Die HIAG Immobilien Holding AG steigerte die Mieteinnahmen im ersten Halbjahr 2022 um 5.8% und senkte die Leerstandsquote im Gesamtportfolio auf 6.9%. Die Unternehmensleistung führte zu einer Erhöhung der Neubewertungsgewinne und einem Halbjahresergebnis, das mit CHF 56.1 Mio. für HIAG das beste seit dem IPO an der SIX Swiss Exchange ist. Der vereinnahmte Liegenschaftsertrag übertraf mit CHF 32.4 Mio.
(H1 2021: CHF 30.6 Mio.) den Vergleichswert des Vorjahrs um 5.8%. Der annualisierte Liegenschaftsertrag stieg um 12.2% auf CHF 70.8 Mio. (1. Januar 2022: CHF 63.1 Mio.), vor allem aufgrund von Neuvermietungen, der Fertigstellung von Projekten sowie Indexanpassungen.

Der Reingewinn wurde deutlich um 33.7% auf CHF 56.1 Mio. (H1 2021: CHF 41.9 Mio.) gesteigert. Vor Neubewertungsgewinnen und latenten Steuern betrug der Halbjahresgewinn CHF 14.8 Mio. (H1 2021: CHF 12.8 Mio.). Daraus resultierte ein Gewinn pro Aktie (EPS) von CHF 10.25 (H1 2021: CHF 9.01). Der EBITDA stieg um CHF 9.4 Mio. auf CHF 62.4 Mio. (H1 2021: CHF 52.9 Mio.). Die Eigenkapitalrendite stieg per 30. Juni 2022 gegenüber dem 31. Dezember 2021 um 0.9 Prozentpunkte von 11.1% auf 12.0%.

Die Neubewertungsgewinne der Immobilienanlagen stiegen in der Berichtsperiode auf CHF 42.3 Mio. (H1 2021: CHF 32.2 Mio.), dank u.a. dem Abbau des Leerstands, Mietverlängerungen und Mietpreiserhöhungen sowie Projektfortschritten bei Entwicklungsliegenschaften und marktgetriebenen Effekten (u.a. Reduktion marktüblicher Diskontierungssätze). Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) erhöhte sich in der Berichtsperiode auf 8.5 Jahre (Vorjahr: 8.2 Jahre). Bezogen auf die 15 grössten Mieter betrug der WAULT per 1. Juli 2022 10.8 Jahre (1. Januar 2022: 10.2 Jahre).

Deutliche Fortschritte in der Arealentwicklung

Am 1. Juli 2022 umfasste die Entwicklungspipeline von HIAG 61 Projekte mit einem erwarteten Gesamtinvestitionsvolumen von CHF 3.07 Mrd. (geplant/geschätzt über die nächsten 15 Jahre) und einem jährlichen Ertragspotenzial der Mietflächen von rund CHF 162 Mio. sowie potenziellen Verkaufserlösen aus Promotionsprojekten von rund CHF 715 Mio.

Die Leerstandsquote im Gesamtportfolio wurde erneut massgeblich gesenkt und lag per 1. Juli 2022 bei 6.9% (1. Januar 2022: 10.7%). Im Bestandsportfolio belief sich der Leerstand auf 6.3% (1. Januar 2022: 9.6%), im Entwicklungsportfolio auf 9.3% (1. Januar 2022: 15.7%). Zu dieser Entwicklung haben insbesondere die Fertigstellung vollvermieteter Bauprojekte sowie erfolgreiche Neu- und Anschlussvermietungen beigetragen.

Transaktionen zur Portfoliooptimierung

Im Geschäftsfeld Transaktionen und Geschäftsflächenvermarktung wurden im Berichtszeitraum zahlreiche Dossiers geprüft. Im Zuge des laufenden Devestitionsprogramms für nicht-strategische Immobilien wurden Objekte mit einem Buchwert von CHF 0.7 Mio. (H1 2021: CHF 2.0 Mio.) verkauft und eine Liegenschaft mit einem Buchwert von CHF 13.3 Mio. (Vorjahr: CHF 35.0 Mio.) erworben. Auch in Zukunft will HIAG im Rahmen der «Kapitalreyclingstrategie» regelmässig nicht- strategische Liegenschaften veräussern und das Portfolio mit dem Zukauf von geeigneten Immobilien optimieren, insbesondere auch Wohnbauland, das eine Realisierung und Vermarktung von Stockwerkeigentum erlaubt.

