Swiss Finance & Property: Fonds senken Betriebsaufwandquote

SF Commercial Properties Fund: Zunahme der Mietzinseinnahmen

Per Ende des Jahres 2022 umfasst das Portfolio des SF Commercial Properties Fund 18 Liegenschaften (Vorjahr: 18 Liegenschaften) mit einer Mietfläche von 156 756 qm (Vorjahr: 157 156 qm). Der Marktwert des Portfolios per Ende des Berichtsjahres beträgt CHF 328.4 Mio. (Vorjahr: CHF 326.7 Mio.), was einer Erhöhung von CHF 1.6 Mio. oder 0.5% entspricht. Im Geschäftsjahr 2022 wurden Vermietungen und Vertragsverlängerungen für rund 14 200 qm erreicht. Die Leerstandsquote reduzierte sich damit per Ende des Berichtsjahres auf 14.1% (Vorjahr: 15.7%). Im Berichtsjahr 2022 wurden keine Transaktionen getätigt, teilt die Fondsleitung mit. Nach dem Bilanzstichtag wurde jedoch die Liegenschaft an der Weststrasse 15 in Weinfelden zu einem Verkaufspreis von CHF 7.15 (Marktwert CHF 7.10 Mio.) veräussert.

Die Gesamterträge betrugen im abgeschlossenen Geschäftsjahr CHF 16.8 Mio. (Vorjahr: CHF 16.1 Mio.). Die Mietzinseinnahmen wurden um CHF 0.6 Mio. auf CHF 16.6 Mio. (Vorjahr: CHF 16.0 Mio.) gesteigert. Die Zunahme der Mietzinseinnahmen von 4.0% wurde mit der Senkung des Leerstands und Mietzinsanpassungen aufgrund der Indexierung erreicht. Der Gesamtaufwand beläuft sich auf CHF 6.9 Mio. (Vorjahr: CHF 6.4 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote bezogen auf das Gesamtanlagevermögen (TERREF [GAV]), als Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand, beträgt 0.91% (Vorjahr: 0.99%). Der Rückgang resultiert aus der Reduktion der Management Fee von 0.75% auf 0.65% per 1. Januar 2022. Der Nettoertrag liegt bei CHF 9.9 Mio. (Vorjahr: CHF 9.7 Mio.). Dies entspricht CHF 4.12 pro Anteil bei 2 400 000 Anteilen (Vorjahr: CHF 4.04 pro Anteil bei 2 400 000 Anteilen).

Das Nettofondsvermögen sinkt in der Berichtsperiode um CHF 3.4 Mio. auf CHF 232.0 Mio. (Vorjahr: CHF 235.4 Mio.). Die Veränderung resultiert aus dem Gesamterfolg von CHF 6.8 Mio. und der getätigten Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2021 in der Höhe von CHF 10.2 Mio. Die Anlagerendite per Jahresende beträgt 3.00% (Vorjahr: 3.98%), bei einem Inventarwert von CHF 96.65 pro Anteil (Vorjahr: 98.08 pro Anteil) und einer unveränderten Ausschüttung von CHF 4.25 pro Anteil. Die Ausschüttungsrendite erhöht sich aufgrund der Entwicklung des Börsenkurses auf 5.04% (Vorjahr: 4.59%). Aufgrund des stabilen Ergebnisses wird der SF Commercial Properties Fund für das Geschäftsjahr 2022 eine Ausschüttung in unveränderter Höhe von CHF 4.25 pro Anteil an die Investoren vornehmen, davon CHF 3.15 pro Anteil verrechnungssteuerfrei. Im laufenden Jahr wurden laut Fondsleitung in verschiedenen Liegenschaften bereits Mietverträge für rund 1800 qm mit einem jährlichen Mietertrag von rund CHF 250 000 abgeschlossen. Die Leerstandsquote reduziert sich dadurch auf unter 13%. Für ein Entwicklungsprojekt in Möhlin wurde ein konkreter Interessent für die langfristige Miete der gesamten Liegenschaft gefunden. Aktuell erfolgt die Verfeinerung des Layouts und die Bereinigung des Mietvertrages. Per 1. April 2023 erfolgt ein Wechsel des Bewirtschaftungsunternehmens. Ab diesem Zeitpunkt werden die Liegenschaften des Funds durch H&B Real Estate AG, Zürich, betreut.

