UBS Direct Residential baute im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2023/2024 insbesondere aufgrund der Fortschritte bei den Entwicklungsprojekten das Portfolio auf rund CHF 966 Mio. aus und erzielte dabei eine Performance von 8,6%, wie die Fondsleitung mitteilt. Die kumulierte Mietausfallrate reduzierte sich von 3,2% auf 2,2%. Die Mietzinseinnahmen erhöhten sich hierbei im Vorjahresvergleich um CHF 0,9 Mio. auf CHF 20,1 Mio., womit der Fonds seine Ertragskraft um 5% und den Gesamterfolg um 11% steigern konnte. Der Börsenkurs hat sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2023/2024 von CHF 16.60 auf CHF 17.60 erhöht. Die hieraus resultierende Performance (inkl. Ausschüttung) von 8,6% liegt im Vergleich über der Börsenperformance des Gesamtmarktes von 5,5% (gemessen am Referenzindex SXI® Real Estate Funds TR).
Mitte Oktober erfolgte die Grundsteinlegung für das Neubauprojekt am Stettbacherrain in Zürich. Dort entstehen in Zürich Schwamendingen 45 neue Wohnungen verteilt auf zwei Gebäude in Holzbauweise. Das Neubauprojekt ist bereits SGNI Gold vorzertifiziert. Der Bezug dieses Ersatzneubauprojektes mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 30 Mio. ist für Mitte 2025 geplant. Einen Monat später Mitte November feierte der Fonds für das Ersatzneubauprojekt in Niederhasli – nördlich von Zürich gelegen – ebenfalls die Grundsteinlegung. Das Gesamtprojekt sieht neben drei Wohnbauten und einem Wohn- und Gewerbegebäude die Neugestaltung des Dorfplatzes und damit die Stärkung der Zentrumsfunktion vor. Insgesamt entstehen 65 Wohnungen und knapp 900 qm kommerzielle Fläche, über einer Einstellhalle mit 67 Parkplätzen. Die Wärmeerzeugung der Liegenschaft wird über eine Wärmepumpe mit Erdwärmesonden erfolgen. Das Neubauprojekt ist bereits SGNI Gold vorzertifiziert. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund CHF 40 Mio. und der Abschluss des Projekts ist für Mitte 2025 geplant.
Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der Berichtsperiode bei CHF 275,0 Mio. Dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote von 28,5% und liegt somit unterhalb der Höchstlimite gemäss Fondsvertrag von 33%. Die Mietzinseinnahmen haben sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2023/2024 um CHF 0,9 Mio. auf CHF 20,1 Mio. erhöht. Die Mietausfallrate, resultierend aus Leerständen und Inkassoverlusten, beträgt 2,2% der Sollmietzinseinnahmen. Im Portfolio von UBS Direct Residential wurden rund 27% der Wohnungsmietverträge per Anfang November 2023 an den neuen Referenzzinssatzstand angeglichen. Daraus resultiert eine Erhöhung der Mietzinseinnahmen von 695 TCHF p.a., was 1,7% des Gesamtertrags entspricht.
Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf CHF 2,1 Mio. Zur Optimierung des Zinsänderungsrisikos aus Portfoliosicht sind die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen weiterhin gestaffelt. Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz der Fremdfinanzierungen per 31. Dezember 2023 beläuft sich auf 1,66%, während die gewichtete Restlaufzeit der Hypotheken 2,7 Jahre beträgt. Der Gesamterfolg wurde gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 11 % gesteigert und beträgt für das erste Halbjahr CHF 9,9 Mio.
UBS Direct Urban
UBS Direct Urban steigerte in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2023/2024 die Mieterträge im Vergleich zur Vorjahresperiode um 2,3% und die kumulierte Mietausfallrate wurde auf 4,7% gesenkt. Das Agio per 31.12.2023 beträgt 11,0% und UBS Direct Urban weist für die vergangenen sechs Monate eine Performance von 2,2% aus, teilt die Fondsleitung mit. Der Fonds zeigt mit 2,2% eine positive Börsenperformance (Marktindex SXI Real Estate Funds TR 5,5%). Das Agio hat sich im Vergleich zur Vorjahresperiode von -0,9% auf 11,0% per 31. Dezember 2023 gesteigert – Die Jahresperformance lag 2023 bei 12,7%. Die kumulierte Mietausfallrate sank innerhalb eines Jahres von 5,4% auf 4,7%. Als Folge davon konnten die Mietzinseinnahmen, im Vergleich zur Vorjahresperiode, um 2,3% gesteigert werden. Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der Berichtsperiode bei CHF 152,0 Mio. Dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote von 26,0% und liegt somit unterhalb der Höchstlimite gemäss Fondsvertrag von 33%.
