Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index ging im 3. Quartal 2021 stark von 1,87 auf 1,34 Punkte zurück; er verharrt dennoch in der Risikozone. Der Indexrückgang wurde durch die starke Erholung der Wirtschaft im ersten Halbjahr 2021 getrieben und ist damit zu relativieren. Die starke Volatilität der Wirtschaftsleistung in den letzten Quartalen führte zu extremen Schwankungen der modellbasierten Schätzung des Immobilienblasenrisikos.

Erschwinglichkeit der Eigenheime sinkt

Die mittelfristige Zunahme der Ungleichgewichte ist den starken Preisanstiegen geschuldet. Die Eigenheimpreise legten im dritten Quartal 2021 gegenüber dem Vorjahr um fast 6 Prozent zu, was dem stärksten Anstieg seit 2013 entspricht. Da die Dynamik der Haushaltseinkommen nicht mit den Preisen mithalten konnte, verschlechterte sich die Erschwinglichkeit der Eigenheime.

Dies lässt die Verschuldung der Haushalte ansteigen. So liegt das Volumen ausstehender Hypotheken bei privaten Haushalten aktuell mehr als 3 Prozent über dem Vorjahreswert. Diese Zunahme mag bei der aktuell starken Wirtschaftslage zwar tief aussehen, liegt aber klar über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Eine anhaltende Beschleunigung wäre als ein Warnsignal zu interpretieren.

Während die Eigenheimpreise stark stiegen, liessen die Angebotsmieten im dritten Quartal 2021 um 2,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr nach. Das durchschnittliche Preis- Miet-Verhältnis kletterte auf über 34, was auf eine sehr hohe Abhängigkeit der Eigenheimpreise von tiefen Zinsen hindeutet. Trotz geringer Renditen von Buy-to-let- Investitionen nahm die Nachfrage nach Buy-to-let-Krediten im letzten Quartal leicht zu und trug damit zur Zunahme der Marktungleichgewichte bei.

Stark steigende Zinsen könnten den Boom beenden

Die hohe Nachfrage nach Eigenheimen ist zu einem grossen Teil durch die im historischen Vergleich tiefen Hypothekarzinsen gestützt. Im Durchschnitt profitieren Eigenheimkäufer von rund 10 bis 15 Prozent tieferen Nutzungskosten gegenüber Mietern einer vergleichbaren Wohnung. Bereits ein Anstieg der Zinsen von 10-Jahres- Festhypotheken von aktuell rund 1,2 auf 1,6 Prozent würde aber ausreichen, um den Kostenvorteil verschwinden und die Eigenheimnachfrage sinken zu lassen.

Angesichts des Inflationsrückgangs in den nächsten Quartalen ist das Risiko stark steigender Zinsen derzeit überschaubar. Damit dürfte die Dynamik der Eigenheimpreise vorerst erhöht bleiben. Wir erwarten für das Schlussquartal 2021 einen Anstieg des UBS Swiss Real Estate Bubble Index auf 1,57 Punkte. Die Risiken auf dem Eigenheimmarkt werden damit deutlich höher sein als noch vor der Pandemie. Diese Prognose des Indexstands wurde aufgrund der momentanen Volatilität der Daten eingeführt (siehe Kommentar).

Kommentar: Die coronabedingten Einschränkungen des wirtschaftlichen Lebens lassen die Wirtschaftsleistung weiterhin stark fluktuieren. Dies führt zu hohen Schwankungen unserer modellbasierten Schätzung des Immobilienblasenrisikos für den Schweizer Eigenheimmarkt. Aufgrund dieser Volatilität zeigen wir vorübergehend auch die erwartete Entwicklung des UBS Swiss Real Estate Bubble Index bis Ende Jahr gemäss unseren Prognosen für die Wirtschafts- und Immobilienmarktentwicklung.

Autoren: Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG; Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG; Katharina Hofer, Economist, UBS Switzerland AG; Claudio Saputelli, Economist, UBS Switzerland AG