(Im Bild oben: Liegenschaft in Lamone)

SF Retail Properties Fund mit starkem operationellem Ergebnis

Die Gesamterträge des SF Retail Properties Fund betrugen im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2022 CHF 43.2 Mio. (Vorjahr: CHF 43.2 Mio.). Der Verkauf der zehn Liegenschaften konnte ertragsmässig bereits kompensiert werden. Dies resultierte einerseits aus der im Vorjahr gekauften Liegenschaft in Kirchberg (BE), welche erstmals während zwölf Monaten Mieterträge erwirtschaftet hat und anderseits aus der in der Berichtsperiode gekauften Liegenschaften. Darüber hinaus hatte der tiefere Leerstand sowie die höheren sonstigen Erträge einen positiven Effekt auf die Gesamterträge.

Der Gesamtaufwand beläuft sich damit auf CHF 14.8 Mio. (Vorjahr: CHF 15.6 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF [GAV]), als Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand, beträgt 0.85% (Vorjahr: 0.96%). Der Rückgang resultiert aus der Reduktion der Management Fee von 0.75% auf 0.65% per 1. Januar 2022. Der Nettoertrag liegt bei CHF 28.4 Mio. (Vorjahr: CHF 27.6 Mio.). Dies entspricht CHF 4.67 pro Anteil bei 6 075 000 Anteilen (Vorjahr: CHF 4.54 pro Anteil bei 6 075 000 Anteilen). Das Nettofondsvermögen stieg in der Berichtsperiode um CHF 1.4 Mio. auf CHF 634.4 Mio. (Vorjahr: CHF 633.0 Mio.). Die Veränderung resultiert aus dem Gesamterfolg von CHF 27.8 Mio. Abzüglich der getätigten Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2021 in der Höhe von CHF 26.4 Mio.

Die Anlagerendite per Jahresende beträgt 4.59% (Vorjahr: 6.51%), bei einem Inventarwert von CHF 104.42 pro Anteil (Vorjahr: CHF 104.19) und einer unveränderten Ausschüttung von CHF 4.35 pro Anteil, wovon CHF 3.15 pro Anteil verrechnungssteuerfrei erfolgen. Die Ausschüttungsrendite erhöht sich aufgrund der Entwicklung des Börsenkurses auf 4.30% (Vorjahr: 3.47%).

Die strategische Fokussierung des Portfolios auf «Güter des täglichen Bedarfs» hat sich auch im Geschäftsjahr 2022, welches durch zurückhaltende Konsumentenstimmung und Inflation geprägt war, bewährt. Im Berichtsjahr 2022 akquirierte der Fonds zwei Liegenschaften, eine in Winterthur sowie ein Objekt in Zürich-Wollishofen mit einem Marktwert von total CHF 7.7 Mio. Weiter wurde ein Neubauprojekt in Flawil (SG) mit einem geplanten Bauvolumen von CHF 18.1 Mio. erworben. Im Zuge der weiteren Portfoliooptimierung wurden im Jahr 2022 zehn Liegenschaften veräussert, woraus ein realisierter Kapitalgewinn von CHF 2.24 Mio. respektive CHF 0.37 pro Anteil resultierte. Insgesamt umfasst das Portfolio per 31. Dezember 2022 84 Liegenschaften in 18 Kantonen und weist einen Soll-Mietertrag von CHF 46.4 Mio. aus. Die Bruttorendite des Portfolios liegt per Jahresende bei 5.44%. Die Leerstandsquote per 31. Dezember 2022 hat sich im Vergleich zum Vorjahr leicht, um 0.46 Prozentpunkte auf 5.95% erhöht.

In Flawil (SG) wurde im Juli 2022 ein Neubauprojekt akquiriert. Das Objekt umfasst Gewerbeflächen von 1700 qm im Erdgeschoss. In den oberen Etagen werden 18 Wohnungen mit einer Totalfläche von rund 1020 qm gebaut. Nach der Fertigstellung wird das Objekt auf dem Flachdach sowie auf den Steildächern mit PV-Modulen (Total: 120 kWp) bestückt. Die Heizung der Gewerbeflächen wird über die Wärmerückgewinnung der gewerblichen Kälteanlage gewährleistet. Die Wohnungen werden über Wärmepumpen beheizt. Das Neubauprojekt wurde im April 2022 gestartet und feierte Aufrichtung im Januar 2023. Die Fertigstellung ist gestaffelt zwischen November 2023 bis März 2024 vorgesehen.