Die Mietzinseinnahmen haben sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2023/2024 um CHF 0,2 Mio. auf CHF 10,9 Mio. erhöht. Die Mietausfallrate, resultierend aus Leerständen und Inkassoverlusten, beträgt 4,7% der Sollmietzinseinnahmen. Aufgrund der gestiegenen Zinsen wurde der hypothekarische Referenzzinssatz im Juni 2023 erstmals seit seiner Einführung um 25 Basispunkte von 1,25% auf 1,50% angehoben. Im Portfolio von UBS Direct Urban wurden rund 59% der Wohnungsmietverträge per Anfang November 2023 an den neuen Referenzzinsstand angeglichen. Daraus resultiert eine Erhöhung der Mietzinseinnahmen von 417 TCHF p.a., was 1,9% des Gesamtertrags entspricht. Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf CHF 1,5 Mio. Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz der Fremdfinanzierungen per 31. Dezember 2023 beläuft sich auf 1,96% und die gewichtete Restlaufzeit der Hypotheken beträgt 1,2 Jahre. Der Gesamterfolg beträgt für das erste Halbjahr CHF 5,2 Mio.
UBS PF Europe
Die Mieterträge des UBS PF Europe wurden im zweiten Halbjahr 2023 im Vergleich zur Vorjahresperiode um ca. EUR 1,2 Mio. auf EUR 6,7 Mio. (+21,6%) gesteigert (+3,5% ohne Berücksichtigung der Ankäufe). Wie im letzten Jahresbericht angekündigt, konnte UBS PF Europe im August 2023 eine Wohnliegenschaft in der Universitätsstadt Aachen, Deutschland, antreten. Die im Jahr 2014 errichtete Liegenschaft besteht aus vier mehrgeschossigen Wohnhäusern mit insgesamt 64 gehobenen Wohneinheiten (99,5% vermietet) und einer Mietfläche von insgesamt 7 640 m2. Mit dem Antritt steigt der Anteil an Wohnbauten im Vergleich zum letzten Halbjahresbericht von 5,1% auf ca.13,4%.
Im Rahmen der Fremdkapitalstrategie wurde die Fremdfinanzierungsquote durch Rückführung von variablen Hypotheken in Höhe von ca. EUR 12,0 Mio. auf 27,5% reduziert. Die Währungsabsicherung unterlag in den vergangenen Monaten stärkeren Wechselkursschwankungen, was im Rahmen des Liquiditätsmanagements berücksichtigt worden sei.
Seit Anfang Juli sind die Spitzenanfangsrenditen der jeweiligen europäischen Länder sowie der Nutzungsarten, in denen UBS PF Europe investiert ist, im Durchschnitt um
ca. 36 Basispunkte gestiegen (Quelle: CBRE). Im gleichen Zeitraum haben die Bruttorenditen des UBS PF Europe dank der nahezu hundertprozentigen Vermietungsquote, langen durchschnittlichen Mietvertragslaufzeiten (6,9 Jahre WAULT), hoher Indexierung (über 86% der Mietverträge) und Qualität der Mieter (über 18% staatsnah) lediglich um 21 Basispunkte zugelegt. Der per 31. Dezember 2023 geschätzte Marktwert des Portfolios beträgt EUR 298,2 Mio., was in einen Inventarwert pro Anteil am UBS PF Europe von CHF 9.58 resultiert.
Aufgrund der durch den Zinsanstieg getriebenen Preiskorrekturen könne sich aber auch UBS PF Europe den aktuellen Preisen des europäischen Immobilienmarkts nicht entziehen und verzeichnet infolgedessen eine Abwertung, was auch in der halbjährigen Performance von -1,5% zum Ausdruck kommt, schreibt die Fondsleitung. Zu berücksichtigen sei, dass die diskontsatzbedingten Korrekturen in Teilen durch steigende Mieten kompensiert werden. Der Börsenkurs lag zum Ende der Berichtsperiode bei CHF 10.25 pro Anteil, was einem Agio von 7,0% entspricht.
Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der Berichtsperiode bei EUR 82,0 Mio. Dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote von 27,5% und liegt somit unterhalb der Höchstlimite gemäss Fondsvertrag von 33%. Die Mietzinseinnahmen belaufen sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2023/24 auf EUR 6,7 Mio. Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf EUR 1,0 Mio. Zur Verminderung des Zinsänderungsrisikos aus Portfoliosicht sind die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen weiterhin gestaffelt. Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz der Fremdfinanzierungen per 31. Dezember 2023 beläuft sich auf 2,17% und die gewichtete Restlaufzeit der Hypotheken hat sich auf 2,44 Jahre reduziert. Der Gesamterfolg beträgt für das erste Halbjahr EUR -0,1 Mio.
Auf dem Bild oben: Wohnen und Gewerbe in Oslo.