Kursentwicklung bereits in den aktuellen Kursen eingepreist

Von Jahresbeginn bis zum 20. November 2024 erzielten Schweizer Immobilienaktien eine Gesamtrendite von über 8 Prozent, während hiesige Immobilienfonds 13 Prozent abwarfen. Bleibt die Rendite bis Jahresende stabil, wird 2024 das beste Jahr für Immobilienfonds seit 2019, erwartet die UBS.

Nächstes Jahr werden die Kurse voraussichtlich wenig zur Gesamtrendite börsennotierter Immobilien beitragen. Die erwartete Lockerung der Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank wird zwar die Finanzierungskosten weiter senken und die Liegenschaftswerte erhöhen. Zudem werden die überdurchschnittlich stark steigenden Wohnungsmieten die Fondserträge wohl positiv beeinflussen. Diese Entwicklungen dürften allerdings bereits in den aktuellen Kursen eingepreist sein. Daher erwartet die UBS, dass die durchschnittliche Gesamtrendite börsennotierter Immobilieninvestitionen nächstes Jahr hauptsächlich aus Einkommensrenditen im niedrigen einstelligen Prozentbereich besteht.

Immobilienfonds sind derzeit mit einem durchschnittlichen Agio von knapp 30 Prozent eher überbewertet, weshalb sie die UBS aktuell insgesamt nicht empfiehlt. Immobilienaktien werden hingegen zurzeit mit einer durchschnittlichen Prämie von 3 Prozent gehandelt, was historisch günstig ist. Die UBS empfiehlt Allreal und PSP Swiss Property als CIO Most Preferred. Allreal bietet eine niedrige Leerstandsquote und attraktive Dividende, die zur Hälfte verrechnungssteuerfrei ist. PSP überzeuge mit einer starken Bilanz und hochwertigen Liegenschaften – die hohe Dividende könnte weiter steigen. Bei SPS und Intershop hat die UBS keine aktiven Empfehlungen. Direkte Immobilieninvestitionen dürften nächstes Jahr ein besseres Rendite-Risiko-Profil bieten als börsennotierte Immobilien. Erstere werden insbesondere von grossen und professionellen Anlegern ins Auge gefasst, da hierzu ein operatives Know-how unabdingbar ist.

Kursvolatilität durch Fondsfusionen

Am 8. November 2024 kündigte das UBS Asset Management eine neue Fondsstrategie an: Ausgewählte UBS- und CS-Fonds werden zwischen 2025 und 2027 je nach Segment und Besitzstruktur in drei neue Vehikel fusioniert, vorbehaltlich regulatorischer Genehmigungen und Steuer-Rulings. Die Ankündigung führte zu Kurssprüngen, da Fusionen auf Nettoinventarwerten basieren. Fonds mit höheren Agios korrigierten, während solche mit niedrigeren Agios Kursgewinne erzielten, was die Agios ausglich.

Autor: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG

Relevanz von Umweltproduktdeklarationen nimmt deutlich zu

Bei der Erstellung von Ökobilanzen auf Gebäudeebene spielen Umweltproduktdeklarationen (EPD) eine zentrale Rolle. Um besser zu verstehen, welche Chancen und Herausforderungen sich dabei für Bauproduktehersteller ergeben, hat die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) gemeinsam mit dem BPIE (Buildings Performance Institute Europe) eine Hintergrundinformation veröffentlicht. Das Dokument zeigt auf, wie sich die Relevanz von EPDs im Bausektor entwickelt hat, und analysiert, welche Treiber und Hemmnisse es für eine weitere Verbreitung gibt.

Die Bedeutung des Gebäudesektors für das Erreichen der Klimaziele des Pariser Abkommens ist im Bewusstsein von Politik, Marktakteuren und Öffentlichkeit weitestgehend angekommen. War man in der Vergangenheit vor allem darauf bedacht, die Energieeffizienz im Betrieb von Gebäuden zu erhöhen, rückt nun zunehmend die Betrachtung des gesamten Lebenszyklus in den Fokus. Dabei tragen die eingesetzten Bauprodukte, ihre Herstellung und die damit verbundenen CO2-Emissionen wesentlich zur Klimawirkung eines Gebäudes bei.

