Wachstum des globalen Mietwohnungssektors im Aufschwung
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Weltweit ist die Nachfrage der Investoren nach der Anlageklasse Mietwohnungen in den vergangenen zehn Jahren drastisch gestiegen. Dieses gesteigerte Investoreninteresse wird durch die stetig wachsende Nutzernachfrage und die robuste Natur von Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien gestützt, wie die UBS in einem neuen White Paper schreibt.
Für einige Teile der globalen Investorengemeinschaft hat der COVID-19-Ausbruch die Widerstandsfähigkeit der Anlageklasse Mietwohnungen aufgezeigt. Während viele gewerbliche Sektoren mit Herausforderungen auf den Nutzermärkten während der Pandemie zu kämpfen hatten, verzeichneten Wohnimmobilien eine weiterhin hohe Auslastung und robuste Mieteinnahmen. Die Belastbarkeit der Erträge aus Wohnimmobilien ist nicht nur ein einmaliger Effekt aufgrund der besonderen Natur der Pandemie, sondern zeigt sich auch in historischen Performance-Daten. Dies wird durch langfristige Trends am Mietmarkt gestützt, die in den nächsten Jahren anhalten dürften.
Auch wenn die Pandemie die Attraktivität des Sektors weiter gestärkt hat, zeigt das Transaktionsvolumen bei Mehrfamilienhäusern schon seit Jahren eine steigende Tendenz (siehe Abbildung 1).
Der globale Wachstumstrend der Anlageklasse Mietwohnungen lässt sich auch auf lokaler Ebene in einzelnen Immobilienmärkten beobachten (siehe Abbildung 2). Märkte mit aufkommendem institutionellem Wohnungssektor – wie Frankreich, Grossbritannien und Kanada – verzeichneten in den vergangenen drei Jahren einen deutlich grösseren Anteil von Mietwohnungstransaktionen als im Vergleichszeitraum 2012–2014. Trotz ihres höheren Institutionalisierungsgrades gewannen auch in etablierten Märkten wie den USA, Deutschland, der Schweiz und Japan die Mietwohnungstransaktionen weiter an Bedeutung, wenn auch nicht so stark wie in den eher aufstrebenden Mehrfamilienhäusermärkten.
Soziodemografische Trends stützen die Nutzernachfrage
Ein wichtiger Treiber für den globalen Aufstieg der Anlageklasse Mietwohnungen ist die stetig wachsende Nutzernachfrage, die durch ausgeprägte soziodemografische Trends und den veränderten Lebensstil der lokalen Bevölkerungen gestützt wird.
Trotz des Trends zu alternden Gesellschaften in den meisten entwickelten Volkswirtschaften werden aktuellen Prognosen zufolge die meisten lokalen Wohnungsmärkte weltweit im kommenden Jahrzehnt ein Nachfragewachstum verzeichnen. Naturgemäss sollten beliebte Einwanderungsziele wie Australien, Kanada, die Schweiz oder Skandinavien das dynamischste Absorptionspotenzial aufweisen. Im Gegensatz dazu wird für Länder wie Italien, Deutschland oder Japan, in denen der Alterungstrend schon sehr weit fortgeschritten ist, in den nächsten Jahren ein gedämpfteres Nachfragewachstum erwartet. Der stetige Rückgang der durchschnittlichen Haushaltsgrösse wird jedoch trotz einer stagnierenden (Deutschland) oder allmählich schrumpfenden Gesamtbevölkerung (Italien, Japan) die zusätzliche Nachfrage in diesen Märkten stützen.
Guter Inflationsschutz durch reales Mietwachstum
Das stetige Wachstum der Nutzernachfrage und ein moderates Angebot stützen ein robustes Mietwachstums-Szenario in den meisten globalen Mietwohnungsmärkten. Ein positives Mietwachstum ist im gegenwärtigen makroökonomischen Umfeld mit höheren Inflationsraten und Zinssätzen besonders wichtig.
Mieteinnahmen aus Wohnungen zeigten in der Vergangenheit bereits ihre Robustheit. Positive demografische Faktoren und die begrenzte Abhängigkeit der Nutzernachfrage vom makroökonomischen Umfeld stützen die Vermietungsquote und die Stabilität der Einnahmen aus Mietwohnungen über verschiedene Geschäftszyklen hinweg. Zudem bieten die Erträge aus Wohnimmobilien historischen Marktdaten zufolge einen stärkeren Inflationsschutz als der Durchschnitt des kommerziellen Immobilienmarktes.
Grosses Immobilienuniversum mit vielfältigen Anlagechancen
Der globale Mietwohnungssektor bietet ein umfangreiches Anlageuniversum mit zahlreichen lokalen Märkten, die sich in Bezug auf Tiefe, Liquidität und Institutionalisierungsgrad unterscheiden. Mit einem geschätzten Mietwohnungsbestand von fast 43 Mio. Einheiten und einem jährlichen Transaktionsvolumen von über 200 Mrd. US-Dollar sind die USA der mit Abstand grösste und liquideste Mietwohnungsmarkt der Welt.
In Europa bietet Deutschland ebenfalls einen sehr liquiden Mietwohnungsmarkt mit einem Bestand von über 20 Mio. Einheiten und einem jährlichen Transaktionsvolumen von fast 35 Mrd. US-Dollar in den letzten drei Jahren. Im Gegensatz dazu verzeichnete der aufstrebende Mietwohnungssektor Australiens in diesem Zeitraum jährliche Transaktionen von weniger als 400 Mio. US-Dollar, allerdings mit sich beschleunigender Tendenz.
Investoren, die sich im globalen Mietwohnungsmarkt engagieren wollen, müssen ihren Anlageansatz an den Reifegrad der Zielmärkte anpassen. In etablierten Mietwohnungsmärkten ist es relativ einfach, durch Portfoliotransaktionen mit etablierten Bestandsobjekten an verschiedenen Standorten grössere Kapitalvolumina zu platzieren.
Im Gegensatz dazu konzentrieren sich aufstrebende Märkte in der Regel auf einige wenige Grosszentren und verfügen häufig nicht über ein Produktangebot von institutioneller Qualität. Um Anlagechancen in diesen weniger etablierten, aber wachsenden Mietwohnungsmärkten zu erschliessen, ist ein aktiveres Anlagemanagement erforderlich, zum Beispiel in Form von Partnerschaften mit lokalen Entwicklern oder durch die Aufwertung bestehender Liegenschaften.
