Real Estate Move

Ende März ist der grösste Zügeltermin in der Schweiz. Über 50‘000 Personen werden in den nächsten Tagen umziehen. Der SVIT Schweiz fordert alle Mieter und Vermieter auf, unter Beachtung der allgemeinen Sicherheitsmassnahmen am Umzugstermin festzuhalten. «Dies ist für alle Betroffenen die beste Lösung!» Der SVIT Schweiz hat deshalb in Zusammenarbeit mit grossen Immobilienbewirtschaftungsunternehmen eine Vorgehensweise erarbeitet, wie auch in Zeiten des Coronavirus sicher im Sinne des BAG gezügelt werden kann. Die Verhaltensregeln und Vorlagen für Anschreiben an die Mieter finden Sie unter www.svit.ch

Die Anlagegruppe «Immobilien Schweiz Alter und Gesundheit» der Anlagestiftung Swisslife erreichte das angestrebte Volumen problemlos. Die CHF 200 Millionen wurden mehr als dreifach überzeichnet. Insgesamt haben rund 100 Pensionskassen an der Öffnung teilgenommen, teilt Swisslife mit.Die Öffnung erfolgt mit gestaffelten Kapitalabrufen (Capital Calls) und dient zur Akquisition einer Akquisitionspipeline mit angebundenen Neubau-Projekten im Umfang von über CHF 200 Millionen. Die zu erwerbenden Objekte bestehen aus einem Mix aus Alterswohnungen und Pflegezentren.

Im August 2020 übernimmt Patrik Stillhart (1974) die Leitung von Zug Estates. Der Verwaltungsrat betrachtet ihn aufgrund seiner ausgezeichneten Kenntnisse des Schweizer Immobilienmarkts, seines unternehmerischen Erfolgsausweises sowie seiner Vernetzung mit und in der Region als ideale Besetzung. Aufgewachsen und wohnhaft ist er in Küssnacht am Rigi. Seit 2011 ist Stillhart Managing Director und stellvertretender CEO der Jones Lang LaSalle AG (JLL Schweiz), die er mitgegründet hat. Davor war er Senior Vice President der Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG und Projektleiter bei der Ernst Basler & Partner AG mit Bauherrenberatungsmandaten. Patrik Stillhart ist im Besitz eines Masters of Science ETH als Bauingenieur (mit Vertiefung Bauplanung und Baubetrieb), schloss ein Nachdiplomstudium als Immobilienökonom (EBS) ab und absolvierte ein Executive Programm von HEC Paris und JLL mit Fokus auf Innovationsmanagement, Geschäftsstrategien und Leadership. «Mit Patrik Stillhart haben wir die ideale Führungspersönlichkeit für eine erfolgreiche Weiterentwicklung von Zug Estates gefunden», erklärt Beat Schwab, Präsident des Verwaltungsrats. Tobias Achermann wird sein Amt bis zum 8. Mai 2020 ausüben. Interimistisch übernimmt CFO Mirko Käppeli die Funktion als CEO bis zum Eintritt von Patrik Stillhart im August.

Der 2019 erwirtschaftete Umsatz von Investis belief sich auf CHF 188 Mio. (Vorjahr CHF 197 Mio.). Der Rückgang ist auf unterjährige Verkäufe und weitere Mandatsbereinigungen im Segment Real Estate Services zurückzuführen. Der EBITDA vor Neubewertungen und Veräusserungsgewinnen konnte wurde 17% gesteigert auf CHF 46.7 Mio. (CHF 39.7 Mio.). Einschliesslich des Gewinns durch Neubewertungen und Veräusserungen sowie dem Verkauf von Tochtergesellschaften im Real Estate Services wurde ein um 71% höherer EBIT von CHF 127.2 Mio. erwirtschaftet (CHF 74.6 Mio.).

Im Segment Properties wurde weiter ins Portfolio investiert (CHF 134 Mio., Vorjahr CHF 242 Mio.). Die Mieteinnahmen wurden im Berichtsjahr um 4% auf CHF 57.0 Mio. gesteigert (CHF 55.0 Mio.), was auf Vergleichsbasis (like-for-like) einem Anstieg von 0.4% (1.7%) entspricht. Dieses Segment erzielte einen EBIT von CHF 102.5 Mio. (CHF 71.9 Mio.). Darin sind sowohl Neubewertungseffekte von CHF 56.6 Mio. wie auch Veräusserungsgewinne aus dem Verkauf einzelner Liegenschaften von CHF 8.2 Mio. enthalten. Der Portfoliowert betrug per Ende Jahr CHF 1438 Mio. ein Plus von 6.9% (CHF 1345 Mio.) und basiert auf einem annualisierten Sollmietertrag von CHF 61.2 Mio. (CHF 57.7 Mio.). Der Leerstand belief sich weiterhin auf tiefen 3.2% (2.9%). Das Portfolio umfasste am Stichtag 170 Liegenschaften mit 3049 Wohneinheiten. Im Segment Real Estate Services lag der Umsatz mit CHF 136.0 Mio. 8% unter dem Vorjahr (CHF 147.8 Mio.). Beide Aktivitäten wurden bereinigt und bestehen noch aus je einer Marke: Privera für das Property Management und hauswartprofis / conciergepro für Facility Services. Die verkauften Tochtergesellschaften erwirtschafteten 2019 einen Umsatz von CHF 20.6 Mio.

