In den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2021 erreichte Swiss Prime Site einen Betriebsertrag von CHF 362.8 Mio. [CHF 425.2 Mio.]. Bereinigt um Tertianum stieg der Betriebsertrag um 6.3%. Alle Geschäftsbereiche beziehungsweise Gruppengesellschaften haben zu diesem Wachstum beigetragen, schreibt SPS in einer Mittelung: Vier Elemente seien in diesem Zusammenhang zentral:

COVID-19: Nach wie vor beschäftigt die Situation rund um die COVID-19-Pandemie die Gesellschaft. Im Kernsegment Immobilien resultierte dadurch im ersten Halbjahr ein Minderertrag von CHF 5.5. Mio. Darin spiegeln sich tiefer als geplante Umsatz- und Parkingmieterträge von CHF 2.4 Mio. sowie den Mietern gegenüber gewährte Mietzinserlasse in Höhe von CHF 3.1 Mio. 98% der eingegangen Mieterbegehren konnten allerdings mit zufriedenstellenden Lösungen bereits abgeschlossen werden. Die Rent Collection betrug 98% im 1. Halbjahr 2021. Entsprechend sei die Zahlungsmoral weiterhin sehr gut und es seien keine erhöhten Risiken feststellbar.

Mieterlöse: Bereinigt um Tertianum, stieg der Ertrag aus Vermietung um 2.2% auf CHF 213.4 Mio. Verschiedene Effekte führten zu diesem Resultat. Einerseits wurden einige grosse Projekte fertiggestellt und tragen seit diesem Halbjahr zum Ertrag bei. Gleichzeitig wurden auch einige, nicht zur Strategie passende Flächen, veräussert. Andererseits wurde der Leerstand von 5.1% auf 4.7% gesenkt. Auf vergleichbarer Basis («Like-for-Like») wurde ein Wachstum von rund 0.5% erreicht und die Restlaufzeit der befristeten Mietverträge (WAULT) beträgt 6 Jahre.

Asset Management: Der Ertrag des in der Swiss Prime Site Solutions zusammengefasste Asset Management für Dritte ist um über 56% auf CHF 7.5 Mio. gewachsen und die Real Estate Assets under Management betragen CHF 3.2 Mrd. Dazu trug mit der Lancierung SPA Living+ Europe auch das erste Auslandsprodukt für die Swiss Prime Anlagestiftung bei. Als weiteren Wachstumspfad sieht SPS die Einführung des ersten Fondsprodukts, welches für dieses Jahr angepeilt ist. Der entsprechende Bewilligungsantrag wurde bei der FINMA im Frühling eingereicht.

Retail: Trotz einem wiederum mehrwöchigen Lockdown im ersten Quartal sowie Schliessungen der Gastronomie bis ins 2. Quartal, steigerte Jelmoli den Ertrag um 5.3%. Insbesondere trug das Stammgeschäft an der Bahnhofstrasse zu dieser Entwicklung bei. Parallel dazu konnte der negative EBIT gegenüber dem Vorjahr reduziert werden. Einen weiteren Lockdown ausgeschlossen, wird erwartet, dass Jelmoli bis Ende Jahr eine deutliche Verbesserung des Resultats erzielen wird.

Hohe Neubewertungen und attraktive Nettoobjektrendite
Der Wert des Immobilienportfolios ist gegenüber dem Wert Ende 2020 um CHF 135 Mio. auf CHF 12.5 Mrd. gewachsen. Die Entwicklung beruhe insbesondere auf fertiggestellten Projekten, welche ins Portfolio überführt wurden. Ebenso führte der Baufortschritt der sich im Bau befindenden Immobilienentwicklungen zu dieser Zunahme. Nach den Unsicherheiten des letzten Jahres normalisierte sich die Entwicklung 2021, sodass Neubewertungsgewinne von CHF 144.5 Mio. resultierten. Die erwirtschaftete Nettoobjektrendite blieb dabei mit 3.2% unverändert.