Am 30. Juni 2022 umfasste die Entwicklungspipeline eine zum Verkauf gehaltene Liegenschaft mit insgesamt 52 Wohneinheiten («CHAMA Columbus» Stockwerkeigentum) mit laufenden Investitionen von CHF 3.9 Mio. (H1 2021: CHF 1.3 Mio.). Per 30. Juni 2022 fanden die ersten beiden Beurkundungen mit einem verbuchten Umsatz von CHF 2.3 Mio. (H1 2021: CHF 0) statt. Der daraus resultierende Ergebnisbeitrag beträgt CHF 0.8 Mio. (H1 2021: CHF 0) vor Steuern. Die Beurkundung von weiteren vorreservierten Wohnungen wird in den nächsten Wochen erwartet.

Solide Finanzierungsstruktur

Per 30. Juni 2022 nahm der NAV um 2.8% zu und betrug am 30. Juni 2022 CHF 109.1 pro Aktie (31. Dezember 2021: CHF 106.1 pro Aktie); unter Berücksichtigung der latenten Steuern entsprach die Zunahme 2.9% auf CHF 100.92 pro Aktie (31. Dezember 2021: CHF 98.06 pro Aktie). Mit einer Eigenkapitalquote von 52.4% (31. Dezember 2021: 52.0%) verfügt HIAG über eine solide Eigenkapitalbasis. Die Bilanzsumme erhöhte sich per 30. Juni 2022 um 2.1% auf CHF 1.94 Mrd. (31. Dezember 2021: CHF 1.90 Mrd.). Der Wert des Immobilienportfolios stieg infolge von Investitionen und Neubewertungsgewinnen und unter Berücksichtigung strategischer Transaktionen um 4.7% auf CHF 1.87 Mrd. (31. Dezember 2021: CHF 1.78 Mrd.).

Der «Brutto-Loan-to-Value» (LTV) nahm auf 42.4% ab (31. Dezember 2021: 44.5%). Der «Netto-LTV» stieg leicht auf 40.3% (31. Dezember 2021: 39.6%), was sich mit dem Rückgang der flüssi- gen Mittel nach der Dividendenzahlung von CHF 27.2 Mio. und Investitionen in Höhe von CHF 30.4 Mio. erklärt. Der durchschnittliche Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten hat sich in der Geschäftsperiode leicht erhöht auf 0.79% (31. Dezember 2021: 0.78%), dies aufgrund der höher verzinsten, im Mai 2022 refinanzierten Anleihe. Im Zuge dieser Transaktion verlängerte sich die durchschnittliche Restlauf- zeit der Finanzverbindlichkeiten auf 2.8 Jahre (31. Dezember 2021: 2.5 Jahre).

Nachhaltigkeitsstrategie fortgeführt

Mit der Aufwertung im «Inrate ESG-Rating» von der Note C zur Note B hat sich HIAG für die Aufnahme in den Nachhaltigkeitsindex «SPI ESG» der SIX Swiss Exchange qualifiziert. Weiter nimmt HIAG 2022 erstmals am «GRESB Real Estate Assessments» teil. Die Ausarbeitung eines Leitfadens für nachhaltiges Bauen ist ebenfalls auf Kurs. Planmässig voran kommt auch das Projekt für das Erstellen eines Absenkpfads zur Reduktion von Treibhausgasemissionen. Die ersten Modelle werden im Geschäftsbericht 2022 abgebildet. Mit der Installation von sieben zusätzlichen Photovoltaikanlagen durch das Joint Venture HIAG Solar ist HIAG auch beim vierten Nachhaltigkeitsziel auf Kurs. Aktuell sind Anlagen mit einer Leistung von über 3 MWp im Betrieb; angestrebt wird weiterhin eine Leistung von insgesamt 6 MWp bis ins Jahr 2024.