Im Property Management wurden beide Régie du Rhône Tochtergesellschaften verkauft. Das bewirtschaftete Mietvolumen sank in der Folge auf CHF 1.41 Mia. (CHF 1.74 Mia.). Privera verzeichnete im Berichtsjahr ein erfreuliches organisches Wachstum von 2.3%. Das Facility Services verzeichnete im Verlaufe des Berichtsjahres eine Portfoliobereinigung. Die Tochtergesellschaften Synergie, Chauffage-Assistance und Clim-Assistance wurden verkauft.

Der im Segment Real Estate Services erzielte operative Gewinn (EBIT) lag bei CHF 11.5 Mio. (CHF 7.7 Mio.), eine Steigerung um 49%. Die EBIT-Marge belief sich auf 8.4% (5.2%). Dank höheren Cashflows aus Liegenschaften und einem leicht tieferen durchschnittlichen Diskontsatz von 3.43% (6 Basispunkte tiefer als im Vorjahr) resultierten Neubewertungsgewinne von CHF 56.6 Mio. Durch den Verkauf einzelner Liegenschaften wurden Veräusserungsgewinne im Umfang von CHF 8.2 Mio. (CHF 12.8 Mio.) erzielt. Zusätzlich wurde mit dem Verkauf von Tochtergesellschaften im Real Estate Service Segment ein Gewinn von CHF 18.2 Mio. erzielt. Dies führte zu einem EBIT von CHF 127.2 Mio. (CHF 74.6 Mio.).

Der Finanzertrag belief sich auf CHF 5.8 Mio. (CHF 0.1 Mio.), deutlich höher als im Vorjahr. Dieser enthält unter anderem den positiven Effekt aus der Reduktion der Beteiligung an Polytech Ventures Holding SA. Der Finanzaufwand ist aufgrund einer neuen sowie der Erneuerung der im Februar 2019 fällig gewordenen Anleihe leicht gestiegen von CHF 3.9 Mio im Vorjahr auf neu CHF 5.2 Mio. In Folge der beschlossenen Umsetzung der Steuerreform (STAF) im Kanton Genf konnten im Mai 2019 CHF 61 Mio. latente Steuerverbindlichkeiten aufgelöst werden. Dieser positive Sondereffekt führte insgesamt zu einem Netto-Steuerertrag für 2019 von CHF 45.0 Mio. (Vorjahr Steueraufwand von CHF 16.4 Mio.). Für 2020 wird ein durchschnittlicher Steuersatz von 16% erwartet. Der Reingewinn betrug CHF 172.8 Mio. (CHF 54.4 Mio.) und der Gewinn pro Aktie lag bei CHF 13.59 (CHF 4.27). Der Reingewinn ohne Neubewertungseffekt wurde verdoppelt auf CHF 69.5 Mio. (CHF 35.6 Mio.). Der Nettobuchwert (NAV) pro Aktie ohne latente Steuern im Zusammenhang mit Liegenschaften erhöhte sich gegenüber Vorjahr auf CHF 67.61 (CHF 59.59).

Die Generalversammlung 2020 wird wie geplant am 28. April 2020, unter ausserordentlichen Bedingungen, durchgeführt. Gestützt auf die Verordnung 2 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus (COVID-19) (Covid-19-Verordnung 2) wird die Generalversammlung unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden. Die Aktionäre werden aufgefordert ihre Stimmen im Voraus abzugeben indem sie ihre Stimminstruktionen dem unabhängigen Stimmrechtsvertreter abgeben. Weder Verwaltungsratspräsident noch die Konzernleitung werden eine Ansprache halten. Die Veranstaltung wird nicht übertragen. Es wird ausschliesslich dem unabhängigen Stimmrechtsvertreter erlaubt sein, die Stimmen im Sinne der Aktionäre abzugeben. Diese Massnahmen wurden beschlossen um die Gesundheit der Aktionärinnen und Aktionäre sowie der internen Mitarbeitenden und externen Dienstleistern zu schützen. An der ordentlichen Generalversammlung wird den Investis-Aktionären eine Dividende von CHF 2.35 pro Aktie vorgeschlagen, zur Hälfte in Form einer Rückzahlung aus Kapitaleinlagereserven. Dies entspricht einer Gewinnausschüttungsquote von 17.4%. Alle Mitglieder des Verwaltungsrates und des Vergütungsauschusses stellen sich für eine Wiederwahl zur Verfügung.

