Der gesamte Immobilienmarkt wurde seit Beginn des Jahres u.a. durch die Inflation, die Unsicherheiten des Krieges in der Ukraine und die Lieferengpässe unter Druck gesetzt. Der Total Return des Gesamtmarktes gemessen am Referenzindex SXI® Real Estate Funds TR liegt deshalb YTD bei -14,9%. Als Schwergewicht im Markt konnte sich auch UBS «Sima» den Entwicklungen nicht entziehen, schreibt die Fondsleitung. Der Börsenkurs hat sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2022 mit einer Abnahme von CHF 148.60 auf CHF 125.50 entwickelt. Dies entspricht einem Total Return (inkl. Ausschüttung) von -13,7% und ist damit höher als der des Gesamtmarktes. Über die letzten fünf Jahre erzielte UBS «Sima» eine kumulierte Performance von 31,2%.

Weitere Reduktion der Mietausfallrate

Im Zuge weiterer Vermietungserfolge im Raum Zürich-Nord, Basel und Baselland wurde der Leerstand im Portfolio im ersten Halbjahr 2022 weiter erheblich reduziert. So weist UBS «Sima» per 30. Juni eine Mietausfallrate von 4,5% aus. Dies entspricht einer Senkung von 0,8% Prozentpunkten gegenüber Ende 2021. Aufgrund verschiedener fortgeschrittener Vertragsverhandlungen für grössere Flächen geht die Fondsleitung davon aus, dass sich die Mietausfallrate weiter senken wird.

Letztes Jahr wurden mit dem «Claraturm» in Basel und «îlot sud» in Morges zwei grosse Verdichtungsprojekte fertiggestellt. Die bestehende Projektpipeline erlaube es, den Ertrag bis 2027 um CHF 50 Mio. zu steigern. Insgesamt können mindestens weitere CHF 3 Mrd. Bruttowertpotenzial im Fonds ausgeschöpft werden. Davon werden CHF 1,2 Mrd. innerhalb des Projektes «Turicum» (elf Liegenschaften in der Stadt Zürich) mittelfristig realisiert. Zusätzlich wurde letztes Jahr mit Vivo in Aesch (BL) und Metropol in Wetzikon in zwei weitere spannende Neubauprojekte investiert. Alle Entwicklungs- und Sanierungsprojekte würden nach den neusten Nachhaltigkeitsstandards umgesetzt, heisst es weiter.

Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der Berichtsperiode bei CHF 2 690,6 Mio. Dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote von 24,2% und liegt somit unterhalb der Höchstlimite gemäss Fondsvertrag von 33%. Die Mietzinseinnahmen belaufen sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2022 auf CHF 209,4 Mio. In der Berichtsperiode wurden keine Mietzinserlasse oder Stundungen infolge der COVID-19-Pandemie gewährt. Per Stichtag 30. Juni 2022 bestehen zwei Stundungen in Höhe von CHF 1,0 Mio., die im Zusammenhang mit der COVID-19- Pandemie stehen.

Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf CHF 8,7 Mio. Zur Verminderung des Zinsänderungsrisikos aus Portfoliosicht sind die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen weiterhin gestaffelt. Der durchschnittliche gewichtete Zinssatz der Fremdfinanzierungen per 30. Juni 2022 beläuft sich auf 0,7% und die gewichtete Restlaufzeit der Hypotheken beträgt fünf Jahre. Die Mietausfallrate beläuft sich per Halbjahr auf 4,5% der Sollmietzinseinnahmen und konnte somit erheblich gesenkt werden. Der Gesamterfolg beträgt für das erste Halbjahr CHF 118,1 Mio.

 

UBS «Foncipars» schliesst das erste Halbjahr 2022 erfolgreich ab

Auch UBS «Foncipars» konnte sich den Entwicklungen auf dem Gesamtmarkt nicht entziehen und erzielte, nach einer sehr soliden Performance von 9,3% im Jahr 2021 (SXI Real Estate Funds TR 7,3%), eine YTD-Performance von -13,9%. Diese liegt jedoch noch immer über dem Marktindex SXI Real Estate Funds TR, welcher für die sechsmonatige Berichtsperiode eine negative Performance von -14,9% ausweist. Demnach hat sich das Agio, welches sich aus der Differenz zwischen Börsenkurs und Nettoinventarwert ergibt, innerhalb der Berichtsperiode von 48,9% per Jahresanfang auf 27,1% per 30. Juni 2022 verändert.

