Swiss Finance & Property: Fonds mit guten Erträgen trotz Wertreduktionen

SF Commercial Properties Fund

Der SF Commercial Properties Fund reduzierte im ersten Halbjahr 2023 die Leerstandsquote. Per 30.Juni 2023 beträgt diese 13.91%, schreibt die Fondsleitung. Aufgrund der aktuellen Marktsituation zeigt die externe Bewertung höhere Diskontsätze. Der Marktwert des Portfolios liegt deshalb per 30. Juni 2023 bei CHF 316.48 Millionen, was einer Reduktion von CHF 4.78 Millionen resp. 1.48% entspricht. Die Bruttorendite liegt bei 6.28%. Die gewichtete Laufzeit der Mietverträge (WAULT) konnte mit 4.93 Jahren auf einem hohen Niveau gehalten werden.

In verschiedenen Liegenschaften wurden für rund 5 800 m2 Neuvermietungen und Vertragsverlängerungen erreicht. Für die Liegenschaft in Dietikon (ZH) wurden im ersten Halbjahr 2023 bereits rund 2 300 m2 vermietet. Die Verhandlungen mit einem Grossinteressenten für weitere 2 000 m2 werden weiter konkretisiert. In Staad (SG) konnten mehrere Kleinflächen von rund 180 m2 vermietet werden. Zurzeit werden die Marketingaktivitäten verstärkt, um weitere Interessenten zu gewinnen.

Das Liegenschaftsportfolio des SF Commercial Properties Fund weist per 30. Juni 2023 einen Marktwert von CHF 316.48 Millionen aus, aufgeteilt auf 17 Liegenschaften. Damit reduziert sich der Bestand um die Liegenschaft in Weinfelden (TG), welche per 31. Dezember 2022 mit CHF 7.10 Millionen bewertet wurde. Die Bruttorendite des Portfolios liegt per 30. Juni 2023 bei 6.28%. Die Leerstandsquote per 30. Juni 2023 hat sich im Vergleich zum 31. Dezember 2022 um 0.19 Prozentpunkte auf 13.91% reduziert.

Die Gesamterträge betrugen in der abgeschlossenen Geschäftsperiode CHF 8.35 Millionen (Vorjahr: CHF 8.19 Millionen). Die Mietzinseinnahmen konnten um CHF 0.16 Millionen (+ 1.98%) gesteigert werden. Der Gesamtaufwand beläuft sich damit auf CHF 3.79 Millionen (Vorjahr: CHF 3.15 Millionen). Der Anstieg der Kosten um CHF 0.64 Millionen resultiert insbesondere aus dem Anstieg der Hypothekarzinsen. Der Nettoertrag liegt bei CHF 4.56 Millionen (Vorjahr: CHF 5.04 Millionen). Dies entspricht CHF 1.90 pro Anteil bei 2 400 000 Anteilen (Vorjahr: CHF 2.10 pro Anteil bei 2 400 000 Anteilen). Das Nettofondsvermögen reduzierte sich in der Berichtsperiode um CHF 11.35 Millionen auf CHF 220.61 Millionen (Vorjahr: CHF 231.96 Millionen). Die Veränderung resultiert aus dem Gesamterfolg von CHF -1.15 Millionen abzüglich der getätigten Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2022 in der Höhe von CHF 10.20 Millionen. Per 1. Januar 2023 hat der SF Commercial Properties Fund die Liegenschaft in Weinfelden über Marktwert veräussert. Diese Bereinigung reduziert das Risiko negativer Veränderungen der Vermietungssituation und verkleinert die nicht-wertvermehrenden Investitionen um rund CHF 2.0 Millionen. Die Ausschüttung beträgt CHF 4.25 pro Anteil für das Jahr 2022 (wovon CHF 3.15 verrechnungssteuerfrei ausbezahlt wurden).

