Die Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG mit Abschluss des Geschäftsjahres per 30. September 2023 reduzierten zwar die Mietzinsausfallrate, mussten aber gekündigte Anteile und Disagios entgegen nehmen. Auch haben die externen Schätzungsexperten die Diskontierungssätze angehoben. Entsprechend resultierten Anlagerenditen zwischen −0,4 % und +2,2 %. Die Ausschüttungen für das Geschäftsjahr 2022/23 bleiben bei allen vier Fonds unverändert.
Credit Suisse 1a Immo PK mit tieferer Mietzinsausfallrate
Der Credit Suisse 1a Immo PK (CS 1a Immo PK, Valor 844 303) schloss das Geschäftsjahr per 30. September 2023 mit einer Anlagerendite von 0,3 % (Vorjahr: 6,2 %) ab. Der Verkehrswert der Liegenschaften reduzierte sich leicht auf CHF 4’908,3 Mio. (Vorjahr: CHF 4’924,6 Mio.). Die Mietzinsausfallrate sank weiter auf 5,2 % (Vorjahr: 6,1 %). Die Ausschüttung bleibt konstant bei CHF 45.00 pro Anteil, wobei die Ausschüttungsquote 93,5 % beträgt (Vorjahr: 94,5 %). Der CS 1a Immo PK konnte sich dem Abgabedruck im Sekundärmarkt nicht entziehen und beendete das Geschäftsjahr bei einem Disagio von −17,4 % (Vorjahr: Disagio von −12,0 %). Entsprechend wies der Fonds im Geschäftsjahr 2022/23 im Sekundärmarkthandel eine Performance von −5,4 % auf (Vorjahr: −20,1 %; Benchmark SXI Real Estate Funds Broad: +2,0 %). Per 30. September 2023 wurden 277’680 Anteile gekündigt, was 9,8 % der Anteile im Umlauf entspricht. Die gekündigten Anteile werden unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist voraussichtlich im Dezember 2024 zurückbezahlt.
Im abgeschlossenen Geschäftsjahr wurden weder Liegenschaften erworben noch verkauft. Die drei Bauprojekte am Seetalplatz in Emmenbrücke konnten planmässig fertiggestellt und bereits weitgehend ihren Mietern übergeben werden. Drei weitere Bauprojekte in Jona, Luterbach sowie Winterthur befinden sich in der Realisierungsphase. Wie bereits im August 2023 mitgeteilt, hat die Fondsleitung den geplanten Börsengang des Fonds angesichts des Marktumfelds sowie der Akquisition durch UBS sistiert. Über die nächsten Schritte wird im 1. Quartal 2024 informiert.
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss mit Ausschüttungsrendite von 4,6 %
Der Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss (CS REF Interswiss, Valor 276 935) schloss das Geschäftsjahr per 30. September 2023 mit einer Anlagerendite von −0,4 % (Vorjahr: 4,1 %) ab. Der Verkehrswert der Liegenschaften sank auf CHF 2’566,1 Mio. (Vorjahr: CHF 2’666,5 Mio.). Die Mietzinsausfallrate konnte auf
6,3 % reduziert werden (Vorjahr: 8,0 %). Die Ausschüttung bleibt konstant bei CHF 7.40, die Ausschüttungsquote liegt bei 95,3 % (Vorjahr: 93,6 %). Die Performance betrug im Geschäftsjahr 2022/23 −1,8 % (Vorjahr: −14,2 %; Benchmark SXI Real Estate Funds Broad: +2,0 %). Das Disagio stieg innert Jahresfrist von −13,7 % auf −15,4 % an. Per 30. September 2023 wurden 51’772 Anteile gekündigt, was
0,6 % der Anteile im Umlauf entspricht. Die gekündigten Anteile werden unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist voraussichtlich im Dezember 2024 zurückbezahlt. Die per Ende Geschäftsjahr 2021/22 gekündigten 114’029 Anteile werden am 20. Dezember 2023 zurückbezahlt. Damit reduziert sich per 20. Dezember 2023 die Anzahl Anteile im Umlauf von 8’984’580 auf neu 8’870’551 Anteile.
Im Portfolio wurde eine Liegenschaft in Crissier veräussert. Das Bauprojekt an der Rue de Berne in Genf wird 2024 fertiggestellt. Nach Stichtag des Geschäftsjahres 2022/23 hat der Fonds zwei Liegenschaften in Meyrin sowie eine Liegenschaft in Eysins und Lausanne veräussert. Der CS REF Interswiss hat am globalen Nachhaltigkeits-Benchmarking GRESB teilgenommen und erzielte dabei abermals drei von fünf möglichen Sternen.
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus steigert Mietzinseinnahmen um 11,3 %
Der Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus (CS REF LogisticsPlus, Valor 24 563 395) schloss das Geschäftsjahr per 30. September 2023 mit einer Anlagerendite von −0,3 % (Vorjahr: 4,4 %). Der Verkehrswert sank auf CHF 901,2 Mio. (Vorjahr: CHF 917,5 Mio.). Die Mietzinsausfallrate reduzierte sich auf 2,6 % (Vorjahr: 3,5 %). Die Ausschüttung bleibt konstant bei CHF 3.50, die Ausschüttungsquote liegt bei 95,8 % (Vorjahr: 102,2 %). Die Performance des CS REF LogisticsPlus betrug im Geschäftsjahr 2022/23 −15,9 % (Vorjahr: −18,9 %; Benchmark SXI Real Estate Funds Broad: +2,0 %). Das Disagio betrug −11,2 % (Vorjahr: Agio von +5,0 %). Per 30. September 2023 wurden 42’000 Anteile gekündigt, was 0,5 % der Anteile im Umlauf entspricht. Die gekündigten Anteile werden unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist voraussichtlich im Dezember 2024 zurückbezahlt.
Nach Stichtag des Geschäftsjahres 2022/23 wurde eine Liegenschaft in Oberentfelden erworben. In Bülach wird zudem ein Neubauprojekt realisiert, dessen Fertigstellung und Übergabe an den Mieter für das zweite Halbjahr 2024 geplant ist. Der CS REF LogisticsPlus hat am globalen Nachhaltigkeits-Benchmarking GRESB teilgenommen und erzielte dabei vier von fünf möglichen Sternen (Vorjahr: drei Sterne).
Credit Suisse Real Estate Fund Siat wächst mittels Neubauprojekten
Per 30. September 2023 stieg der Verkehrswert der Liegenschaften des Credit Suisse Real Estate Fund Siat (CS REF Siat, Valor 1 291 370) auf CHF 3’931,5 Mio. (Vorjahr: CHF 3’857,7 Mio.). Die Anlagerendite kam bei 2,2 % (Vorjahr: 5,2 %) zu liegen. Die Mietzinsausfallrate konnte auf 2,5 % gesenkt werden (Vorjahr: 3,1 %). Die Ausschüttung liegt unverändert bei CHF 5.20 pro Anteil – die Ausschüttungsquote liegt bei 100,0 % (Vorjahr: 105,0 %). Die Performance des CS REF Siat im Geschäftsjahr 2022/23 betrug 6,3 % (Vorjahr: −20,6 %; Benchmark SXI Real Estate Funds: +2,0 %). Das Agio stieg innert Jahresfrist von 17,6 % auf 23,1 %.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden in Chiasso sowie Delémont Liegenschaften veräussert. In Basel, Dübendorf, Liestal, Spreitenbach, Neuenburg sowie Brunnen werden Neubauprojekte/Sanierungen realisiert, welche über die nächsten zwei Geschäftsjahre zusätzliche Mieterträge für den Fonds generieren werden.