Der Leerstand im Portfolio wurde in den letzten sechs Monaten weiter reduziert. So wurde die kumulierte Mietausfallrate innerhalb eines Jahres von 2,7% auf 1,7% deutlich reduziert. Parallel dazu konnten die Mietzinseinnahmen, im Vergleich zur Vorjahresperiode, um 3,6% gesteigert werden. Bei der Akquisition in Meyrin Ende März 2022 handelt es sich um eine 8-geschossige Liegenschaft, welche 1963 erbaut wurde und aus einer Gebäudezeile mit fünf Hauseingängen und insgesamt 65 Wohnungen, welche alle vermietet sind, besteht. Bei allfälligen Mieterwechseln besteht zudem ein sehr interessantes Mietzinspotential. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund CHF 40 Mio.

Auch im ersten Halbjahr 2022 trugen zahlreiche Sanierungsaktivitäten im Bestand sowie die Realisierung von Neubauprojekten zur kontinuierlichen Verbesserung der Portfolioqualität und der künftigen Ertragssteigerung bei. Unter anderem wurde im Februar 2022 die Baubewilligung für die geplante Gesamtsanierung und Aufstockung an der Rue de Beaumont in Genf erteilt. Für die aus dem Jahr 1939 stammende Liegenschaft ist eine Gesamtsanierung mit Aufstockung geplant. Nach dem Rückbau der bestehenden Attikawohnungen im 6. Obergeschoss werden in den drei neuen Geschossen 22 neue Wohnungen realisiert, wodurch die Liegenschaft neu über 59 Wohnungen verfügen wird. Bauvollendung ist für Anfang 2024 vorgesehen.

Die Gesamtsanierung inkl. Dachausbau der Liegenschaft an der Avenue de Morges 31 in Lausanne mit zwölf 5-Zimmer-Wohnungen ist gestartet und wird voraussichtlich Ende 2022 abgeschlossen werden. Durch den Ausbau des Dachgeschosses entstehen zwei zusätzliche 2.5-Zimmerwohnungen mit schöner Aussicht auf den Genfersee.  Die Realisierung des Neubauprojektes an der Rue du Jura 2, Rue des Alpes 60 in Crissier im Kanton Waadt läuft ebenfalls planmassig. In einer ersten Etappe, welche bis Ende 2022 läuft, wird der erste Teil des Gebäudes erstellt, welcher die 600 qm für die Polyklinik sowie neun Wohnungen beinhaltet. In der darauf folgenden zweiten Etappe werden bis Sommer 2024 weitere 19 Wohnungen und rund 600 qm kommerzielle Flächen realisiert.  Auch das Wohnneubauprojekt in Bussigny – zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 46 Wohungen – verläuft wie geplant und die Fertigstellung ist für das zweite Quartal 2023 vorgesehen.

Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der Berichtsperiode bei CHF 318,5 Mio. Dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote von 18,2% und liegt somit unterhalb der Höchstlimite gemäss Fondsvertrag von 33%. Die Mietzinseinnahmen belaufen sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2022 auf CHF 43,3 Mio. In der Berichtsperiode wurden keine Mietzinserlasse oder Stundungen infolge der COVID-19-Pandemie gewährt.

Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf CHF 0,9 Mio. Zur Verminderung des Zinsänderungsrisikos aus Portfoliosicht sind die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen weiterhin gestaffelt. Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz der Fremdfinanzierungen per 30. Juni 2022 beläuft sich auf 0,7% und die gewichtete Restlaufzeit der Hypotheken konnte auf 5,0 Jahre erhöht werden. Die Mietausfallrate beläuft sich per Halbjahr auf 1,7% der Sollmietzinseinnahmen. Der Gesamterfolg beträgt für das erste Halbjahr CHF 25,6 Mio.