Swiss Prime Site hat am Capital Markets Day Ende Oktober 2021 die künftigen Capital Management Prinzipien vorgestellt. Zu den wichtigsten gehören die Optimierung des Mix aus Eigen- und Fremdkapital, Erhöhung der finanziellen Flexibilität, Sicherstellung der Homogenität der Finanzierungsquellen, Reduktion der Refinanzierungsrisiken sowie die Minimierung der Finanzierungskosten, wie SPS mitteilt. Darauf aufbauend habe Swiss Prime Site mit elf Schweizer Bankinstituten zwei unbesicherte Kreditfazilitäten über insgesamt CHF 2.6 Mrd. abgeschlossen. Einerseits löst das Unternehmen mit CHF 1.8 Mrd. die noch per 30. Juni 2021 im hohen Masse mit Grundpfand besicherten Bankhypotheken grossmehrheitlich ab. Andererseits sichere sich Swiss Prime Site eine Committed Revolving Credit Facility (RCF) in Höhe von CHF 0.8 Mrd. Die beiden Verträge haben eine Laufzeit von fünf bzw. sechs Jahren und verfügen über drei, bzw. eine Verlängerungsoption. Mit dem Wechsel erhöht sich der Anteil der nicht durch Hypotheken belasteten Immobilien von aktuell knapp 30 auf über 80 Prozent des Gesamtportfolios und stellt die Gleichbehandlung der grossen Mehrheit der Fremdkapitalgeber sicher.
Deutliche Senkung der Zinskosten
Die frühzeitige Ablösung der Bankhypotheken werde die Erfolgsrechnung 2021 mit rund CHF 24 Mio. belasten. Die Höhe der Kosten entspricht einer deutlichen Reduktion der ohnehin über die nächsten Jahre vertraglich angefallenen Zinsabsicherungsaufwände. Demgegenüber steht eine Minderung der laufenden Zinskosten der abgelösten Hypotheken um rund 50% oder jährlich CHF 10 – 12 Mio. sowie eine deutliche Verlängerung der gewichteten Laufzeit.
Umfinanzierung nach Kapitalmanagementprinzipien
Die Massnahme stellte einen ersten wichtigen Schritt dar, um die am letzten Capital Markets Day vorgestellten Capital Management Prinzipien umzusetzen, heisst es weiter. Die konkreten Ziele dazu sind eine LTV-Ratio (Basis: Total Debt/Total Assets) von unter 40% (bisher 45%), eine Interest Coverage Ratio von mehr als sieben (7x) sowie eine Unencumbered Asset Ratio von über 80%. Mit der fokussierten Capital Recycling Strategie sowie der nun umgesetzten Anpassung sollten diese Ziele 2022 erreicht werden. Die involvierten Banken unterstützen laut SPS die Strategie indem bei entsprechender Zielerreichung auch eine Reduktion der Zinsmarge vereinbart wurde. Darüber hinaus beinhalte die neue Finanzierung auch eine direkte Verbindung zu den umfassenden Nachhaltigkeitszielen von Swiss Prime Site. Die zu bezahlende Kreditmarge ist neben der LTV-Ratio auch abhängig von der Entwicklung des externen ISS ESG-Ratings. Dies ermöglicht Swiss Prime Site, in Ergänzung zu den bereits emittierten Green Bonds, eine weitere Integration der finanziellen und nicht-finanziellen Performance.