SF Sustainable Property Fund: Marktumfeld hat sich geändert

Im Geschäftsjahr 2022 konnte der SF Sustainable Property Fund das Portfolio durch acht Zukäufe im deutschsprachigen Raum zu einem Kaufpreis in Höhe von CHF 104.4 Mio. weiter ausbauen. Dabei wurde die Portfolioqualität verbessert, ohne die sehr hohe Wohnquote zu verwässern. Im vierten Quartal wurden zur Portfoliobereinigung zwei nicht strategiekonforme Liegenschaften verkauft. Der SF Fund umfasst damit per Bilanzstichtag 114 Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 1.54 Mrd. (+9.95%). Die Leerstandsquote per Stichtag konnte im Jahr 2022 um weitere 0.7 Prozentpunkte auf 5.2% reduziert werden. Über die gesamte Periode resultiert eine Reduktion der Leerstandskosten von 6.9% auf 5.9%.

Die Erneuerungsprojekte verliefen gemäss Planung, sodass die Totalsanierung in Pregassona (Via Roncobello 12) im vierten Quartal 2022 abgeschlossen wurde und das Projekt in Olten (Neuhardstrasse 9/11) hat im Frühjahr 2023 das Bauende erreicht. Beide Projekte zeigen erfreuliche Vermietungsstände, wobei Olten bereits vor Abschluss der Arbeiten vollvermietet ist. Zudem ist für die Liegenschaft in Locarno (Via Giuseppe Cattori 5) eine umfangreiche Kernsanierung geplant. Der Baustart wird im Sommer 2023 erwartet.

Die Gesamterträge betrugen im abgeschlossenen Geschäftsjahr CHF 52.6 Mio. (Vorjahr: CHF 49.6 Mio.). Die Mietzinseinnahmen konnten um rund CHF 6.2 Mio. auf CHF 52.5 Mio. (Vorjahr: CHF 46.3 Mio.) gesteigert werden. Die Zunahme von 13.32% ist einerseits auf die im Vorjahr gekauften Liegenschaften, welche erstmals während zwölf Monaten Mieterträge erwirtschaftet haben und anderseits auf die in der Berichtsperiode gekauften Liegenschaften zurückzuführen. Der Gesamtaufwand beläuft sich auf CHF 23.9 Mio. (Vorjahr: CHF 20.2 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF [GAV]), als Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand, beträgt 0.78% (Vorjahr: 0.79%). Der Nettoertrag liegt bei CHF 28.7 Mio. (Vorjahr: CHF 29.4 Mio.). Dies entspricht CHF 3.41 pro Anteil bei 8 416 494 Anteilen (Vorjahr: CHF 3.49 pro Anteil bei 8 416 494 Anteilen).

Das Nettofondsvermögen stieg in der Berichtsperiode um CHF 12.7 Mio. auf CHF 1 050.3 Mio. (Vorjahr: CHF 1 037.6 Mio.). Die Veränderung erklärt sich durch den Gesamterfolg von CHF 42.1 Mio. und die getätigte Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2021 in der Höhe von CHF 29.4 Mio. Die Anlagerendite per Jahresende beträgt 4.18% (Vorjahr: 5.64%), bei einem Inventarwert von CHF 124.79 pro Anteil (Vorjahr: CHF 123.28 pro Anteil) und einer unveränderten Ausschüttung von CHF 3.50. Die Ausschüttungsrendite erhöht sich aufgrund der Entwicklung des Börsenkurses auf 2.78% (Vorjahr: 2.33%).

Nachhaltigkeit

Um der Dynamik des Themas Nachhaltigkeit Rechnung zu tragen, wurde die Nachhaltigkeitsstrategie des Fonds im Frühjahr 2022 überprüft, im Kern bestätigt und ergänzt. Die Strategie besteht aus den ESG-Ansätzen Impact Investing, ESG-Integration sowie Ausschlusskriterien und wurde so in den Fondsvertrag integriert. Klar definierte KPIs wie z. B. ein CO2-Absenkpfad erhöhen die Transparenz gegenüber den Investoren und schaffen Verbindlichkeiten hinsichtlich des Netto-Null-Ziels 2050.