Um fundierte Aussagen über den ökologischen Fussabdruck eines Gebäudes treffen zu können, spielen die Ökobilanzdaten von Bauprodukten eine wichtige Rolle. Zu diesem Zweck werden in standardisierten und extern geprüften Umweltproduktdeklarationen (kurz EPD für Environmental Product Declaration) die wesentlichen Informationen zur Umweltauswirkung von Baustoffen und Bauprodukten transparent und gemäss einheitlichen, branchenweit gültigen Regeln dargestellt. „Die Lebenszyklusperspektive hat auch in die europäische Regulatorik Einzug gehalten und sorgt dafür, dass EPDs zunehmend verpflichtend werden“, erklärt Christine Lemaitre, Geschäftsführender Vorstand der DGNB. „Demgegenüber stehen eine schlechte Informationslage und die Sorge vor hohen bürokratischen Aufwänden auf Seiten der betroffenen Unternehmen. Mit dieser Veröffentlichung wollen wir die Grundlage schaffen, dass faktenbasiert über das Thema diskutiert wird.“

Die Bestandsaufnahme basiert auf einer umfassenden Auswertung der Ökobaudat-Datenbank, der Analyse von relevanten Regelwerken und Regularien, einer Befragung von Bauprodukteherstellern sowie Interviews mit führenden EPD-Programmhaltern und Ökobilanz-Dienstleistern. Daraus abgeleitet haben die DGNB und BPIE eine Reihe konkreter Handlungsempfehlungen – sowohl für die Politik als auch für die relevanten Marktakteure. Die Herausforderungen liegen vor allem in dem Aufwand für die Datenbeschaffung im Unternehmen und den damit verbundenen Kosten sowie der Verfügbarkeit von Verifizierern, also EPD-prüfenden Personen. Um Prozesse zu beschleunigen und Kosten zu senken, setzen sowohl einzelne Unternehmen als auch Verbände daher zunehmend auf automatisierte oder teilautomatisierte Werkzeuge, teilweise integriert in Unternehmenssoftware (EPD-Tools). Die Ökobilanz-Ergebnisse werden von Herstellern häufig in der Umweltkommunikation genutzt und stossen in vielen Fällen interne Produktverbesserungsprozesse an. Durch kommende Regulatorik wie die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und die Bauprodukteverordnung wird das Thema dabei zunehmend von einem freiwilligen zu einem verpflichtenden Thema für die Unternehmen.

https://www.dgnb.de/de/dgnb-richtig-nutzen/newsroom/hintergrundinformationen-und-studien

SPS: Baubewilligungen für Jelmoli-Haus und «YOND Campus»

Swiss Prime Site hat im Rahmen ihrer Entwicklungsprojekte rechtskräftige Baubewilligungen für die Repositionierung des Jelmoli-Hauses an der Zürcher Bahnhofstrasse sowie für das Neubauprojekt «YOND Campus» in Zürich Albisrieden erhalten, wie SPS mitteilt. Beim Jelmoli-Gebäude ist das Ziel, die Verkaufsflächen an die aktuellen Marktbedürfnisse anzupassen und das Gebäudeensemble mit neuen Nutzungen publikumsorientiert für die Zukunft zu gestalten. Der Rückbau und die Sanierungsarbeiten können damit unmittelbar nach Schliessung des Jelmoli-Warenhauses ab März 2025 beginnen. Nach umfassenden Umbauarbeiten inklusive der Reaktivierung der ursprünglichen Lichthöfe und der Implementierung eines nachhaltigen Energiekonzepts soll das Gebäude ab Ende 2027 neu genutzt werden. Der Gebäudekomplex zeichnet sich mit seinen 33‘000 qm über sechs Etagen besonders durch seine grossen, zusammenhängenden Flächen aus. Diese sind für moderne Büro- und Verkaufsflächen ideal geeignet und in der Zürcher Innenstadt besonders nachgefragt. Bereits im Sommer 2024 konnte mit der etablierten Warenhausgruppe Manor ein langfristiger Mietvertrag über drei Geschosse und eine Fläche von rund 13’000 qm nach der Repositionierung abgeschlossen werden. Zusammen mit weiteren Mietverträgen sind damit bereits rund 50% der Flächen vermietet; für weitere Flächen laufen derzeit Verhandlungen.

