Zum 31. März 2021 verzeichnet der Edmond de Rothschild Real Estate SICAV (ERRES) einen Nettoertrag des Geschäftsjahres – unter Berücksichtigung der Erträge und laufenden Aufwände – von CHF 43.2 Mio. Das bedeutet eine Steigerung um 31.6 %, wie die Fondsleitung mitteilt. Diese Steigerung liegt im Wesentlichen an den Einnahmen im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung vom September 2020 und den Mietzinseinnahmen der Neuakquisitionen. Die Mietausfallrate am Ende des Geschäftsjahres beträgt 3.33 % der Gesamtmieteinnahmen. Dieser leichte Anstieg erkläre sich durch die Erlasse, die den Mietern während der Schliessungsphasen der Geschäfte im Zusammenhang mit COVID-19 angeboten wurden. Die Summe der Mietzinserlasse beläuft sich auf CHF 350’000 und damit auf weniger als 0.5 % der Gesamteinnahmen im Geschäftsjahr.
Die Aufwände sind in diesem Jahr weniger schnell angestiegen als die Erträge. Die Instandhaltungs-, Renovations- und laufenden Kosten für die Gebäude belaufen sich auf 11.8 % der Einnahmen gegenüber 13.9 % im Vorjahr. Für die Zeit nach der Pandemie rechnet der Manager mit einem Aufholeffekt in den nächsten Geschäftsjahren. ERRES profitiert in vollem Umfang von den nach wie vor äusserst attraktiven Finanzierungsbedingungen auf dem Hypothekarmarkt. Schliesslich verringert sich die Steuerlast infolge des Inkrafttretens der kantonalen Steuerreformen in den Kantonen der Westschweiz und aufgrund eines wirtschaftlichen Einmaleffekts.
Der nicht realisierte Kapitalgewinn des Geschäftsjahres beläuft sich auf CHF 36.4 Mio. und deutet damit nicht nur auf ein Ende der Wirtschaftskrise, sondern auch auf eine nach wie vor sehr starke Dynamik am Transaktionsmarkt hin. Dabei sind es insbesondere Wohnimmobilien in guten Lagen, die überwiegend zu diesem Wertzuwachs beitragen. Das Gesamtergebnis für das Geschäftsjahr 2020/21 ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich auf CHF 81.0 Mio. gestiegen.
Unter Berücksichtigung des 2020/21 realisierten Ergebnisses in Höhe von CHF 44.6 Mio. und der Gewinnvorträge der vorhergehenden Geschäftsjahre beläuft sich der für die Ausschüttung verfügbare Betrag auf CHF 70.4 Mio. (entsprechend CHF 6.14/Aktie). Der Verwaltungsrat wird an der Generalversammlung den Aktionären eine Erhöhung der Ausschüttung um 2.9 % auf CHF 3.60 pro Aktie, also eine Ausschüttung in Höhe von CHF 41.2 Mio. vorschlagen. Auf dieser Grundlage beläuft sich die Ausschüttungsquote auf 95.49 % und ist damit gegenüber dem Vorjahr rückläufig. Die Anlagerendite beträgt 5.83 % gegenüber 3.54 % im Geschäftsjahr 2019/20.
Bilanz
Die Fremdkapitalquote beläuft sich zum 31. März 2021 auf 28.52 % und liegt damit leicht über dem strategischen Grenzwert von 25 % bis 28 %. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz ist deutlich zurückgegangen und liegt nun bei 0.95 % gegenüber 1.32 % vor einem Jahr. Neuabschlüsse zur Refinanzierung von Krediten am Ende ihrer Laufzeit erfolgten zu deutlich niedrigeren Zinssätzen als bisher und neue Akquisitionen konnten zu sehr attraktiven Zinssätzen finanziert werden.
