Durch die zunehmend restriktive Belehnungspraxis der Banken bei der Hypothekenvergabe entstehen für professionelle Immobilieninvestoren vermehrt Finanzierungslücken, sagt Mario Almer, Mitglied des Advisory Committees bei Daneo Partners. Der neu lancierte Daneo Swiss Residential Property Debt Fund soll diese Lücke bei professionellen Investoren schliessen.
Daneo Partners lancierte den Daneo Swiss Residential Property Debt Fund und bietet somit qualifizierten Anlegern die Möglichkeit, in die Anlageklasse «Nachrangige Hypotheken Schweiz» zu investieren. Wie schätzen Sie den Markt ein?
Mario Almer: Wir beobachten eine unverändert starke Nachfrage nach Schweizer Wohnrenditeimmobilien. Gleichzeitig sehen wir, dass der Finanzierungsappetit traditioneller Banken sinkt. Dies ist primär durch sinkende Belehnungswerte infolge verschärfter regulatorischer Anforderungen (Basel III/IV) getrieben aber auch durch die von den Banken selbst auferlegten Richtlinien. Dadurch entstehen für professionelle Immobilieninvestoren vermehrt Finanzierungslücken, welche durch alternative Finanzierungsanbieter geschlossen werden können.
Wird dieser Trend weiter anhalten?
Dieser Trend wird unseres Erachtens weiter anhalten, da wir perspektivisch nicht davon ausgehen, dass wir eine regulatorische Lockerung sehen werden. Entsprechend rechnen wir damit, dass sich nachrangige Darlehen für Renditeliegenschaften mittel- bis langfristig in der Schweiz als wichtiges Finanzierungsinstrument nachhaltig etablieren werden
Sie sprechen von einer innovativen Finanzierungslösung für Immobilienprofis. Wer kommt in Frage für eine nachrangige Immobilienfinanzierung?
Die Finanzierungen richten sich an professionelle Immobilieninvestoren. Also Investoren, welche bereits über ein gewisses Immobilienanlageportfolio verfügen oder über ausgewiesene Erfahrungen in Immobilien verfügen. Besonders interessant sind für uns Investoren, welche ihr Immobilienportfolio noch weiter ausbauen wollen. Die dafür zusätzliche benötigte Liquidität, um rasch auf sich bietende Kaufgelegenheit reagieren zu können, wird so relativ kurzfristig bereitgestellt. Wir sehen oft, dass sich Investoren zwischen mehreren interessanten Kaufobjekten entscheiden müssen, weil die Eigenmittel nur für den Kauf eines der Objekte ausreichen. Hier können wir einspringen, indem wir eine nachrangige Finanzierung auf sich bereits im Portfolio befindliche Objekte sprechen. So erhält der Investor mehr Liquidität und damit auch mehr Flexibilität beim Kauf von Objekten. Im Gegenzug erhalten unsere Fondsinvestoren für die bereitgestellten Mittel eine risikoadjustiert attraktive Verzinsung. Sämtliche Darlehen sind grundpfandrechtlich besichert und haben eine relativ kurze Laufzeit von durchschnittlich rund zwei Jahren.
In welche Sektoren investieren Sie?
Wir fokussieren auf Wohnrenditeliegenschaften in der Schweiz. Wir haben keinen besonderen geografischen Fokus und schauen uns Opportunitäten aus der ganzen Schweiz an. In Einzelfällen können wir sehr selektiv Darlehen auch mit Gewerbe- und Büroimmobilien als Sicherheit vergeben. Privat genutzte Liegenschaften oder Immobilienprojekte/-entwicklungen finanzieren wir nicht.
Was sind die Vorteile der nachrangigen Finanzierung für Immobilieninvestoren?
Wie erwähnt liegt ein Hauptvorteil darin, dass Immobilieninvestoren dank unseren nachrangigen Finanzierungen zusätzliche Liquidität in ihr Immobilienportfolio bringen. Damit können sie flexibel und vor allem schnell auf Kaufgelegenheiten reagieren und so ein profitables und nachhaltiges Wachstum des Portfolios sicherstellen. Wir stellen ausserdem fest, dass die Belehnungswerte bei der Vergabe von traditionellen Hypotheken, getrieben durch die höheren Kapitalanforderungen nach Basel III/IV und die erhöhte Risikoaversion der Banken, stetig sinken. Hier bieten nachrangige Finanzierungen eine perfekte Möglichkeit die entstehende Finanzierungslücke zu füllen ohne, dass ein Investor dafür knappes und damit teures Eigenkapital verwenden muss.
Um den Deal Flow sicherzustellen: Nach welchen Kriterien wählen Sie die Finanzierungen aus, die Sie unterstützen?
Die Kriterien ergeben sich aus den Anlagerichtlinien des Fonds sowie unseren internen Kreditvergaberichtlinien. Wir prüfen Darlehen ab einer Grösse von einer Million Franken, wobei die maximale Belehnungshöhe (Loan-to-value) 80 Prozent nicht überschreiten soll. Die maximale Laufzeit eines Darlehens liegt bei vier Jahren. Ebenso muss das Darlehen immer 100 Prozent durch Grundpfand besichert sein.
Wie unterscheidet sich der Daneo Swiss Residential Property Debt Fund von den eher kurzfristigen Bridge Loans?
