Mit der Lancierung des Swiss Residential Fund will Avobis den Bereich der Anlageprodukte ausbauen. Die Rückmeldungen zur Anlagestrategie und zum Produkt als Ganzes seien durchwegs positiv, sagt Ramon Scussel, Head Investment Products bei Avobis.

Die Avobis Invest AG bringt mit dem Avobis Swiss Residential Fund einen Schweizer Wohnimmobilienfonds auf den Markt. Was hat zu dieser Entscheidung geführt?

Ramon Scussel: Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung am Schweizer Immobilienmarkt sehen wir uns gut gewappnet, um für unsere Kundinnen und Kunden nicht nur mit unserer breiten Dienstleistungspalette Mehrwert zu schaffen, sondern auch mit der Avobis eigenen Investmentplattform langfristig für gute Renditen zu sorgen. Wir möchten den Bereich der Anlageprodukte ausbauen und unseren Kundinnen und Kunden interessante und nachhaltige Anlageprodukte bieten.

Wie präsentiert sich der Markt gegenwärtig für neue Anlageprodukte?

Marktbedingt sehen wir es an der Zeit ein Produkt zu lancieren, das komplett neu aufgebaut, unabhängig betreut und für den Kunden auf die Zukunft ausgerichtet ist. Zudem haben die gesunkenen Transaktionspreise für Renditeobjekte ausserhalb der grossen Zentren und die zunehmende Nachfrage nach ESG-konformen Liegenschaften unsere Anlageidee weiter gestützt.

Doch die Zurückhaltung ist spürbar? 

Aktuell haben neue Produkte einen sehr schweren Stand. Die Investoren sind momentan sehr vorsichtig und eher konservativ unterwegs. Sie setzen tendenziell eher auf bewährte Produkte, und scheuen das Risiko von neuen. Zudem sind die Immobilienquoten bei etwa einem Drittel der Pensionskassen nach wie vor über den internen Grenzwerten, was die Nachfrage nach indirekten Immobilienprodukten im Allgemeinen reduziert. Neue Produkte werden in diesem Umfeld deshalb noch weniger berücksichtigt als noch vor der Zinswende. Wir sehen aber aktuell an der Zunahme bei den angekündigten Kapitalmarkttransaktionen, dass auch andere Anbieter eine Verbesserung des Marktes für indirekte Immobilienanlagen sehen. Aus dem Research von anderen Marktteilnehmenden lesen wir, dass auch sie mit sinkenden Zinsen rechnen und eine erneute Belebung am Immobilienmarkt erwarten.

Wie reagieren die Investoren auf das neue Produkt?

Die Rückmeldungen zur Anlagestrategie und zum Produkt als Ganzes sind durchwegs positiv. Unsere Investoren wie auch wir sind überzeugt, dass es unser Produkt am Markt braucht und dass dadurch das Bedürfnis von stabilen Ausschüttungen bei tiefen CAPEX- und ESG-Risiken gestillt werden kann.

Der Avobis Swiss Residential Fund ist Teil einer SICAV-Struktur schweizerischen Rechts. Warum haben Sie sich für eine SICAV entschieden?

Die Grundstrukturen einer SICAV entsprechen denen einer Aktiengesellschaft gemäss dem Schweizerischen Obligationenrecht. Somit gibt es, im Gegensatz zu den vertraglichen Anlagefonds (FCP), eine Generalversammlung, bei der die Investoren teilnehmen und auch abstimmen können. Dadurch haben sie mehr Mitspracherecht, was dazu führt, dass die Anleger in Bezug auf die Governance – das G von ESG – mehr Verantwortung übernehmen können.

Die Investoren haben also mehr Mitspracherecht. Welche Anlagestrategie verfolgen Sie?

Der Avobis Swiss Residential Fund SICAV fährt eine «buy and hold»-Strategie. Dabei sollen ausschliesslich neuwertige, ESG-konforme Bestandesimmobilien ausserhalb der grossen urbanen Zentren, aber an sehr guten Mikrolagen gekauft werden. Die Objektqualität steht im Fokus. Die Hauptfragen, die wir uns stellen sind: Passt dieses Objekt an diesen Standort? Wo ist das Mietzinsniveau angesiedelt? Besteht ein gewisses Potenzial und ist dadurch die Vermietbarkeit gegeben? Durch diese Faktoren können langfristig gute Cash-Flows sichergesellt und eine attraktive Ausschüttungsrendite generiert werden. 

Warum gerade Wohnimmobilien? Institutionelle Anleger verfügen in diesem Sektor über eine grosse Auswahl an Anlageprodukten. 

In der Tat gibt es zahlreiche Anlagemöglichkeiten. Schaut man sich aber die einzelnen Produkte genauer an, gibt es nur wenige reine Wohnfonds mit einer Wohnquote von über 80 Prozent. In den meisten grösseren Immobilienfonds sind, historisch bedingt, auch andere Nutzungen enthalten. Zudem ist es unser Ziel, dem Anleger ein Portfolio zu bieten, das neu aufgebaut wird, deshalb keine Altlasten enthält und so die Risiken in Bezug auf CAPEX und ESG sehr gering ausfallen. Hält das Bevölkerungswachstum durch die Zuwanderung weiter an und bleibt die Bautätigkeit aufgrund strenger werdender Regulierungen tief, entsteht in den nächsten Jahren ein noch grösserer Angebotsengpass. Dies wiederum führt zu höheren Preisen und zur Bereitschaft von Mieterinnen und Mietern in andere Regionen ausserhalb der grossen Zentren auszuweichen, die aktuell möglicherweise als weniger attraktiv erscheinen.

Haben Sie geografische Präferenzen?

Wir fokussieren uns auf die Marktregionen Ostschweiz, Innerschweiz, Nordwestschweiz, Bern und Westschweiz. Sollten sich in der Marktregion Zürich spannende Opportunitäten mit den passenden Renditen ergeben, werden diese selbstredend ebenfalls berücksichtigt. Die Region Genfersee und die Stadt Basel erscheinen uns aktuell weniger spannend.

Mit welchen Renditen rechnen Sie?

Wir peilen eine Ausschüttungsrendite von über drei Prozent an.

Ein immer wieder kontrovers diskutiertes Thema bei Fonds ist die Total Expense Ratio TER. Wie hoch werden Sie diese ansetzen?

Üblicherweise ist die TER in der Aufbauphase höher. Wir rechnen in den ersten fünf Jahren mit einer TER von ca. 0.80 Prozent und gehen davon aus, dass diese durch die Skaleneffekte langfristig auf ca. 0.70 Prozent gesenkt werden kann.

Wie stark gewichten Sie das Thema Nachhaltigkeit?

Auf der Objektebene ist die Nachhaltigkeit ein zentraler Aspekt. Es werden nur Gebäude akquiriert, die einem gewissen Nachhaltigkeitsstandard entsprechen und gut auf die Zukunft ausgerichtet sind. Die SICAV selber hat kein ESG-Label und ist auch nicht als ESG-Produkt bei der Finma registriert. Je nach Entwicklung des Portfolios kann dies aber nachgeholt werden. Darüber könnten zu einem bestimmten Zeitpunkt auch die Anleger an der Generalversammlung mitentscheiden.

Interview: Remi Buchschacher

Ramon Scussel ist Head Investment Products bei Avobis.