SVIT empfiehlt den Dialog

Der SVIT Schweiz unterstreicht in einer Mitteilung die Wichtigkeit von Massnahmen zur Überwindung der gegenwärtigen Krise. «Aus unternehmerischer und volkswirtschaftlicher Sicht werden auch unsere Unternehmen und die Eigentümer einen erheblichen Schaden davontragen. Es geht darum, diesen Schaden für Eigentümer, für Mieter und für unseren Dienstleistungssektor, aber auch für die gesamte Volkswirtschaft zu mildern. Wir haben es mit systemischen Problemen zu tun, die wir nur gemeinsam und im Einvernehmen lösen können», heisst es in dem Schreiben.

Im gewerblichen und teilweise auch im privaten Bereich ist die Immobilienwirtschaft mit Reduktionsansprüchen und Zahlungsverzug konfrontiert. Der SVIT stellt sich aktuell auf den Standpunkt, dass die Mieten von Gewerbeflächen und selbstverständlich auch von Wohnungen unverändert geschuldet sind. Die Frage des (vollumfänglichen) Reduktionsanspruchs (Mangel der Mietsache) im Gewerbebereich sei kontrovers und werde wohl erst durch eine politische Regelung oder gerichtliche Entscheidungen beantwortet werden.

«Wir empfehlen grundsätzlich, mit allen gewerblichen (und allenfalls auch allen Wohnungsmietern) Kontakt aufzunehmen und darzulegen, dass wir uns der schwierigen Lage bewusst sind. Es ist allen das Gespräch und nach Abschätzung der Situation eine Mietzinsstundung anzubieten.» Dies könne zu Liquiditätsengpässen auf Seiten der Verwaltung oder der Eigentümer führen. Rückmeldungen aus der Wirtschaft zeigten, dass gegenwärtig Stundungen von zwischen 1 und 3 Monaten vereinbart werden. Evtl. sei auch eine rollende Stundung möglich, da die Dauer der Krise unklar ist. «Es ist nicht so, wie von Mieterseite behauptet, dass ein allfälliger Anspruch auf eine Mietzinssenkung aufgrund eines Mangels bei Vereinbarung einer Stundung verwirken würde», stellt der SVIT klar.  Er verweist auf die Empfehlung und Informationen des VZI bzw. SVIT Zürich: https://www.svit.ch/de/svit-zuerich/services/branchenempfehlungen-des-vzi-betr-covid-19  Unterbleibe die Kontaktaufnahme durch den Mieter oder senke dieser die Miete einseitig, so empfiehlt der SVIT, ihn in Verzug zu setzen und die Kündigung anzudrohen.

Brisant sei die Thematik bei bevorstehenden Umzugsterminen und Wohnungsbesichtigungen bei gekündigten Wohnungen, weil meist ein gültiger Mietvertrag mit einem Nachmieter besteht und der Nachmieter Anspruch hat, das Mietobjekt fristgerecht beziehen zu können. Es gelten dazu die Bestimmungen gemäss Mietrecht.

«Die Notlage entbindet grundsätzlich keine der Parteien von ihren mietvertraglichen Verpflichtungen. Das gilt sowohl für den Antritt als auch für sonstige Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter. Beispiele sind die Besichtigungen, resp. das Zutrittsrecht des Vermieters, oder die Übergaben/Rücknahmen. Somit gelten übergeordnet die Mietverträge und deren Vereinbarungen uneingeschränkt», erläutert der SVIT. Dennoch sollte gegenüber den Mietern mit der nötigen Sorgfalt umgegangen werden. Es sollte vermieden werden, dass Übergaben aufgeschoben werden, da dadurch das ganze System aufgrund einer Kettenreaktionen nur noch sehr schwer zu handhaben wäre.

Umzugstermine können nach wie vor unter Wahrung der Verhaltensmassnahmen gemäss BAG wahrgenommen werden. Der ausziehende und einziehende Mieter sollte jedoch die Möglichkeit haben, den Schlüssel zu deponieren, respektive den deponierten Schlüssen entgegenzunehmen, sodass kein Kontakt stattfindet. «Unsere Bewirtschaftenden sollen dann alleine den Zustand der abzugebenden Wohnung überprüfen.» Die Termine für Wohnungsbesichtigungen von leerstehenden Wohnungen sollten weiterhin vereinbart und wahrgenommen werden. Die Mitarbeitenden können die Wohnung aufschliessen, sollten aber nicht mit dem Interessenten in die Wohnung gehen. Der Schlüssel sollte also nicht aus der Hand gegeben werden. Nach der Besichtigung können dem Interessenten vor der Wohnung/Liegenschaft allfällige Fragen beantwortet werden, dies unter Wahrung der gültigen Verhaltensmassnahmen gemäss BAG.

«Vermehrt melden sich bei unseren Mitarbeitern Mieter welche besorgt sind und die Wohnungen nicht mehr zeigen wollen. In diesem Fall sollte in zwei Mietergruppen unterschieden werden: Mieter welche nicht der Risikogruppe angehören und Mieter der Risikogruppe. Sobald sich ein Mieter meldet, der die Wohnung nicht zeigen will, sollte der Bewirtschafter folgendes tun:

Umgang mit Mietern die nicht zur Risikogruppe gehören: Der Bewirtschafter versucht den Mieter im persönlichen Gespräch zu überzeugen, dass unter Einhaltung der Verhaltensmassnahmen das Ansteckungsrisiko eingedämmt wird. Sollte er sich dennoch nicht bereit zeigen, kann dem Mieter ein Schreiben zugestellt werden, welches Ihn auffordert, dem Bewirtschafter zwei Besichtigungstermine im Zeitraum von plus drei Tagen bis und mit 10 Tagen ab Versanddatum des Schreibens zu nennen. Weiter sollte darin angeboten werden, dass der Bewirtschafter die Besichtigung übernimmt. Weigert sich der Mieter weiterhin die Wohnung zu zeigen, so sollten bis und mit dem 19. April keine weiteren Aktivitäten getätigt und die Situation nach Bekanntgabe der aktuellen Lage neu beurteilt werden.

Umgang mit Mietern die zur Risikogruppe gehören: Der Bewirtschafter versucht den Mieter im persönlichen Gespräch zu überzeugen, dass unter Einhaltung der Verhaltensmassnahmen das Ansteckungsrisiko eingedämmt wird. Weigert sich der Mieter weiterhin die Wohnung zu zeigen, so sollten bis und mit dem 19. April ebenfalls keine weiteren Aktivitäten getätigt und die Situation nach Bekanntgabe der aktuellen Lage neu beurteilt werden. Das Schreiben sollte hier weggelassen werden.

Bis und mit dem 19. April dürfen keine Besichtigungstermine für Wohnungen mehr vereinbart werden, bei denen viele Personen zu erwarten sind. Die Obergrenze sieht der SVIT bei rund 5 Personen. «Sollte der Bundesrat eine Ausgangssperre verhängen, so sind die obigen Empfehlungen obsolet. Dies würde dazu führen, dass keine Umzüge und Besichtigungen mehr durchgeführt werden könnten. Es ist davon auszugehen, dass es dann zu einem Stillstand kommt. Die bisherigen Mieter bleiben in der Wohnung, die Nachmieter bleiben ebenfalls an ihrem alten Ort. Was dies rechtlich bedeuten würde, können wir aktuell noch nicht abschätzen».