Der durch den Referenzzinssatz bedingte Mietzinsanstieg, der viele Haushalte ab April erwartet, dürfte vorläufig der letzte bleiben, schreibt die UBS. In der zweiten Jahreshälfte dürfte sich auch das Wachstum der Bestandsmieten abschwächen.

Im Dezember 2023 kommunizierte das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) einen Anstieg des hypothekarischen Referenzzinssatzes von 1,50 Prozent auf 1,75 Prozent. Unter Berücksichtigung der Teuerung und der allgemeinen Kostensteigerungen ermächtigt dies die Vermieter, Nettomieten, die auf einem Referenzzinssatz von 1,50 Prozent basieren, ab April des laufenden Jahrs um rund 3,2 Prozent zu erhöhen. Für Mietverhältnisse, die aktuell noch zu einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent laufen, ist eine Erhöhung der Miete um bis zu zehn Prozent möglich.

Im Zuge des ersten Referenzzinssatzanstiegs vom Juni 2023 wurden bisher nur 16 Prozent der Mieten erhöht. Einige Vermieter haben in der Vergangenheit nicht alle Referenzzinssatzsenkungen weitergegeben und konnten darum die Miete nicht erhöhen. Andere dürften vorerst darauf verzichtet haben.

Gleichzeitig sind mit den global sinkenden Inflationsraten Leitzinssenkungen durch die Zentralbanken näher gerückt, was sich bereits seit letztem Herbst in tieferen längerfristigen Zinssätzen widerspiegelt. Die UBS-Experten rechnen für Juni 2024 mit einer ersten Leitzinssenkung um 25 Basispunkte durch die Schweizerische Nationalbank (SNB). Zwei weitere Senkungen um jeweils 25 Basispunkte dürften im September und Dezember folgen, sofern die hiesige Inflation nicht unerwartet steigt. Während die Zinssätze für Festhypotheken ihren Höhepunkt bereits überschritten haben, dürfte dies folglich bei Geldmarkthypotheken ab Mitte Jahr der Fall sein.

Prognose für Referenzzinssatz

Weitere Anstiege des Referenzzinssatzes sind aufgrund der tendenziell tieferen Hypothekarzinsen im laufenden Jahr unwahrscheinlich. Doch auch ein Rückgang ist noch nicht in Sichtweite. Der Grund dafür liegt in der Trägheit des Durchschnittszinssatzes, der dem hypothekarischen Referenzzinssatz zugrunde liegt. Dieser dürfte bis September 2024 sogar noch leicht ansteigen – jedoch voraussichtlich, ohne den für einen Anstieg des Referenzzinssatzes relevanten Schwellenwert von 1,875 Prozent zu überschreiten.

Damit dürfte der durch den Referenzzinssatz bedingte Mietzinsanstieg, der viele Haushalte ab April erwartet, vorläufig der letzte bleiben. In der zweiten Jahreshälfte dürfte sich auch das Wachstum der Bestandsmieten abschwächen. Für das Gesamtjahr 2024 erwarten wir hier dennoch noch ein relativ hohes Plus von ungefähr 3 Prozent.

Alternative Szenarien

Ein weiterer Anstieg des hypothekarischen Referenzzinssatzes auf 2 Prozent bis Ende 2024 wäre in einem Szenario einer wieder aufflammenden Inflation denkbar. Jedoch müsste diese bedingen, dass die SNB im ganzen Jahr ihren Leitzins bei 1,75 Prozent beliesse und sich gleichzeitig die Renditen von Staatsanleihen über ihre Höchststände von Ende 2022 bewegten. Ein Rückgang des Referenzzinssatzes auf 1,50 Prozent innerhalb Jahresfrist wäre hingegen in einem Szenario möglich, in dem die SNB – etwa aufgrund eines starken Inflationsrückgangs und einer deutlichen Konjunkturabschwächung – den Leitzins bis September 2024 auf 0,5 Prozent und damit schneller und stärker senken würde, als heute von uns erwartet.

Autoren: Fabian Waltert, Economist, UBS Switzerland AG; Thomas Rieder, Economist, UBS Switzerland AG