SF Sustainable Property Fund

Das Liegenschaftsportfolio des SF Sustainable Property Fund weist per 30. Juni 2023 einen Marktwert von CHF 1.52 Milliarden aus, aufgeteilt auf 113 Liegenschaften. Damit reduziert sich der Bestand um die Liegenschaft in Bonaduz (GR). Die Bruttorendite des Portfolios liegt per 30. Juni 2023 bei 3.79%. Die Leerstandsquote per 30. Juni 2023 hat sich im Vergleich zum 31. Dezember 2022 um 0.2 Prozentpunkte auf 5.0% reduziert. «Like-for-like» erfährt das Portfolio eine leichte marktbedingte Abwertung in Höhe von 1.1%. Die Erneuerungsprojekte Im First 6/10 in Ehrendingen (AG) und Luzernerring 148 & Rufacherstrasse 8 in Basel (BS) verlaufen gemäss Kosten- und Terminplan. Die Arbeiten werden per Ende 2023 abgeschlossen sein. Im Verlauf des 2. Quartals 2023 konnten die Bauarbeiten an der Neuhardstrasse 9/11 in Olten (SO) planmässig, unterhalb des Kostenrahmens und mit Vollvermietung abgeschlossen werden. Die Gesamterneuerung an der Via Giuseppe Cattori 5 in Locarno (TI) steht kurz vor Baustart und wird voraussichtlich im Q3 2024 abgeschlossen.

Neben den Erneuerungsarbeiten soll auch der Austausch von Heizmedien die Nachhaltigkeit des Portfolios verbessern. So wurden die Liegenschaften in Spreitenbach (AG) und Ostermundigen (BE) auf erneuerbare Fernwärme umgestellt. Weitere Projekte sind in Ausführung, sodass der Anteil erneuerbarer Energien bis Ende Jahr gemäss heutiger Beurteilung auf ca. 30% (24% per Ende 2022) gesteigert werden sollte.

Die Gesamterträge betrugen in der Berichtsperiode CHF 26.8 Millionen (30. Juni 2022: CHF 25.9 Millionen). Die Mietzinseinnahmen erhöhten sich um rund CHF 0.9 Millionen (+3.6%). Der Gesamtaufwand beläuft sich auf CHF 14.7 Millionen (30. Juni 2022: CHF 10.7 Millionen). Der Anstieg der Kosten um CHF 3.7 Millionen resultiert insbesondere aus dem Anstieg der Hypothekarzinsen. Der Nettoertrag liegt bei CHF 12.4 Millionen (30. Juni 2022: CHF 15.2 Millionen). Dies entspricht CHF 1.47 pro Anteil bei 8 416 494 Anteilen (30. Juni 2022: CHF 1.80 pro Anteil bei 8 416 494 Anteilen). Das Nettofondsvermögen reduziert sich in der Berichtsperiode um CHF 37.7 Millionen auf CHF 1 012.6 Millionen (31. Dezember 2022: CHF 1 050.3 Millionen). Die Veränderung resultiert aus dem Gesamterfolg von minus CHF 8.3 Millionen abzüglich der getätigten Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2022 in der Höhe von CHF 29.4 Millionen. Der NAV pro Anteil sank von CHF 124.79 auf CHF 120.3 nach Ausschüttung in Höhe von CHF 3.50 pro Anteil.

SF Retail Properties Fund

Der Marktwert der Liegenschaften des SF Retail Properties Fund liegt per 30. Juni 2023 bei CHF 880.1 Millionen. Die Mieteinnahmen für das erste Halbjahr 2023 betragen CHF 21.6 Millionen. Der Nettoertrag für das erste Halbjahr 2023 sinkt auf CHF 13.4 Millionen, was einem Nettoertrag pro Anteil von CHF 2.21 entspricht. Die festen, gewichteten Laufzeiten der Mietverträge (WAULT) des SF Retail Properties Fund Portfolios bleiben per 30. Juni 2023 auf dem hohen Wert von 6.35 Jahren konstant.

