Zwischen dem 31. August und 11. September 2020 wurde die Kapitalerhöhung, die den Investoren von Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Swiss (ERRES) vorgeschlagen wurde, vollständig gezeichnet. «Die Investoren haben damit der ausgearbeiteten Strategie zugestimmt und die vom Fonds dargebotenen Perspektiven bestätigt», schreibt die Fondsleitung.Die Ausgabe von 2‘291‘149 neuer Aktien hat einen Mittelzufluss von CHF 272.2 Millionen erbracht. Die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien beträgt neu 11‘455‘745. Die Ausgabe und die Notierung der neuen Aktien erfolgt am 24. September 2020. Ziel der Kapitalerhöhung sei die Integration einer Immobiliengesellschaft mit 18 Wohn- und gemischt genutzten Objekten mit einem Marktwert von über CHF 260 Millionen, der bereits gesicherte Erwerb von 3 Wohn- und gemischt genutzten Objekten in Genf mit einem Marktwert von über CHF 55 Millionen und von zwei sich im Bau befindenden Wohnbauten im Kanton Genf sowie einer gemischt genutzten Liegenschaft im Kanton Bern mit einem verbleibenden Investitionsvolumen von mehr als CHF 110 Millionen.

Der Bundesrat wurde gegen seinen Willen von National- und Ständerat mittels zweier Motionen gezwungen, ein Gesetz auszuarbeiten, das Vermieter von Geschäftsräumen generell zu einem Mieterlass von 60% des Mietzinses bei Covid-19-bedingten Betriebsschliessungen sowie bei bestimmten reduziert geführten Betrieben zwingt. Dieser staatliche Zwang zum Teil-Mieterlass soll bis zu einer Frankengrenze von monatlichen Mietzinsen von 20’000 Franken gelten, verbunden mit einer opt-out-Klausel für Monatsmieten ab 15’000 Franken. Der Bundesrat hat heute das entsprechende Geschäftsmietegesetz zuhanden des Parlaments verabschiedet. Er hat allerdings deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er einen Eingriff in die privatrechtlichen Beziehungen zwischen Mietern und Vermietern ablehnt. In der Vernehmlassung wurde der gesetzliche Zwangseingriff auch von der deutlichen Mehrheit der Kantone abgelehnt.

«Die Zwangsregelung ist ungerecht und unverantwortlich. Die Betriebseinschränkungen erfolgten auf notrechtliche Anordnung des Bundesrates zum Gesundheitsschutz der Bevölkerung. Der Vermieter hat diese Beeinträchtigungen weder verursacht, noch kann er diese beheben», schreibt der Hauseigentümerverband. Es sei willkürlich, den Vermieter für die Beeinträchtigungen haften zu lassen und ihn durch staatliche Anordnung um 60% seines vertraglichen Mietzinsanspruchs zu berauben. Vermieter – welche die Mieterlasse zu gewähren hätten – müssten jedoch ihre eigenen Kosten (Hypozinsen, Amortisationen, Liegenschaftsverwaltungen, Handwerker) ungeschmälert zahlen.

Die Zwangsregel schaffe neue Rechtsunsicherheit: «Wie sollen all die bereits einvernehmlich abgeschlossenen Vereinbarungen der Mietvertragspartner über Mieterlasse und andere Erleichterungen angerechnet werden? In etlichen Kantonen wurde sogar ein Teil der Geschäftsmiete vom Staat übernommen; was geschieht in diesen Fällen?», fragt der HEV.  Teilweise erhalten Geschäftsmieter auch Versicherungsleistungen für Betriebsausfälle oder Entschädigungen von Gemeinden. Die Forderungen und auch die Auslegung des rückwirkenden Vertragseingriffs im Einzelfall würden enorme Probleme und Rechtsstreite provozieren.

Einen Rückgang der Bautätigkeit für 2020 von 3.1 Prozent und einen Rückgang für 2021 von1.8 Prozent – das prognostizieren die Experten von BAK Economics für die Schweiz. Ausschlaggebend für das Sinken der Bautätigkeit sei zum einen der zyklische Abschwung im Wohnbau, dem wichtigsten Hochbausegment. Zum anderen wirken sich die Covid-19-Pandemie und die damit verbundenen Massnahmen negativ auf die Bautätigkeit aus. Weil die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie vor allem auf dem Arbeitsmarkt bis 2021 bestehen bleiben dürften, verzögert sich laut den BAK-Ökonomen die erwartete Erholung der Bautätigkeit. Allerdings rechnen sie mittelfristig in allen Regionen wieder mit einer steigenden Bautätigkeit, die höchsten Wachstumsperspektiven sehe Sie vor allem in den Regionen Zürich/Aargau und im Bassin Lémanique.