Darüber hinaus hat Swiss Prime Site auch die rechtskräftige Baubewilligung für das Projekt «YOND Campus» in Zürich-Albisrieden erhalten, wie es weiter heisst. Anknüpfend an den Erfolg der innovativen ersten Etappe des Projekts «YOND» entstehen auf dem ehemaligen Industrieareal zwei Neubauten mit analogen Nutzungskonzepten und total rund 35‘000 qm Mietfläche. Dabei werden sich vor allem Unternehmen aus dem Dienstleistungsbereich und dem produzierenden Gewerbe zentrumsnah ansiedeln. Swiss Prime Site ist mit verschiedenen Mietinteressenten in fortgeschrittenen Gesprächen und erwartet bei Baubeginn 2025 rund 50% Vorvermietungsstand.

Streetbox Real Estate Fund: deutlich verbesserte Anlagerendite

Patrimonium Swiss Real Estate Fund: Anstieg der Mieteinnahmen

Im Kontext hoher Nachfrage nach Wohnraum in der Schweiz stiegen die Mieteinnahmen des Patrimonium Swiss Real Estate Fund (SIX: PSREF) in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2024/2025 von CHF 25’660’205 auf CHF 26’763’822, was einer Zunahme von 4.3% entspricht, teilt Patrimonium mit. Der Anstieg sei auf den Erwerb neuer Liegenschaften (+2.51%), die Reduktion der Leerstandsquote (+1.24%) , die Indexierung der Mieten und Neuvermietungen (+1.79%) zurückzuführen. Dieses Ergebnis konnte trotz einiger Debitorenverluste (-1.24%) erreicht werden. Während des Berichtszeitraums erwarb der Fonds für CHF 19.5 Millionen zwei Wohngebäude im Kanton Waadt mit 50 Wohnungen. Diese Gebäude werden dem Fonds zusätzliche jährliche Mieteinnahmen in Höhe von CHF 906’252 (+1.75% ca.) einbringen. Zwei kleinere Wohngebäude in den Kantonen Waadt und Freiburg werden am 1. Januar 2025 für ca. CHF 9 Millionen, mit einem substantiellen Kapitalgewinn, verkauft. Die eingenommenen Mieten stiegen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um mehr als 4%.  Der Nettoinventarwert (NIW) pro Anteil stieg von CHF 145.47 am 31.03.2024 (nach Ausschüttung von CHF 3.70) auf CHF 147.29 am 30.09.2024 (+1.25%).

Das Bauprojekt in Renens schreitet planmässig voran, mit einer geplanten Übergabe im Sommer 2025, während die Vermarktung Anfang 2025 beginnen soll. Die Unterzeichnung von Mietverträgen für einen Teil der Gewerbeflächen ist im Gange. Für das ehemalige Spinnereigelände in Baar wird der neue rechtskräftige Quartierplan für Frühling 2025 erwartet. Ziel ist es, im Laufe des Jahres 2026 eine Baubewilligung zu erhalten, um mit der ersten Bauphase beginnen zu können. Das Projekt, an dem der Fonds mit 67% beteiligt ist, sieht die Schaffung von ca. 370 Wohnungen und 40’000 qm Gewerbefläche vor, mit einem Investitionsvolumen von CHF 250 Mio.

