Im 1. Halbjahr 2022 steigerte Swiss Prime Site den Gewinn um 6.3%. Mit einem FFO-Wachstum pro Aktie von 7.2%, Real Estate Assets under Management von CHF 20 Mrd. und einer Leerstandsquote von 4.4% seien die Ziele für das Geschäftsjahr 2022 bereits in der ersten Jahreshälfte erreicht oder teilweise übertroffen, schreibt SPS in einer Mitteilung.

Steigerung Betriebsertrag und gutes Vermietungsergebnis
Der positive Geschäftsverlauf der Swiss Prime Site-Gruppe zeigt sich in der Betriebsertragssteigerung um 2.5% auf CHF 378.9 Mio. Dazu haben sämtliche Gruppengesellschaften beigetragen. Im 1. Halbjahr 2022 wurden im eigenen Immobilienportfolio eine Fläche von über 102 000 m2 [47 000 m2] neu- oder wiedervermietet. Dies geschah oft zu besseren Konditionen und führte zu einer Steigerung des Ertrags aus Vermietung auf CHF 214.2 Mio. (+1.9% auf vergleichbarer Basis). Die Leerstandsquote konnte auf 4.4% [4.7%] gesenkt werden. Der WAULT beträgt nach wie vor 5.5 Jahre [5.6 Jahre]. Die Vermietungserfolge überkompensierten damit die im 1. Halbjahr 2021 noch enthaltene Miete von CHF 3.3 Mio. aus dem Modernisierungsprojekt an der Müllerstrasse in Zürich sowie den Wegfall aus dem Verkauf von Objekten im Rahmen der Capital Recycling-Strategie. Dabei handelte es sich um ein Portfolio mit sieben Liegenschaften, welches an den neu lancierten Fonds «Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial» veräussert wurde, sowie um zwei weitere Immobilien in St. Gallen. Daraus resultierte ein Vorsteuergewinn von CHF 14.7 Mio. Die Verkaufsgewinne sollen sich in der zweiten Jahreshälfte 2022 aufgrund von bereits unterzeichneten Immobilienverkäufen im Umfang von über CHF 165 Mio. (u. a. Haus B «Espace Tourbillon» in Plan-les-Ouates) nochmals erhöhen.

Hohe Neubewertungen und attraktive Nettoobjektrendite
Die operativen Erfolge (Like-for-like-Mietwachstum von 1.9%, Leerstandsreduktion auf 4.4%) waren die Haupttreiber für die höheren Neubewertungen im Umfang von CHF 166.6 Mio. [CHF 134.3 Mio.]. Der reale Diskontierungssatz wurde vom externen Immobilienschätzer Wüest Partner marginal auf 2.71% (–4 Basispunkte) reduziert. Der nominale Diskontierungssatz von 3.74% wurde durch die um 50 Basispunkte auf 1.0% angepasste Inflationsannahme erhöht. Der daraus auf die Bewertung unserer Immobilien resultierende Effekt ist wegen der überwiegend an den Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelten kommerziellen Mietverträge vernachlässigbar. Trotz den Aufwertungen blieb die erwirtschaftete Nettoobjektrendite des Prime-Portfolios mit 3.1% [3.2%] auf einem attraktiven Niveau.

Starkes Wachstum im Asset Management
Swiss Prime Site Solutions konnte das Wachstumstempo der letzten Jahre nochmals beschleunigen. So wurden in den Immobilienfonds Neugelder in der Höhe von CHF 235 Mio. aufgenommen. Insgesamt konnten für verschiedene Kunden und Gefässe bereits im 1. Halbjahr 2022 Akquisitionen von rund CHF 1.2 Mrd. abgewickelt werden. Die Real Estate Assets under Management legten auf CHF 6.9 Mrd. [Ende 2021: CHF 5.9 Mrd. inkl. Akara] zu. Entsprechend stieg der Ertrag aus Asset Management von CHF 8.3 Mio. auf CHF 27.2 Mio. Dazu trug die übernommene Akara-Gruppe CHF 11.3 Mio. bei. Das EBIT wuchs auf CHF 17.1 Mio. [CHF 3.8 Mio.]. Dies entspricht einer attraktiven EBIT-Marge von 62% [43%]. Am 9. August 2022 wurde die durch die Finma abgesegnete Zusammenlegung der beiden Fondsleitungen vorgenommen und erste Synergien erzielt.

Tiefere Finanzierungskosten und Gewinnsteigerung
Auf Stufe Gewinn inklusive Neubewertungseffekten erreichte Swiss Prime Site mit CHF 267.4 Mio. [CHF 251.5 Mio.] bzw. CHF 3.49 [CHF 3.31] pro Aktie eine Steigerung um 6.3% resp. 5.4%. Die erwirtschaftete Eigenkapitalrendite (ROE) erhöhte sich auf 8.3% [8.2%]. Neben den operativen Fortschritten trägt die Anpassung der Finanzierungsquellen einen wesentlichen Teil zur Verbesserung bei. Die per Ende 2021 erfolgte Ablösung der Bankhypotheken durch zwei unbesicherte Konsortialkredite im Umfang von CHF 2.6 Mrd. führten zu einem tieferen Finanzaufwand (netto) von CHF 21.6 Mio. [CHF 25.6 Mio.] sowie zu geringeren durchschnittlichen Zinskosten von 0.70% (–24 Basispunkte).

Strenge Kostenkontrolle und temporäre EBIT-Effekte
Die operativen Kosten erhöhten sich im 1. Halbjahr 2022 um 1.7%. Der Anstieg basiert vor allem auf der Integration der Akara-Gruppe sowie dem Wachstum aller Gruppengesellschaften. Die im Vorjahresvergleich etwas tieferen Verkaufserfolge hatten einen temporären Effekt auf das Gruppen-EBIT ohne Neubewertungen sowie die EBIT-Marge. Das EBIT erreichte CHF 198.8 Mio. [CHF 214.2 Mio.]. Die dazugehörige EBIT-Marge beträgt 52.5% [57.9%]. Aufgrund höherer Verkaufsgewinne aus der Capital Recycling-Strategie sowie eines weiterhin guten operativen Geschäfts erwarten wir in der zweiten Jahreshälfte eine deutliche Verbesserung des EBIT vor Neubewertungen sowie der entsprechenden EBIT-Marge.

NAV-Steigerung und stabile Eigenkapitalquote
Der Net Asset Value (NAV) nach latenten Steuern erhöhte sich im Vorjahresvergleich auf CHF 83.80 pro Aktie (+3.0%). Der EPRA NTA stieg dabei auf CHF 100.78 pro Aktie (+3.1%). Darin berücksichtigt sind die im 1. Halbjahr 2022 ausbezahlte Ausschüttung von CHF 3.35 pro Aktie sowie die im Rahmen der Akara-Akquisition ausgegebenen zusätzlichen Aktien. Mit einem Schlusskurs von CHF 83.75 per 30. Juni 2022 und einem Total Return von –3.1% hat die Swiss Prime Site-Aktie sowohl nationale (REAL: –7.0%, SPI: –15.9%) wie auch internationale (EPRA: –27.7%) Aktienindices übertroffen. Per Mitte August resultierte gar ein positiver Total Return von +2.5%. Der für die Dividendenausschüttung massgebende FFO I erhöhte sich im 1. Halbjahr 2022 um 7.2% auf 2.09 pro Aktie. Damit wurde bereits mehr als die Hälfte der Ausschüttung 2021 von CHF 3.35 erwirtschaftet. Swiss Prime Site ist mit einer Eigenkapitalquote von 46.6% [46.6%], einem Loan-to-Value von 40.5% [42.0%] auf dem Immobilienportfolio und einer durchschnittlichen Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals von 5.0 Jahren [5.8 Jahre] solide finanziert.

Swiss Prime Site Immobilien mit neuer Führungsstruktur
René Zahnd übernimmt neben seiner Funktion als CEO der Swiss Prime Site-Gruppe ab sofort auch die Führung des Kerngeschäfts von Martin Kaleja, der das Unternehmen auf eigenen Wunsch hin verlässt. Mit Karin Voigt und Urs Baumann verfügt René Zahnd über zwei ausgewiesene Experten im Führungsgremium des Kerngeschäfts. Die Geschäftsbereiche Portfolio Management (Karin Voigt) und Development & Acquisitions/Sales (Urs Baumann) werden damit weiter gestärkt sowie Synergien und Effizienzen durch die direkte Reporting-Line gewonnen.