Titel Creme 38

 

Die neue Ausgabe der «La Crème de la Semaine» ist erschienen. Sie finden uns auf Linkedin oder unter diesem Link:

https://realestatemove.ch/wp-content/uploads/2020/09/Creme-de-la-Semaine-38.pdf

Die Fondsleitung Helvetica Property Investors AG beabsichtigt im Oktober 2020 eine weitere Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht für den Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO Fund; ISIN CH0434725054) durchzuführen. Der Emissionserlös sollen für den weiteren Ausbau des Spezialim- mobilienportfolios verwendet werden. Die genauen Konditionen der geplanten Kapitalerhöhung werden voraussichtlich Mitte Oktober 2020 bekannt gege- ben, teilt Helvetica mit. Der Handel wird über die Bank J. Safra Sarasin AG abgewickelt.

 

Die Lage war prekär zu Frühlingsbeginn. Der Bundesrat schuf ab dem 16. März schrittweise schweizweit geltendes Notrecht und riet zunächst vom Umziehen ab. Verbände der Immobilienwirtschaft sowie Zügelunternehmen und Bewirtschafter sprachen sich aber vehement gegen umfassende Einschränkungen bei Umzügen aus. Im April brachen die Umzüge schweizweit um 6% ein, in der Westschweiz und im Tessin sogar zwischen 15 und 30%, wie aus dem homegate.ch-Umzugsreport 2020 hervorgeht. Insgesamt war die Umzugsdynamik in der Schweiz stabil bis zur in diesem Frühjahr eintretenden Pandemie, wie eine Analyse der bei der Schweizerischen Post eingegangenen Nachsendeaufträge für den Zeitraum zwischen Januar und Juni 2020 aufzeigt. Während der März dieses Jahres fast 3% über dem Vorjahr lag, zeigte sich im April ein deutlicher Rückgang: schweizweit zogen 6% weniger Haushalte um als im Vorjahr. Im Mai waren die Massnahmen und die Zurückhaltung der Bevölkerung bei Umzügen weiterhin spürbar. Der Wert lag 1% tiefer als im Vorjahr. Im Juni setzte dann die Erholung ein. Die ausgesetzten Umzüge zogen wieder an und lagen 1% über dem Vorjahr. Das Umzugsverhalten war in einigen Regionen besonders stark von der Pandemie betroffen. Die Westschweizer Kantone (VD, GE, NE) und das Tessin waren deutlich stärker betroffen: 15 bis 20% weniger Haushalte sind hier im April umgezogen.

Die Anzahl der Umzüge lag besonders während der Monate April und Mai deutlich tiefer. Das hängt ohne Frage mit den höheren Infektionszahlen und deshalb restriktiveren Massnahmen dieser Kantone zusammen. Besonders interessant ist das Tessin: der Rückgang der Umzüge setzte hier bereits im März ein, was auf die geographische Nähe zum Epidemie-Herd in Norditalien zurückzuführen ist. Umgekehrt zeigte sich dann im Juni ein Nachholeffekt. Die Umzüge kletterten im Juni 2020 auf einen Wert von 10% über dem Vorjahr. Allgemein gingen die in der romanischen Schweiz verhängten Restriktionen weiter als diese des Bundes. Die Kantone Genf und Tessin schlossen zeitenweise Baustellen, so dass kurz vor Vollendung bzw. Bezug stehende Projekte stillstanden.

Überdies erschwerte die Einschränkung der Personenfreizügigkeit die Umzüge über die Landesgrenze hinweg. Die Umzüge ins Ausland lagen im April bzw. Juni zum Vorjahr 30% bzw. 20% tiefer. Der Effekt der Pandemie hielt also weitaus länger an als bei den Inlandsumzügen. Kantone mit Landesgrenzen zu Italien und Frankreich zeigten stärkere Rückgänge im Vergleich mit diesen zu Deutschland oder Österreich.

Umzugsverhalten zu Beginn der Coronakrise

Die Lage war prekär zu Frühlingsbeginn. Der Bundesrat schuf ab dem 16. März schrittweise schweizweit geltendes Notrecht und riet zunächst vom Umziehen ab. Verbände der Immobilienwirtschaft sowie Zügelunternehmen und Bewirtschafter sprachen sich aber vehement gegen umfassende Einschränkungen bei Umzügen aus. Lösungen für die Wohnungsübergaben- und Übernahmen wurden gefunden und dem Bundesrat entsprechende Empfehlungen gemacht. Die Diskussion war brisant, denn der 31. März ist in fast allen Kantonen ein ortsüblicher Kündigungstermin. Ausgesprochene Kündigungen sowie neu abgeschlossene Mietverträge und bezahlte Mieterkautionen befanden sich in der Schwebe.

