Kluge Lösungen sind meistens nicht viel teurer und helfen der Kostenvermeidung, sagt Christian Hofmann, Präsident von SVIT FM Schweiz. In den Bestandesbauten sind deshalb kluge Zwischenlösungen gefragt, die auch mit kleinen Schritten zu erreichen sind. Ein Problem im Facility Management sieht er im Fachkräftemangel.

Oft sind es vermeidbare Planungsfehler, die die Lebenszykluskosten verteuern. Schon bei der Planung und Projektierung sollte deshalb also den Lebenszykluskosten hohe Beachtung zukommen. Aber oft stehen die Investitionskosten im Vordergrund. Wie macht man diese Zusammenhänge den Bauherren und Investoren klar?

Christian Hofmann: Steter Tropfen höhlt den Stein… Es gibt aber immer mehr gute Gründe, sich nicht von tieferen Investitionskosten leiten zu lassen:

  • Energieeffiziente Bauweise erhöht zwar die Investitionskosten, bringt aber auch für den zukünftigen Nutzer einen Mehrwert, den er breit ist zu zahlen.
  • Oekologische und oekonomische Handlungsprämissen von Investoren schliessen sich immer weniger aus. Immobilienfonds, welche auf ESG-Kriterien setzen, erfahren eine grössere Nachfrage, ergo Performance.

Oder um es deutlich zu formulieren: Wer diese Zusammenhänge heute nicht erkennt oder ignoriert, plant am Markt vorbei. Und in der frühzeitigen Optimierung der Lebenszykluskosten leistet die FM-Branche gute Dienste – das ist unser Business und unsere Branche berät Bauherrschaften professionell bezüglich der Lebenszykluskosten.

Die Verwaltung und der Unterhalt eines Gebäudes machen ein Mehrfaches der Investitionskosten aus. Oder anders ausgedrückt: Fast vier Fünftel der im Laufe eines Gebäudelebens anfallenden Kosten sind Nutzungskosten. Was ist zu tun, damit diese Kosten nicht aus dem Ruder laufen?

Durch weitsichtige Planung und genaues Hinschauen. Welche Materialisierung verursacht welche Kosten im Unterhalt. Wie werden Betriebsmittel im Gebäude zukünftig ver- und entsorgt. Stichworte sind Materiallogistik, Zugänglichkeit, Verfügbarkeit von Strom und Wasser, etc. Ausserdem ist es wichtig, das Nutzerverhalten zu verstehen. Denn kluge Lösungen sind meistens nicht viel teurer und helfen der Kostenvermeidung.

Die Sanierungsquote in der Schweiz ist tief: Aktuell liegt sie bei nur rund einem Prozent jährlich. Es würde also 100 Jahre dauern, bis in der Schweiz alle Gebäude einen langfristig nachhaltigen Standard erreicht hätten. Wie kann der Sanierungsstau gelöst werden?

Das ist strukturell kaum möglich, selbst wenn alle Finanzierungsfragen gelöst wären. Die Schweizer Bauwirtschaft ist voll beschäftigt und kann nicht über Nacht ihr Volumen verdreifachen, um die Klimaziele 2050 zu erreichen. In den Bestandsbauten sind deshalb kluge Zwischenlösungen gefragt: energetische Optimierungen bedingen nicht immer eine Gesamtsanierung. Mit einem Energieträgerwechsel, hydraulischen Anpassungen und intelligenten Steuerungen sind kleine Schritte möglich und sinnvoll.

Das Konzept der Verdichtung der bereits besiedelten Fläche gelangt an seine Grenzen. Rund 10 Prozent der Bauprojekte werden trotz Baubewilligung nicht realisiert, weil sie durch Einsprachen verhindert werden. Sollten bauverzögernde Einsprachen in Zukunft etwas kosten?

Die aktuelle Situation ist sicher nicht akzeptabel für die Zielerreichung bezüglich der Verfügbarkeit von neuem und energieeffizientem Wohnraum. Ob Kostenbeteiligungen oder gar Schadensminderungen zielführend sind, ist schwer abzuschätzen. Persönlich bin ich überzeugt, dass partizipative Wege schneller zum Ziel führen, aber eindeutige Blockadehaltungen sind nicht tragbar und müssen verhindert werden.

