Real Estate Move

Der Konflikt zwischen der aktivistischen Aktionärsgruppe Versaison/Parmino und der Konzernführung von Implenia spitzt sich zu, wie die Zeitschrift Bilanz schreibt. Die Investoren hätten die Gespräche mit dem Verwaltungsrat des Baukonzerns abgebrochen. Den Abbruch begründen sie mit den «einschränkenden Vorbedingungen», welche der Verwaltungsrat für weiterführende Gespräche gestellt habe. Die Investoren bekräftigen ihre Forderung nach der Einberufung einer ausserordentlichen Generalversammlung und setzen Implenia dafür bis Ende November eine Frist. Die Aktionärsgruppe möchte unter anderem den Konzern in einen Bauteil und einen Entwicklungsteil aufspalten. Veraison ist die Beteiligungsgesellschaft von Gregor Greber und Valentin Chapero, dem früheren Konzernchef des Hörgeräteherstellers Sonova. Parmino gehört dem Investor Max Rössler. Gemeinsam halten Veraison und Parmino laut Bilanz rund einen Fünftel an Implenia.

Der «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen weist im 3. Quartal 2019 einen Anstieg von 0.9% aus, wie das IAZI mitteilt. Auf Jahresbasis sei das Preiswachstum mit 1.0% jetzt wieder im positiven Bereich (Vorjahresquartal -0.5%). «Das makroökonomische Umfeld hat sich für den Immobilienmarkt durch den kürzlichen Entscheid der Schweizerischen Nationalbank verbessert», sagt dazu Donato Scognamiglio, CEO von IAZI. Mitte September hat die SNB beschlossen, den Negativzins auf seinem bisherigen Stand von -0.75% zu belassen. Tiefere Zinsen hätten laut Scognamiglio die Tendenz der institutionellen Anleger verstärkt, ihre Gelder zu noch tieferen Renditen in den Immobilienmarkt zu investieren aus Mangel an renditeträchtigen Alternativanlagen.

Transaktionspreise Mehrfamilienhäuser
Im 3. Quartal beträgt die Wachstumsrate für Renditeliegenschaften 1.4% (Vorquartal: 1.9%). Auf Jahresbasis ist das Wachstum mit einer Rate von 4.9% angestiegen (Vorjahresquartal: 3.1%). «Die angekündigte schärfere Selbstregulierung der Banken bei der Vergabe von Hypothekarkrediten für Renditeliegenschaften zeigt bereits jetzt eine gewisse Wirkung», sagt Donato Scognamiglio, «allerdings ist es noch zu früh, um von einem Trend zu sprechen.» Moderatere Preissteigerungen seien auch damit zu erklären, dass immer noch ein Überangebot an Mietwohnungen in peripheren Lagen bestehe. Durch die immer noch hohe Anzahl an Leerwohnungen bleibe die Situation in diesem Bereich angespannt. Mit einer Leerstandsziffer von 3.4% (Anteil leer stehender Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand) verzeichnet der Kanton Solothurn dieses Jahr immer noch einen sehr hohen Wert.

Erstmals hat das Investitionsvolumen eingereichter Baugesuche laut dem Bauindex Schweiz im 3. Quartal wieder zugenommen. Der Markt scheint inzwischen aus der Leerwohnungsmalaise «gelernt» zu haben, schreibt IAZI. Überdurchschnittlich viele neue Bauprojekte sind auf der Achse Genf-Nyon-Vallé de Joux sowie auf der Achse Luzern-Zug-Zürich geplant, während eine rege Planung von Umbauprojekten in Teilen der Zentral- und Nordschweiz zu beobachten ist. Die Performance der Mehrfamilienhäuser beträgt im 3. Quartal 2.2% (Vorquartal: 2.6%). Auf Jahresbasis beträgt sie 8.3% (Vorjahresquartal: 6.5%). Als Performance wird die Gesamtrendite bezeichnet, welche die Netto-Cashflow-Rendite sowie die Wertsteigerung umfasst.

Transaktionspreise Eigentumswohnungen
Das Preiswachstum für Eigentumswohnungen ist im 3. Quartal angestiegen mit 1.1% (Vorquartal 0.6%). Das Preiswachstum auf Jahresbasis hat sich mit 1.8% ebenfalls erhöht. (Vorjahresquartal -0.4%). «Eigentumswohnungen sind wieder in der Käufergunst», sagt Donato Scognamiglio. «Da die Negativzinsen vorerst nicht noch weiter sinken, scheint es attraktiv, sich mit rekordtiefen Hypothekardarlehen einzudecken.» Ob dies die Nachfrage nachhaltig stärkt, wird sich zeigen, denn noch sorgen die schärferen Tragbarkeitsregeln dafür, dass sich nur wenige den Traum nach den eigenen vier Wänden erfüllen können.