Mit dreiunddreissig Akquisitionen und zwei verkauften Gebäuden besteht das Portfolio per 31. März 2021 aus 105 Objekten mit einem Immobilienvermögen von insgesamt CHF 1’931 Mio. Durch die Integration der unterzeichneten Terminkäufe wurde die starke Gewichtung an Wohnimmobilien mit 58.4 %, bei 11.9 % gemischten Objekten und 29.7 % Gewerbeimmobilien weiter gefestigt. Die Gewerbeimmobilien sind hauptsächlich an Mieter vermietet, die die Krise gut überstanden haben und mit denen langfristige Mietverträge mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 6.11 Jahren bestehen. Die Allokation des Portfolios im Kanton Genf ist zum Ende des Geschäftsjahres stark auf 47.2 % angestiegen. Auf den Kanton Waadt entfällt eine Gewichtung in Höhe von 25.9 % und daran schliessen sich Freiburg mit 9.1 %, Neuenburg mit 4.6 % und Zürich mit 3.8 % als die wichtigsten Immobilienstandorte an. Der Nettoinventarwert vor Dividendenausschüttung und nach Abzug der Liquidationssteuern beträgt CHF 120.75 pro Aktie und ist damit um 2.68 % höher als im Vorjahr.
Transaktionen
Das Geschäftsjahr 2020/21 war im Bereich der Transaktionen sehr dynamisch, schliesslich sind insgesamt 33 neue Immobilien in das Portfolio aufgenommen und 2 Gebäude verkauft worden. Der Marktwert der neuen Gebäude beträgt CHF 484,8 Mio., während sich der kumulierte Wert der beiden Verkäufe auf CHF 11,3 Mio. beläuft. Dieses Wachstum wurde insbesondere durch die Kapitalerhöhung im September 2020 finanziert. Zunächst hat der Vermögensverwalter am 1. April 2020 den Neubau „Quartier de La Pâla“, Vevey 254 in Bulle (FR) ins Portfolio aufgenommen. Die Anlage mit insgesamt 55 Wohnungen ist komplett vermietet. Im Rahmen von Einzeltransaktionen konnte ERRES danach 4 Wohn- und Mischimmobilien erwerben. Die Gebäude mit den Adressen Genève 109 in Thônex (GE), Dancet 8 in Genf (GE) und Carl-Vogt 47 in Genf (GE) sind Investitionen mit einem nutzbaren Mietpotenzial. Das Gebäude am Henri-Plumhof 28 in Vevey (VD) ist in einem guten Zustand und befindet sich in einem ruhigen Wohngebiet. Im März 2020 sicherte sich der Vermögensverwalter den Erwerb einer Immobiliengesellschaft, die ein Portfolio von 18 Wohnimmobilien in Genf und im Kanton Waadt hält. Diese Immobilien profitieren von erstrangigen Lagen und wurden Anfang Januar 2021 in das Portfolio von ERRES aufgenommen.
In der Folge konnte sich der Vermögensverwalter den Erwerb von 4 weiteren Wohn- und Mischimmobilien in Vierteln mit hoher Nachfrage in Genf sichern. So verfügen die Gebäude mit den Adressen Malagnou 52 in Genf (GE), Fontenette 15 in Carouge (GE), Royaume 9 in Genf (GE) und Carl-Vogt 75 in Genf (GE) über gute Lagen. Schliesslich wurde ERRES Anfang 2021 zum Eigentümer eines Portfolios bestehend aus fünf Wohnimmobilien, die sich auf Nyon, Lausanne und Neuenburg sowie deren Agglomeration verteilen. Bei diesen Gebäuden gibt es Unterhaltsstau. Entsprechend wird hier kurzfristig in die Sanierung investiert, um ausserdem den aktuellen Mietertrag zu verbessern, der sich laut Bewertungsexperten zwischen den Miet- Quantilen 10 und 30 befindet.