«Ein Immobiliencrash infolge von zahlreichen Notverkäufen ist mit aller Kraft zu verhindern», schreibt der Hauseigentümerverband zu den vom Bundesrat erlassenen Verordnungen über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus (COVID-19) zum Schutz von Bevölkerung und Volkswirtschaft. Die in Kraft gesetzten Massnahmen seien sehr einschneidend für die Bevölkerung sowie für weite Teile der Wirtschaft. Die Regelungen wirkten sich auch direkt oder indirekt auf die Immobilieneigentümer aus. Die Massnahmen hätten aber auch zu Unsicherheit über den Fortbestand geltender Regeln des Mietrechts geführt. Vor allem begrüsst der HEV dass der Bundesrat keine notrechtlichen Eingriffe ins Mietrecht, wie von Mietervertretern geforderte Kündigungsverbote, festlegt. Die von Bundesrat Guy Parmelin umgehend veranlasste Einsetzung einer Task Force unter Mitwirkung der am neu einberufenen «Runden Tisch» vertretenen Verbände und mit Erweiterung auf Vertreter aus dem Finanzbereich zur Erarbeitung von Lösungsmöglichkeiten werde vom HEV ausdrücklich begrüsst. Dies sei zielführender als notrechtliche Schnellschüsse. Gemeinsam vom Runden Tisch als prioritär erkannt und behandelt wurden die Themen Umzüge (Zügeltermin 31.3.), Zahlungsschwierigkeiten von Mietern sowohl im Wohn- als im Geschäftsbereich und Zahlungsschwierigkeiten von Immobilieneigentümern/Vermietern. Konkret:Umzüge per 31. März sollen dort stattfinden können, wo diese unter Einhaltung der notwendigen Massnahmen möglich sind. Wo immer möglich jedoch soll – in gegenseitiger Verständigung der Betroffenen – der Zügeltermin verschoben werden. Wenn ein Mieter nicht in seine (neue) Wohnung einziehen kann, weil der jetzige Mieter nicht auszieht, muss rechtsverbindlich sichergestellt sein, dass der Vermieter nicht haftbar ist, weil er das vertraglich zugesicherte Wohnlogis nicht übergeben kann.

Notrechtliche Eingriffe ins Privatrecht – wie etwa die vom Mieterverband geforderte Aushebelung des Mietrechts – lehnt der HEV grundsätzlich entschieden ab. Zu einzelnen, in der aktuellen Situation wirkungsrelevanten Bestimmungen, sollen zeitlich begrenzte Ausnahmeregelungen definiert werden.

Vom HEV ebenso abgelehnt wird eine Aufhebung der Zahlungspflicht für Mieter. Gefragt seien individuelle Lösungen, wo krisenbedingt eine Notsituation eintritt und ein Mieter vorübergehend die Zahlungspflicht nicht mehr (vollständig) erfüllen kann. In solchen Fällen sollen die Parteien unter Einbezug der Hypothekargeber auf die konkrete Situation abgestimmte Lösungen aushandeln.

Betreffend vermietete Geschäftsräumlichkeiten sei unmissverständlich festzuhalten, dass pandemiebedingt angeordnete Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen keinen «Mangel am Mietobjekt» im Sinne des Mietrechts darstellen und somit keinen Anspruch auf eine Mietzinsherabsetzung besteht. 
Auch private Immobilieneigentümer und Vermieter, sowohl von Wohn- als auch von Geschäftsräumlichkeiten, haben ihrerseits zahlreiche finanzielle Verpflichtungen zu erfüllen (bspw. für Hypothekarzinsen, Heizung, Wasser, Allgemeinstrom, Hauswartung, Lift- Serviceabonnemente usw.). 
Bei Zahlungsschwierigkeiten von Wohneigentümern und Vermietern sollen die Hypotheken nicht gleich gekündigt werden dürfen. Die «Guillotine-Klausel» in den Hypothekarverträgen sei ausser Kraft zu setzen.