Transaktionspreise Einfamilienhäuser
Auch in das Segment der Einfamilienhäuser ist wieder etwas Bewegung gekommen. Das Preiswachstum für EFH ist im 3. Quartal wiederum angestiegen und beträgt 0.7% (Vorquartal: 0.5%). Das Preiswachstum auf Jahresbasis beträgt 0.2% (Vorquartal: -0.7%). Die Wohneigentumsquote stagniert seit 2017 auf dem im internationalen Vergleich niedrigen Niveau von 39%, und die Anzahl der neu erstellten Einfamilienhäuser ist seit 2005 ständig rückläufig. Diese Entwicklung deutet eher auf eine konstant bleibende Nachfrage. Schliesslich bleibt das freistehende Einfamilienhaus im Grünen immer noch Nummer 1 unter den Wohnträumen in der Schweiz gemäss der im 2. Quartal publizierten Wohntraumstudie. Laut der Studie legt auch die Hälfte der Befragten regelmässig Geld zurück, was bedeutet, dass trotz des strengen Tragbarkeitsregimes der Traum nach dem Eigenheim nicht vergeht, sondern sich in die Länge zieht.

Die Livit AG hat für die Vermarktung des Projekts Guggachpark in Zürich-Nord den
1. Preis in der Kategorie «Online» gewonnen. Der Immobilien-Marketing-Award 2019 wurde am Dienstag, 8. Oktober auf der Expo Real in München vergeben. Der Preis wird jährlich von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU) verliehen. Die Pensionskasse der UBS hatte das Unternehmen mit der Erstvermietung des Guggachparks, einer Anlage mit 252 Wohnungen nahe des Bucheggplatzes in Zürich-Nord, beauftragt. Herzstück der zum Einsatz gekommenen Vermarktungsstrategie von Livit ist ein «Virtual Promoter» mit Namen Alex: Ein zwei Meter hoher Monitor mit Kamera- und Soundsystem. Der Virtual Promoter, ein echter Mensch, aufgenommen im Studio und programmiert in einer App, spricht flanierende Passanten an, informiert sieüber das Projekt, erklärt die Lage und zeigt das Wohnungsangebot mit Hilfe von 360°- Visualisierungen – 24 Stunden und 7 Tage die Woche, unabhängig üblicher Büroöffnungszeiten. Die Interaktion mit den Passanten erfolgt gestengesteuert. Neben weiteren Vermarktungsmitteln wie Online-Inseraten, Google-Ads Kampagnen sowie Werbespots im öffentlichen Verkehr, setzt Livit Social Media-Kampagnen ein, um Interessenten auf die Projekt-Website zu führen. Auf dieser wird auch der Bewerbungsprozess digital abgewickelt. Ab dem Einzug im Mai 2020 soll den Mietern zudem eine Mieter-App zur Verfügung stehen, über die Kontakt zur Hausverwaltung aufgenommen werden kann – die Kommunikation zwischen Verwaltung und Mietern erfolgt dann auch hier digital.

Ende 2018 wurden in der Schweiz 1,75 Millionen Gebäude mit Wohnnutzung sowie 4,53 Millionen Wohnungen gezählt. Das teilt das Bundesamt für Statistik mit. Über die Hälfte der Gebäude waren Einfamilienhäuser und in 46 Prozent dieser Gebäude lebten nur eine oder zwei Personen. Eine bewohnte Wohnung war durchschnittlich 102 qm gross und verfügte über 3,8 Zimmer. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person betrug 46 qm. Regional betrachtet zeigt sich vor allem in der Genferseeregion ein verdichteteres Siedlungsbild. In der Genferseeregion liegt die durchschnittliche Wohnfläche pro Person mit 42 qm wesentlich tiefer als der landesweite Durchschnitt. Ebenso sind die bewohnten Wohnungen in der Genferseeregion mit durchschnittlich 95 qm kleiner als im schweizweiten Durchschnitt. Die Deutschschweizer Regionen Nordwestschweiz (106 qm), Zentralschweiz (109 qm) und Ostschweiz (110 qm) weisen dagegen die höchsten Durchschnittsflächen pro bewohnte Wohnung auf.Die Zahl der Privathaushalte lag in der Schweiz Ende 2018 bei 3,76 Millionen. Die durchschnittliche Grösse eines Haushalts betrug 2,23 Personen. Am geringsten war die durchschnittliche Haushaltsgrösse mit 1,96 Personen im Kanton Basel-Stadt, am höchsten war sie in den Kantonen Appenzell Innerrhoden (2,46 Personen) und Freiburg (2,39 Personen).

