In den ersten neun Monaten 2023 hat sich die Kernaktivität von PSP Swiss Property – die Vermietung von Geschäftsflächen – positiv entwickelt, wie das Unternehmen mitteilt. Der Bilanzwert des Portfolios betrug per Ende September 2023 CHF 9.7 Mrd. (Ende 2022: CHF 9.4 Mrd.), die Leerstandsquote belief sich auf 3.2% (Ende 2022: 3.0%). Von den 2023 auslaufenden Mietverträgen (CHF 43.0 Mio.) waren per Ende September 2023 nur noch 3% offen. Per Jahresende 2023 erwartet PSP eine Leerstandsquote von unter 4%. Die leichte Erhöhung ergibt sich durch die Umklassifizierung von «B2Binz» (Projektabschluss erfolgt im Q4 2023). Die Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug 4.7 Jahre.

In der Berichtsperiode wurde die moderne Büroliegenschaft an der Pfingstweidstrasse 60/60b in Zürich für CHF 216.5 Mio. erworben. Verkauft hat PSP die Anlageliegenschaft an der Bahnhofstrasse 23 in Interlaken für CHF 3.0 Mio., einen Teil des Areals in Wädenswil für CHF 13.0 Mio. sowie das Projekt «Spiegel» in Köniz bei Bern für CHF 2.7 Mio. Teilverkäufe für insgesamt CHF 17.2 Mio. gab es beim Projekt «Residenza Parco Lago» in Paradiso und beim Areal «Salmenpark» in Rheinfelden.

Vier grosse Projekte wurden abgeschlossen und die Liegenschaften zurück ins Anlageportfolio umklassifiziert. Das Parkhaus «P-West» in Zürich-West wurde umfassend saniert (Q1 2023). «Clime» (ein nachhaltiger Holzneubau) in Basel wurde an die Mieter übergeben (Q2 2023). Ferner wurden die zwei Projekte (beides umfassende Renovationen und Modernisierungen) «Hôtel de Banque» in Genf und «Bahnhofplatz 2» in Zürich fertig gestellt (Q3 2023).

Quartalsergebnis Q1-Q3 2023

In der Berichtsperiode hat sich die Vermietung von Geschäftsflächen positiv entwickelt, schreibt PSP weiter. So erhöhte sich der Liegenschaftsertrag im Vergleich zur Vorjahresperiode von CHF 236.8 Mio. um CHF 10.7 Mio. oder 4.5% auf CHF 247.6 Mio. Das operative Ergebnis, das heisst der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, erhöhte sich um CHF 29.5 Mio. oder 16.3% auf CHF 210.8 Mio. (Q1-Q3 2022: CHF 181.3 Mio.). Ein positiver Ergebnisbeitrag in der Höhe von CHF 30.6 Mio. resultierte aus der Auflösung latenter Steuern (diese Auflösung erfolgte beim Halbjahresergebnis 2023 per Ende Juni 2023). Für die Berechnung der in den latenten Steuern auf Liegenschaften enthaltenen Grundstückgewinnsteuer wird in den massgebenden Kantonen, sofern anwendbar, der Verkehrs- bzw. Marktwert vor 20 Jahren verwendet. Die Anwendung dieser Marktwerte führte zur erwähnten Auflösung latenter Steuern. Auf der anderen Seite hatten tiefere Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum einen negativen Effekt (CHF – 9.8 Mio. verglichen mit Q1-Q3 2022). Der Betriebsaufwand sank um CHF 1.3 Mio. oder 3.1% auf CHF 41.7 Mio. (Q1-Q3 2022: CHF 43.0 Mio.). Die Finanzierungskosten stiegen um CHF 6.9 Mio. oder 79.8% auf CHF 15.5 Mio. (Q1-Q3 2022: CHF 8.6 Mio.). Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, betrug CHF 4.59 (Q1-Q3 2022: CHF 3.95).

Der Reingewinn erreichte CHF 155.3 Mio. (Q1-Q3 2022: CHF 284.0 Mio.). Der Rückgang des Reingewinns um CHF 128.6 Mio. oder 45.3% erklärt sich insbesondere durch die Portfolioabwertung um CHF 67.2 Mio. (Q1-Q3 2022: Aufwertung von CHF 131.9 Mio.). Per 30. Juni 2023 resultierte im Rahmen der ordentlichen halbjährlichen Portfoliobewertung durch unseren externen Immobilienbewerter Wüest Partner eine Abwertung um CHF 90.7 Mio. Aufgrund liegenschaftsspezifischer Wertveränderungen liessen wir per Ende September 2023, in Übereinstimmung mit unseren Rechnungslegungsgrundsätzen, zwei Liegenschaften durch Wüest Partner bewerten (Bahnhofplatz 1, 2 / Bahnhofquai 9, 11, 15, Zürich: Abschluss Projektentwicklung; Binzring 15/17, Zürich: Mietvertragsverlängerung). Dabei resultierte eine Aufwertung von insgesamt CHF 23.5 Mio. Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 3.39 (Q1-Q3 2022: CHF 6.19). Per Ende September 2023 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 112.85 (Ende 2022: CHF 113.33). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 135.45 (Ende 2022: CHF 136.62).

Solide Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 5.2 Mrd. per Ende September 2023 – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 53.2% – bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2022: CHF 5.2 Mrd. bzw. 54.8%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.4 Mrd. bzw. 34.8% der Bilanzsumme (Ende 2022: CHF 3.1 Mrd. bzw. 32.6%). Per Ende September 2023 lag der durchschnittliche Stichtag-Fremdkapitalkostensatz bei 0.88% (Ende 2022: 0.47%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.1 Jahre (Ende 2022: 4.1 Jahre). Aktuell stehen ungenutzte Kreditlinien von CHF 1.0 Mrd. (davon CHF 0.7 Mrd. zugesichert) zur Verfügung. PSP Swiss Property hat von Moodyʼs ein Issuer Rating A3 sowie ein Senior Unsecured Rating A3 (Ausblick stabil).

Auf dem Bild oben das Gurten-Areal in Bern