Der Bundesrat folgte aber letztlich den Empfehlungen der Interessensgruppen und erliess am 27. März per Verordnung, dass Aus- und Einzug unter der Einhaltung der Empfehlungen betreffend Hygiene und sozialer Distanz des Bundesamtes für Gesundheit zulässig bleiben. Dies kam all denjenigen entgegen, die auf den ordentlichen Kündigungstermin bereits Ihren Umzug geplant hatten. Diese Umzüge blieben damit im April und Mai möglich. Der Rückgang hielt sich folglich schweizweit in Grenzen, manifestierte sich aber im stärker durch Infektionen betroffenen Tessin und in der an Frankreich grenzenden Westschweiz am stärksten. Vor der Pandemie zeigt sich hingegen lange ein stabiles Bild bei den Umzügen.

Vor Corona stabil

Die ausserordentliche Lage verursachte wie erwähnt einen deutlichen Ausschlag bei den Umzügen. Eine derartige Abnahme ist speziell, weil Umzüge allgemein durch eine hohe Stabilität charakterisiert sind. Das ergibt eine Auswertung der vergangenen Jahre, für die die jährliche Umzugsquote berechnet wurde.

Die Umzugsquote setzt die Anzahl Umzüge ins Verhältnis zum Wohnungsbestand und gilt als Mass für die Liquidität im Immobilienmarkt. Je höher die Umzugsquote, desto liquider ist eine Marktregion. Die Umzüge werden dabei in drei Kategorien unterteilt: Umzüge innerhalb eines Kantons (bzw. Bezirk oder Gemeinde), Zuzüge aus der übrigen Schweiz und Zuzüge aus dem Ausland. Von Januar bis Dezember 2019 sind knapp 425‘000 Haushalte innerhalb der Schweiz umgezogen. Damit liegt 2019 in einem sehr ähnlichen Rahmen wie die letzten drei Jahre. Die Zuzüge aus dem Ausland liegen mit rund 65’000 ganz wenig unter dem langjährigen Durchschnitt, aber etwas höher als bei der Umzugsstudie vor drei Jahren. Die Umzugsquote lag 2019 bei 9.3%, d.h. rund jeder 11. Haushalt in der Schweiz wechselte die Wohnung. Am mobilsten sind kleinere Haushalte von 1 oder 2 Personen.

Städte dominieren Umzugsdynamik

Was die Umzugsquoten auf Bezirksebene angeht, zeigt sich keine grosse Verschiebung. Zwischen 2017 und 2019 war die Liquidität weiterhin hoch im Bogen zwischen Mittelland und Bodensee. Die höchsten Quoten von über 10% werden unverändert in den Städten- und Stadtkantonen gemessen, allem voran in Zürich und Lausanne mit 13.3 bzw. 12.3% im Jahr 2019. Grund für die höheren Umzugsquoten in den Grossstädten ist nicht nur der liquidere Arbeits- und Mietwohnungsmarkt, sondern auch der deutlich höhere Einwanderungsanteil. In Zürich macht dieser ein Viertel aus, in Genf und Lausanne sogar je rund ein Drittel.

Bautätigkeit und Umzüge zeigen hohe Wechselwirkung

Neubauprojekte locken jeweils Neuzuzüger an. Zudem lenken Immobilienentwickler ihre Bautätigkeit jeweils dorthin, wo die Liquidität hoch ist, also wo viele Haushalte hinziehen. Daher ergibt sich allgemein ein enger Zusammenhang zwischen Umzugsquoten und der Bautätigkeit im Mietwohnungsbau. In der Regel liegen die Umzugsquoten dort höher, wo rege gebaut wird und umgekehrt.

Eine weitere, wichtige Information ist der Mietwohnungsleerstand einer Region. Er gibt Auskunft über das regionale Marktergebnis, also ob das neu geschaffene Angebot durch die Zuzüge soweit absorbiert wurde. Ein Beispiel für einen gut funktionierenden Markt zeigen die Zürcher Bezirke Dietikon, Uster und Bülach. Der Mietwohnungsbau ist in diesen vergleichsweise hoch. Es wird also fast nirgends so viel Wohnfläche realisiert wie hier, dennoch liegen die Leerwohnungsziffern mit 1.2 bis 1.8% aber tief, weil genügend Zuzüger in die neugebauten Wohnungen ziehen. Das belegen auch die hier relativ hohen Umzugsquoten von 9.6 bis 11.4%.

