Die Mieteinnahmen von Varia US Properties stiegen 2023 auf vergleichbarer Basis – unter Berücksichtigung von Vermögenswerten, die während der gesamten Geschäftsjahre 2022 und 2023 gehalten wurden – um 6.1% auf USD 89.0 Mio. (2022: USD 83,8 Mio.), wie das Unternehmen mitteilt. Die operative Marge ohne den Verlust/Gewinn aus der Neubewertung von Immobilien stieg auf 32.3% (2022: 30.5%). 2023 erzielte das Unternehmen einen realisierten Gesamtertrag von USD 146.4 Mio. (2022: USD 188.4 Mio.). Das EBITDA sank um 50.0% auf USD 44.2 Mio. aufgrund der Verringerung des realisierten Gewinns aus Veräusserungen (2022: USD 88.2 Mio.), was zu einem Rückgang der EBITDA-Marge auf 30.2% (2022: 46.8%) führte.
Das Betriebsergebnis einschliesslich Neubewertung sank auf einen Verlust von USD 125.5 Mio. (2022: Gewinn von USD 197.6 Mio.). Varia US verzeichnete einen Betriebsaufwand von insgesamt USD 102.2 Mio. (2022: USD 100.2 Mio.), wovon USD 15.5 Mio. Transaktionskosten sind (2022: USD 15.8 Mio.). Die Anpassung des beizulegenden Zeitwerts führte zu einem Neubewertungsverlust von USD 174.3 Mio. (2022: Gewinn von USD 153.7 Mio.); dieser enthält einen realisierten buchhalterischen Verlust von USD 4.6 Mio. aus den zehn im Jahr 2023 verkauften Immobilien (2022: Gewinn von USD 44.4 Mio.).
Der Nettoverlust für das Berichtsjahr beträgt USD 139.0 Mio. (2022: Gewinn von USD 122.6 Mio.). Neben der Wertminderung des Portfolios enthält dieser Betrag auch einen Zinsaufwand von USD 47.2 Mio. (2022: USD 44.0 Mio.) sowie Fremdwährungsverluste von USD 7.2 Mio. (2022: Gewinn von USD 0.5 Mio.). Der Anstieg des Zinsaufwands ist in erster Linie auf Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von USD 1.5 Mio. für veräusserte oder refinanzierte Immobilien sowie auf einen Anstieg des Zinsaufwands für variabel verzinsliche Darlehen zurückzuführen.
Entwicklung des Portfolios
2023 habe das Unternehmen seine Strategie zur Verbesserung der Qualität des Portfolios sowie der Senkung der Risiken in Bezug auf Standort und Baujahr der Immobilien fortgesetzt, schreibt Varia US weiter. Infolgedessen wurden zehn Objekte mit 2’524 Wohnungen für insgesamt USD 266.3 Mio. verkauft. Per Ende 2023 umfasste das Portfolio 31 Einheiten mit 8’518 Wohnungen in 13 US- Bundesstaaten (Per Ende 2022: 41 Einheiten mit 11’042 Wohnungen in 14 US-Bundesstaaten). Infolge des Verkaufs von Immobilien und eines Rückgangs des bewerteten Portfoliowertes um 9.69% sank der Gesamtwert des Portfolios per 31. Dezember 2023 auf USD 1.300 Mrd. gegenüber USD 1.704 Mrd. zum 31. Dezember 2022. Die Vermietungsquote blieb mit 92.2% (2022: 93.1%) weiterhin hoch. Die meisten Immobilien befinden sich in Kentucky (19%), gefolgt von Arizona (14%), Texas (13%), North Carolina (12%) und Missouri (11%).
Verglichen mit der ersten Bewertung im Jahr 2022 steigerte Varia US das Ergebnis ind der GRESB ESG-Bewertung um 30%, 4 Sterne und 83 Punkte. Ausserdem wurden 25 weitere Immobilien mit ENERGY STAR®-Leistungszertifikaten und/oder «Green Globes»-Zertifikaten ausgezeichnet.
Basierend auf den Ergebnisse 2023 will der Verwaltungsrat den Aktionärinnen und Aktionären empfehlen, die Fortsetzung der vierteljährlichen Dividendenausschüttung von CHF 0.50 pro Aktie und Quartal zu genehmigen und auf eine zusätzliche Ausgleichszahlung («True-up») zu verzichten. Daraus ergibt sich eine Gesamtdividende von CHF 2.00 pro Aktie für den Zeitraum von der Generalversammlung 2024 bis zur Generalversammlung 2025 (sofern die Anzahl der Aktien unverändert bleibt).
Varia US Properties AG ist eine Schweizer Immobiliengesellschaft, die ausschliesslich im US- amerikanischen Mehrfamilienhaussektor mit Schwerpunkt auf dem Sekundär- und Tertiärmarkt tätig ist.