UBS Immobilienfonds: Agios und Leerstände sanken im ersten Halbjahr

UBS «Sima» schlägt den Benchmark

UBS «Sima» steigerte die Mietzinseinnahmen im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2023 auf CHF 213,0 Mio. Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der Berichtsperiode bei CHF 2 996,4 Mio. Dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote von 26,0% und liegt somit unterhalb der Höchstlimite gemäss Fondsvertrag von 33%. Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf CHF 12,5 Mio. Zur Verminderung des Zinsänderungsrisikos aus Portfoliosicht sind die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen weiterhin gestaffelt. Der durchschnittliche gewichtete Zinssatz der Fremdfinanzierungen per 30. Juni 2023 beläuft sich auf 1,05% und die gewichtete Restlaufzeit der Hypotheken beträgt 4,5 Jahre. Die Mietausfallrate beläuft sich per Halbjahr auf 4,2% der Sollmietzinseinnahmen und konnte zum Vorjahr weiter gesenkt werden. Der Gesamterfolg beträgt für das erste Halbjahr CHF 117,8 Mio. Während der SXI Real Estate Funds TR eine negative Performance von -0,4% aufwies, übertraf UBS «Sima» dieses Ergebnis mit einer Performance von 5,4%. Das Agio per 30. Juni 2023 liegt bei 27,3%.

Im Frühling dieses Jahres wurden die neuen Wohnungen am «Grimselhof» in Altstetten Zürich an die Mietenden übergeben. Insgesamt stehen den Mieterinnen und Mietern 111 Wohnungen (1,5 – 4,5-Zimmer-Wohnungen) verteilt auf fünf Geschosse zur Verfügung. Das komplette Onboarding sowie die Betreuung der Mietenden während der Mietdauer läuft über eine einzige App. Die Ersatzneubauten sind mit dem Nachhaltigkeitsstandard Minergie P zertifiziert.

Per Anfang Sommer 2023 ist die Baubewilligung für das Neubauprojekt «Les Acacias» in Genf in Kraft getreten. Die Bauphase wird mit der Schadstoffsanierung im Herbst gestartet. Nach einer rund 3-jährigen Bauzeit ist der Bezug auf den Januar 2026 bis Januar 2027 gestaffelt geplant. Auf ca. 51 000 qm Fläche und neun Stockwerken sind rund 340 Wohnungen vorgesehen. Die kommerziellen Flächen von unterschiedlicher Grösse befinden sich alle im Erdgeschoss und bilden einen Ring, der sich um den begrünten Innenhof legt.

Im Kreis 6 in Zürich an zentraler, aber dennoch verkehrsruhiger Lage plant UBS «Sima» einen Ersatzneubau mit drei Baukörpern in Holzbauweise. Die Vorbereitungen für die Abbrucharbeiten haben für das Projekt an der Anna-Heer Strasse im Sommer 2023 begonnen. Nach einer 2,5-jährigen Bauzeit können die 81 Wohnungen dann per Frühling 2025 vermietet werden. Die reine Wohnliegenschaft wird nach SGNI Gold zertifiziert und die Umgebungsgestaltung erhält ein Biodiversitäts Plus-Zertifikat der Stiftung Natur und Wirtschaft. Die Investitionssumme beläuft sich auf rund CHF 41 Mio.

UBS «Foncipars»

UBS «Foncipars» erzielte, nach einer negativen Performance von -13,6% im Jahr 2022 (SXI Real Estate Funds TR -15,2%), eine positive YTD-Performance von 0,4%. Diese liegt über dem Marktindex SXI Real Estate Funds TR, welcher für die sechsmonatige Berichtsperiode eine Performance von -0,4% ausweist. Das Agio, welches sich aus der Differenz zwischen Börsenkurs und Nettoinventarwert ergibt, hat sich innerhalb der Berichtsperiode von 22,1% per Jahresanfang auf 21,1% per 30. Juni 2023 leicht negativ verändert. Der Leerstand im Portfolio wurde in den letzten sechs Monaten weiter reduziert. Sie sank innerhalb eines Jahres von 1,7% auf 1,3%. Parallel dazu konnten die Mietzinseinnahmen, im Vergleich zur Vorjahresperiode, um 3,0% gesteigert werden.

Der Anstieg der Mietzinseinnahmen ist auch auf die erfolgreiche Erstvermietung der ersten Etappe des Bauprojekts Eclosia in Crissier (VD) im 4. Quartal 2022 und auf den Erwerb eines Wohngebäudes in Villars-sur-Glâne (per 1. Mai 2023) zurückzuführen. Die Akquisition in Villars-sur-Glâne Anfang Mai 2023 beinhaltet 13 vollvermietete Mehrfamilienhäuser mit jeweils sechs bis zwölf Wohnungen, die zwischen 1996 und 2004 errichtet wurden und total 109 Wohnungen und 133 Parkplätze umfassen. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund CHF 46 Mio.

Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der Berichtsperiode bei CHF 398,3 Mio. Dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote von 21,1% und liegt somit unterhalb der Höchstlimite gemäss Fondsvertrag von 33%. Die Mietzinseinnahmen belaufen sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2023 auf CHF 44,6 Mio. Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf CHF 1,5 Mio. Zur Verminderung des Zinsänderungsrisikos aus Portfoliosicht sind die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen weiterhin gestaffelt. Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz der Fremdfinanzierungen per 30. Juni 2023 beläuft sich auf 1,05% und die gewichtete Restlaufzeit der Hypotheken konnte auf 4,8 Jahre erhöht werden. Der Gesamterfolg beträgt für das erste Halbjahr CHF 25,1 Mio.

UBS «Swissreal»

Der Börsenkurs von UBS «Swissreal» lag per 30. Juni 2023 bei CHF 59.00 pro Anteil, was über die Berichtsperiode einer Differenz von CHF 1.20 oder -2,0% entspricht. Demnach hat sich das Disagio, welches sich aus der Differenz zwischen Börsenkurs und Nettoinventarwert ergibt, innerhalb der Berichtsperiode von -4,8% per Jahresanfang auf -4,7% per 30. Juni 2023 verändert. Die Börsenperformance beträgt zum Halbjahresabschluss 2,4% und liegt somit 2,8 Prozentpunkte über dem Marktindex SXI Real Estate Funds TR, welcher in der gleichen Periode eine Performance von -0,4% aufwies. Die Mietausfallrate resultierend aus Leerständen und Inkassoverlusten aus Mieten lag per 30. Juni 2023 bei 4,0% der Sollmietzinseinnahmen.

Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der Berichtsperiode bei CHF 515,0 Mio. Dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote von 23,7% und liegt somit unterhalb der Höchstlimite gemäss Fondsvertrag von 33%. Die Mietzinseinnahmen belaufen sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2023 auf CHF 53,0 Mio. Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf CHF 1,8 Mio. Zur Verminderung des Zinsänderungsrisikos aus Portfoliosicht sind die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen weiterhin gestaffelt. Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz der Fremdfinanzierungen per 30. Juni 2023 beläuft sich auf 1,05% und die gewichtete Restlaufzeit der Hypotheken konnte auf 4,2 Jahre erhöht werden. Die Mietausfallrate beläuft sich per Halbjahr auf 4,0% der Sollmietzinseinnahmen. Der Gesamterfolg beträgt für das erste Halbjahr CHF 31,8 Mio.

Residentia

In einem herausfordernden Marktumfeld weist der SXI Real Estate Funds Total Return Index für die sechsmonatige Berichtsperiode eine negative Performance von -0,4% aus. Auch Residentia konnte sich dem Sog des Gesamtmarktes nicht entziehen und erzielte in den ersten sechs Monaten 2023 eine leicht schlechtere Performance als der Benchmark von -2,0%. Der Börsenkurs per 30. Juni 2023 lag bei CHF 92.60. Auf dieser Basis ergibt sich eine Ausschüttungsrendite von 3,2%.

Während der letzten Monate konnten verschiedene kommerzielle Flächen erfolgreich wiedervermietet werden. An der Via Besso 42 in Lugano zogen auf ca. 700 qm zwei neue Mieter ein, ein Möbelgeschäft und eine Weinhandlung. An der gleichen Adresse laufen aktuell weitere vielversprechende Verhandlungen. Bei der kürzlich vermieteten Fläche an der Via Ghiringhelli 18 in Bellinzona ist der Mieterausbau mittlerweile abgeschlossen und die Räumlichkeiten konnten von der Mieterschaft bezogen werden. In der Folge konnte die Mietausfallrate im Vergleich zum Vorjahr von 15,4% um rund 32% auf 10,4% reduziert werden. Die stichtagsbezogene Leerstandsquote liegt bei 9,7%. Die Mietzinseinnahmen stiegen auf CHF 5,8 Mio., was einer Erhöhung um 5,5% entspricht. Der Nettoertrag von CHF 2,8 Mio. ist um rund 17% höher als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der Berichtsperiode bei CHF 70,4 Mio. Dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote von 28,2%. Diese liegt somit unterhalb der Höchstlimite gemäss Fondsvertrag von 33%.

Die Mietzinseinnahmen belaufen sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2023 auf CHF 5,8 Mio. Die Mietausfallrate, resultierend aus Leerständen und Inkassoverlusten, beträgt 10,4% der Sollmietzinseinnahmen. Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf CHF 0,6 Mio. Zur Optimierung des Zinsänderungsrisikos aus Portfoliosicht sind die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen gestaffelt. Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz der Fremdfinanzierungen per 30. Juni 2023 beläuft sich auf 2,0% und die gewichtete Restlaufzeit der Hypotheken beträgt 2,0 Jahre. Der Nettoertrag beträgt für das erste Halbjahr CHF 2,8 Mio.