Die SVIT FM Kammer bereinigte an der Generalversammlung im EPI-Park in Zürich die Statuten und regelt den Termin für den Jahresabschluss neu. Durch den Tatendrang der Neugewählten habe sich der Vorstand im vergangenen Geschäftsjahr erfolgreich neu konstituieren können, freute sich Kammer-Präsident Christian Hofmann.

Für den neuen Präsidenten der FM Kammer des SVIT war es sozusagen die Feuertaufe: Christian Hofmann leitete seine erste Generalversammlung und liess dabei keine Zweifel aufkommen, in welche Richtung er die Verbandskammer führen will: nach vorne in eine prosperierende Zukunft. Dafür blickte er für die Anwesenden an der GV aber zuerst in die Vergangenheit. Dank der breiten Erfahrung im bestehenden Vorstand und dem Tatendrang der Neugewählten habe sich der Vorstand erfolgreich neu konstituieren können. «Anlässlich einer herbstlichen Klausur haben wir die Aufgabenverteilung und die Ressorts neu strukturiert und einen neuen Arbeitsmodus gefunden. Auch im Zusammenhang mit unserer neuen IT-Plattform ist damit eine flexible und kollaborative Arbeitsweise möglich», blickte er zurück.Das letzte Jahr sei schon aufgrund der Veränderungen im Vorstand mit einigen Herausforderungen verbunden gewesen. Durch den Wechsel im Präsidium musste eine neue Lösung für das Back-Office und Sekretariat gefunden, gleichzeitig auch die IT-Plattform, die Adressen und die Bankverbindungen auf neue und tragfähige Beine gestellt werden. Ausserdem wurden auch Ansprüche an moderne und mobile Kollaborationsformen formuliert. Das sei alles erreicht worden durch die Einsetzung eines gemeinsamen Sekretariats für alle SVIT-Fachkammern, an dem sich die FM Kammer ebenfalls beteiligt. Die neue
 und gemeinsame Geschäftsstelle der Fachkammern ist eine GmbH unter der Leitung der Geschäftsführerin Stephanie Trachsel, die seit dem 1. Juni 2019 operativ tätig ist. Die SVIT-Geschäftsstelle wird gemeinsam von den Kammern anteilig getragen und finanziert. Bis Ende Jahr wird die Geschäftsstelle alle Fachkammern des SVIT übernommen haben und diese gemeinschaftlich und synergetisch führen.

«Auch die Zusammenarbeit mit den Partnerverbänden aus Österreich und Deutschland wurde im letzten Jahr über Projekte und Anlässe weiter vertieft und erfolgreich weiterentwickelt», führte Christian Hofmann weiter aus. Als beispielhaft erwähnte er die Zusammenarbeit beim Funktions- und Leistungsmodell FuLM.

Statutenänderung betreffend Geschäftsjahr

Severin Gallo präsentierte die Jahresrechnung des Geschäftsjahres 2018/2019. Diese schliesst zwar etwas schlechter ab, als im Vorjahr aber mit einem Überschuss von 8000 Franken immer noch im Plus. Für das nächste Jahr budgetiert die FM Kammer wiederum einen Gewinn, diesmal allerdings über einen verlängerten Zeitraum. Denn ändern wird sich in Zukunft der Zeitpunkt des Rechnungsabschlusses. Bisher begann das Rechnungsjahr am 1. Juli und endete am 30. Juni des nächsten Jahres. Neu wird das Rechnungsjahr der FM Kammer am 1. Januar beginnen und am 30. Dezember des gleichen Jahres enden. Die Anwesenden stimmten dem Ansinnen des Vorstandes für eine entsprechende Statutenänderung zu. Es entsteht nun ein überlanges Geschäftsjahr, welches aufgeteilt wird in ein halbes Jahr 2019 und ein ganzes Jahr 2020. Für das zweite Halbjahr 2019 wird dazu eine Zwischenrevision veranlagt und auf dem Zirkularweg über die Mitglieder verteilt. Die nächste grosse GV der FM Kammer mit Wahlen wird erst in den ersten Monaten 2021 stattfinden.

Änderungen im Vorstand

Gleich an seiner ersten GV musste Präsident Christian Hofmann einen Wechsel im Vorstand ankündigen. Steffen Gürtler, Geschäftsführer der Move Consultants AG, demissionierte nach mehreren Jahren Vorstandstätigkeit und machte Michael Ulli Platz, der seit diesem Jahr neues Mitglied der Kammer ist und sich nun auch als Mitglied des Vorstandes zur Wahl stellte. Er wurde von den Anwesenden einstimmig gewählt. Michael Ulli ist Geschäftsführer der ICFM AG. Für eine weitere Legislatur wurden die Vorstandsmitglieder Adrian Banz, Marc Capeder und Severin Gallo wiedergewählt. Als Delegierte der FM Kammer für das SVIT-Plenum vom Juni 2020 wurden Frank Dantand, Protectas SA, Lausanne; Dominik Frei, Livit FM Services AG, Zürich; Daniel Geiser, Geiser Facility Management Consultig GmbH, Muri und Eduard Schwab, nse schwab consulting, Arni, gewählt.

