«Wir müssen zusammensitzen, einander zuhören und gemeinsam zu konstruktiven Lösungen gelangen. Anders können wir die Problematik der Wohnungsknappheit nicht bewältigen», sagt Martin Strub, Fund Manager des Immobilienfonds UBS «Sima». Der grösste Schweizer Immobilienfonds führt im Mai 2024 eine Kapitalerhöhung durch.

Die Immobilienmärkte sind investitionsseitig durch die veränderten Kapitalmarktkonditionen unter Druck gekommen. UBS «Sima» kündigt nun aber in diesem veränderten Umfeld eine Kapitalerhöhung um 200 Mio. CHF an. Warum gerade jetzt?

Martin Strub: Als breit diversifizierter Immobilienfonds mit Liegenschaften an besten Lagen haben wir historisch ein enorm grosses Potenzial an Wachstum aus dem Bestand. Nur schon unser Projekt «Turicum»– welches verschiedene Projektentwicklungen, die sich mehrheitlich auf Wohnen konzentrieren, mit einem Bruttowertpotenzial von über CHF 1 Mrd. vorsieht – rechtfertigt die Kapitalerhöhung. Wir investieren also in die Zukunft einer nachgefragten Nutzung.

Wofür soll das neue Kapital verwendet werden?

Wir werden das Kapital für unsere grosse Projektpipeline sowie für die Rückführung von Fremdkapital verwenden.

Der Kapitalzuwachs dürfte aufgrund des starken Zinsanstiegs kurzfristig nicht positiv zur Gesamtrendite beitragen. Wie sehen Sie das?

Durch den vergangenen Zinsanstieg sind die Immobilienrenditen in den Bewertungen, vor allem im kommerziellen Bereich, wieder leicht gestiegen. Durch all unsere geplanten Projekte, welche über mehrere Jahre ausgeführt werden, und den jüngsten Zinsentscheid sehe ich hier keinen Nachteil. Gerade der jüngste Zinsentscheid der SNB wirkt diesem Thema wieder entgegen und ebenfalls die Steuereffekte helfen bei einem Ausgleich.

Die Grenzen zwischen Wohnen, Arbeiten und Freizeit werden sich noch stärker aufweichen. Sollte eine gesunde Mischung zwischen Wohn-, Geschäfts- und Spezialnutzungen weiterhin Berücksichtigung finden?

Eine gesundes Mischverhältnis ist immer gut und trägt auch zur Risikominimierung bei. Als historischer Immobilienfonds mit Lancierungsjahr 1950 ist dies seit Beginn an die strategische Zielrichtung von UBS «Sima». Im aktuellen und wohl auch zukünftigen Marktumfeld sehe ich hier einen klaren Trend in Richtung Wohnen. Mit unseren bereits erwähnten Projekten investieren wir denn auch genau in diese Nutzung.

Bei kommerziellen Liegenschaften zeigt sich, dass die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Flächen an guten Lagen anhaltend stark ist und die Spitzenmieten sich entsprechend erhöhen, während der übrige Markt durch Konsolidierungen mehr Druck verspürt.

Ja, das ist so. Mit unserer Nachhaltigkeitsstrategie, welche wir seit 2012 intensiv und beharrlich umsetzen, befriedigen wir auch diese Nachfrage nach modernen und energieeffizienten Liegenschaften. Unser CO2-Absenkpfad sowie das ESG-Rating helfen uns dabei, die richtigen Priorisierungen vorzunehmen. So gehen wir auch die übrigen Märkte an.

Regulierungen, Lärmschutzvorgaben und immer länger werdende Bewilligungszeiten mit Einsprachemöglichkeiten hemmen die Wohnungsproduktion. Wie findet die Immobilienwirtschaft aus diesem Dilemma heraus?