Im Laufe des Geschäftsjahres 2020/2021 nutzte die SICAV das günstige wirtschaftliche Umfeld, um den Verkauf der Immobilie Bahnhofstrasse 3-5-7a-7b in Dotzigen (BE) und der Immobilie Jacques-Gachoud 2 in Freiburg (FR) mit einem realisierten Gewinn nach Steuern in Höhe von kumuliert CHF 1.37 Mio. abzuschliessen. Diese beiden kleinen Immobilien ohne Potenzial waren mit einem Leerstandsrisiko und einem zukünftig erheblichen Investitionsvolumen verbunden. Der Verkauf des Gebäudes Jacques-Gachoud 2 in Freiburg wurde im Rahmen eines Gebäudetauschs vorgenommen, mit dem ERRES zum Eigentümer des Neubaus Tremblex 2-4 in Mézières (FR) wurde.
Darüber hinaus hat sich der Vermögensverwalter Ende März 2021 zum Terminkauf eines Portfolios bestehend aus 9 Wohnimmobilien im Kanton Waadt (Lausanne, Morges, Prilly, Pully, Renens) verpflichtet. Die Fertigstellung der im Bau befindlichen Gebäude im Stadtviertel Etang in Vernier (GE) und die Zahlung des verbleibenden Kaufpreises zum Portfolio im Kanton Waadt ist für Oktober 2021 vorgesehen. Die Gesamtverbindlichkeiten sowie der Abschluss der laufenden Bauarbeiten am Bläuacker II in Köniz (BE) belaufen sich auf CHF 144.5 Mio.
Bau- und Renovationsprojekte
Die Baustelle für das Projekt A14 mit 104 Wohnungen im Eco-Quartier Les Vergers in Meyrin (GE) wurde im Sommer 2020 abgeschlossen. Alle Wohnungen konnten erfolgreich vermietet werden und lediglich eine Gewerbefläche ist leerstehend. Dieses Gebäude liefert eine Bruttorendite von 4,23 % auf den Gestehungskosten und hat bereits einen nicht realisierten Wertzuwachs in Höhe von CHF 3,1 Mio. für ERRES erzielt, sodass damit der Mehrwert bei der Entwicklung neuer Qualitätsprojekte bestätigt wird.
Das Projekt Bläuacker II in Köniz (BE) mit einem Investitionsvolumen in Höhe von CHF 19.2 Mio. entwickelt sich erwartungsgemäss. Das im Zentrum der Gemeinde in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof befindliche Bauprojekt besteht aus zwei energetisch effizienten Immobilien mit Mischnutzung (29 Wohnungen, 35 Parkplätze und 1’844 m2 Verkaufs- und Lagerflächen, die bis Ende November 2021 bezugsbereit sein sollen. Der Vermögensverwalter hat langfristige Mietverträge mit gewerblichen Mietern unterzeichnet. Ebenso sind auch die Wohnungen sehr gefragt. Dieser Neubau wird eine Nettorendite von über 3.88 % erzielen.
Die Arbeiten an den Gebäuden im Stadtteil Etang in Vernier (GE) schreiten gemäss dem für Oktober 2021 vorgesehenen Eigentumsübergang voran. Die Vermarktung der 217 Wohnungen, die alle mit kontrollierten Mieten angeboten werden, hat im Frühjahr 2021 begonnen und deutet auf eine ausgezeichnete Belegung ab Fertigstellung hin. Die Nettorendite auf den Gestehungskosten beläuft sich auf 3.30 %.
Der Vermögensverwalter verfolgt derzeit ein Projekt zur Aufstockung des Gebäudes Prulay 37 in Meyrin (GE) um zwei zusätzliche Etagen. Das Projekt umfasst die Schaffung von 16 zusätzlichen Wohnungen und den Erhalt des Minergie-Gütesiegels. Das Budget sieht eine Investition über CHF 4.6 Mio. mit einer Bruttorendite von 5.60 % vor. Die im November 2020 begonnenen Arbeiten dürften Ende 2021 abgeschlossen sein.
Vor diesem Hintergrund und gemäss der Mitteilung vom 3. Juni 2021 plant der Verwaltungsrat, das Kapital des Teilfonds Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Swiss («ERRES») im September 2021 um einen geschätzten Betrag von CHF 280 Mio. zu erhöhen.