Die nächsten Termine und Anlässe 2019/2020 der FM Kammer: Good Morning FM: 10. Dezember 2019, Landesmuseum Zürich. Swiss Bau Basel: 14. bis 18. Januar 2020, Messe Basel. Real Estate Symposium: 23. Januar 2020, Ambassador House Zürich. FM Day: 26. Mai 2020, Bocken Horgen

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Ende September 2019 hat die SFP Anlagestiftung die Kapitalaufnahme der Anlagegruppe SFP AST Swiss Real Estate mit CHF 54.6 Mio. erfolgreich abgeschlossen, wie die Swiss Finance & Property AG mitteilt. Das Zielvolumen von CHF 50 Mio. wurde übertroffen. Der Emissionserlös wird zum Erwerb der fünf angebundenen Immobilien im Gesamtwert von CHF 49.6 Mio. verwendet. Aktuell sind mehr als 40 Schweizer Pensionskassen in der Anlagegruppe SFP AST Swiss Real Estate mit CHF 111 Mio. investiert. Die jederzeit offene SFP Anlagestiftung (SFP AST) wurde im Mai 2017 von der Swiss Finance & Property AG gegründet und bietet Anlagegruppen im Bereich von in- und ausländischen Immobilien an. Der Fokus der im Dezember 2018 lancierten Anlagegruppe SFP AST Swiss Real Estate liegt auf direkten Core/Core+ Immobilienanlagen in der Schweiz.

Erstmals in der Geschichte des Standortqualitätsindikators (SQI) der Credit Suisse steht der Kanton Zug nicht auf dem Spitzenplatz. Neu führt der Kanton Basel-Stadt das Kantonsranking an, da er bereits rückwirkend auf Anfang 2019 seine Unternehmenssteuern markant gesenkt hat. Der Kanton Waadt hat die Steuern für juristische Personen auch bereits reduziert und rückt um 9 Ränge auf Rang 8 vor. Die Unternehmenssteuerreform dürfte auch in den nächsten Jahren für Bewegung im Ranking sorgen.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zieht noch mehr an. Das zeigt die Online Home Market Analysis (OHMA) von homegate.ch und dem Swiss Real Estate Institute der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich. Gesamtschweizerisch und in praktisch allen von homegate.ch untersuchten Regionen verkürzte sich die durchschnittliche Insertionszeit. Dies, obwohl die Anzahl im Internet inserierter Eigentumswohnungen anstieg. In der Berichtsperiode vom 1. Juli 2018 bis zum 30. Juni 2019 wurden in der gesamten Schweiz rund 77’000 Eigentumswohnungen im Internet zum Kauf angeboten, was einer Zunahme um 9.7 Prozent gegenüber der Vorperiode entspricht. Die durchschnittliche Insertionszeit ist trotz dieser Angebotszunahme erneut spürbar zurückgegangen. Eine Eigentumswohnung musste durchschnittlich 61 Tage ausgeschrieben werden, um einen Käufer zu finden. Die gleichzeitige Angebotszunahme in Verbindung mit einem Rückgang der mittleren Insertionsdauer spricht laut homegate.ch für ein robustes Nachfragewachstum nach Eigentumswohnungen in der Schweiz.

Die AFIAA Anlagestiftung hat im Rahmen eines Asset Deals das Bürogebäude 45 West 45th Street in New York von der dort ansässigen Vanbarton Group erworben. Der Ankauf erfolgte für das Portfolio der Anlagegruppe AFIAA Global, die in Europa, Nordamerika und Australien investiert und mit 119-125 West 25th Street bereits eine weitere New Yorker Immobilie hält. Das im Stadtteil Midtown Manhattan gelegene Gebäude wurde 1923 errichtet und 2018 einer umfassenden Renovation unterzogen. Es bietet insgesamt 133 100 Quadratfuss (rund 12 000 Quadratmeter) Nutzfläche für Büros und Retail/Gastronomie, teilt AFIAA mit. Das Gebäude befindet sich im Central Business District von Midtown Manhattan, nur rund fünf Gehminuten von der Grand Central Station entfernt. Der Teilmarkt «Grand Central/6th Avenue», in dem sich das Gebäude befindet, sei durch eine starke Nachfrage sowie ein begrenztes Angebot an renovierten Objekten geprägt, teilt AFIAA weiter mit. «Mit seiner Lage und seinem flexiblen Grundrisslayout ist dieses Gebäude eine ideale Ergänzung für unser Portfolio in Manhattan», sagt Sebastian Feix, Head of Transactions International bei AFIAA.