Swiss Prime Anlagestiftung: Emission deutlich überzeichnet

Procimmo Real Estate SICAV: vollständig gezeichnete Kapitalerhöhung

Die Vermögensverwalterin Procimmo SA hat rund CHF 100 Millionen (genaue Zahl: CHF 99.1 Millionen) für den Fonds Procimmo Real Estate SICAV – Swiss Commercial Fund aufgenommen. Diese zweite, vollständig gezeichnete Kapitalerhöhung des Jahres erhöht den Gesamtbetrag der im Jahr 2024 aufgenommenen Mittel auf CHF 173.6 Millionen, wie Procimmo mitteilt. Die Zeichnungsfrist dauerte vom 11. bis 22. November 2024 und die Liberierung der Aktien wird am 29. November 2024 erfolgen. Die über die Kapitalerhöhung aufgenommenen Mittel entsprechen der Ausgabe von 698’067 neuen Aktien, wodurch sich die Gesamtzahl der ausstehenden und von den Anlegern gehaltenen Aktien auf 10’471’007 erhöht. Die aufgenommenen Mittel werden für den Erwerb von Immobilien mit attraktiven Renditen zu eingesetzt, sowie für das Vorantreiben  von Entwicklungsprojekten und um die Fremdfinanzierungsquote des Fonds stabil zu halten. Das Bruttovermögen des Fonds beläuft sich nun auf über CHF 2 Milliarden. Mit etwas mehr als 100 Gebäuden ist der Procimmo Real Estate SICAV – Swiss Commercial Fund der grösste Immobilienfonds der Schweiz, welcher auf Industrie, Gewerbe und Logistik spezialisiert ist.

Markt hat Erwartungen für das Leitzinsniveau deutlich nach unten korrigiert

Am 12. Dezember kommen die Entscheidungsträger der SNB zu ihrer letzten geldpolitischen Lagebeurteilung in diesem Jahr zusammen und ein vierter Zinsschritt um 25 Bps gilt weitgehend als gesetzt. Gleichzeitig haben sich die Bedingungen entlang der Zinskurve weiter entspannt, sodass das Niveau der Tiefzinsen vor der Pandemie in greifbare Nähe rückt. Der disinflationäre Trend setzt sich fort, und die Teuerung liegt erneut unter der bedingten Inflationsprognose der SNB von der Septembersitzung. Die Konsumentenpreise fielen im Oktober im Vergleich zum Vorjahr auf 0.62% und verzeichneten mit einem Rückgang von -0.13% gegenüber dem Vormonat den vierten monatlichen Rückgang in Folge. Ohne die Komponente der Wohnungsmieten ist die Teuerung auf Jahresbasis sogar erstmals negativ.

Auch im kommenden Jahr dürfte der disinflationäre Trend anhalten, was negative Inflationsraten für den gesamten Warenkorb wahrscheinlich macht. Der Schweizer Franken bleibt – abgesehen vom US-Dollar – gegenüber den meisten Währungen stark, was weiterhin tiefe Importpreise begünstigt. Die erwartete Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes, die spätestens bis März erfolgen dürfte, wird voraussichtlich auch bei den Bestandsmieten zu einem Rückgang der Teuerung führen. Um mittelfristig wieder eine positive Inflationsrate sicherzustellen, könnten weitere Zinssenkungen notwendig werden. SNB-Präsident Martin Schlegel hat zudem signalisiert, dass bei Bedarf sogar die Wiedereinführung von Negativzinsen in Betracht gezogen werden könnte. Der Markt hat seine Erwartungen für das Leitzinsniveau seit dem Sommer deutlich nach unten korrigiert. Während die Zinsswap-Kurve zuvor für Ende 2025 dreimonatige Forward-Swap-Sätze von knapp unter 1.00% implizierte, weisen die aktuellen Swap-Sätze für die zweite Jahres- hälfte 2025 auf einen SARON-Satz von etwa 0.10% hin. Grundsätzlich sind Forward-Rates als Vorhersage zukünftiger Zinsentwicklung verzerrt und müssen daher nicht zwangsläufig eintreffen. Nichtsdestotrotz spiegeln diese Anpassungen die gestiegene Erwartung einer expansiveren Geldpolitik wider.

Die Zinsswap-Kurve hat sich im Vergleich zum Vormonat aufgrund der Erwartung tieferer Zinsen nicht nur in der kurzen und mittleren Frist nach unten verschoben, sondern auch am langen Ende deutlich nachgegeben. Gleichzeitig sind die Aufschläge der Swap-Sätze gegenüber den Anleiherenditen von Staatsanleihen zurückgegangen und liegen nun nahe 0%. Insgesamt deutet dies auf eine spürbare Lockerung entlang der gesamten Zinskurve hin.