«Beim Immobiliensektor geht es um einen wichtigen Teil der Volkswirtschaft unseres Landes. Finanzpakete stützen bereits die Wirtschaft mit der Übernahme von Produktions- und Lohnausfällen und sichern damit in der gesamthaften Wertschöpfungskette Einkommen und Kaufkraft. Eine generelle Aufhebung oder Aussetzung von Zahlungspflichten von betroffenen (Geschäftsraum-)Mietern kann deshalb kein Thema sein», schreibt der HEV. Dies wäre untragbar für viele private Vermieter und auch ungerecht gegenüber den selbstnutzenden Wohneigentümern, die ihren Zahlungspflichten ebenfalls nachkommen müssen. Die Hypothekarschulden in der Schweiz betragen rund 1000 Milliarden Franken.

Die Kennzahlen und Fakten aus dem per Ende 2019 aktualisierten IAZI Swiss Property Benchmark weisen auf eine Trendwende hin. Die Leerstände haben sich bei allen Kategorien von Renditeliegenschaften reduziert. Zurückzuführen sei dies auf eine leicht sinkende Sollmiete. Dennoch hat der Netto Cashflow leicht zugelegt, was sich vor allem durch das Aufschieben von Investitionskosten erklären lässt.

 «So optimistisch der Rückblick für das vergangene Jahr ausfällt, so ungewiss bleiben die Prognosen für 2020», schreibt das IAZI in der neusten Ausgabe des Swiss Property Benchmark. «Für eine Situation, die an die Spanische Grippe im Jahr 1918 erinnert, existieren derzeit noch zu wenig Prognosen oder Szenarien, um die wirtschaftlichen und medizinischen Folgen annähernd abmessen zu können.»Für Schweizer Immobiliendirektanlagen ist die Performance per Ende 2019 sehr positiv ausgefallen. Die Performance ist die Summe der Wertveränderung plus Netto-Cashflow-Rendite in Prozent zum Marktwert der Liegenschaften. Sie beträgt laut IAZI per Ende 2019 6.2%. Im Vorjahr (2018) betrug sie 5.3%. Bei allen Liegenschaftskategorien ist der Performancezuwachs etwa gleich ausgefallen. Bei Wohnliegenschaften beträgt die Performance 7.1% (Vorjahr: 6.0%), bei gemischt genutzten Liegenschaften beträgt sie hingegen 6.2% (Vorjahr: 5.4%) und bei Geschäftsliegenschaften 5.2% (Vorjahr: 4.2%).

Dieses Wachstum der Performance begründet sich durch eine starke Aufwertung der Immobilien. Die gesamte Wertentwicklung beträgt per Ende 2019 3.0% (Vorjahr: 2.0%). Bei Wohnliegenschaften hat sich die Wertentwicklung am stärksten verändert mit +3.9% (Vorjahr: 2.8%); bei gemischt genutzten Liegenschaften beträgt der Wert 3% (Vorjahr: 2.1%) und bei Geschäftsliegenschaften 1.9% (Vorjahr: 1.0%). Die NCF-Rendite stagniert mit 3.2%. Die NCF-Rendite ergibt sich aus der Division des Netto Cashflows durch den Endwert der Immobilie des Vorjahres. «Die sehr optimistische Bewertungspolitik zeugt davon, dass die möglichen Risiken im Immobilienmarkt nicht Eingang in die Bewertungen gefunden haben», sagt Donato Scognamiglio, CEO von IAZI.

Reduzierung der Leerstände durch tiefere Mieten

Die Zahlen des IAZI Swiss Property Benchmark weisen auf eine Trendwende hin. Die Leerstände haben sich langsam reduziert. So beträgt die nicht realisierte Miete gesamthaft per Ende 2019 5.0% (Vorjahr: 5.6%). Zurückgegangen ist die nicht realisierte Miete vor allem bei Geschäftsliegenschaften. Hier beträgt der Wert 6.0% (Vorjahr: 7.2%). Bei gemischt genutzten Liegenschaften beträgt der Wert nur noch 5.5% (Vorjahr: 6.0%). Bei Wohnliegenschaften haben sich die nicht realisierten Mieten nur minim verändert. Hier beträgt der Wert 4.0% (Vorjahr: 4.1%). Auf kantonaler Ebene hat sich bei den Geschäftsliegenschaften die nicht realisierte Miete in den Kantonen mit grossen Büro- und Verkaufsflächen merklich reduziert. So beträgt der Wert per Ende 2019 im Kanton Zürich 5.9% (Vorjahr: 6.3%) und im Kanton Genf 7.2% (Vorjahr: 13.6%).

