Real Estate Move

Der Kanton Zug vermeldet den Ablauf Referendumsfrist gegen die Änderung des kantonalen Steuergesetzes vom 27. Juni 2019 zur Umsetzung der eidgenössischen Steuervorlage. Sie ist unbenutzt abgelaufen. Somit tritt per 1. Januar 2020, zusammen mit den entsprechenden Bestimmungen auf Bundesebene, die sechste Steuergesetzrevision des Kantons Zug in Kraft. Diese Umsetzung führt zu einer Reduktion des effektiven Steuersatzes von 14.5% auf 12.0%. Aufgrund dieser Anpassung des Steuersatzes und basierend auf dem Bestand an latenten Steuern per 30. Juni 2019 rechnet Zug Estates für das Geschäftsjahr 2019 mit einem einmaligen positiven Sondereffekt aus der Auflösung von latenten Steuern im Umfang von rund CHF 19 Mio.

Die ersten acht Monate des Jahres 2019 sind für Schweizer Pensionskassen überaus erfolgreich gelaufen. Dies zeigt die von Complementa durchgeführte Risiko Check-up-Studie. Die Pensionskassen setzen wieder vermehrt auf Immobilien. Diese sind im Vergleich zu Aktien weniger volatil und versprechen im Vergleich zu Obligationen mehr Rendite. Im Falle einer Immobilienkrise wären jedoch 20% des Vermögens direkt betroffen. Gleichzeitig reagieren Pensionskassen mit Leistungskürzungen auf das tiefe Zinsniveau: Arbeitnehmer kassierten im Jahr 2018 mit 1.5% die tiefste jemals gemessene Verzinsung und die Umwandlungssätze wurden um 0.18 Prozentpunkte auf 5.63% für das aktuelle Jahr gekürzt. Diese Entwicklung wird in den kommenden Jahren in ähnlichem Tempo weitergehen.

Complementa kalkuliert für den aktuellen Anlagemix der 2. Säule eine Renditeprognose von nur 2.1%. Dem gegenüber steht eine Renditeanforderung von 2.4%. Der Spielraum, diese Lücke mit Hilfe von Vermögensumschichtungen zu schliessen, ist begrenzt. Das Schlussquartal 2018 hatte jede zehnte Kasse per Jahresende in eine Unterdeckung geführt. Auch wenn sich viele dieser Kassen im Jahr 2019 wieder erholt haben, werden sie die Aktienquote aus Risikoüberlegungen heraus nicht weiter anheben.  

Immobilienanlagen stellen mit einer Quote von über 20% einen essentiellen Bestandteil der Vermögensallokation dar. Die Pensionskassenverantwortlichen sind sich der Risiken der Anlageklasse durchaus bewusst: Das grösste Risiko im heimischen Markt sehen die Kassen in der extensiven Bautätigkeit. Knapp 80% schätzen dies als hohes Risiko ein. Im Gegensatz zur Befragung von fünf Jahren, in welcher über 90% der Teilnehmer in einem Zinsanstieg ein hohes Risiko sahen, sind heute aber über ein Drittel der Teilnehmer überzeugt, dass ein Zinsanstieg kein Risiko darstellt. Hinsichtlich der kurzfristigen Preisentwicklung im heimischen Markt (ein bis zwei Jahre) zeigen sich die teilnehmenden Kassen überwiegend optimistisch. Die grosse Mehrheit erwartet ein stabiles (45%) oder steigendes (43%) Preisniveau. Mittelfristig (drei bis fünf Jahre) trübt sich der Ausblick dagegen ein: Knapp die Hälfte der Befragten (49%) erwartet fallende Immobilienpreise. Interessant ist, dass die Mehrheit der pessimistischen Teilnehmer (58%) trotz sinkender Preiserwartung die Immobilienquote nicht zu reduzieren plant, sondern diese ungefähr auf gleichem Niveau belassen will. 23% der pessimistischen Teilnehmer planen sogar einen Aufbau an heimischen Immobilien. In Immobilienanlagen sehen Pensionskassen wohl das kleinste Übel.

Der Blick über die Landesgrenzen hinaus offenbart, dass Pensionskassen globale Allokationen bevorzugen. Die Mehrheit (61%) investiert global, was mit hoher Wahrscheinlichkeit auf das möglichst vollständige Ausschöpfen des Diversifikationspotentials zurückzuführen ist. Folglich ist Diversifikation auch der vorherrschende Grund für Investitionen in ausländische Immobilien. Gegen ein Engagement im Ausland sprechen allerdings gemäss den Verantwortlichen verschiedene Gründe: Währungsrisiken (72%), politische Risiken/rechtliche Strukturen (64%) sowie fehlendes Know-How (41%) und Vermögensverwaltungskosten (39%). Daher werden bei Immobilienanlagen weiterhin inländische Lösungen bevorzugt.