Es ist in der Tat ein Dilemma. Die Konsequenz dieser Hürden ist, dass sich Investoren aus Wohnneubauprojekten, vor allem an innerstädtischen Lagen, wo nach wie vor ein riesiges Potenzial für sinnvolle Nachverdichtungen und neuen Wohnraum besteht, zurückziehen. Dies resultiert schlussendlich in einer sinkenden Wohnbauaktivität und einer damit verbundenen, sinkenden Leerwohnungsziffer. Das Problem der Wohnungsknappheit wird so nur verschärft. Ein geringeres Mass an Regulierungen wäre für das Investitionsumfeld und für die Entwicklung des Wohnungsmarktes förderlich. Wir müssen zusammensitzen, einander zuhören und gemeinsam zu konstruktiven Lösungen gelangen. Anders können wir die Problematik nicht bewältigen.

Das Risiko des wertmindernden Effekts bei schlecht isolierten Objekten – also von «brown-discounts» bis hin zu «Stranded Assets» wird immer grösser. Wie lässt sich der Sanierungsstau lösen?

Ich sehe hier mehr Chancen als Risiken. Ältere Liegenschaften werden bei professionellen Bauherren zyklisch immer wieder auf den neusten Stand gebracht, das ist auch unser Auftrag. Ebenfalls orientieren wir uns an unserem Umsetzungsplan, welcher vorsieht, das Portfolio bis 2050 fossilfrei zu machen.

Die Nachhaltigkeit beziehungsweise Konformität mit ESG-Kriterien der Immobilien gewinnt immer mehr an Bedeutung. Wie gehen Sie bei UBS «Sima» damit um?

Als grösster Schweizer Immobilienfonds ist es uns wichtig, hier mit gutem Beispiel voran zu gehen und auch eine Vorreiterrolle wahrzunehmen. Wir richten uns seit 2012 strikt nach unseren Nachhaltigkeitszielen. Ebenfalls tragen unser CO2-Absenkpfad und der darauf basierende ESG-Massnahmenplan dazu bei, dass wir die Umsetzung der Nachhaltigkeitsziele konsequent vorantreiben, und dies für jede einzelne Liegenschaft. Alle Massnahmen sind dabei in unserer Mehrjahresplanung integriert und so sind auch die Kosten bereits eingerechnet. Beim ESG-Rating waren wir zusammen mit Wüst Partner Entwicklungspartner. Ich persönlich interessiere mich sehr für diese Umsetzung, welche glaubwürdig und nicht oberflächlich angegangen werden muss.

Schweizer Immobilienanlagen erweisen sich insgesamt als widerstandsfähig. Dabei erhält die Einkommensrendite eine immer grösser werdende Bedeutung. Wie stark gewichten Sie diese bei UBS «Sima»?

Die Einkommensrendite ist der wahre Gradmesser eines stabilen Immobilienportfolios. Durch unsere breite Diversifikation sowie hervorragende Positionierung an Top-Lagen in den Hotspots der Schweiz können wir diese sicherstellen. Damit kann auch in Zukunft eine nachhaltige Ausschüttung zuhanden der Anleger erwirtschaftet werden.

Interview: Remi Buchschacher

Martin Strub ist Fund Manager beim UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima». Der Fonds ist in Wohnbauten und in kommerzielle Bauten (Bürohäuser und Gewerbebauten) in der Schweiz investiert. Er ist der grösste Immobilienfonds der Schweiz.

Kapitalerhöhung geplant

UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima» (Valor 1442087) wird vom 2. bis 10. Mai 2024 eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht in der Grössenordnung von rund CHF 200 Mio. durchführen. Der Fonds investiert in Wohnbauten wie auch kommerziell genutzte Liegenschaften in der ganzen Schweiz. Das Schwergewicht der Anlagen bilden die grossen Städte und deren Agglomerationen. UBS «Sima» ist der grösste börsenkotierte Immobilienfonds der Schweiz mit 361 Liegenschaften (Ende 2022). Er wurde 1950 gegründet und verfügt über einen Verkehrswert von rund 11,5 Mrd. CHF.  Er investiert in Wohn- und Geschäftsimmobilien in der ganzen Schweiz mit folgenden Anteilen: Wohnen 51.9 Prozent, Büro 16.8 Prozent, Verkauf 12.4 Prozent, Gewerbe 10.6 Prozent, Parken 4.8 Prozent und Sonstiges 3.5 Prozent. Die Anlagerendite betrug Ende 2022 4.4 Prozent. (Daten per Ende Geschäftsjahr 2022)