Burak Er ist Head Research bei der Avobis Advisory AG.

UBS «Anfos»: Mieterträge deutlich gesteigert

UBS «Anfos» steigerte die Mieterträge im Geschäftsjahr 2023/2024 um CHF 6,9
Mio. auf CHF 137,9 Mio., was einer Zunahme von 5,3% entspricht, wie dem Geschäftsbericht zu entnehmen ist. Der ertragsbedingte Wertzuwachs bei Bestandesliegenschaften sowie Einwertungsgewinne von Neubauprojekten resultierten in einer Anlagerendite von 5,7%. Per Geschäftsjahresende stieg der Marktwert des Liegenschaftsportfolios um CHF 121,2 Mio. auf CHF 3,3 Mrd. Der Fonds steigerte den Nettoinventarwert pro Anteil um 2,8% auf CHF 66.68 und erzielte eine über dem Gesamtmarkt liegende Performance von 20,3% (SXI Real Estate Funds TR 15,3%).

Der Börsenkurs ist im Verlauf des Geschäftsjahres 2023/2024 von CHF 77.60 auf 91.20 gestiegen, womit sich das Agio von 19,6% auf 36,8% erhöht hat. Entsprechend hoch ist die Performance für das abgelaufene Geschäftsjahr. Mit 20,3% hat UBS «Anfos» den Benchmark SXI Real Estate Funds TR (15,3%) deutlich übertroffen. Der Inventarwert pro Anteil wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr um 2,8% von CHF 64.86 auf CHF 66.68 gesteigert. Die Zunahme resultierte aus Wertvermehrung durch Sanierungsaktivitäten sowie der positiven Verkehrswertentwicklung von Bestandes- und Neubauprojekten. Aus der Ausschüttung des letzten Jahres und der Entwicklung des Inventarwertes ergibt sich im Geschäftsjahr 2023/2024 eine Anlagerendite von 5,7%. Aufgrund des vorliegenden Resultates und unter Berücksichtigung des mittel- und langfristigen Finanzbedarfs hat die Fondsleitung beschlossen, die Ausschüttung auf dem Niveau von CHF 1.80 pro Anteil beizubehalten. Auf Basis des Börsenkurses von CHF 91.20 per Geschäftsjahresende ergibt sich eine Ausschüttungsrendite von 2,0%, dies bei einer Ausschüttungsquote von 90,5%.

Liegenschaftsportfolio

Der Wert des Liegenschaftsportfolios von UBS «Anfos» hat sich im vergangenem Geschäftsjahr um 3,8% von CHF 3182,6 Mio. auf CHF 3303,9 Mio. erhöht, was einer Zunahme von rund CHF 121,2 Mio. entspricht. Mehr als die Hälfte des Portfoliowachstums basiert auf der positiven Entwicklung bei den Mietzinseinnahmen. Die Ertragskraft hat um CHF 6,9 Mio. auf CHF 137,9 Mio. zugenommen. Zu dieser Zunahme haben Mietzinserhöhungen im Rahmen von zwei Referenzzinssatzschritten sowie die Fertigstellung von Neubauprojekten in Kloten (ZH) und Rothrist (AG) beigetragen. Die Fremdfinanzierungsquote beträgt 20,4% mit einer durchschnittlichen Verzinsung von 1,2% und einer mittleren Restlaufzeit des Hypothekenbestands von 4,1 Jahren.

