Immobilientitel profitieren von Zinssenkungen

Die hiesigen börsennotierten Immobilienfonds warfen im ersten Quartal 2024 eine Gesamtrendite von rund 6 Prozent ab. Die Immobilienaktien lieferten demgegenüber in der gleichen Periode eine Gesamtrendite von lediglich knapp 1 Prozent. Per Ende des ersten Quartals lag die Performance beider Segmente im Vorjahresvergleich fast gleich hoch bei rund 12 Prozent. Damit übertrafen Immobilienanlagen die Performance des Schweizer Aktienmarktes. Die grössten Immobilienfonds handelten per Quartalsende zu Agios von rund 30 Prozent, was über dem langfristigen Durchschnitt von 23 Prozent liegt. Die Prämien bei den Immobilienaktien waren hingegen mit 4 Prozent unterdurchschnittlich.

Die positiven Renditen börsennotierter Immobilienanlagen werden insbesondere durch die Erwartung sinkender Zinsen sowie steigender Mieteinnahmen gestützt. Da die Zinssenkungen an der Börse bereits zum grossen Teil eingepreist waren, dürfte der jüngste Zinsschritt der Schweizerischen Nationalbank vor allem psychologischen Charakter haben. Dementsprechend fiel die Kursreaktion bisher eher gedämpft aus.

Direkte Immobilienanlagen spüren den Zinsdruck erst jetzt

Im Gegensatz zu den indirekten Immobilienanlagen werden bei den direkt gehaltenen Immobilientiteln die Zinserwartungen verzögert eingepreist. Erst zwei Jahre nach Beginn der Zinsanstiege hinterliessen diese bei den direkt gehaltenen Immobilienanlagen entsprechende Spuren. 2023 erzielten direkt gehaltene Schweizer Immobilien gemäss dem Index von MSCI und Wüest Partner eine Gesamtrendite von lediglich 1,4 Prozent, was der schwächsten Performance seit Messbeginn im Jahr 2002 entspricht. Die Industrie- und Logistikimmobilien verzeichneten mit 4,2 Prozent die höchste Gesamtrendite aller Segmente. Wohnimmobilien warfen 2,1 Prozent ab, während Büro- und Retail-Liegenschaften 0,8 Prozent respektive 0,5 Prozent erwirtschafteten.

Damit lagen die Gesamtrenditen über alle Segmente hinweg klar unter den Vorjahreswerten. Dieser Rückgang lässt sich auf die Erhöhungen der Diskontierungssätze zurückführen, die die Bewerter im Zuge der gestiegenen Zinsen – nach Schweizer Usanz verspätet – vornahmen. Die Kapitalwertrenditen fielen zum ersten Mal in der Index-Geschichte in allen Segmenten negativ aus. Im Marktdurchschnitt resultierte eine Wertkorrektur von 1,7 Prozent, die stark steigenden Mieteinnahmen verhinderten eine grössere Einbusse. Für das laufende Jahr rechnet die UBS trotz der erwarteten weiteren Leitzinssenkungen mit kaum steigenden Portfoliobewertungen. Bewerter werden voraussichtlich vorsichtig agieren, sodass die Gesamtrenditen erneut deutlich unter dem langfristigen Mittel von 5,6 Prozent liegen dürften. Die UBS bevorzugt folglich aktuell Investitionen in indirekte Immobilienanlagen – insbesondere in Immobilienfonds mit Fokus auf Wohnliegenschaften.