IAZI hat erstmals eine Performanceanalyse für Gewerbeobjekte erstellt mit den relevanten Kennzahlen über die letzten fünf Jahre, das heisst von 2016 bis 2020, und hat diese Zahlen wiederum verglichen mit jenen aus dem Wohnsegment des IAZI Swiss Property Benchmarks.

Wohnimmobilien und Logistikimmobilien sind derzeit gefragt. Etwas abseits davon haben sich Investitionen in Gewerbe- und Industrieimmobilien auch bezahlt gemacht. IAZI hat nun erstmals eine Performanceanalyse für Gewerbeobjekte erstellt mit den relevanten Kennzahlen über die letzten 5 Jahre, d.h. von 2016 bis 2020, und hat diese Zahlen wiederum mit jenen aus dem Wohnsegment des IAZI Swiss Property Benchmarks verglichen. Zudem hat IAZI den Immobilienexperten Rolf Bach gebeten, diese Ergebnisse zu kommentieren. Rolf Bach ist CEO der Remnex AG. Die Anlagegruppe verfolgt das Ziel mit Investitionen in Industrie- und Gewerbeimmobilien in der ganzen Schweiz eine risikogerechte Rendite für die Anleger zu erwirtschaften.

Gewerbeimmobilien erweisen sich als krisenresistent

Gewerbe- und Industrieimmobilien haben 2020 eine Performance von 5.9% erwirtschaftet. Die Performance ist deutlich höher ausgefallen als im Vorjahr (3.7%). Im Vergleich dazu haben Wohnimmobilien 2020 eine Performance von 6.7% erzielt. «Obwohl das letzte Jahr ganz im Zeichen der Corona-Pandemie stand, hat sich die Liegenschaftskategorie der Gewerbe- und Industrieimmobilien als krisenresistent erwiesen», sagt Rolf Bach. Dies verweise auch auf die Robustheit der Stammmieterschaft, die grösstenteils aus KMU bestehe. Die rasche und unkomplizierte Finanzierungshilfe durch den Bund in Form von Krediten und die Einführung von Kurzarbeit haben die Existenz von manchen KMU gesichert. Doch auch bedeutende Trends wie Industrie 4.0., maschinelles Lernen oder generell die Digitale Transformation sind ein wichtiger Entwicklungsfaktor für die Branche.

Die Performance ist die Summe von Wertveränderung und Netto-Cashflow-Rendite in Prozent zum Marktwert der Liegenschaften. Während die Wertentwicklung bei Gewerbe- und Industrieimmobilien 2020 nur 1.5% betrug (Vorjahr -0.9%), wies die Liegenschaftskategorie im gleichen Jahr einen Netto-Cash-Flow von 4.3% (Vorjahr: 4.6%) aus. Bei Wohnimmobilien ist das Bild ausgeglichener. Während sich dort die Wertentwicklung auf 3.6% belief, erzielten Wohnimmobilien eine NCF-Rendite von 3.1%. «Die Performance bei gewerblich genutzten Objekten wird hauptsächlich durch den Cashflow generiert und weniger durch die Aufwertung der Immobilien», sagt Rolf Bach. Gewerbe- und Industrieimmobilien in Gewerbeparks seien zweckmässig gebaut, da die finanziellen Mittel eher für die Produktion aufgewendet werden.

Was allerdings ein wenig nachdenklich stimmt, sind die relativ hohen Leerstände in den Gewerbeparks. Während die nicht realisierte Miete bei Gewerbe- und Industrieliegenschaften im 2020 10% beträgt (Vorjahr: 8.3%), wird sie bei Wohnliegenschaften im selben Jahr auf 4% beziffert. «Leerstände bei Gewerbe- und Industrieimmobilien sehen wir weniger kritisch als beispielsweise bei Wohnimmobilien», sagt Rolf Bach. Bei Gewerbe- und Industrieimmobilien seien Leerstände von 10 bis 15 Prozent üblich und bereits eingepreist. Während solche Werte bei Wohnliegenschaften alarmierend wären, sind sie bei Gewerbe- und Industrieimmobilien durchaus positiv zu bewerten. Wenn beispielsweise ein bestehender Mieter mehr Flächen benötigt, können diese im Objekt bereitgestellt werden. Ebenso können sich vorhandene Mietflächen umschichten lassen, sodass eine zusammenhängende Fläche entsteht. Mit einem aktiven Portfoliomanagement und flexiblen Grundrissen lassen sich Mietverhältnisse und Renditen optimieren. Tatsächlich bringt der Leerstand die nötige Flexibilität. Mieter, die expandieren und mehr Platz benötigen, bleiben in der Liegenschaft.

Renditestarke Beimischung im Immobilienportfolio

Gerade jetzt, wo Investoren händeringend nach Anlagemöglichkeiten im Immobiliensektor suchen, könnten sich Gewerbe- und Industrieimmobilien als vorteilhaft erweisen zum Beispiel als renditestarke Beimischung in einem Immobilienportfolio. Was macht aber die Besonderheit dieser Anlage aus, bzw. auf was müsste ein Investor vor allem achten? Dazu Rolf Bach: «Der Portfoliomanager muss der technologischen Entwicklung des Werkplatzes Schweiz ein starkes Gewicht beimessen und nicht die Idee vertreten, jede Immobilie müsse 100 Jahre Lebensdauer aufweisen.» Ein aktives, KMU-Mieter nahes Portfoliomanagement habe eine stabilisierende Wirkung auf das Portfolio und somit einen langfristig positiven Einfluss auf die Gesamtperformance.

Bei den indirekten Immobilienanlagen gibt es bereits Fonds, die in Gewerbe- und Industrieliegenschaften investiert sind. Dazu sagt Jürgen Zimmermann, Fund Manager bei UBS: «Schweizer Immobilienfonds sind sowohl in Wohnnutzungen als auch in kommerzielle Nutzungen investiert.» Innerhalb der kommerziellen Nutzungen gebe es auch eine Vielzahl von Gewerbeflächen. So würden aktuell rund ein Viertel der Mietzinseinnahmen des UBS-Anlagefonds «Swissreal» aus der Nutzungskategorie Gewerbe generiert. Laut Zimmermann sind reine Industrie- und Gewerbeliegenschaften eher noch Nischenprodukte, weil die Mehrheit dieser Liegenschaften eigengenutzt sind, was sich auf deren Verfügbarkeit auswirkt. «Allerdings schätzen wir das Potenzial solcher Sektoren als vielversprechend ein», sagt Zimmermann.