Der Bilanzwert des Immobilienportfolios von PSP Swiss Property betrug per Ende Q1 2024 CHF 9.6 Mrd. (Ende 2023: CHF 9.6 Mrd.), die Leerstandsquote belief sich auf 4.1% (Ende 2023: 3.6%), wie PSP mitteilt. Das Portfolio umfasste 162 Anlageliegenschaften. Dazu kamen zwei Areale und acht Entwicklungsliegenschaften. In der Berichtsperiode wurden Anlageliegenschaften weder gekauft noch verkauft. Bei der Wohnüberbauung «Residenza Parco Lago» in Lugano/Paradiso wurde die letzte Einheit für CHF 3.5 Mio. verkauft. Entwicklungsprojekte wurden weder gekauft noch verkauft.

Eine interne Wertanalyse per Ende März 2024 führte zu einer Aufwertung durch den unabhängigen externen Schätzungsexperten von insgesamt CHF 31.2 Mio. Die Neubewertung erfolgte aufgrund liegenschaftsspezifischer Faktoren bei den Anlageliegenschaften Bahnhofstrasse 28a / Waaggasse 6, Bahnhofstrasse 66 und Waisenhausstrasse 2, 4 / Bahnhofquai 7 (alle in Zürich) sowie bei der Entwicklungsliegenschaft Hochstrasse 16 / Pfeffingerstrasse 5 in Basel. Von den 2024 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.3 Mio.) waren per Ende Q1 2024 noch 14% offen. Die Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug Ende Q1 2024 4.8 Jahre, diejenige der zehn grössten Mieter, die 25% der Mieterträge ausmachen, 5.5 Jahre.

Konsolidiertes Quartalsergebnis

Der Liegenschaftsertrag stieg um CHF 8.0 Mio. oder 9.9% auf CHF 89.2 Mio. (Q1 2023: CHF 81.1 Mio.). Insbesondere folgende Faktoren haben den Liegenschaftsertrag gegenüber der Vorjahrsperiode positiv beeinflusst: die Mitte 2023 gekaufte Büroliegenschaft «Westpark» in Zürich-West (CHF +2.2 Mio.), Umsatzmiete eines einzelnen Mieters (CHF +1.3 Mio.), Einmaleffekt (CHF +1.3 Mio.), Indexierung (CHF +1.1 Mio.). Like-for-like nahm der Liegenschaftsertrag um 6.6% zu; bereinigt um zwei oben erwähnte Sondereffekte (Umsatzmiete Einzelmieter und Einmaleffekt) betrug das Like-for-like-Wachstum 3.3%.

Das operative Ergebnis, das heisst der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, erhöhte sich um CHF 0.3 Mio. oder 0.6% auf CHF 56.6 Mio. (Q1 2023: CHF 56.3 Mio.). Ein positiver Ergebnisbeitrag resultierte aus der erwähnten Steigerung des Liegenschaftsertrags. Auf der anderen Seite hatten ein um CHF 0.7 Mio. höherer Betriebsaufwand und ein um CHF 4.4 Mio. gestiegener Finanzierungsaufwand einen negativen Effekt. Dabei gelte es jedoch zu erwähnen, dass die Finanzierungskosten mit einem Fremdkapitalkostensatz über die letzten vier Quartale von 0.85% relativ betrachtet weiterhin tief waren (Q1 2023: 0.41%), schreibt PSP.

Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, lag bei CHF 1.23 (Q1 2023: CHF 1.23). Der Reingewinn erreichte CHF 81.0 Mio. (Q1 2023: CHF 57.0 Mio.). Die Steigerung um CHF 24.0 Mio. oder 42.0% erklärt sich durch die erwähnte Portfolioaufwertung um CHF 31.2 Mio. (Q1 2023: weder Auf- noch Abwertung). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 1.77 (Q1 2023: CHF 1.24). Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug per Ende Q1 2024 CHF 115.60 (Ende 2023: CHF 113.82). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 136.53 (Ende 2023: CHF 134.48).

Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 5.302 Mrd. per Ende März 2024 – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 54.5% – bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2023: CHF 5.221 Mrd. bzw. 53.3%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.316 Mrd. bzw. 34.1% der Bilanzsumme (Ende 2023: CHF 3.466 Mrd. bzw. 35.4%). Per Ende März 2024 lag der durchschnittliche Stichtags-Fremdkapitalkostensatz bei 1.01% (Ende 2023: 0.91%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.0 Jahre (Ende 2023: 3.9 Jahre). Zum Zeitpunkt der Q1-Publikation verfügte PSP Swiss Property über CHF 0.975 Mrd. offene Kreditfazilitäten; davon waren CHF 0.675 Mrd. zugesichert. PSP Swiss Property erhielt von Moodyʼs ein Issuer Rating A3 sowie ein Senior Unsecured Rating A3 (Ausblick stabil).

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Aufgrund des Beschlusses der Generalversammlung vom 4. April 2024 erfolgte am 10. April 2024 eine Dividendenzahlung von CHF 3.85 brutto pro ausstehende Aktie bzw. insgesamt CHF 176.6 Mio. (Vorjahr: CHF 3.80 brutto pro Aktie bzw. insgesamt CHF 174.3 Mio.). Am 10. April 2024 wurde eine 1.65 %-Anleihe (Green bond, all-in 1.691 %, spread von 52 Basispunkten) mit einem Volumen von CHF 100 Mio. und einer Fälligkeit im Oktober 2032 emittiert.

Neu wird für das Geschäftsjahr 2024 ein Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von CHF 300 Mio. erwartet (bisherige Prognose: über CHF 295 Mio.; 2023: CHF 297.7 Mio.). Beim Leerstand wird per Ende 2024 weiterhin mit einer Quote von unter 4% gerechnet (Ende 2023: 3.6%).