Unter Einbezug der Ausschüttung von CHF 0.42 weist UBS Direct Residential für das abgelaufene Geschäftsjahr eine Performance von -0,4% aus (Benchmark SXI® Real Estate Funds TR -0,7%). Der Börsenkurs konnte sich der allgemeinen Markttendenz nicht entziehen und hat sich im Verlauf des Geschäftsjahres 2022/2023 von CHF 17.10 auf CHF 16.60 reduziert. Das Agio verringerte sich von 18,2% auf 14,0%, bewegt sich aber über dem Durchschnitt der kotierten Schweizer Immobilienfonds. Der Inventarwert pro Anteil wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr um 0,7% von CHF 14.46 auf CHF 14.56 gesteigert. Die Zunahme resultiert insbesondere aus dem Anstieg der Verkehrswerte der erfolgreichen Neubauprojekte. Des Weiteren haben wertvermehrende Sanierungen zur positiven Entwicklung beigetragen, schreibt die Fondsleitung. Aus der Ausschüttung des letzten Jahres und der Entwicklung des Inventarwertes ergibt sich für das Geschäftsjahr 2022/2023 eine Anlagerendite von 3,7%. Aufgrund des vorliegenden Resultates hat die Fondsleitung beschlossen, die Ausschüttung auf dem Vorjahresniveau von CHF 0.42 pro Anteil beizubehalten. Auf Basis des Börsenkurses von CHF 16.60 per Geschäftsjahresende ergibt sich eine Ausschüttungsrendite von 2,5%, bei einer Payout-Ratio von 97,6%. Der Wert des Liegenschaftsportfolios erhöhte sich um rund 5% von CHF 914,5 Mio. auf CHF 955,7 Mio. Die Mietzinseinnahmen haben sich um CHF 3,7 Mio. auf CHF 38,8 Mio. erhöht. Neben der Senkung der Mietausfallrate um 9% waren insbesondere die zusätzlichen Erträge der Wohnneubauprojekte Grund dieser Ertragssteigerung. Die unterjährigen Arrondierungen und fertiggestellten Projekte werden erst im nächsten Jahr vollumfänglich zum Tragen kommen und die Ertragsbasis weiter steigern. Der Gesamtertrag 2022/2023 setzt sich aus folgenden Nutzungskategorien zusammen: Wohnen 85%, Parken 8%, Verkauf 4%, Büro 1%, Gewerbe 1%, Sonstige 1%. Die kumulierte Mietausfallrate wurde im Berichtsjahr von 3,4% auf 3,1% weiter reduziert. Die stichtagsbezogene Leerstandsquote per Geschäftsjahresende liegt bei 2,8%.

UBS Direct Urban

UBS Direct Urban konnte seinen Börsenkurs, trotz der erschwerten Bedingungen, im Verlauf des Geschäftsjahres 2022/2023 von CHF 11.80 auf CHF 12.85 steigern. Das Agio hat sich in dieser Zeit von -1,0% auf 9,7% entwickelt und bewegt sich im Durchschnitt der kotierten Schweizer Immobilienfonds, wie die Fondsleitung mitteilt. Unter Einbezug der Ausschüttung von CHF 0.33 pro Anteil weist UBS Direct Urban für das abgelaufene Geschäftsjahr eine Performance von 11,9% aus (Benchmark SXI® Real Estate Funds TR -0,7%). Der Inventarwert pro Anteil hat sich im vergangenen Geschäftsjahr von CHF 11.92 auf CHF 11.72 reduziert, was einem Minus von rund 1,7% entspricht. Diese Reduktion resultiere aus den in den vergangenen Monaten gestiegenen Zinsen und der daraus folgenden Abnahme der Verkehrswerte im Bestandesportfolio. Die Anlagerendite für das Geschäftsjahr 2022/2023 beträgt aufgrund der Verkehrswertabwertung 1,1%. Angesichts des vorliegenden Resultates und unter Berücksichtigung des mittel- und langfristigen Finanzbedarfs hat die Fondsleitung beschlossen, die Ausschüttung auf
dem Niveau von CHF 0.33 pro Anteil beizubehalten. Daraus ergibt sich auf Basis des Börsenkurses von CHF 12.85 per Geschäftsjahresende eine Ausschüttungsrendite von 2,6%, bei einer Payout-Ratio von 100,7%.

Im Geschäftsjahr 2022/2023 wurden keine Zu- bzw. Verkäufe getätigt und damit umfasst das Portfolio weiterhin 23 Liegenschaften in 11 Kantonen. Der Wert
des Liegenschaftsportfolios von UBS Direct Urban hat sich im vergangenen Geschäftsjahr aufgrund des erwähnten Bewertungseffektes um – 0,7% von CHF 588,2 Mio. auf CHF 584,0 Mio. reduziert. Die durchschnittliche Objektgrösse beträgt rund CHF 25 Mio. Mit 44,6% der Marktwerte ist der Kanton Zürich die geografisch wichtigste Region, gefolgt vom Kanton Aargau mit 13,8% und den Kantonen Bern und Genf mit 9,8% bzw. 6,6%. Die Fremdfinanzierungsquote per 30. Juni 2023 beträgt neu 25,0% nach 24,0% im vergangenen Geschäftsjahr. Die Mietzinseinnahmen haben sich von CHF 20,3 Mio. auf CHF 21,2 Mio. erhöht. Der Gesamtertrag des letzten Geschäftsjahres setzt sich aus folgenden Nutzungskategorien zusammen: Wohnen 49%, Verkauf 23%, Büro 8%, Gewerbe 7%, sonstige kommerzielle Nutzung 7% und Parken 6%.

