Die Covid-19 Pandemie hinterlässt in den Schweizer Immobilienmärkten deutliche Spuren. Vor allem Geschäftsräume und Büroliegenschaften werden die Folgen noch längere Zeit zu spüren bekommen, wie eine Umfrage des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle aufzeigt.

Die Betrachtungen und Einschätzungen gehen zurzeit deutlich auseinander: Wie wird sich das vermehrte Arbeiten von Zuhause aus auf den Büroflächenbedarf der Firmen auswirken? Die Frage beeinflusst das Tagesgeschäft von Besitzern und Bewertern von Büroliegenschaften gegenwärtig stark. Die Immobiliendienstleiter von Jones Lang LaSalle führten dazu eine Umfrage bei 318 Firmen durch. Die Zahlen sind beeindruckend: Während dem Lockdown arbeiteten bei der Hälfte der befragten Unternehmen mindestens 80 Prozent der Belegschaft von Zuhause aus. Nur gerade 5 Prozent der Unternehmen gaben an, dass stets sämtliche Mitarbeiter ins Büro kamen.

Die Umfrage hat gezeigt, dass die COVID-19 Pandemie nicht nur die zukünftige Arbeitsweise und die Gestaltung der Arbeitsplätze beeinflusst, sondern auch Spuren auf dem Büromarkt hinterlassen wird. Aktuell ist ein Teil der Nachfrage nach Büroräumlichkeiten getrieben von der Absicht, Flächen zu reduzieren und Kosten zu senken. 57 Prozent der befragten Unternehmen beabsichtigen in den nächsten drei Jahren ihre genutzte Bürofläche unverändert zu lassen, bei 29 Prozent soll es zu einer Reduktion kommen. Nur 13 Prozent gehen davon aus, dass sie in absehbarer Zeit mehr Fläche benötigen. Auffällig ist, dass der Flächenverbrauch pro Mitarbeiter sogar bei 46 Prozent der Befragten reduziert werden soll und umgekehrt nur ein Bruchteil von 6 Prozent der Unternehmen ihren Mitarbeitern mehr Raum bereitstellen wollen.

Abbau zwischen 20 und 30 Prozent

Von den 29 Prozent der Unternehmen, welche Flächen abbauen wollen, soll die Reduktion in der Bandbreite zwischen 20 Prozent und 30 Prozent der gegenwärtig genutzten Fläche liegen. Fast die Hälfte der Umfrageteilnehmer (46 Prozent) wollen zudem den Flächenverbrauch pro Mitarbeiter zwischen 10 Prozent und 30 Prozent reduzieren. Bei aktuell 15 qm, welche im Median pro Mitarbeiter zur Verfügung stehen, blieben zukünftig noch 11.5 bis 13.5 qm.

Eine Minderheit von 13 Prozent der Unternehmen geht von einem Wachstum der Bürofläche in den nächsten drei Jahren aus, welches zwischen 10 Prozent und 50 Prozent der aktuellen Fläche betragen soll. Ein geringer Teil von 6 Prozent der Unternehmen gedenkt die Anzahl qmpro Mitarbeiter zwischen 10 Prozent und 20 Prozent zu erhöhen. Basierend auf dem Medianwert der Flächenzunahme bzw. der Flächenreduktion ergibt sich für den Gesamtbedarf ein Netto-Effekt von minus 5 Prozent der heute genutzten Bürofläche innerhalb der nächsten drei Jahre. Kalkuliert man den Bedarf über die geäusserten Veränderungen pro Mitarbeiter, verstärkt sich der Netto-Effekt auf minus 8 Prozent.

Bei Grossunternehmen mit mehr als 250 Mitarbeitenden wollen 43 Prozent die Gesamtfläche reduzieren und gar 62 Prozent den Flächenverbrauch pro Kopf. In Anbetracht der bereits vergleichsweise geringen Anzahl qmpro Mitarbeitenden (im Median 12 qm; 25 Prozent bis 75 Prozent Quantil: 10 bis 15 qm) dürfte dies bei grossen Firmen eine gewisse Herausforderung darstellen. Gemäss obenstehender Berechnung reduziert sich für dieses Segment der Flächenbedarf netto um minus 7 Prozent total oder minus10 Prozent pro Mitarbeiter.

