Aufgepasst auf die Sicherheitsleistungen beim Bau

Das Abdecken wirtschaftlicher Risiken beim Bauen ist Bauherren in der Praxis ein grosses Anliegen. Denn: Der Bau der eigenen vier Wände ist kein Alltagsgeschäft und für Laienbauherren das vielleicht grösste finanzielle Investment ihres Lebens. Hier eine kurze Übersicht über mögliche zu vereinbarende Sicherheitsleistungen.

Für Neueigentümer und Bauherren ist es wichtig, dass die Kosten, die Termine, ja überhaupt alle vereinbarten Leistungen vertragsgemäss erfüllt werden und sich der Unternehmer, wenn es um die Mängelbehebung geht, nicht aus dem Staub macht. Eine gesetzliche Pflicht zur Leistung von Sicherheiten durch den Unternehmer zugunsten von Bauherren gibt es nicht. Deshalb ist es umso wichtiger, dass Bauherren um die Möglichkeiten der Vereinbarung von Sicherheitsleistungen im (GU)- Bauvertrag Bescheid wissen. Die häufig verwendete SIA-Norm 118 normiert zwei Arten von Sicherheitsleistungen. Zum einen den Rückbehalt und zum anderen die Solidarbürgschaft. Die SIA-Norm 118 ist aber weder Gesetz noch Verordnung und daher nur dann rechtsverbindlich, wenn die Parteien diese als Bestandteil ihres konkreten Vertrages bezeichnen. Für Bauherren ist es essentiell zwischen Sicherheitsleistungen während der Bauphase und nach der Abnahme (zur Absicherung der Gewährleistungspflicht) zu unterscheiden.

Sicherheitsleistungen während der Bauphase

Die Erfüllungsgarantie ist die Sicherheitsleistung des Unternehmers für die Zeit ab Vertragsschluss bis zur Schlussabnahme. Sie stellt sicher, dass er seine vertraglichen Leistungen erbringt. Wichtig ist, dass die Erfüllungsgarantie so formuliert wird, dass sie alle vertraglichen Pflichten sicherstellt. So zum Beispiel die Kosten von Ersatzvornahmen und die Ablösung oder Sicherstellung allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte. Die Erfüllungsgarantie kann entweder in der Form einer Garantie gemäss Art. 111 OR oder als Bürgschaft vereinbart werden. Durch eine Garantie verspricht der Garant (Bank/Versicherung) dem Garantienehmer eine Zahlung in bestimmter Höhe zu leisten, falls der Unternehmer seine Leistung nicht oder nicht vertragsgemäss erfüllt. Bei einer Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Bauherrn für die Erfüllung einer bestimmten Schuld einzustehen. Die Garantieform hat den Vorteil, dass der Garantiegeber zahlen muss, sobald der Bauherr diese in Anspruch nimmt.

Sicherheitsleistungen ab Schlussabnahme

Da gibt es zum einen die Möglichkeit der Vereinbarung einer Gewährleistungsgarantie. Die Gewährleistungsgarantie sichert die Ansprüche des Bauherrn aus der Mängelhaftung des Unternehmers. Die Gewährleistungsgarantie dauert grundsätzlich bis zur Behebung des Mangels oder dessen Verjährung. Gängig in der Praxis ist für die Absicherung der Gewährleistung des Unternehmers auch der sogenannte Garantierückbehalt. Dabei wird die Schlusszahlung (im Falle der Vereinbarung von Abschlags- resp. Akontozahlungen) mit einem Rückbehalt für Fertigstellungsarbeiten und die Behebung der an der Abnahme festgestellten Mängel verbunden. Dieser letzte Teil der Gesamtzahlung sollte erst dann zur Zahlung fällig werden, wenn alle Garantiearbeiten zur Zufriedenheit des Bauherrn geleistet wur- den.