Eine Trendwende auf dem Immobilienmarkt hat sich noch nicht vollzogen, denn sinkende Immobilienpreise sind vorerst nicht in Sicht. Die Zinswende als Folge einer hartnäckigen Inflation ist allerdings Tatsache. Damit läuft eine lange Phase von sinkenden Zinsen aus, welche die Immobilienwerte in luftige Höhen hat steigen lassen und die Gesamtrenditen von Immobilienanlagen auf hohem Niveau hielt. In Zukunft wird dieser Rückenwind fehlen. Lieferengpässe von Baumaterialien und hohe Energiepreise verteuern zudem das Bauen. Zusätzlich führen die massiven Energiepreisanstiege zu hohen Nebenkostenaufschlägen für Mieterinnen und Mieter. Das geht aus dem neusten Immobilienmonitor der Credit Suisse hervor.

An Herausforderungen wird es den Immobilienbesitzern in Zukunft nicht fehlen. Sie können künftig kaum noch auf zinsbedingte Wertzuwächse zählen und müssen den Fokus auf das Wachstum und die Sicherstellung der Mieterträge richten. Rasch sinkende Wohnungsleerstände dürften dabei helfen, da die Summe der Wohnbauvorhaben den künftigen Bedarf an Wohnungen nicht annähernd decken wird.

Hohe Energiepreise schicken Nebenkosten durch die Decke

Bei den Wohnnebenkosten ist von den gestiegenen Energiepreisen noch wenig zu spüren, doch für die Mieterinnen gibt es kein Entrinnen vor höheren Nebenkosten. Wegen des Kriegs in der Ukraine und der drohenden Knappheit von Energierohstoffen sind die Grosshandelspreise für Heizöl, Erdgas und Strom förmlich explodiert. Je nach Energieträger sind die Mieter dem Kostenanstieg unterschiedlich stark ausgesetzt. Für Bewohner von Wohnungen mit fossilen Heizenergieträgern, die noch immer rund 60 % am Total ausmachen, kann der Energiepreisschub im Jahr 2022 einen Anstieg der Heizkosten von rund 38 % bedeuten. Die Heizenergiekosten einer durchschnittlichen Wohnung mit Wärmepumpe sind dagegen gemäss den Berechnungen der Immobilienökonomen der Credit Suisse lediglich um 3 % gestiegen. Sie liegen damit nun gut 60 % unter den Kosten fossiler Energieträger.

Es drohen jedoch noch höhere Belastungen, denn aufgrund der Trägheit des Gaspreises für Endkunden und der Regulierung der Preise für Haushaltsstrom dürften die Preisanstiege erst mit Verzögerung vollumfänglich bei den Schweizer Haushalten ankommen und den Wechsel auf nachhaltigere Energieträger noch mehr beschleunigen. In Anbetracht der massiv reduzierten Betriebskosten einer Wärmepumpenheizung im Vergleich zu einer Öl- oder Gasheizung lassen sich deren höheren Investitionskosten immer rascher amortisieren. Basierend auf den jüngsten Energiepreisen zahlt sich die Installation einer Luft-Wasser-Wärmepumpe bereits nach acht bis neun Jahren aus.

Bauen wird teurer

Spuren hinterlassen die Sondereffekte der Pandemie und des Kriegs in der Ukraine auch in der Bauwirtschaft. Die Verknappung von wichtigen Baustoffen auf Schweizer Baustellen hat die Baupreisteuerung für Hochbauarbeiten im Oktober 2021 auf 4.6 % steigen lassen. Dies markierte den stärksten Preisanstieg seit Messbeginn im Jahr 1998. Das Bauen dürfte sich weiter verteuert haben: In den letzten Wochen sind die Preise von Metallprodukten wie Bewehrungsstahl und Aluminium geradezu explodiert. Während Verzögerungen von ganzen Bauprojekten aufgrund fehlender Baumaterialen bisher die Ausnahme geblieben sind, müssen sich die Bauherren auf weiter steigende und stark schwankende Preise und Lieferfristen einstellen. Einerseits erschwert dies die Planungssicherheit, andererseits tragen die höheren Baupreise zur ohnehin schon starken Renditekompression bei Immobilieninvestitionen bei. Die massiv höheren Baupreise könnten Immobilieninvestoren dazu veranlassen, Projekte mit zu knapper Marge zurückzustellen oder nicht dringliche Investitionen im Bestand hinauszuzögern.

Zinswende ändert Spielregeln auf dem Investitionsmarkt

In den letzten Jahren beruhten die Renditen von Immobilienobjekten immer stärker auf Wertzuwächsen als Folge gesunkener Zinsen. In Zukunft dürften diese jedoch fehlen oder zumindest deutlich geringer ausfallen. Denn spiegelbildlich zum Anstieg der Langfristzinsen sind die Renditeprämien von direkten und indirekten Immobilienanlagen gegenüber Anlagen mit höchster Sicherheit gesunken. Mit fortschreitender Zinswende dürften Immobilienanlagen weiter an Attraktivität verlieren, da Staatsanleihen oder Unternehmensanleihen guter Qualität als Alternative wieder vermehrt infrage kommen. Damit fehlt künftig der Motor für weitere Senkungen der Diskontierungssätze und eine Fortsetzung der Wertzuwächse. Der Fokus der Anleger wird sich daher in Zukunft wieder stärker auf das Wachstum und die Sicherheit der Immobilienerträge richten müssen. Wachstumsstarke Regionen und Immobiliensegmente werden davon profitieren können.

Abbildung: Wer mit Öl oder Gas heizt, dem drohen hohe Nebenkostenanstiege: Heizkosten eines Schweizer Durchschnitthaushaltes (99 m2 und 2.2 Personen) zwischen 2019 und 2022 (*2022: Prognose) in Abhängigkeit des Energieträgers, in CHF