Die Mietzinsausfallrate hat sich gegenüber dem Vorjahr um 0,1 Prozentpunkte reduziert und liegt per 30.09.2024 bei 3,3%. Rund ein Drittel der Gesamtleerstände ist auf Sanierungs- oder Neubauprojekte zurückzuführen und damit Ausdruck der hohen Bauaktivität im Portfolio. Der Anteil angefangener Bauten am Gesamtportfolio hat sich im Verlauf des vergangen Geschäftsjahres aufgrund der beiden Fertigstellungen in Kloten (ZH) und Rothrist (AG) von 2,7% auf 0,5% reduziert. Da es sich bei den beiden Neubauten um reine Wohnliegenschaften handelt, ist der Anteil Wohnbauten um 2,9 Prozentpunkte auf 79,3% angestiegen. Damit werde

das Profil von UBS «Anfos» als grösster Deutschschweizer Wohnimmobilienfonds weiter gestärkt. Per Geschäftsjahresende wird unter angefangenen Bauten das per Januar 2023 akquirierte Neubauprojekt für Alterswohnungen in Lausen (BL) aufgeführt. Der Abschluss des Bauprojekts mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 44 Mio. erfolgt im Herbst 2025. Der Inventarwert pro Anteil wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr um 2,8% von CHF 64.86 auf CHF 66.68 gesteigert. Die Zunahme resultierte aus Wertvermehrung durch Sanierungsaktivitäten sowie der positiven Verkehrswertentwicklung von Bestandes- und Neubauprojekten. Aus der Ausschüttung des letzten Jahres und der Entwicklung des Inventarwertes ergibt sich im Geschäftsjahr 2023/2024 eine Anlagerendite von 5,7%.

Ein herausforderndes Jahr für den Wärmepumpenmarkt

Jahrelang übertrafen sich die Rekordmeldungen, wenn es um die Verkaufszahlen der Wärmepumpe ging. 2024 flacht die Kurve im Vergleich zum Vorjahr deutlich ab. Auch wenn das aktuelle Geschäftsjahr insbesondere für Lieferfirmen wirtschaftliche Spuren hinterlässt: Die Herausforderungen seien erkannt und werden von Marktteilnehmern, Fachverbänden und Politik bearbeitet, schreibt die Fachvereinigung Wärmepumpen Schweiz.

Die Wärmepumpe und ihre Marktteilnehmer sind seit vielen Jahren in der Presse vertreten, sie ist die Schlüsseltechnologie in der angestrebten Dekarbonisierung der Heizsysteme. Dennoch häufen sich Meldungen zum Einbruch der Absatzzahlen. Diese Entwicklung sei in die richtige Relation zu setzen. Alexandra Märki, Geschäftsführerin der Fachvereinigung Wärmepumpen Schweiz FWS, dazu: „Die Statistik zeigt, dass die Verkaufszahlen im 2024 mit minus 30% die Vorjahreswerte deutlich nicht mehr erreichen. Die Stimmung in der Branche ist entsprechend angespannter als gewohnt. Nach diesen Jahren des exponentiellen Wachstums erleben wir nun eine gewisse Normalisierung. Doch langfristig gibt es keinen Weg vorbei an der Wärmepumpe.“

Veränderte Marktmechanismen

Es gelte, die Ausnahmejahre 2022 und 2023 zu verstehen. Die explodierende Nachfrage hatte zu starken Lieferschwierigkeiten geführt, welche über mehrere Monate andauerten. Das installierende Gewerbe reagierte vorsorglich mit eigenem Lageraufbau, kaufte quasi auf Vorrat, um die Kundenwünsche abzudecken. Nachdem sich der Markt beruhigt hatte, wurden konsequenterweise zuerst die eigenen Lager abgebaut und an die Endkundschaft weitergegeben. Die Statistik beruht auf den von den Herstellern rapportierten Zahlen, die zeitliche Verzögerung des Weiterverkaufs schlug sich in den sinkenden Werten nieder. Insgesamt sei eine zurückhaltende Konsumentenstimmung zu beobachten. Auch seien missverständliche Informationen über zusätzliche Fördermittel aus dem Klima- und Innovationsgesetz (KIG) in Umlauf. Vor allem in Bezug auf die falsche Erwartung, dass ab 2025 höhere Förderbeträge für den Ersatz fossiler Heizsysteme gesprochen würden. Dies gilt nur für den Ersatz von Elektrodirektheizungen und für grössere Anlagen ab 70 kW Heizleistung, was den Bedarf bei Einfamilien- und kleineren Mehrfamilienhäusern übersteigt.