Wenn sich die Leerstände reduziert haben, so sei dies auf tiefere Mieten zurückzuführen, schreibt das IAZI. Dies spiegelt sich in der Entwicklung der Sollmieten wider. Die Sollmieten entsprechen den Mieteinnahmen, die bei Vollvermietung in einem Jahr erzielt werden. Die Sollmiete hat sich gesamthaft reduziert um minus 5 CHF/qm und beträgt jetzt per Ende 2019 240 CHF/qm. Reduziert hat sich die Sollmiete bei Geschäftsliegenschaften: Sie beträgt per Ende 2019 280 CHF/qm (Vorjahr: 288 CHF/qm). Noch höher ist die Reduktion bei gemischt genutzten Liegenschaften ausgefallen: Hier beträgt die Sollmiete per Ende 2019 246 CHF/qm (Vorjahr: 254 CHF/qm). Am wenigsten reduziert hat sich die Sollmiete bei Wohnliegenschaften. Sie beträgt per Ende 2019 213 CHF/qm (Vorjahr: 216 CHF/qm).

Dennoch bleibt der Netto Cashflow – das heisst der Bruttoertrag abzüglich der Liegenschaftsaufwände (Betriebskosten und Kosten für Unterhalt und Investitionen) – stabil respektive verbessert sich leicht. Gesamthaft steigert sich der Netto Cashflow um 6 CHF/qm. Bei den Geschäftsliegenschaften ist das Wachstum am höchsten: Per Ende 2019 liegt der Netto Cashflow bei dieser Liegenschaftskategorie bei 201 CHF/qm (Vorjahr: 188 CHF/qm). Bei Wohnliegenschaften beträgt der Netto Cashflow 146 CHF/qm (Vorjahr: 143 CHF/qm) und bei gemischt genutzten Liegenschaften beträgt er 166 CHF/qm(Vorjahr: 165 CHF/qm). Ermöglicht wurde dieses Ergebnis durch eine «Kostenersparnis» vor allem im Bereich Unterhalt und Investitionen. Gesamthaft gesehen haben sich diese Kosten um minus 8.8 CHF/qm reduziert und betragen per Ende 2019 40.5 CHF/qm (Vorjahr: 49.3 CHF/qm). Bei Geschäftsliegenschaften wurden am meisten «Kostenersparnisse» erzielt. Hier betragen die Kosten per Ende 2019 41.4 CHF/qm (Vorjahr: 57.4 CHF/qm). Einen grossen Teil dieses Postens machen die aufgeschobenen Investitionen von minus 14.9 CHF/qm aus, während die Unterhaltskosten um minus 1.1 CHF/qm zurückgegangen sind. Das gleiche Bild präsentiert sich bei Wohnliegenschaften und gemischt genutzten Liegenschaften. Bei ersterer Kategorie haben sich die Kosten um minus 5.1 CHF/qm reduziert (Investitionen: minus 2.8 CHF/qm; Unterhalt: minus 2.3 CHF/qm). Bei der zweiten Kategorie reduzierten sich die Kosten um 7.3 CHF/qm (Investitionen: minus 5.3 CHF/qm; Unterhalt: minus 2 CHF/qm).

Ungewisse Zukunft durch weltweiten Lockdown

So erfreulich sich die Situation mit den neusten Werten aus dem IAZI Swiss Property Benchmark auch präsentiert, die gegenwärtigen globalen Entwicklungen lassen grosse Zweifel aufkommen, ob diese Erfolgsstory nachhaltig sein wird. Ein monatelanger Lockdown dürfte die Geschäftswelt erheblich schwächen. Vor allem kleinere Betriebe im Detailhandel werden erheblich darunter leiden. Wer sich kein Finanzpolster zugelegt hat, sieht schweren Zeiten entgegen. Im Szenario einer weltweiten Wirtschaftskrise wären die Immobilienmärkte auch tangiert. Höhere Arbeitslosigkeit und Betriebsschliessungen würden sich in erster Linie auf den Geschäfts- und Büromarkt niederschlagen. Eine Senkung des Lohnniveaus und eine Zunahme der Arbeitslosigkeit könnten sich auf die Entwicklung der Wohnungsmieten und Preise für privates Wohneigentum negativ auswirken.

Die Analyse der Zeitreihen basiert im IAZI Swiss Property Benchmark seit 1994 auf 12‘800 Liegenschaften mit einem Marktwert von mehr als CHF 216 Milliarden. Damit ist der IAZI Swiss Property Benchmark der repräsentativste Benchmark für institutionelle Immobilien-Anleger in der Schweiz. Das gesamte Immobilienportfolio besteht bezüglich Marktwert aus 45% Wohnliegenschaften, aus 20% gemischt genutzten Liegenschaften und aus 35% Geschäftsliegenschaften.