Anders sieht es aus im Tessin, wo deutlich tiefere Umzugsquoten mit wenig Bautätigkeit einhergehen. Die Bezirke Locarno, Lugano, Mendrisio und Bellinzona bilden die Schlusslichter bei den Umzugsquoten und zeigen auch einen verhältnismässig tiefen Mietwohnungsbau (meist unter 1%). Die Leerwohnungsziffern liegen nach der Entwicklung der letzten Jahre auf einem höheren Niveau als anderswo, was auf die stärkere Bautätigkeit der vergangenen Jahre zurückgeht.

Anhaltende Dynamik in Zürich

Die mit Abstand höchste Liquidität findet sich seit Jahren in der Stadt Zürich. Das ist nicht verwunderlich. Nach wie vor ist die Stadt aufgrund der Situation am Arbeits- und Bildungsmarkt ein Magnet, weshalb sich auch die Bautätigkeit hier konzentriert. Die innerstädtische Umzugsquote liegt bei hohen 13.6%, was eine durchschnittliche Belegungsdauer von rund 7 Jahren ergibt. Diese verhältnismässig tiefe Dauer geht darauf zurück, dass in Zürich die meisten Leute zur Miete wohnen. Nicht auszuschliessen ist hier zudem der Effekt der an Popularität gewinnenden möblierten Wohnungen, die viel kürzere Belegungsdauern zulassen. Wie bei anderen Städten ist auch Zürich zudem für Zuwanderer attraktiv. Einwanderer machen hier einen Viertel aller Zuzüge aus. Dominierend sind aber nach wie vor innerstädtische Umzüge. 48% der umziehenden Haushalte wechseln ihre Wohnung innerhalb der Stadtgrenzen. Dies ergibt die erstmals durchgeführte Auswertung auf Quartiersebene.

 

Der Verwaltungsrat der SEG Solutions SA hat Deniz Gian Orga ab sofort zum CEO der Firma ernannt. Nachdem er anfangs Juni 2020 als «Managing Director» für die Geschäftstätigkeit in der Deutschschweiz (Transaktionen und Vermarktung) angetreten ist, übernimmt er nun die Gesamtverantwortung für die Firma und wird zusätzlich zu seinen bisherigen Aufgaben auch für die Vermarktung und die Transaktionen in der Westschweiz verantwortlich zeichnen.Deniz Orga (42 Jahre alt) ist schweizerisch-türkischer Doppelbürger und war zuletzt als Geschäftsleitungsmitglied beim Immobilienberater immoveris ag tätig und hatte die Gesamtverantwortung für das Transaktionsvermittlungsgeschäft sowie die Immobilienberatung inne. Die 2019 gegründete Firma SEG Solutions SA führt Immobilientransaktionen sowie Vermarktungsmandate im Auftragsverhältnis für die von der Procimmo SA verwalteten Immobilienfonds und -gefässe in der Schweiz und in Deutschland durch.

Der Verkehrswert des Portfolios der SFP AST Swiss Real Estate verdoppelte sich nahezu seit Jahresende 2019 um 93% auf CHF 199.3 Mio. Das Portfolio besteht per Stichtag aus 15 Liegenschaften in sieben Kantonen. Die Leerstandquote per Stichtag beträgt 1.8% bei gewichteten fixiere Mietzinseinnahmen (WAULT) von rund 6.6 Jahren, teilt Swiss Finance & Property mit. Die aktuelle Nutzungsaufteilung beträgt 42% Wohnen und 58% Kommerz. Der Fokus beim weiteren Wachstum liegt auf Wohnnutzungen mit dem Ziel einer langfristigen Nutzungsaufteilung von 60% Wohnen und 40% Kommerz. Die jährlichen Soll-Mietzinseinnahmen wurden seit Jahresende 2019 um rund 95% auf CHF 8.1 Mio. gesteigert. Das Fremdkapital per Stichtag beläuft sich auf rund CHF 50.4 Mio., was einer Fremdfinanzierungsquote von 25.3% entspricht. Unterproportional sind die Betriebskosten gestiegen, so dass die Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) von knapp 64% per Ende 2019 auf über 72% per Mitte 2020 gesteigert werden konnte. «Der Einfluss von COVID-19 auf die Anlagegruppe war dank des hohen Wohnanteils von 60% während des Lockdowns und einer breiten und guten Mieterstruktur in den kommerziellen Nutzungen sehr klein. Mit den betroffenen Mietern wurden gemeinsam individuelle Lösungen gefunden und Vereinbarungen abgeschlossen», schreibt SFP weiter. Die Mietzinsausfälle für das laufende Geschäftsjahr werden unter 1% des Nettomietertrages erwartet. Die Anlagegruppe SFP AST Swiss Real Estate beabsichtigt im Herbst 2020 eine weitere Kapitalaufnahme durchzuführen. Die Neugelder sollen für den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios sowie zur Rückzahlung von Fremdkapital eingesetzt werden. Die Fremdfinanzierungsquote beträgt 22.5%.