Die Ausrichtung der Portfoliostrategie auf «Güter des täglichen Bedarfs» hat sich auch im Verlauf des ersten Halbjahres 2023, welches durch die anhaltende Inflation und weiteren Straffungen der Geldpolitik geprägt war, erneut als erfolgreich erwiesen. Aufgrund der anhaltenden Konsolidierung der Marktpreise wurden im ersten Halbjahr 2023 keine Transaktionen getätigt. Anstelle dessen hat sich die Fondsleitung auf die Realisierung der verschiedenen Bauprojekte sowie auf die Vermarktung fokussiert. Insgesamt wurden CHF 9.9 Millionen an 13 Standorten investiert, wovon CHF 0.6 Millionen für den weiteren Ausbau der Photovoltaik-Projekte aufgewendet wurden. Im Bereich der Vermarktung konnten in den ersten sechs Monaten neue Verträge und Verlängerungen mit einem jährlichen Mietertrag von CHF 3.2 Millionen und einer Fläche von 12 830 m2 unterzeichnet werden.

Das Liegenschaftsportfolio des SF Retail Properties Fund weist per 30. Juni 2023 einen Marktwert von CHF 880.1 Millionen aus, aufgeteilt auf 84 Liegenschaften. Die Bruttorendite des Portfolios liegt per 30. Juni 2023 bei 5.51%. Die Leerstandsquote per 30. Juni 2023 hat sich im Vergleich zum 31. Dezember 2022 um 0.63 Prozentpunkte auf 5.32% reduziert.

Die Gesamterträge betrugen in der abgeschlossenen Berichtsperiode CHF 21.8 Millionen (30. Juni 2022: CHF 21.9 Millionen). Der Minderertrag aus dem Verkauf der zehn Liegenschaften per 10. Februar 2022 konnte im ersten Halbjahr 2023 bereits wieder kompensiert werden. Dies gelang insbesondere durch die Indexierungsanpassung der bestehenden Verträge sowie die höheren Umsatzmieten der Food-Retailer. Der Gesamtaufwand beläuft sich damit auf CHF 8.4 Millionen (31. Dezember 2022: CHF 7.5 Millionen). Der Anstieg der Kosten um CHF 0.9 Millionen resultiert insbesondere aus dem Anstieg der Hypothekarzinsen. Der Nettoertrag liegt bei CHF 13.4 Millionen (30. Juni 2022: CHF 14.4 Millionen). Dies entspricht CHF 2.21 pro Anteil bei 6 075 000 Anteilen (30. Juni 2022: CHF 2.37 pro Anteil bei 6 075 000 Anteilen).

Das Nettofondsvermögen reduzierte sich in der Berichtsperiode um CHF 23.9 Millionen auf CHF 610.4 Millionen (31. Dezember 2022: CHF 634.4 Millionen). Die Veränderung resultiert aus dem Gesamterfolg von CHF 2.5 Millionen abzüglich der getätigten Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2022 in der Höhe von CHF 26.4 Millionen.

In Basel an der unteren Rebgasse wurde im Juni 2023 der Grundstein für erste Etappe der innovativen Neugestaltung des «Clarahuus» (im Bild oben) gelegt. Im 3. und 4. Obergeschoss werden die bisherigen Büroflächen durch die Mieterin während einer insgesamt 12-monatigen Bauphase in moderne Business-Apartments umgewandelt. Die Business-Apartments zeichnen sich durch eine durchdachte Raumgestaltung aus, die sowohl auf Komfort des Wohnens als auch effizientes Arbeiten ausgerichtet sind. Die ideale Lage im pulsierenden Zentrum von Basel rundet die Attraktivität der Business-Apartments für Geschäftsreisende ab.

In einer zweiten Phase wird die Einkaufspassage komplett umgestaltet und erneuert. Das notwendige Baugesuch wurde eingereicht und mit dem Baustart ist voraussichtlich im Jahr 2024 zu rechnen. Mit der Neugestaltung kann einerseits den aktuellen Bedürfnissen der Mieter entsprochen sowie die noch verfügbare Fläche optimal erschlossen werden. Darüber hinaus können die bestehenden Mietverträge weiter verlängert werden.