Die kumulierte Mietausfallrate ist im Vorjahresvergleich von 7,3% auf 5,6% gesunken und beinhaltet neben dem Leerstand mit 5,4% auch Verlustverrechnungen von 0,2% durch den Konkurs von hauptsächlich einem kommerziellen Mieter in Dietikon. Rund 60% des Gesamtleerstandes ist auf eine einzelne Retailliegenschaft in Granges-Paccot zurückzuführen. Im Restportfolio, d.h. ohne die erwähnte Liegenschaft, liegt der Leerstand bei 2,4%. Stichtagsbezogen (per 30.06.2023) liegt die Leerstandsquote bei 5,0%.

UBS PF Europe

Am 10. November 2022 wurde der UBS PF Europe an der SIX Swiss Exchange mit einem Eröffnungskurs von CHF 11.25 kotiert. Somit haben seit diesem Tag auch private Anleger die Möglichkeit, in europäische Core Immobilien zu investieren. Die wirtschaftlichen Unsicherheiten und die damit verbundene hohe Inflation und das stark gestiegene Zinsniveau haben den Handel mit Immobilienprodukten
global sehr stark eingeschränkt. Verkäufer sind nicht bereit, langfristig nachhaltige Positionen unter Wert zu veräussern, wohin Käufer nicht bereit sind, zu diesen Preisen zu kaufen. Dieser Entwicklung konnte sich auch UBS PF Europe nicht ganz entziehen und der Börsenkurs ist von CHF 11.25 auf CHF 10.65 gesunken. Zum Stichtag entspricht dies einer Börsenperformance von -5,3% seit Kotierung.

UBS PF Europe sieht für das Geschäftsjahr 2022/2023 eine Ausschüttung in Höhe von CHF 0.24 je Anteil vor. Der Anstieg der Zinsen und Inflationsraten fiel in Europa im Verhältnis zur Schweiz deutlich höher aus und führte bei europäischen Immobilien folglich zu stärkeren Anpassungen der Immobilienpreise. Seit Anfang Juli 2022 sind die Spitzenanfangsrenditen der Sektoren, in denen UBS PF Europe investiert ist, im Schnitt um ca. 90 Basispunkte von 3,4% auf 4,3% (Quelle: CBRE) gestiegen. Es sei jedoch zu betonen, dass auch hier die Transaktionsvolumina stark zurückgegangen sind und keinen finalen Schluss auf eine mittel- bis langfristige Entwicklung der Werte zulassen, schreibt die Fondsleitung. Insbesondere Eigentümer von Core Immobilien, die nicht aus Unternehmensgründen gezwungen sind Immobilien zu veräussern, sind selten bereit, ihre Liegenschaften zu den gestiegenen Renditen zu veräussern. Eine unterschiedliche Preisentwicklung bei Core Immobilien einerseits und Core+ und Value Add Immobilien andererseits ist deutlich zu erkennen. Dies spiegelt sich dementsprechend in den aktuellen Verkehrswerten des UBS PF Europe deutlich wider. Die Abwertung betrug rund 40 Basispunkte. Per 30. Juni 2023 beträgt der Marktwert des Portfolios EUR 280,3 Mio.

Der Inventarwert pro Anteil am UBS PF Europe ist im vergangenen Jahr um 4,5% von CHF 10.83 auf CHF 10.34 gesunken. Die wesentlichen Gründe für die negative Anlagerendite des UBS PF Europe liegen vor allem in der durch die Zinsentwicklung getriebenen Abwertung der Verkehrswerte und der nicht realisierten Fremdwährungseffekte, hält die Fondsleitung fest. Die Mieterträge stiegen von EUR 9,4 Mio. im Vorjahr auf EUR 11,3 Mio. in der Berichtsperiode. Mehrere Mietverträge wurden erlängert oder erweitert werden. So wurden neben diversen Wohnungen z.B. auch Mietverträge mit Einzelhandelsmieter in Madrid und in Oslo um jeweils fünf und zehn Jahre verlängert. Ein staatlicher Mieter hat in Brüssel das Mietverhältnis um sechs Jahre verlängert.

Vor allem aufgrund des hohen Indexierungsgrades der Mietverträge und weiterer Vermietungen wurde die Sollmiete seit Ende Juni 2022 um ca. 6,6% (ohne die neue Liegenschaft in Neuenburg am Rhein) auf EUR 11,5 Mio. erhöht. Die Vermietungsquote bleibt bei nahezu 100%, die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit liegt bei rund 6,9 Jahren und bietet damit einen langfristig gesicherten Cashflow. Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz der Fremdfinanzierung per Ende Geschäftsjahr beläuft sich auf 2,2%, die durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit der Fremdfinanzierung beträgt 2,5 Jahre und die Fremdfinanzierungsquote liegt bei 30,5%. UBS PF Europe erwarb in der Berichtsperiode in Deutschland eine Logistikliegenschaft und sicherte sich eine weitere Wohnliegenschaft. Somit erhöhte sich die Anzahl der Liegenschaften von zwölf auf 13 (bzw. 14 im neuen Geschäftsjahr 2023/2024).