Per Bilanzstichtag 30. Juni 2019 beträgt das Gesamtfondsvermögen des Akara Diversity PK CHF 989.18 Mio., der totale Verkehrswert der Grundstücke CHF 966.88 Mio. und das Nettofondsvermögen CHF 836.48 Mio. Die Fremdfinanzierungsquote liegt bei 7.96%, wie die Akara Funds AG mitteilt.Der Ertrag von CHF 20.19 Mio. besteht imWesentlichen aus den Mietzinseinnahmen von CHF 15.28 Mio., aus der bei der Kapitalerhöhung bezahlten Nebenkostenpauschale von CHF 0.83 Mio. und dem Einkauf in den laufenden Ertrag bei der Kapitalerhöhung von CHF 3.69 Mio. Vermindert um den Aufwand resultiert ein Nettoertrag von CHF 14.79 Mio. Durch Neubewertungen und teilweise Einkauf unter dem Marktwert resultiert unter Berücksichtigung der Transaktionskosten und der Bildung von Rückstellungen der latenten Steuern im Betrachtungszeitraum eine Aufwertung von CHF 6.25 Mio. oder 0.77%. Die Anlagerendite des Akara Diversity PK beläuft sich im Betrachtungszeitraum vom 1. Januar 2019 bis 30. Juni 2019 auf 2.58%. Der Anteil aus nicht realisiertem Kapitalgewinn macht 0.76% aus, der Einkauf aus nicht realisiertem Kapitalerfolg bei der Ausgabe von Anteilen 0.09% und derjenige aus Nettoertrag 1.73%.

Die Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) des Fonds beträgt 74.97%. Im Vergleich zur Betriebsgewinnmarge der Anlagegruppen des KGAST Immo-Index Gemischt von 70.61% (Durchschnitt) per Juli 2019 liegt diese um 4.36 Prozentpunkte höher. Der Fonds weist mit 2.29% eine Überperformance von 0.20 Prozentpunkten gegenüber dem KGAST Immo-Index Gemischt aus (Total seit Lancierung des Fonds: +2.66 Prozentpunkte).

Im ersten Halbjahr 2019 wurden 17 Entwicklungs- und Anlageobjekte beurkundet. Per Bilanzstichtag enthält der Akara Diversity PK 75 beurkundete Objekte, wovon 74 mit einem Verkehrswert von insgesamt CHF 966.88 Mio. im Eigentum stehen. Es fanden keine Verkäufe von Liegenschaften statt. Inklusive der Ereignisse nach Bilanzstichtag bis Ende Juli 2019 umfasst der Akara Diversity PK rund 1880 Wohnungen und rund 106’480 qmKommerzfläche nach Fertigstellung der Bauten. Die Bruttorendite (Soll) der fertigen Bauten beläuft sich auf 4.68%. Unter Berücksichtigung der Mietausfallrate von 8.76%, welche planmässig entmietete Objekte für Totalsanierungen und Umbauten inkludiert, beträgt die Nettorendite der fertigen Bauten 3.51%.

Der durchschnittliche reale gewichtete Diskontierungs- respektive Kapitalisierungszinssatz aller Liegenschaften im Vermögen des Akara Diversity PK beträgt 3.20% respektive 3.27% (i.V. Stand 2018: -0.11 Prozentpunkte resp. -0.13 Prozentpunkte). Der minimale Diskontierungs- respektive Kapitalisierungszinssatz liegt bei 2.45% respektive 2.53%. Der maximale Diskontierungs- respektive Kapitalisierungszinssatz beläuft sich auf 5.77% respektive 5.87%. Von sämtlichen Mietverträgen für kommerzielle Objekte laufen per Bilanzstichtag 4.79% unbefristet (i.V. Stand 2018: -3.58 Prozentpunkte resp. fast Halbierung). Die durchschnittliche Vertragslaufzeit der befristeten Mietverträge (WAULT) wurde auf 5.08 Jahre (i.V. Stand 2018: +0.96 Jahre) erhöht.Die höchste Kumulation der auslaufenden kommerziellen Mietverträge ist mit 20.52% im Jahr 2024 und verteilt sich auf 13 Mietparteien. Über 13% der Verträge (i.V. Stand 2018: +8 Prozentpunkte resp. fast Verdreifachung) weisen eine ausstehende Mietvertragslaufzeit von zehn Jahren oder mehr aus. Der grösste Mieter macht mit 4.51% weniger als 5% der Mietzinseinnahmen aus (i.V. Stand 2018: -0.94 Prozentpunkte), die fünf grössten 17.80% und die zehn grössten 26.65%. Der Soll-Mietertrag besteht zu 52% aus Wohnnutzung (i.V. Stand 2018: +8 Prozentpunkte) respektive zu 59% nach Fertigstellung der Bauten.