Die vom Bundesrat in Kraft gesetzten Massnahmen zur Eindämmung des Coronavirus wirken sich auch direkt oder indirekt auf die Immobilieneigentümer aus. So etwa in ihrer Eigenschaft als Bauherren von Renovationsarbeiten oder als Käufer eines im Bau befindlichen Hauses oder einer Wohnung, wenn sich die Fertigstellung infolge der Epidemie verzögert. Getroffen werden auch Vermieter von Gewerberäumen, deren Mieter von angeordneten Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen betroffen sind. «Ungeachtet der unverändert bestehenden Rechtslage ist der aktuellen Ausnahmesituation angemessen Rechnung zu tragen. Die Betroffenheit sowie auch die vertraglichen und die finanziellen Verhältnisse sind sehr unterschiedlich. Erforderlich ist die Bereitschaft der Parteien zum gegenseitigen Aushandeln von situationsspezifischen Lösungen», schreibt dazu der Hauseigentümerverband. Bund und Kantone stellen zudem erhebliche Mittel für besonders betroffene Unternehmen und Private bereit. Die näheren Infos finden Sie unter www.hev-schweiz.ch

Der SVIT Schweiz unterstreicht in einer Mitteilung die Wichtigkeit von Massnahmen zur Überwindung der gegenwärtigen Krise. «Aus unternehmerischer und volkswirtschaftlicher Sicht werden auch unsere Unternehmen und die Eigentümer einen erheblichen Schaden davontragen. Es geht darum, diesen Schaden für Eigentümer, für Mieter und für unseren Dienstleistungssektor, aber auch für die gesamte Volkswirtschaft zu mildern. Wir haben es mit systemischen Problemen zu tun, die wir nur gemeinsam und im Einvernehmen lösen können», heisst es in dem Schreiben.

Im gewerblichen und teilweise auch im privaten Bereich ist die Immobilienwirtschaft mit Reduktionsansprüchen und Zahlungsverzug konfrontiert. Der SVIT stellt sich aktuell auf den Standpunkt, dass die Mieten von Gewerbeflächen und selbstverständlich auch von Wohnungen unverändert geschuldet sind. Die Frage des (vollumfänglichen) Reduktionsanspruchs (Mangel der Mietsache) im Gewerbebereich sei kontrovers und werde wohl erst durch eine politische Regelung oder gerichtliche Entscheidungen beantwortet werden.

«Wir empfehlen grundsätzlich, mit allen gewerblichen (und allenfalls auch allen Wohnungsmietern) Kontakt aufzunehmen und darzulegen, dass wir uns der schwierigen Lage bewusst sind. Es ist allen das Gespräch und nach Abschätzung der Situation eine Mietzinsstundung anzubieten.» Dies könne zu Liquiditätsengpässen auf Seiten der Verwaltung oder der Eigentümer führen. Rückmeldungen aus der Wirtschaft zeigten, dass gegenwärtig Stundungen von zwischen 1 und 3 Monaten vereinbart werden. Evtl. sei auch eine rollende Stundung möglich, da die Dauer der Krise unklar ist. «Es ist nicht so, wie von Mieterseite behauptet, dass ein allfälliger Anspruch auf eine Mietzinssenkung aufgrund eines Mangels bei Vereinbarung einer Stundung verwirken würde», stellt der SVIT klar.  Er verweist auf die Empfehlung und Informationen des VZI bzw. SVIT Zürich: https://www.svit.ch/de/svit-zuerich/services/branchenempfehlungen-des-vzi-betr-covid-19  Unterbleibe die Kontaktaufnahme durch den Mieter oder senke dieser die Miete einseitig, so empfiehlt der SVIT, ihn in Verzug zu setzen und die Kündigung anzudrohen.

Brisant sei die Thematik bei bevorstehenden Umzugsterminen und Wohnungsbesichtigungen bei gekündigten Wohnungen, weil meist ein gültiger Mietvertrag mit einem Nachmieter besteht und der Nachmieter Anspruch hat, das Mietobjekt fristgerecht beziehen zu können. Es gelten dazu die Bestimmungen gemäss Mietrecht.

«Die Notlage entbindet grundsätzlich keine der Parteien von ihren mietvertraglichen Verpflichtungen. Das gilt sowohl für den Antritt als auch für sonstige Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter. Beispiele sind die Besichtigungen, resp. das Zutrittsrecht des Vermieters, oder die Übergaben/Rücknahmen. Somit gelten übergeordnet die Mietverträge und deren Vereinbarungen uneingeschränkt», erläutert der SVIT. Dennoch sollte gegenüber den Mietern mit der nötigen Sorgfalt umgegangen werden. Es sollte vermieden werden, dass Übergaben aufgeschoben werden, da dadurch das ganze System aufgrund einer Kettenreaktionen nur noch sehr schwer zu handhaben wäre.