Pharmaindustrie legt zu

Deutlich positiver wird der zukünftige Flächenbedarf von der Pharmaindustrie eingeschätzt. 40 Prozent der Unternehmen gehen von einem Wachstum aus, nur 30 Prozent gedenken in den kommenden drei Jahren ihre Büroräume zu verkleinern. Dabei soll der Flächenverbrauch pro Mitarbeiter bei der Hälfte konstant bleiben und bei 40 Prozent reduziert werden. Die Flächenstrategie von Unternehmen aus dem Sektor Hightech/Technologie entspricht insgesamt der Grundgesamtheit. Auffallend sind jedoch die Absichten von 60 Prozent der Unternehmen, den Flächenbedarf pro Mitarbeiter zu senken, und zwar um rund 20 Prozent. Dabei ist der Flächenverbrauch pro Mitarbeiter bereits gleich effizient wie bei Grossunternehmen. Da eine Erhöhung der qmpro Mitarbeiter kategorisch ausgeschlossen wird, beläuft sich der Netto-Effekt somit auf minus12 Prozent bei Hightech Unternehmen.

Jones Lang Lasalle befragte die Unternehmen auch zum Thema Umzusgbereitschaft. Als wichtigste Gründe für einen möglichen Umzug wer- den genannt: Geringerer Bedarf an Bürofläche: 26 Prozent;
Verbesserung des Arbeitsplatzkonzepts: 23 Prozent; Reduktion von Mietkosten: 23 Prozent. Unter den Grossunternehmen, welche einen Umzug in Betracht ziehen, nannten gar 31 Prozent den geringeren Bedarf an Büroflächen als Hauptgrund. Allerdings ist die Umzugsbereitschaft bei diesen schwächer ausgeprägt als bei mittleren und kleinen Firmen. 
Die Hälfte der Pharmaunternehmen fasst in den nächsten drei Jahren einen Umzug ins Auge. Als zusätzlich bedeutenden Grund wird die Nachfrage nach mehr Büroflächen genannt. Ebenfalls eine überdurchschnittliche Umzugsbereitschaft weisen Hightech Unternehmen auf. Die Bereitschaft umzuziehen hängt im Übrigen nicht davon ab, wie lange das Unternehmen schon am jetzigen Standort ansässig ist, im Gegenteil: die umzugsbereiten Firmen sind tendenziell weniger lang in den gegenwärtigen Räumlichkeiten ansässig im Vergleich zur Grundgesamtheit.

Papierform nach wie vor wichtig

Der Anteil Mitarbeiter, welcher zukünftig Home Office machen kann, fällt geringer aus als während dem Lockdown. Immerhin bei der Hälfte der Unternehmen soll es für mindestens 50 Prozent der Belegschaft an einem oder mehreren Tagen möglich sein. Ein Zehntel der befragten Unternehmen kann oder will diese Option allerdings grundsätzlich nicht zur Verfügung stellen.

Bei über der Hälfte der Unternehmen können die notwendigen Anforderungen und Weisungen am besten im Büro befolgt werden, so dass Home Office nicht zwingend notwendig war. In einigen Fällen war Home Office nicht vollumfänglich für alle Mitarbeiter umsetzbar, weil gewisse Kundendossiers nur in Papierform vorhanden sind und der Empfang der Post im Büro erfolgt. Dies zeigt, dass offenbar immer noch ein bedeutender Teil der Administration und auch der Archivierung physisch stattfindet. Beachtliche 43 Prozent der Unternehmen gaben an, dass ihre Mitarbeiter es bevorzugten, zumindest teilweise für die Arbeit ins Büro zu kommen. Corona hat auch wesentlich zur Ausbreitung und Akzeptanz von virtuellen Meetings beigetragen. Diese werden unseren Arbeitsalltag über die Krise hinaus begleiten. Ebenso wird Home Office zukünftig breiter angewendet werden, was nicht zuletzt auch dank virtuellen Meetings vereinfacht wurde.

Für knapp die Hälfte der befragten Unternehmen werden sich die Anforderungen an Büroräumlichkeiten zukünftig aber nicht wesentlich verändern. Bei über der Hälfte der Unternehmen werden hingegen zukünftig das Arbeiten von Zuhause aus und die Arbeitszeiten flexibler gehandhabt als bisher. Bei Grossunternehmen wird die Flexibilität bei Home Office und Arbeitszeiten stärker in die HR-Richtlinien einfliessen (72 Prozent) als bei Kleinunternehmen (44 Prozent).