Dem Facility- und Property Management wird grosses Potenzial durch Digitalisierung zugeschrieben. Die Geschäftsprozessoptimierung, die Generierung nützlicher Daten, die Standardisierung und die Nutzung von Daten und Informationen sind nur einige der möglichen Nutzeneffekte. Wie sollte eine Digitalisierungsmassnahme richtig angegangen werden?  

Oha, jetzt machen wir aber ein Fass auf… Es gibt in dieser Thematik oft einen spannenden Zielkonflikt: Aus Sicht des Betreibers/Eigentümers möchte ich standardisieren, mit Blick auf den Nutzer aber individualisieren. Wie kriege ich das unter einen Hut? Was mache ich konkret mit den vielen möglichen Daten? Bewegungs- oder Belegungsdaten sind heute einfach zu erfassen, daraus aber Erkenntnisse und Prozesse abzuleiten ist komplex. Das Ziel soll sein, Kosten zu sparen und Nutzen zu steigern. Sonst verkommen die Projekte zur technischen Spielerei…

Der Fachkräftemangel ist Realität. Und gehört zu den grössten Herausforderungen in der Immobilienwirtschaft. Denn nur qualifizierte Mitarbeitende bringen den entscheidenden Vorsprung. Aber die Rekrutierung von geeignetem Personal wird immer schwieriger. Was ist zu tun?

 Die Frage aller Fragen! Ich bin überzeugt, dass unsere Branche eine höhere Resilienz ausweist als andere. Das Branchenwachstum, Kundennähe, Vielseitigkeit, auch Energie- und Prozesseffizienz ergeben insgesamt Sinnhaftigkeit, den «Purpose», den viele suchen. Entscheidend ist, dass wir bestehende und zukünftige Fachleute entsprechend befähigen und ausbilden, und die daraus entstehenden Perspektiven richtig aufzeigen. Das können nicht alle Sektoren gleichermassen leisten. Wir thematisieren dieses Fragen sowohl am SVIT Real Estate Symposium am 26. März als auch am SVIT FM Day am 6. Juni. So viel sei verraten: Wir haben einen Unternehmer im Line-up, welcher Wartelisten für neue Mitarbeitende pflegt – es gibt also durchaus konkrete Antworten auf diese Frage.

Mehr Verantwortung, mehr Arbeit, mehr Lohn: gilt diese Gleichung noch?

Fehlt nur noch das Dienstalter… Nein, diese Gleichung greift schon lange viel zu kurz. Moderne Arbeitsprozesse und -landschaften lassen sich nicht mehr mit derart einfachen Rastern beschreiben. Die heutige Arbeitswelt ist viel dynamischer und vielseitiger. Eine moderne Salärstruktur orientiert sich idealerweise an Fach-, Methoden-, Führungs- und Sozialkompetenz. Ausserdem verändern sich auch unsere Berufsbilder laufend, die Bildungslandschaft wird durchgängiger, und durch Arbeitsmigration auch vielseitiger. Interview: Remi Buchschacher

Christian Hofmann ist Leiter Betrieb, Mitglied der Geschäftsleitung bei ewl energie wasser luzern und Präsident von SVIT FM Schweiz.

 

Wer sind unsere Fachkräfte von morgen?

Der Fachkräftemangel ist Realität. Und gehört zu den grössten Herausforderungen in der Immobilienwirtschaft. Denn nur qualifizierte Mitarbeitende bringen den entscheidenden Vorsprung. Aber die Rekrutierung von geeignetem Personal wird immer schwieriger. Was können wir tun? Gemeinsam mit spannenden Referenten sucht SVIT five beim Real Estate Symposium 2024 nach intelligenten Lösungen für die Zukunft der FM-Branche. Jan-Egbert Sturm ist Professor für Angewandte Wirtschaftsforschung und blickt als Direktor der Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich in die Zukunft. Markus Streckeisen sucht als Unternehmer, Verwaltungsrat, Strategieberater und Studienleiter Real Estate Management an der Hochschule für Wirtschaft Zürich immer den Fortschritt und die Optimierung. Und Yannick Blättler ist Unternehmer, Kreativkopf, Podcaster und Speaker und kennt die Ansprüche der Generation Z wie kaum ein anderer. Das Real Estate Symposium findet am Dienstag, 26. März 2024, von 12 bis 19 Uhr, im Kongresshaus in Zürich statt.

https://realestatesymposium.ch/anmeldung/