Die Preisanstiege bei Luxusimmobilien verlangsamten sich im vergangenen Jahr deutlich auf rund zwei Prozent im Durchschnitt. Die Zentralschweizer Gemeinden gewannen in der letzten Dekade unter den Luxusstandorten am stärksten an Bedeutung

Die Realität höherer Zinsen hat 2023 auch das Luxussegment erfasst.[1] Die Nachfrage nach Luxusimmobilien reagiert zwar grundsätzlich weniger sensitiv auf Zinsänderungen als der allgemeine Markt. Das liegt zum einen an einer tieferen Belehnungsquote, zum anderen können Zinserhöhungen bei hohen Einkommen und Vermögen besser abgefedert werden. Dennoch führte die Verdreifachung der Hypothekarzinsen seit Beginn 2022 auch am Luxusmarkt zu mehr Zurückhaltung.

Allmähliche Abschwächung

Der Preisboom im Schweizer Luxussegment, der 2022 mit knapp 10 Prozent seinen Höhepunkt erreichte, neigt sich dem Ende zu. Im vergangenen Jahr stiegen die Preise von luxuriösen Eigenheimen im Durchschnitt noch um gut zwei Prozent. Die Verlangsamung war durch Einfamilienhäuser getrieben, deren Preise 2023 mit gut ein Prozent deutlich weniger stiegen als im Jahr zuvor mit acht Prozent. Bei Eigentumswohnungen schwächte sich das Wachstum indes von neun auf drei Prozent ab. Insgesamt entwickelte sich der Luxusimmobilienmarkt etwas schwächer als der Gesamtmarkt und das Preisniveau liegt aktuell 25 Prozent über seinem Vor-Corona-Niveau.

Bereits seit Anfang 2022 sind die quartalsweisen Wachstumsraten rückläufig. In den letzten beiden Quartalen des vergangenen Jahres stagnierten die Preise im Landesdurchschnitt. In mehr als der Hälfte aller analysierten Gemeinden mit hohem Anteil an Luxusimmobilien sanken die Preise sogar. Das war zuletzt 2017 der Fall, als die Preise auch im Durchschnitt nachgaben.

Kurzfristig kaum Rückenwind

Als sicherer Hafen dürfte die Schweiz mit ihren stabilen Institutionen und dem hohen Lebensstandard in der aktuellen geopolitischen Lage eine ungebrochene Anziehungskraft ausstrahlen. Diese «Sicherheit» ist allerdings mit dem starken Franken und der Preisentwicklung am Luxusimmobilienmarkt deutlich teurer geworden, was die internationale Nachfrage nach hiesigen Luxusimmobilien eher gedrosselt haben dürfte. Die Durchschnittsvermögen der Schweizer Haushalte (ohne Immobilien) stagnierten in den letzten beiden Jahren. Die Wirtschaft entwickelt sich unter Trend und ist damit keine grosse Stütze für die Nachfrage nach hochpreisigen Immobilien.

Ausgeschriebene Objekte stossen auf weniger Interessenten und diese hinterfragen den verlangten Preis zunehmend. Stehen Verkäufer unter Zeitdruck, werden sie womöglich Preisabschläge hinnehmen müssen. Für das laufende Jahr erwarten wir daher insgesamt einen leichten Rückgang der Preise im Luxussegment im tiefen einstelligen Prozentbereich. Besonders anfällig für Preisrückgänge ist Stockwerkeigentum im mittleren einstelligen Millionenbereich.

Günstigere Standorte holen auf

Die exklusivsten Villen im zweistelligen Millionenbereich, insbesondere in den Bergdestinationen, dürften von dieser abflauenden Entwicklung hingegen weniger betroffen sein. Denn die Zahl der Superreichen in der Schweiz hat stark zugelegt. So ist 2023 allein die Anzahl der Milliardäre hierzulande um über 10 Prozent gestiegen (gemäss UBS Billionaire Ambitions Report). Dieser Trend wird sich voraussichtlich fortsetzen und die Nachfrage nach den besten Wohnlagen stützen.

Aus regionaler Sicht sehen wir in der Zentralschweiz das grösste Potenzial für weitere Preisanstiege. Die Steuervorteile der Region wirken wie ein Magnet auf vermögende Personen. In der Region Zürich dürften die starke Wirtschaft und Einwanderung stabilisierend wirken. In den Bergdestinationen ist das sehr hohe absolute Preisniveau ein Prellbock für weitere Exzesse, sodass sich die Preise dort unterdurchschnittlich entwickeln dürften. Ebenso in der Region Genf, wo in den meisten Gemeinden Preisrückgänge bereits im letzten Jahr eingesetzt haben.