Deutlich höherer EBIT auf vergleichbarer Basis
Auf Stufe Betriebliches Ergebnis (EBIT) erwirtschaftete Swiss Prime Site CHF 355.6 Mio. [CHF 313.6 Mio.]. Der EBIT stieg auf einer vergleichbaren Basis (d.h. ohne Neubewertungsgewinne und unter Ausklammerung der Tertianum-Effekte) um 36.6% auf CHF 211.0 Mio. Auch die EBIT-Marge erhöhte sich von 45.3% auf 58.2%. Kostenseitig konnte die Ertragssteigerung mit konstanten oder sogar leicht sinkenden Kosten realisiert werden. Insbesondere abgenommen haben die Inkassoverluste in Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie, die im Vorjahr mit rund CHF 14 Mio. zu Buche schlugen. 2021 bestehen, neben den gewährten Mieterlassen, keine nennenswerten weiteren diesbezüglichen Risiken, zeigt sich SPS überzeugt. Auch die übrigen Kostenpositionen blieben trotz des erhöhten Ertrags gegenüber dem Vorjahr zumeist konstant. Oder sie zeigten, wie bei den Personalkosten, sogar eine leicht rückläufige Entwicklung.

Tiefere Finanzierungskosten und Gewinnsprung
Auf der Finanzierungsseite wurde nach der erfolgreichen ersten Emission eines Green Bonds Ende 2020 im 1. Quartal 2021 eine zweite nachhaltige Anleihe im Umfang von CHF 300 Mio. ausgegeben. Insgesamt verfügt Swiss Prime Site nun über ein nachhaltiges Finanzierungsvolumen von CHF 600 Mio. Zusätzlich wurden zwei Anleihen im Gesamtvolumen von CHF 150 Mio. aufgestockt. Diese Refinanzierungen verschoben das Gewicht weiter in Richtung von unbesicherten Finanzierungen und erhöhten die durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals auf neu 5.1 Jahre nach 4.8 Jahren Ende 2020. Gleichzeitig reduzierte sich der Fremdkapitalkostensatz um knapp 20% auf 0.9% nach 1.1% in 2020. Analog sank auch der Netto-Finanzaufwand auf vergleichbarer Basis von CHF 29.7 Mio. [CHF 30.5 Mio. inkl. Tertianum] auf CHF 23.6 Mio.

Nach Abzug der Steuern erreichte Swiss Prime Site im ersten Halbjahr einen Gewinn von CHF 257.1 Mio. [CHF 269.7 Mio.]. Auf vergleichbarer Basis bzw. unter Ausschluss der Tertianum-Effekte resultierte eine deutliche Steigerung von CHF 64.4 Mio. auf CHF 257.1 Mio. Die Neubewertungsgewinne und sämtliche latenten Steuern ausgenommen, erhöhte sich der Gewinn des 1. Halbjahres 2021 auf vergleichbarer Basis um mehr als 42% auf CHF 163.5 Mio. [CHF 114.9 Mio.; CHF 320.0 Mio. inkl. Tertianum].

Stabiler Finanzierungsgrad und höherer EPRA NTA
Im ersten Halbjahr 2021 hat Swiss Prime Site eine Dividende von rund CHF 255 Mio. ausgeschüttet. Das den Aktionärinnen und Aktionären zustehende Eigenkapital stieg leicht auf CHF 6.1 Mrd. Die guten Resultate des 1. Halbjahres 2021 zeigen sich im EPRA NTA (berechnetes Eigenkapital pro Aktie nach den Regeln des Europäischen Verbands öffentlicher Immobilienfirmen). Dieser stieg trotz der Dividendenzahlung von CHF 3.35 pro Aktie um fast 1% auf CHF 96.28. Dies bei konstantem Belehnungsgrad (LTV) des Immobilienportfolios von 42%. Im Jahresvergleich reduzierte sich dieser von über 45% deutlich. Die annualisierte Eigenkapitalrendite erreichte im 1. Halbjahr 2021 8.4% [2.4% auf vergleichbarer Basis bzw. 9.6% inkl. Tertianum-Verkauf]. Die Performance der Aktie von Swiss Prime Site legte im ersten Halbjahr um 9.6% zu.