Die TERREF konnte im ersten Halbjahr 2019 im Durchschnitt der Peer Group (Anlagegruppen KGAST Immo-Index Gemischt) sowie im Kostenziel der TERREF NAV / GAV von 0.60%-0.80% respektive von 0.40%-0.60% gehalten werden. Per Bilanzstichtag weist der Akara Diversity PK eine TERREF NAV / GAV von 0.66% respektive von 0.56% aus, welche je 0.06 Prozentpunkte tiefer liegen als die TERISA NAV / GAV des KGAST Immo-Index Gemischt (Total seit Lancierung des Fonds: -0.53 Prozentpunkte TERISANAV; -0.49 Prozentpunkte TERISA GAV).

Im ersten Halbjahr 2019 fand die insgesamt vierte Kapitalerhöhung statt. Dem Akara Diversity PK flossen total CHF 167.61 Mio. an neuen Eigenmitteln zu. Ziel der nächsten Kapitalerhöhung ist es, die anlagestrategische geografische und sektorielle Diversifizierung zu festigen wie auch den Investorenkreis zu erweitern, um die Liquidität der Titel zu erhöhen. Zeichnungsfrist und Liberierung werden voraussichtlich im 4. Quartal 2019 erfolgen.

Die in Zürich ansässige Acron Gruppe hat die Projektentwicklung «Belterra Village Residential» mit 233 Apartments im texanischen Austin mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 50 Mio USD als Club Deal bei Investoren platziert und wird bereits im September mit dem Bau der Apartmentanlage beginnen, teilt Acron mit. Das Neubau-Projekt, welches sich im Südwesten Austins befindet, wird Teil einer Neubebauung namens «Belterra Village» werden. Zusätzlich zu den Multifamily Apartments wird das Areal im ausgebauten Zustand 83 Einfamilienhäuser, ein Hampton Inn – Hotel, Seniorenwohnungen und ca. 20’439 Quadratmeter Gewerbe- und Einzelhandelsflächen umfassen. Multifamily Apartments verzeichnen einen rasanten Zuwachs in den Vereinigten Staaten. Die Kombination eines stetigen Rückgangs der Eigenheimquoten in Verbindung mit einer starken Nachfrage bei jungen Erwachsenen gilt als Wachstumstreiber dieses Marktsegmentes, das als eines der beständigsten in den USA gilt. Ein Trend zum „Urban Lifestyle“ bewegt zusätzlich viele Amerikaner weg aus einsamen Vororten in die Nähe städtischer, abwechslungsreicher Umgebungen. Greystar wird als Property Manager für das Belterra-Objekt fungieren. Greystar verwaltet weltweit über 495 000 Apartments.

Im Verlauf eines gut zehn Jahre dauernden Entwicklungsprozesses entstand unmittelbar neben dem Bahnhof Kriens Mattenhof das urbane Zentrum Luzern Süd. Der Mattenhof umfasst 275 Wohnungen, über 21‘000 qm Büroflächen, knapp 7000 qm Geschäfts- bzw. Retailflächen und ein «Holiday Inn Express»-Hotel mit 160 Zimmern. Gemeinsam mit den Städten Kriens und Luzern hat Mobimo die Entwicklung des gesamten Areals vorangetrieben. Den Löwenanteil des Mattenhofprojekts entwickelte Mobimo für das eigene Portfolio. Die CSA Real Estate Switzerland (eine Anlagegruppe der Credit Suisse Anlagestiftung) erwarb im Jahr 2016 ein Teilprojekt, das nun unter dem Namen «Matteo» – als Teil des Mattenhofs – vermarktet wird. Die 129 Wohnungen im Mobimo-Teil seine wenige Wochen nach Abschluss der Bauarbeiten mehr als zur Hälfte vermietet, heisst es bei Mobimo. Bei den Geschäftsflächen beläuft sich der Vermarktungsstand auf knapp 70 Prozent. Flächenmässig der bedeutendste Mieter auf dem Areal ist Swisscom.