Die Luxusmärkte der Schweiz

Drei von vier der teuersten Standorte für Luxusimmobilien sind Bergdestinationen. St. Moritz führt mit Quadratmeterpreisen von über 42 000 Franken die Rangliste an. Nur wenig tiefer beginnt das Luxussegment in Gstaad (39 000 Franken pro Quadratmeter). Cologny am Genfersee verzeichnet Preise von über 35 000 Franken pro Quadratmeter, ähnlich wie Verbier. In den übrigen Gemeinden mit hohem Luxusanteil in der Region Genf sowie am Zürichsee werden Luxusimmobilien ab Quadratmeterpreisen von 25 000 Franken gehandelt. Für ein Anwesen in gutem Zustand und auf 1500 Quadratmetern Landfläche ist dort mit einem Kaufpreis von acht bis zehn Millionen Franken zu rechnen. Im Tessin starten die Luxuspreise ab knapp 20 000 Franken pro Quadratmeter.

Über einen längeren Zeithorizont weisen Luxusmärkte, insbesondere traditionelle, eine bemerkenswerte Stabilität auf. Kurzfristige zyklische Preiskorrekturen wurden im letzten Jahrzehnt zumeist wieder wettgemacht. In dieser Zeitperiode stiegen die Preise in fast allen analysierten Gemeinden. Innerhalb der 100 teuersten Schweizer Gemeinden gab es in den Regionen Zürichsee und Genf im Durchschnitt relativ wenige Rangverschiebungen. Auch die etablierten Luxusstandorte St. Moritz, Gstaad und Verbier standen bereits vor zehn Jahren an der Spitze der teuersten Schweizer Gemeinden und konnten diese unangefochten behaupten.

Anders in der Zentralschweiz, wo die analysierten Zuger Gemeinden im Schnitt um über 30 Ränge innert einer Dekade aufgestiegen sind. Dies zeigt, wie die Tiefsteuerstrategie den Standort insbesondere für Personen mit hohen Einkommen und Vermögen schon seit Längerem attraktiv macht. Grösster Gewinner der letzten Dekade ist aber die aufstrebende Urner Gemeinde Andermatt, die mit der Erstellung zahlreicher hochpreisiger Liegenschaften immer mehr als Luxusdestination wahrgenommen wird. Im Tessin hingegen vermochte das Preisniveau infolge eines Überangebots an luxuriösen Wohnungen nicht mit den anderen Gemeinden Schritt zu halten.

Luxusmärkte von morgen

Ein absolutes hohes Preisniveau oder ein sehr knappes Angebot führen zu einem Ausweichen der Nachfrage auf erschwinglichere Gemeinden in der Umgebung. Potenzielle Aufsteiger sind Gemeinden mit starken Preiserhöhungen in den letzten Jahren, aber weiterhin signifikant tieferen Kaufpreisen als in den benachbarten, etablierten Luxusmärkten. Dies sind zum einen die Gemeinden Pregny- Chambésy, Mies, Nyon und Saint-Prex am Nordufer des Genfersees, zum anderen die Zentralschweizer Standorte Küssnacht, Horw und Hergiswil. In der Region Zürich weitete sich die Nachfrage nach Luxusobjekten auf dem rechten Seeufer bis Stäfa und auf dem linken bis Thalwil aus.

Globale Luxusmärkte

Monaco setzte sich nach einem Jahr Pause mit Quadratmeterpreisen von 63 000 US-Dollar wieder an die Spitze der teuersten globalen Luxusdestinationen und verdrängte Aspen auf den zweiten Rang (50 000 US-Dollar pro Quadratmeter). Die Top-Drei wird von der hochpreisigsten Schweizer Destination St. Moritz komplettiert (47 000 US-Dollar pro Quadratmeter). Auch Gstaad und Verbier gehören mittlerweile zu den weltweit teuersten Standorten. Es folgen Singapur, London und New York, alle mit Quadratmeterpreisen von rund 30 000 US-Dollar. Das Genfer Preisniveau ähnelt demjenigen von Paris (25 000 US-Dollar). Globale Top-Feriendestinationen überholten damit seit der Coronapandemie etablierte Luxusmärkte in den Metropolen. Trotz sehr hohem Preisanstieg und einer starken Nachfrage sind die Quadratmeterpreise in Miami und Dubai noch deutlich tiefer.

Wie in der Schweiz war auf den globalen Luxusmärkten im vergangenen Jahr eine ruhigere Gangart zu beobachten. Gemäss Knight Frank stiegen die Preise im Durchschnitt um 3,1 Prozent und damit deutlich schwächer als zum Höhepunkt 2021 von damals 8,4 Prozent. Dennoch war das Gesamtbild recht einheitlich: Rund 80 Prozent der Luxusmärkte verzeichneten eine positive Entwicklung, die meisten davon im tiefen einstelligen Prozentbereich.

Autoren: Katharina Hofer, Economist, UBS Switzerland AG; Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG