IAZI prognostiziert ein Jahr des Mieters

«Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt im neuen Jahr sind positiv», schreibt das IAZI im neuen Markzbericht. Die Wirtschaft wächst laut den aktuellen Konjunkturprognosen im 2020 zwischen 1.5 bis 1.8 Prozent. Die Arbeitslosenquote dürfte etwa auf dem Vorjahreswert von 2.3% verharren.

Für 2020 müsse jedoch mit einem weiteren Anstieg der Leerwohnungen gerechnet werden. Die Bautätigkeit im Wohnungssegment ist nahezu ungebremst. 2019 wurden rund 50’000 Neubauwohnungen auf den Markt gebracht, das heisst nur rund 4000 Wohnungen weniger als im Jahr 2018 und genauso viel wie im Jahr 2017 (gemäss Bundesamt für Wohnungswesen). Mit der dadurch steigenden Leerwohnungsziffer nehmen die Vermarktungsschwierigkeiten von Mietwohnungen zu. «Aufgrund des Anstiegs der Vermarktungsdauer sind immer mehr Vermieter bereit, die Neumieten zu reduzieren, was die Mietpreise generell unter Druck setzt», schreibt das IAZI weiter. Gemäss dem Swiss Real Estate Offer Index sind die Angebotsmieten 2019 bereits gesunken. «Zudem rechnen wir dieses Jahr mit einer Reduktion des Referenzzinssatzes», sagt Donato Scognamiglio, CEO von IAZI. Das werde auch bei den Bestandsmieten tendenziell zu Mietzinssenkungen führen. «Somit wird 2020 das Jahr des Mieters werden.»

Transaktionspreise Mehrfamilienhäuser
Im 4. Quartal 2019 ist das Preiswachstum für Renditeliegenschaften mit 0.3% (Vorquartal: 1.4%) quasi stagniert. Diese Stagnation erklärt sich mit in gewissen Regionen relativ hohen Leerständen, mit der Erwartung von tendenziell sinkenden Mieten sowie mit der Verschärfung der Vergaberegeln für Hypothekarkredite für die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern. Allerdings war das Preiswachstum für Renditeliegenschaften mit 5% über das ganze Jahr 2019 betrachtet hoch.Die Performance der Mehrfamilienhäuser liegt im 4. Quartal bei 1.1% (Vorquartal: 2.2%). Auf Jahresbasis beträgt die Performance 8.3%. Die Performance ist die Gesamtrendite, welche die Netto-Cashflow-Rendite sowie die Wertsteigerung umfasst.

Transaktionspreise für privates Wohneigentum
Der «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen weist im 4. Quartal 2019 eine Wachstumsrate von 0.9% aus. Auf Jahresbasis hat sich das Preiswachstum mit 1.8% leicht erhöht (Vorjahresquartal +1.0%). Der positive Wachstumsimpuls hat sich im Segment der Preise für Einfamilienhäuser verstärkt. Das Preiswachstum für Einfamilienhäuser ist im 4. Quartal angestiegen und beträgt 1.1% (Vorquartal: 0.7%).

Die Entwicklung der Löhne konnte mit dem starken Preisanstieg der Eigenheime in den letzten Jahren nicht mithalten. Der Erwerb von Wohneigentum wird also trotz der tiefen Zinsen aufgrund der hohen Hürden (Tragbarkeits- und Eigenmittelvorschriften) zunehmend schwierig. «Das Eigenheim bleibt leider für viele ein unerfüllbarer Traum», sagt Donato Scognamiglio.

Das Preiswachstum für Eigentumswohnungen ist im 4. Quartal mit 0.7% leicht zurückgegangen (Vorquartal 1.1%). Das Preiswachstum auf Jahresbasis ist 1.8% im Vergleich zum Vorjahresquartal stagniert. «Der Trend, Eigentumswohnungen zu erwerben, um diese zu vermieten, wird weiterhin anhalten», sagt Donato Scognamiglio. Bei diesem Buy-to-let-Modus seien die Renditen, die sich auf dem investierten Eigenkapital investieren lassen, verlockend attraktiv. Besonders im Vergleich zu den Nullzinsen auf Sparheften. «Die damit einhergehenden Risiken werden jedoch unterschätzt», sagt Donato Scognamiglio.