Die Preise für Eigenheime legten im 3. Quartal 2023 gemäss UBS Composite Index 0,7 Prozent und damit minimal schwächer als im Vorquartal (0,8 Prozent) zu. Im Vorjahresvergleich resultiert daraus eine Verteuerung der Eigenheime um 2,7 Prozent (per 2. Quartal 2023 waren es 3,4 Prozent). Die Preisentwicklung im 3. Quartal wurde durch den starken Anstieg der Transaktionspreise von Einfamilienhäusern getrieben. Diese legten gegenüber dem Vorquartal 1,5 Prozent zu, rund 1 Prozentpunkt mehr als die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen. Die Angebotspreise hingegen korrigierten in beiden Segmenten leicht.

Nachfrage sinkt, Angebot steigt

Die Preisentwicklung dürfte sich nach Ansicht der UBS-Analysten in den nächsten Quartalen weiter abschwächen. Der Nachfrageindex (Anzahl der laufenden Suchabos für den Kauf eines Eigenheims) liegt aktuell auf dem tiefsten Stand seit Einführung der Negativzinsen im Jahr 2015. Gleichzeitig steigt die Angebotsmenge bei Eigenheimen weiter an. Aktuell werden landesweit etwa 20 Prozent mehr Eigenheime inseriert als noch vor einem Jahr. Auch die Zahl der Transaktionen dürfte gesunken sein. Gemäss der Vollerhebung der Notariate liegt diese Zahl im Kanton Zürich 10 Prozent unter dem Vorjahreswert. Insgesamt erwartet UBS im laufenden Quartal stagnierende Eigenheimpreise, sodass sie per Ende 2023 etwa 2 Prozent über den Werten zu Jahresbeginn liegen dürften.

Bis mindestens Sommer 2024 werden Käuferinnen und Käufer Hypothekarzinsen von über 2,5 Prozent stemmen müssen. Gleichzeitig schwächelt die Konjunktur, sodass sich die Nachfrage vorerst nicht erholen wird. Nach fast einem Vierteljahrhundert steigender Eigenheimpreise dürfte nächstes Jahr eine leichte nominale Korrektur von 1 bis 2 Prozent stattfinden. Damit wird die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in der Schweiz für eine grosse Anzahl Haushalte angespannt bleiben.

Weniger Nachfrage in teuren Regionen

Je teurer die Region, desto stärker ging die Anzahl Suchabos nach Wohneigentum im laufenden Jahr im Vergleich zu den Vorjahren zurück – dementsprechend in den Grossräumen Zürich und Genfersee am stärksten. Stabiler war der Indikator beispielsweise noch in relativ günstigen Regionen der Ostschweiz wie Wil und Toggenburg oder den Regionen Biel und Solothurn. Die regionale Preisentwicklung zeigt hingegen eine relative Schwäche der günstigeren Regionen insbesondere im Kanton Bern, wo die Transaktionspreise in den letzten vier Quartalen flächendeckend stagnierten. Doch auch in den hochpreisigen Regionen sind die Preisanstiege mittlerweile auf ein moderates Niveau von jährlich 1 bis 3 Prozent gesunken. In der Region Genf sind die Preise sogar bereits rückläufig.

Preisanstiege in den Bergen

Die Nachfrage nach Wohneigentum ging in den klassischen Tourismusdestinationen im Vergleich zu den Werten während der Covid-19-Pandemie deutlich zurück. Im längerfristigen Vergleich bleibt der Nachfrageindex aber vielerorts auf einem überdurchschnittlichen Niveau, getrieben insbesondere durch inländische Käufer.

Folglich kletterten die Preise für Erstwohnungen in den Bergregionen in den letzten vier Quartalen um mehr als 5 Prozent. Dies dürfte eine verzögerte Folge des Zweitwohnungsbooms sein. Angesichts eines gesunkenen Angebots an Zweitwohnungen gewinnen zudem altrechtliche Wohnungen dank ihrer Option zur Umwandlung in Zweitwohnsitze an Wert.

Auch die Transaktionspreise für Zweitwohnungen stiegen im Durchschnitt aller Destinationen erneut und liegen damit knapp 6 Prozent über den Vorjahreswerten. Wir rechnen in den kommenden Quartalen mit einer konjunktur- und zinsbedingten Abschwächung der Zweitwohnungsnachfrage. Da aber das Angebot als Folge der Zweitwohnungsgesetzgebung beschränkt bleibt, dürfte die Preisdynamik auch nächstes Jahr etwas höher ausfallen als bei Erstwohnungen. Insbesondere an attraktiven und nicht überteuerten Standorten sind weitere Preisanstiege im tiefen einstelligen Prozentbereich möglich.

Autoren: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG; Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG; Thomas Rieder, Economist, UBS Switzerland AG