Am 1. Juni 2019 wurden in der Schweiz 75 323 Leerwohnungen gezählt, das sind 1,66% des Gesamtwohnungsbestands (einschliesslich der Einfamilienhäuser). Im Vergleich zum Vorjahr standen damit 3029 Wohnungen mehr leer, was einem Anstieg von 4,2% entspricht. Damit hält der vor zehn Jahren eingesetzte Anstieg der Leerwohnungsziffer an. Dies geht aus der Leerwohnungszählung des Bundesamtes für Statistik (BFS) hervor. Hingegen registrierten die Grossregionen Zürich und die Genferseeregion einen Rückgang der Leerwohnungsziffern im Vergleich zum Vorjahr (–0,10 bzw. –0,07 Prozentpunkte). Im Kantonsvergleich wies der Kanton Solothurn, wie schon im letzten Jahr, die schweizweit höchste Leerwohnungsziffer aus und überschritt als einziger Kanton markant die Drei-Prozent-Marke (von 2,98% auf 3,40%). Hohe Leerstandsquoten waren auch in den Kantonen Thurgau (2,65%), Jura und Aargau (je 2,59%) festzustellen. Die tiefste Ziffer wurde erneut im Kanton Zug registriert (0,42%). Auch in den Kantonen Genf (0,54%), Obwalden (0,87%) und Zürich (0,89%) blieben die Leerwohnungsziffern unter der Ein-Prozent-Marke.

Im weltweiten Durchschnitt stiegen die Immobilien-Preise im zweiten Quartal des Jahres 2019 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,4 Prozent. Das geht aus einer Studie der Immobilienberatungsgesellschaft Knight Frank in London hervor. So gering war die Wachstumsrate zuletzt vor fast sieben Jahren. Das war vor kurzer Zeit noch anders: Vor zwei Jahren war die Preissteigerung noch fast doppelt so hoch. Die Autoren der Studie führen die sinkende Tendenz auf geopolitische Krisen wie das anhaltende Brexit-Chaos sowie schwächere Konjunkturprognosen zurück. Die stärksten Preissteigerungen waren laut Knight Frank in China zu beobachten, wo die Immobilienpreise um 10,9 Prozent zulegten. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Malta (10,8 Prozent) und Tschechien (9,4 Prozent). Der Index wird von den Experten vierteljährlich unter Verwendung von offiziellen Regierungsstatistiken sowie Zentralbankdaten erstellt.

Die Zug Estates Holding AG hat als erste kotierte Schweizer Immobiliengesellschaft einen Green Bond über CHF 100 Mio. mit einem Coupon von 0.1% und einer Laufzeit von sechs Jahren platziert. Der Erlös diene der ausschliesslichen Refinanzierung ausstehender kurzfristiger Kredite im Zusammenhang mit der Erstellung dreier Gebäude auf dem Baufeld 1 im Suurstoffi-Areal in Rotkreuz, heisst es bei Zug Estates. Die Gebäude, darunter das höchste Holzhochhaus der Schweiz, umfassen insgesamt 26’000 qmvermietbare Büro- und Gewerbeflächen und erfüllen höchste Nachhaltigkeitsanforderungen mit messbarem ökologischen Mehrwert. Mit dem Green Bond will Zug Estates zudem ihre Finanzierungsstruktur und erhöht die Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten diversifizieren. Die Bank Vontobel AG und Credit Suisse AG agierten als Joint Lead Manager / Joint Bookrunner der Emission. Die Zulassung zum Handel an der SIX Swiss Exchange wird beantragt. Die Liberierung des Green Bonds ist für den 2. Oktober 2019 vorgesehen.

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Das Semesterergebnis 2019 der HIAG wird von rund CHF 45 Mio. für Abwertungen und Rückstellungen im Zusammenhang mit dem Konkurs der Rohner AG, Pratteln, belastet. Darin enthalten ist auch die Kostenschätzung einer spezialisierten Firma für den Rückbau der Produktionsinfrastruktur und die Sanierung des Areals in Pratteln, teilt HIAG mit. Nachdem trotz Gesprächen mit verschiedenen interessierten Parteien bisher kein Nachmieter für die insolvente Rohner AG gefunden werden konnte, habe HIAG beschlossen, die Entwicklung des 2018 im Rahmen einer Sale and Lease back-Transaktion von der Rohner AG übernommenen Zentrumsareals in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs Pratteln rund 15 Jahre vor dem ursprünglich geplanten Zeitpunkt in Angriff zu nehmen.