EPIC Suisse AG plant Börsengang und Kotierung an der SIX Swiss Exchange, wie das Unternehmen heute bekannt gibt. EPIC bezeichnet sich als aktiv gemanagtes Immobilienportfolio mit Schwerpunkt auf Büroimmobilien, hauptsächlich lebensmittelorientierten Einzelhandelsimmobilien und Logistikobjekten in der Genferseeregion und im Wirtschaftsraum Zürich. Der Marktwert des Immobilienportfolios, bestehend aus 21 Renditeobjekten und drei sich in Entwicklung befindlichen Objekten, betrug zum 30. Juni 2020 CHF 1.3 Mrd. EPIC generierte nach eigenen Angaben im ersten Halbjahr 2020 Nettomieteinnahmen in Höhe von CHF 27.3 Mio. (entspricht einer annualisierten Mietrendite von 4.2% basierend auf dem Marktwert des Gesamtportfolios einschliesslich sich in Entwicklung befindlicher Immobilien).Der Nettoerlös aus dem Börsengang soll in erster Linie zur Finanzierung künftiger Akquisitionen, laufender Entwicklungsprojekte sowie für Investitionen und allgemeine Unternehmenszwecke zu verwenden. Darüber hinaus sollen Bankfinanzierungen der Unternehmensholding und Aktionärsdarlehen getilgt werden, heisst es in einer Medienmitteilung. Die Immobilien von EPIC befinden sich in der Genferseeregion (50.8%) und im Wirtschaftsraum Zürich (40.0%). Weitere Objekte befinden sich in den Kantonen St. Gallen und Glarus.

Der Verwaltungsrat besteht aus Roni Greenbaum, geschäftsführender Verwaltungsratspräsident und Mitgründer, Alfred Akirov, Mitglied und Mitgründer (sowie Gründer und Vorsitzender der Alrov Gruppe), Stefan Breitenstein, unabhängiges Mitglied und geschäftsführender Partner bei Lenz & Stähelin, sowie Andreas Schneiter, unabhängiges Mitglied und derzeit Interims-CFO von Selecta. CEO ist Arik Parizer.Die UBS wurde als Sole Global Coordinator und Joint Bookrunner des vorgesehenen Börsengangs bestimmt. Als weitere Joint Bookrunner fungieren Berenberg und die Zürcher Kantonalbank. Das Unternehmen plant, im Rahmen des IPO durch die Ausgabe neuer Aktien einen Bruttoerlös von rund CHF 200 Mio. zu erzielen.Die Gründer und Hauptaktionäre Alrov Group und die Familie Greenbaum wollen im Rahmen des Börsengangs keine Aktien verkaufen. Sie beabsichtigen laut Mitteilung in EPIC investiert zu bleiben.

Die ordentliche Generalversammlung der SF Urban Properties AG hat beschlossen, eine Kapitalherabsetzung durch Nennwertrückzahlung von CHF 0.72 in bar pro Namenaktie von CHF 2.52 Nennwert (Stimmrechtsaktie) und von CHF 3.60 in bar pro Namenaktie von CHF 12.60 Nennwert vorzunehmen. Die Auszahlung erfolgt am 17. September 2020. Die Nennwertrückzahlung erfolgt ohne Abzug der eidgenössischen Verrechnungssteuer und bleibt für natürliche Personen in der Schweiz grundsätzlich steuerfrei. Das Aktienkapital wird somit durch Reduktion des Nennwerts je Namenaktien von CHF 2.52 auf CHF 1.80 bzw. CHF 12.60 auf CHF 9.00 von CHF 42’234’318 auf CHF 30’167’370 herabgesetzt. Das Aktienkapital setzt sich unverändert aus 3’111’895 Stimmrechtsaktien und 2’729’551 Namenaktien zusammen. Ab dem 15. September 2020 (Ex-Datum) werden die Namenaktien SF Urban Properties AG im Standard für Immobiliengesellschaften der SIX Swiss Exchange AG mit neuem Nennwert von CHF 9.00 gehandelt.