Die Mindestlaufzeit unserer Darlehen ist sechs Monate. Insofern können wir auch Überbrückungsfinanzierungen anbieten. Grundsätzlich suchen unsere Kunden jedoch eine mittelfristige Finanzierung von zwei bis drei Jahren. Ausschlaggebend für die Laufzeit ist die geplante Rückführung des Darlehens. Meist werden unsere Finanzierungen durch traditionelle Bankfinanzierungen abgelöst. Für den Abschluss der Bankfinanzierungen brauchen die Kunden aber meist etwas Zeit. Im Gegensatz dazu muss bei sehr kurzfristigen Finanzierungen (Bridge Loans) jeweils schon im Zeitpunkt der Auszahlung klar sein, wie das Darlehen zurückgeführt werden soll.
Wir sprachen bisher über die Nachfrageseite bei Real Estate Debt-Krediten. Sie benötigen aber als Underline qualifizierte Investoren, die bereit sind, Geld in den Debt Fund zu investieren. Mit welchen Renditen können diese rechnen?
Der Fonds verspricht eine Bruttozielrendite von 5.25 Prozent p.a. nach Abzug der durchschnittlichen Kosten bleibt dem Investor auf Basis der Zinslandschaft per Ende des zweiten Quartals 2022 eine Nettozielrendite von rund 4 Prozent p.a. Dies scheint uns im aktuellen Umfeld ein sehr attraktives Risiko-Rendite-Profil zu sein, wenn man bedenkt, dass wir ein Risiko finanzieren, welches zu 100 Prozent durch Grundpfand gedeckt ist und früher durch Banken abgedeckt wurde.
Wie wird die endfällige Rückzahlung abgewickelt?
Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt in den meisten Fällen mittels Ablösung durch eine Bankfinanzierung. Entweder wird dafür die bestehende Bankfinanzierung auf dem Objekt aufgestockt oder der Investor kann eine andere Liegenschaft refinanzieren und die Mittel für die Rückführung verwenden.
Die Banken sind also immer restriktiver bei der Vergabe von Krediten für Immobilienfinanzierungen. Wie sichern Sie Ihr Investment ab?
Grundsätzlich ist bei uns jede Finanzierung grundpfandbesichert. Dabei sind wir im Rang immer hinter der Bank. Da wir die maximale Belehnungshöhe bei 80 Prozent festlegen, verfügen wir jedoch weiterhin über eine ausreichende Sicherheitsmarge. Ebenfalls haben wir die Möglichkeit Zusatzdeckungen zu fordern. Dies können weitere Schuldbriefe, Garantien/Bürgschaften des Eigentümers oder auch Verpfändung von anderen Vermögenswerten – beispielsweise Aktien – sein.
Wie hoch schätzen Sie das Kreditausfallrisiko ein?
Wir erwarten ein sehr tiefes Ausfallsrisiko. Dies ergibt sich aus der Anlagestrategie des Fonds sowie des restriktiven Kreditvergabeprozesses. Wir fokussieren stark auf Wohnrenditeliegenschaften und damit auf die Mietzinseinnahmen (Cash Flow) der Liegenschaft. Zusammen mit der kurzen Laufzeit der Darlehen können wir sehr gut abschätzen, wie robust die Mietzinseinnahmen (Cash Flows) der Liegenschaft sind. Dies im Gegensatz zu Gewerbeobjekten, bei denen es ungleich aufwändiger und schwieriger ist, die Stabilität der Mietzinseinnahmen zu beurteilen, da man dazu die finanzielle Stabilität der eingemieteten Unternehmen beurteilen muss.
Gibt es Einschränkungen bezüglich der Lage der Objekte?
Zusätzlich legen wir bei der Kreditvergabe auch einen starken Fokus auf die Makro- und Mikrolage des Objekts. Dabei sind wir sehr vorsichtig und zurückhaltend bei der Finanzierung von Objekten in Lagen mit angespannten Mietzinssituationen oder tiefen Bruttorenditen. Im Übrigen stützen wir uns bei der Beurteilung der Attraktivität und Werthaltigkeit des Sicherungsobjekts nicht nur auf die eigene Einschätzung ab, sondern holen uns vor dem Investment Entscheid zu jeder Finanzierung unabhängig von Wüest Partner eine Zweitmeinung ein.
Mario Almer ist Mitglied des Advisory Committees und Verwaltungsratspräsident bei Daneo Partners. mario.almer@daneoparters.ch
Wachsende Anlageklasse
Private Debt ist eine global wachsende Anlageklasse, welche insbesondere in Europa noch über ein grosses Potenzial verfügt. Es handelt sich um Fremdkapital, das vorwiegend von institutionellen Investoren ausserhalb des Bankensektors über private Finanzierungskontakte Firmen und Projekten zur Verfügung gestellt wird. Neue Regulierungen (Basel III und IV) beeinflussen die Geschäftsmodelle der Banken bei der Kreditvergabe negativ, es ist also für Kredit suchende Unternehmen schwieriger geworden, eine Finanzierung zu erhalten. Daneo Partners will professionellen Investoren Zugang zu Private Debt im deutschsprachigen Europa (DACH) bieten. www.daneopartners.ch