Umzugstermine können nach wie vor unter Wahrung der Verhaltensmassnahmen gemäss BAG wahrgenommen werden. Der ausziehende und einziehende Mieter sollte jedoch die Möglichkeit haben, den Schlüssel zu deponieren, respektive den deponierten Schlüssen entgegenzunehmen, sodass kein Kontakt stattfindet. «Unsere Bewirtschaftenden sollen dann alleine den Zustand der abzugebenden Wohnung überprüfen.» Die Termine für Wohnungsbesichtigungen von leerstehenden Wohnungen sollten weiterhin vereinbart und wahrgenommen werden. Die Mitarbeitenden können die Wohnung aufschliessen, sollten aber nicht mit dem Interessenten in die Wohnung gehen. Der Schlüssel sollte also nicht aus der Hand gegeben werden. Nach der Besichtigung können dem Interessenten vor der Wohnung/Liegenschaft allfällige Fragen beantwortet werden, dies unter Wahrung der gültigen Verhaltensmassnahmen gemäss BAG.

«Vermehrt melden sich bei unseren Mitarbeitern Mieter welche besorgt sind und die Wohnungen nicht mehr zeigen wollen. In diesem Fall sollte in zwei Mietergruppen unterschieden werden: Mieter welche nicht der Risikogruppe angehören und Mieter der Risikogruppe. Sobald sich ein Mieter meldet, der die Wohnung nicht zeigen will, sollte der Bewirtschafter folgendes tun:

Umgang mit Mietern die nicht zur Risikogruppe gehören: Der Bewirtschafter versucht den Mieter im persönlichen Gespräch zu überzeugen, dass unter Einhaltung der Verhaltensmassnahmen das Ansteckungsrisiko eingedämmt wird. Sollte er sich dennoch nicht bereit zeigen, kann dem Mieter ein Schreiben zugestellt werden, welches Ihn auffordert, dem Bewirtschafter zwei Besichtigungstermine im Zeitraum von plus drei Tagen bis und mit 10 Tagen ab Versanddatum des Schreibens zu nennen. Weiter sollte darin angeboten werden, dass der Bewirtschafter die Besichtigung übernimmt. Weigert sich der Mieter weiterhin die Wohnung zu zeigen, so sollten bis und mit dem 19. April keine weiteren Aktivitäten getätigt und die Situation nach Bekanntgabe der aktuellen Lage neu beurteilt werden.

Umgang mit Mietern die zur Risikogruppe gehören: Der Bewirtschafter versucht den Mieter im persönlichen Gespräch zu überzeugen, dass unter Einhaltung der Verhaltensmassnahmen das Ansteckungsrisiko eingedämmt wird. Weigert sich der Mieter weiterhin die Wohnung zu zeigen, so sollten bis und mit dem 19. April ebenfalls keine weiteren Aktivitäten getätigt und die Situation nach Bekanntgabe der aktuellen Lage neu beurteilt werden. Das Schreiben sollte hier weggelassen werden.

Bis und mit dem 19. April dürfen keine Besichtigungstermine für Wohnungen mehr vereinbart werden, bei denen viele Personen zu erwarten sind. Die Obergrenze sieht der SVIT bei rund 5 Personen. «Sollte der Bundesrat eine Ausgangssperre verhängen, so sind die obigen Empfehlungen obsolet. Dies würde dazu führen, dass keine Umzüge und Besichtigungen mehr durchgeführt werden könnten. Es ist davon auszugehen, dass es dann zu einem Stillstand kommt. Die bisherigen Mieter bleiben in der Wohnung, die Nachmieter bleiben ebenfalls an ihrem alten Ort. Was dies rechtlich bedeuten würde, können wir aktuell noch nicht abschätzen».

Warteck Invest hat 2019 mit CHF 34.1 Mio. den höchsten Konzerngewinn in der Firmengeschichte erzielt. Dieses Ergebnis sei positiv beeinflusst durch die Aufwertungen der Liegenschaften in Höhe von CHF 14.4 Mio. und durch die Auflösung von Rückstellungen für latente Steuern in Höhe von CHF 7.9 Mio. als Folge der Steuerreformen in einigen Kantonen und auf Bundesebene, schreibt Warteck Invest in einer Medienmitteilung. Ohne diese Effekte lag der Konzerngewinn mit CHF 15.6 Mio. um 5.1% über dem Vergleichswert des Vorjahres. Der Marktwert des Immobilienportfolios stieg aufgrund von Investitionen in Neubau- und Sanierungsprojekte und als Folge der Aufwertungen um 3.3% auf CHF 808.2 Mio. Die Soll-Mieterträge stiegen um 4.4% auf CHF 37.1 Mio. (CHF 35.5 Mio.). Der Erfolg aus Vermietung stieg um 1.8% auf CHF 29.5 Mio. (CHF 29.0 Mio.). Der EBIT erhöhte sich um 32.9% auf CHF 39.4 Mio. (CHF 29.7 Mio.). Die Finanzaufwendungen als grösster Kostenblock reduzierten sich um 5.4% auf CHF 6.4 Mio. (CHF 6.8 Mio.).

