Vorgehensweise die Schaffung von neuem Wohnraum, indem sie innert kurzer Frist die Genehmigung für die Umnutzung von Gewerbe- in Wohnraum bewilligen, und das sogar noch mit einem Benefit. Die üblicherweise 12-stöckigen Gebäude zum Beispiel im Quartier Chelsea, dürfen dort um nochmals sechs Stockwerke erhöht werden. Das geht dort relativ schnell und zügig und die Stadt erhält dadurch wieder Steuereinnahmen.

Auch Oliver Hofmann wies auf die Notwendigkeit hin, Zonenpläne neu zu denken. Allerdings hielt er fest, dass die Umnutzung von Büro- in Wohnraum nicht einfach zu realisieren sei und sehr teuer werden könne. «In den Agglomerationen rund um die Grossstädte stehen grosse Flächen von Büro- und Gewerberaum leer. Da liegt es nahe darüber nahzudenken was damit geschehen soll», hielt er fest. Er kennt zudem die Bedürfnisse von Mieterinnen und Mietern sehr genau. Er relativierte deshalb die vom Bundesamt für Statistik ausgerechte Wohnfläche pro Person in der Schweiz. «Die ausgewiesenen 47 Quadratmeter sind vor allem im Eigenheimbereich anzutreffen. In den Mietwohnungen sind es weniger. Dort geht es vor allem um Standort und gute Ausbauqualität».