Nach einer starken Jahresendrally hat sich die Performance von Schweizer börsennotierten Immobilientiteln wieder etwas beruhigt. Zwischen Jahresanfang 2024 und dem 18. Januar gaben die Immobilienaktien mit –0,7 Prozent leicht nach, während die Immobilienfonds knapp 1,5 Prozent zulegten. Dabei schnitten die Wohnimmobilienfonds im Durchschnitt etwas besser ab als die Geschäftsflächenfonds.

Die bessere Performance der Wohnimmobilienfonds gegenüber Geschäftsflächenfonds sowie Immobilienaktiengesellschaften besteht schon seit 2020. Seither stiegen die Kurse der Wohnimmobilienfonds insgesamt um durchschnittlich knapp 8 Prozent. Die durchschnittliche Kursentwicklung der Geschäftsflächenfonds war mit –15 Prozent hingegen deutlich schwächer. Auch die Kurse der Immobilienaktiengesellschaften, die dem kommerziellen Markt stark ausgesetzt sind, gaben in der gleichen Grössenordnung nach. Dies widerspiegelt sich auch in den Bewertungen. Die grössten Wohnimmobilienfonds werden derzeit im historischen Vergleich zu leicht überdurchschnittlichen Agios von rund 30 Prozent gehandelt. Die Anteile der grössten Geschäftsflächenfonds hingegen weisen ein klar unter dem langfristigen Durchschnitt liegendes Disagio von 1 Prozent auf. Historisch ebenso tief bewertet sind aktuell die Immobilienaktientitel mit einer Durchschnittsprämie von 5 Prozent über dem Buchwert.

Zunehmendes Angebot an Büroflächen

Im Gegensatz zu Wohnrenditeobjekten sind die Aussichten für Geschäftsflächen eher durchzogen. Zwar stützt das starke Beschäftigungswachstum die Nachfrage nach Büroflächen. Die Flächenabsorption bleibt jedoch begrenzt, da Unternehmen ihre Flächennachfrage aufgrund des Homeoffice-Effekts nur sehr schwach ausweiten. Als Folge davon sind im Verlauf des letzten Jahres die Angebotsquoten auf dem Büromarkt leicht angestiegen. Vor diesem Hintergrund und aufgrund der sich abzeichnenden Beschäftigungsverlangsamung sind höhere Mieten bei Büroflächen in den kommenden Quartalen kaum durchsetzbar.

Ähnliches gilt für die Verkaufsflächen, denn die Detailhandelsumsätze dürften auch im laufenden Jahr trotz eines starken Bevölkerungswachstums kaum vom Fleck kommen. Mit ein Grund ist die aktuelle Frankenstärke, die den Einkaufstourismus fördert. Dies dämpft wiederum die Zahlungsbereitschaft der Detailhändler für Handelsflächen. Der Performanceunterschied zwischen den Geschäftsflächentiteln und den Wohnimmobilientiteln dürfte somit vorerst bestehen bleiben oder sich sogar ausweiten.

Der Autor Maciej Skoczek, ist CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG