Zwischennutzung für ehemalige PSR Liegenschaften in Richterswil

Im ersten Halbjahr 2022 hat die SenioResidenz AG ein Neubauprojekt in Aigle/VD mit zukünftig 26 Wohnungen erworben (wovon 13 geschützte Wohnungen für Menschen mit Beeinträchtigungen bzw. Einschränkungen aufgrund ihres Alters). Per 30. Juni 2022 ist das Projekt mit dem Landerwerb und aktuellen Baufortschritt zu CHF 8.2 Mio. bewertet. Die schlüsselfertige Übergabe erfolgt voraussichtlich im ersten Halbjahr 2023. Die Gesamtinvestitionskosten für das Projekt belaufen sich auf rund CHF 16.2 Mio.

Die beiden bestehenden Neubauprojekte der SenioResidenz AG, mit 24 neuen altersgerechten Wohneinheiten in Oberdiessbach/BE und 29 altersgerechten Wohnungen in Bad Zurzach/AG verlaufen nach Zeitplan, heisst es in einer Mitteilung. Die Fertigstellung des Projekts in Oberdiessbach ist für Herbst 2023, diejenige des Projekts in Bad Zurzach im Frühjahr 2023 vorgesehen. Das Projekt Oberdiessbach ist aktuell mit CHF 6.4 Mio. bilanziert. Aus dem Werkvertrag sind bis zum Projektabschluss noch rund CHF 7.6 Mio. fällig. Das Projekt in Bad Zurzach ist aktuell noch nicht in das Immobilienportfolio überführt, sondern wird nach Projektende schlüsselfertig zu Gesamtinvestitionskosten von CHF 14.7 Mio. übernommen. Eine bereits geleistete, besicherte Anzahlung von CHF 1.7 Mio. ist in der Bilanz reflektiert.
Der Gesamtwert des Immobilienportfolios erhöhte sich in der ersten Jahreshälfte 2022 um 6% auf CHF 226.7 Mio. (31.12.2021: CHF 213.9 Mio.). Die Wertsteigerung ist vor allem auf nachhaltige Investitionen in die Liegenschaft Schlossstrasse 9 in Berg (CHF +0.8 Mio. für den Ersatz von Fenstern und einer damit verbesserten Wärmedämmung) sowie auf die Investitionen in die Neubauprojekte Aigle und Oberdiessbach (CHF +11.9 Mio.) zurückzuführen. Die Soll-Mietzinseinnahmen der Renditeliegenschaften belaufen sich, auf annualisierter Basis betrachtet, auf CHF 11.2 Mio. (H1 2021: CHF 9.6 Mio.). Der Mietertrag stieg um 11% auf CHF 5.3 Mio. (H1 2021: CHF 4.8 Mio.). Dies ist mehrheitlich eine Folge der zusätzlichen Mieterträge aus den Liegenschaftsakquisitionen in Court/BE, Couvet/NE und Illnau-Effretikon/ZH, welche in der zweiten Jahreshälfte 2021 stattfanden. Die Leerstandsquote des Portfolios betrug per Bilanzstichtag 0.8%. Die erzielte Bruttorendite lag im ersten Halbjahr 2022 bei 5.3%, die Nettorendite bei 4.8% (annualisiert).

Der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften belief sich auf CHF 0.6 Mio. (H1 2021: CHF 0.5 Mio.). Der Beratungsaufwand reduzierte sich im Vergleich zur Vorjahresperiode auf CHF 0.4 Mio. (H1 2021: CHF 0.7 Mio.). Der Rückgang ist vor allem auf deutlich geringere Rechtskosten im Zusammenhang mit dem noch laufenden Konkursverfahren des Paracelsus-Spitals zurückzuführen. Der Verwaltungsaufwand belief sich auf CHF 1.1 Mio. (H1 2021: CHF 0.9 Mio.) und beinhaltete das Verwaltungshonorar an die Cura Management AG von CHF 0.6 Mio. (H1 2021: CHF 0.5 Mio.), Verwaltungsratshonorare und Revisionskosten von total CHF 0.1 Mio. (H1 2021: CHF 0.1 Mio.) und Kapitalsteuern sowie übrigen Verwaltungsaufwand von insgesamt CHF 0.3 Mio. (H1 2021: CHF 0.3 Mio.). Die Bewertung des Immobilienportfolios durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner AG führte zu einem leichten Gewinn aus Neubewertung von CHF 0.1 Mio. (H1 2021: CHF 0.2 Mio.).

Das EBIT lag mit CHF 3.3 Mio. rund 18% über der Vorjahresperiode (H1 2021: CHF 2.8 Mio.). Der Gewinn inklusive Neubewertungserfolg nahm auf CHF 2.4 Mio. zu (H1 2021: CHF 2.0 Mio.), der Gewinn exklusive Neubewertungserfolg lag bei CHF 2.3 Mio. (H1 2021: CHF 1.9 Mio.). Dies entspricht einem jeweiligen Gewinnanstieg von 18% bzw. 24%. Auf Basis des Gewinns pro Aktie errechnet sich aufgrund der höheren Aktienanzahl als Folge der Kapitalerhöhung im September 2021 ein Gewinn je Aktie von CHF 0.93 inkl. Neubewertung bzw. CHF 0.90 exkl. Neubewertung (H1 2021: CHF 1.06 inkl. bzw. CHF 0.97 exkl. Neubewertung). Die Anzahl der durchschnittlich ausstehenden Namenaktien zur Berechnung des Gewinns pro Aktie erhöhte sich durch die Kapitalerhöhung im 2021 auf 2’555’472 Aktien (H1 2021: 1’916’604 Aktien).

Die Bilanzsumme lag per 30. Juni 2022 bei CHF 235.3 Mio. (31.12.2021: CHF 231.6 Mio.). Das Anlagevermögen von CHF 229.1 Mio. bestand aus dem Wert der Renditeliegenschaften (CHF 211.9 Mio.), den Projekten (CHF 14.8 Mio.), Anzahlungen (CHF 1.7 Mio.), Goodwill (CHF 0.1 Mio.) und aktiven latenten Ertragssteuern (CHF 0.7 Mio.). Die Hypothekarverbindlichkeiten betrugen total CHF 97.9 Mio. (31.12.2021: CHF 91.6 Mio.). Der Fremdbelehnungsgrad der Liegenschaften per 30. Juni 2021 lag bei 43.2%. Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekarverbindlichkeiten betrug im ersten Halbjahr 2022 0.7% (31.12.2021: 0.8%). Die Duration der Finanzverbindlichkeiten per 30. Juni 2022 war 3.9 Jahre (31.12.2021: 4.5 Jahre).

Das Eigenkapital lag bei CHF 128.5 Mio. (31.12.2021: CHF 131.0 Mio.). Die Veränderung ist auf den Gewinnbeitrag des ersten Halbjahrs 2022 von CHF 2.4 Mio. sowie die im Juni 2022 ausbezahlte Nennwertrückzahlung von CHF 4.9 Mio. (CHF 1.90 pro Namenaktie) zurückzuführen. Mit einer Eigenkapitalquote von 54.6% per 30. Juni 2022 (31.12.2021: 56.6%) verfügt die Gesellschaft über eine sehr solide Bilanzstruktur. Der Net Asset Value per 30. Juni 2022 lag bei CHF 50.30 (31.12.2021: CHF 51.27; 30.06.2021: CHF 50.36).

Zwischennutzung ehemalige PSR Liegenschaften in Richterswil

Im Mai 2022 konnte die SenioResidenz AG mit dem Kanton Zürich eine Vereinbarung unterzeichnen, dass die leerstehenden Gebäude des ehemaligen Paracelsus-Spitals in Richterswil (im Bild oben) vorübergehend für maximal rund zwei Jahre als Unterkunft für Geflüchtete aus der Ukraine zur Verfügung stehen. Der Mietvertrag läuft ab dem 1. Juni 2022. In den Räumlichkeiten sind Familien mit Kindern und Einzelpersonen, die den Schutzstatus S erhalten haben, untergebracht.

Langfristig plant die SenioResidenz AG, die Liegenschaften als ein integriertes Versorgungszentrum für medizinische Leistungserbringung zu vermieten. Entsprechende Gespräche mit Interessenten aus medizinischen/therapeutischen Fachgebieten laufen. Unter Berücksichtigung von neuen Betriebskonzepten und allfällig baulichen Massnahmen ist eine Nutzung als integriertes Versorgungszentrum ab 2025 vorgesehen.