Projektentwickler kennen das Problem: Im Verlauf der Projektentwicklungen kann es zu Liquiditätsengpässen kommen. «Wir kommen überall dort zum Einsatz, wo die traditionellen Hypothekarinstitute eine höhere Belehnung nicht abbilden können», sagt Kevin Hinder, CEO der Property One Partners AG. Im Februar wurde der ONE Real Estate Debt Fund (OREDF) an den Markt gebracht, mit dem Anleger in Immobilienkredite investieren können.

Die Property One Investors AG lancierte den ersten Real Estate Debt Fund in der Schweiz und bietet somit qualifizierten Anlegern die Möglichkeit, in die Anlageklasse Private Real Estate Debt zu investieren. Wie schätzen Sie den Markt ein?

Kevin Hinder: Das aktuelle Hypothekarvolumen in der Schweiz beläuft sich auf über CHF 1’250 Mia. Wenn man davon die nicht kommerziellen Hypotheken abzieht kommt man auf ein Marktvolumen von über CHF 250 Mia. Unser Fonds ist mit rund CHF 100 Mio. lanciert worden. Entsprechend sind wir sehr positiv, dass unser Angebot einen Markt finden wird.

Sie sprechen von einer innovativen Finanzierungslösung für Immobilienprofis. Wer kommt in Frage für eine Finanzierung über Private Debt?

Wir beobachten grundsätzlich drei Typen von potenziellen Kreditnehmern: Erstens Projektentwicklung- und Promotionskreditnehmer; zweitens Besitzer von Bestandsliegenschaften sowie drittens Bridge-Finanzierung Kreditnehmer. Wir kommen überall dort zum Einsatz, wo die traditionellen Hypothekarinstitute eine höhere Belehnung nicht abbilden können oder in Fällen, in welcher der Zeitfaktor für die Kreditvergabe entscheidend ist. Wichtig ist zu verstehen, dass auch wir mit dem ONE Real Estate Debt Fund nicht höher als 80 Prozent belehnen. Gerade bei Projektentwicklungen sind wir sehr dynamisch und marktnah aufgestellt und bei Bridge-Finanzierungen muss man einfach sehr schnell das Dossier prüfen und den Kredit sprechen können.

Um den Deal Flow sicherzustellen: Nach welchen Kriterien wählen Sie die Projekte aus, die Sie unterstützen?

Neben dem, dass die Sicherheit – sprich die Immobilie – in der Schweiz liegen muss, muss ein realistisches Szenario für die Rückzahlung in spätestens 36 Monaten vorhanden sein. Darüber hinaus haben wir einen klaren Due Diligence Prozess aufgestellt und prüfen sämtliche relevanten Parameter.

Sie helfen also Projektentwicklern bei der Überbrückung von Finanzierungshürden. Mit welchen Bedingungen müssen diese rechnen, um einen Kredit zu erhalten?

Unsere Konditionen sind teurer als eine klassische Erstrangfinanzierung aber deutlich atrraktiver als wenn ein Kreditnehmer ein bestehendes oder, dank unseren Mitteln, ein neues Geschäft nicht abschliessen könnte. Es ensteht eine klare Win-Win Situation. Die Opportunitätskosten werden durch den zukünftigen Erlös bei weitem getragen.

Wie unterscheidet sich Private Debt von den eher kurzfristigen Bridge Loans?

Private Debt ist ein Oberbegriff; wir befinden uns im Marktsegment von Private Real Estate Debt. Darin wiederum ist der Kredittyp Bridge Loan eine Art von einer möglichen Finanzierungsform. Meist mit der Eigenheit einer kurzen Laufzeit von 1 bis 6 Monaten.

Worauf führen Sie die Tatsache zurück, dass Private Debt in der Schweiz noch nicht Fuss gefasst hat?

Im Ausland sind Finanzierungen via Private Real Estate Debt teilweise bereits sehr etabliert. In der Schweiz war der Finanzierungsmarkt vornehmlich den traditionellen Hypothekarinstituten vorbehalten. Durch die strukturellen Veränderungen im traditionellen Kreditmarkt und der verschärften Rahmenbedingungen ist der Markt für Private Real Estate Debt erst entstanden. Weitere Treiber sehen wir in der sehr kompetitiven Marktsituation, dem Anlagedruck sowie dem sehr hohen Preisniveau von Immobilien.

Die Banken sind also immer restriktiver bei der Vergabe von Krediten für Projektentwicklungen. Wie sichern Sie Ihr Investment ab?

Die Property One Gruppe verfügt über 40 Immobilien- und Finanzspezialisten. Dieses Know-how fliesst bei jeder Kreditprüfung ein. Darüber hinaus sichern wir jeden Kredit mit einem Schuldbrief und allfälligen, weiteren Sicherheiten ab. Auch geht die Belehnung nicht über 80 Prozent hinaus.

Eine Projektentwicklung kann sich über Jahre hinziehen. Wie gestalten Sie das Riskmanagement während dieser Zeit?

Unser ONE Real Estate Debt Fund vergibt Kredite bis zu maximal 36 Monaten Laufzeit. Zudem unterliegt unser Zinssatz dem Libor / Saron Satz und läuft entsprechend parallel mit. Projektentwicklungen mit einer längeren Laufzeit finanzieren wir nicht direkt.

Wie hoch schätzen Sie das Kreditausfallrisiko ein?

Das Ausfallrisiko besteht theoretisch immer und fliesst bei der Prüfung des Kredites ein. Der Worst Case wäre die Pfandverwertung nach Schweizerischem Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs. Da wir nie über 80 Prozent finanzieren sehen wir diesem Szenario mit der notwendigen Vorsicht entgegen. Grundsätzlich würden wir bei einem Zinsausfall den Workout-Prozess mit unseren Spezialisten anstossen und eine gemeinsame Lösung mit dem Kreditnehmer suchen wollen.

Wir sprachen bisher über die Nachfrageseite bei Private-Debt-Krediten. Sie benötigen aber als Underline Firmen oder Privatpersonen, die bereit sind, Geld in den Private Debt Fund zu investieren. Mit welchen Renditen können diese rechnen?

Die Investoren können mit einer Rendite von zirka 5 Prozent p.a. rechnen. In den vergangenen 5 Jahren haben wir das Geschäft auf Vertragsbasis betrieben und im Durchschnitt über 7 Prozent p.a. erwirtschaftet und keinen Ausfall verzeichnet.

Wie gestaltet sich die Nachfrage nach Investoren?

Im aktuellen Umfeld geniessen wir eine hohe Nachfrage von Investoren. Die grundpfandbesicherte Investition in Schweizer Immobilien zeigt ein interessantes Chancen-Risiko Profil. Zudem nutzen vielen Investoren diese Assetklasse als Substitut anstelle von Direktanlagen in Immobilien oder aber auch anderer Assetklassen, wie zum Beispiel  Schweizer Fixed Income Anlagelösungen.

Sie lancierten den ONE Real Estate Debt Fund im Januar dieses Jahres. Wie ist die Entwicklung bisher verlaufen?

Der Start verlief planmässig und die Pipeline auf der Kredit- wie auch Investorenseite hält sich die Waageschale. Die Performance kann allerdings erstmals zum Jahresende gemessen werden. Wir sind positiv, dass wir die gesteckten Ziele erreichen werden.

Interview: Remi Buchschacher

Kevin Hinder ist Co-Founder und CEO der Property One. Insgesamt betreut die Gruppe ein Portfolio von mehr als CHF 900 Millionen und beschäftigt 40 Immobilien- und Finanzspezialisten an den Standorten Zürich, Zug und Ascona.