Das Konzernergebnis 2019 entspricht einem Gewinn pro Aktie (bezogen auf die durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien 225’259) von CHF 151.28 (CHF 94.36). Im Rahmen der erfolgreichen Kapitalerhöhung im Sommer 2019 wurden 49’500 neue Aktien ausgegeben. Ohne Neubewertungs- und Sondereffekte entspricht der Konzerngewinn pro Aktie bei neu 247’500 Aktien CHF 62.95 (im Vorjahr bei 198’000 Aktien CHF 74.85).

Warteck Invest investierte im Berichtsjahr CHF 11.2 Mio. in Neubau- und Sanierungsprojekte. Dadurch und aufgrund der Neubewertungen durch die unabhängigen Schätzungsexperten von PwC stieg der Marktwert des Portfolios um CHF 25.5 Mio. bzw. 3.3% auf CHF 808.2 Mio. (CHF 782.7 Mio.). Die Bruttorendite der Renditeliegenschaften lag gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert bei 4.8% (4.9%). Die Nettorendite reduzierte sich vor allem als Folge der höheren Marktwerte auf 3.8% (4.0%). Die Liegenschaften von Warteck Invest liegen in elf Kantonen. Gemessen am Marktwert des Portfolios bilden weiterhin die Wachstumsregionen Basel mit einem Anteil von 46% (44%) und Zürich mit 32% (33%) die geografischen Schwerpunkte.

Durch die im Vorjahr getätigten Akquisitionen und die Fertigstellung von Neubau- und Sanierungsprojekten sind die Soll-Mietzinseinnahmen im Berichtszeitraum um 4.4% auf CHF 37.1 Mio. (CHF 35.5 Mio.) gestiegen. Die Leerstandsquote konnte von 6.0% auf 5.0% reduziert werden. Vom Leerstand entfiel 1.0 Prozentpunkt auf zwei kommerzielle Liegenschaften. 1.2 Prozentpunkte erklären sich durch eine längere Absorption von Wohnungen in einem Neubau. Nach Abzug von Leerständen, Debitorenverlusten und liegenschaftsbezogener Aufwendungen resultierte ein um 1.8% höherer Erfolg aus Vermietung von CHF 29.5 Mio. (CHF 29.0 Mio.).

Der Credit Suisse Real Estate Fund International (CS REF International, Valor 1 968 511) verstärkte 2019  seine internationale Präsenz mit der Erschliessung der polnischen und südkoreanischen Immobilienmärkte, schreibt die Credit Suisse. Mit je zwei Käufen in Warschau (PL) und Seoul (KR) sowie Transaktionen in Manchester (GB), Birmingham (GB), Austin (US) und Brisbane (AU) sei die Diversifikation weiter vorangetrieben worden. In Osaka (JP), Adelaide (AU), Montreal (CA) und Hannover (DE) tätigte der Fonds strategische Verkäufe. Der Verkehrswert aller Liegenschaften liegt per 31. Dezember 2019 bei CHF 4 341,0 Mio. (Vorjahr: CHF 3 757,2 Mio.). Die Mietausfallrate im Geschäftsjahr sank auf 8,0 % (Vorjahr: 10,7 %). Die Mietzinseinnahmen stiegen auf CHF 224,1 Mio. (Vorjahr: CHF 185,0 Mio.). Die Ausschüttung bleibt bei CHF 42.00 pro Anteil, und die Ausschüttungsrendite beläuft sich auf 3,5 % (Vorjahr: 3,7 %). Durch die Emission im Juni 2019 flossen dem Fonds Neugelder in der Höhe von CHF 196,9 Mio. zu.

Der Credit Suisse Real Estate Fund Global (CS REF Global, Valor 13 985 167) schüttet für das Geschäftsjahr 2019 CHF 3.40 pro Anteil aus und weist eine Ausschüttungsrendite von 3,7 % (Vorjahr: 3,9 %) aus. Die Anlagerendite beträgt 4,4 % (Vorjahr: 5,1 %). Die Performance lag mit
8,9 % über dem Ergebnis vom Vorjahr (2,8 %). Der Fonds tätigte im Berichtsjahr 2019 keine Immobilientransaktionen, sondern legte den Fokus auf die Bewirtschaftung des bestehenden Immobilienportfolios. Die Mietausfallrate stieg im Geschäftsjahr 2019 aufgrund der Insolvenz eines Mieters auf 8,8 % an (Vorjahr: 6,6 %).