Immobilienmaklerinnen und -makler sind verhalten optimistisch für 2025

Die Schweizer Qualitäts-Maklerinnen und -Makler blicken insgesamt mit neutralen bis optimistischen Erwartungen in die Zukunft: In einer grossen Umfrage der Schweizerischen Maklerkammer (SMK) unter allen Mitgliedern rechnen 38 Prozent für 2025 mit eine Marktausweitung und 57 Prozent gehen von einer Seitwärtsbewegung im Bereich der Immobilienvermarktung aus.

Als grösste Herausforderung sehen die Maklerinnen und Makler das zunehmend unrealistische Preisbewusstsein seitens Verkäuferschaft, aber auch seitens Käuferschaft – und damit verbunden eine fehlende Sensibilität für die aktuellen Entwicklungen im Markt. Die Schweizerische Maklerkammer (SMK) ist das grösste Immobilienmakler-Netzwerk der Schweiz und der erste Ansprechpartner in allen Fragen der Immobilienvermarktung. Der regional sehr fragmentierte Schweizer Immobilienmarkt hat sich noch nicht beruhigt, obwohl der Hypothekarzins sich längst wieder auf sehr tiefem Niveau eingependelt hat und die zumindest kurz- und mittelfristigen Aussichten bezüglich Zinsbelastung rosig sind. Noch ist ein Ab- und Herantasten im Gange. Ein Abtasten, um die Grenzen auszuloten, ein Herantasten, um die neuen Realitäten einschätzen zu können. Im Markt herrscht noch immer Unsicherheit.

Optimistische Erwartungen

Trotz dieser Unsicherheiten im Markt sind die zertifizierten Mitglieder der Schweizerischen Maklerkammer (SMK) für das kommende Jahr 2025 in ihren Erwartungen ganz grundsätzlich neutral bis optimistisch. Nur gerade 4 Prozent gehen von einem Rückgang des Marktvolumens aus. 57 Prozent rechnen mit einer neutralen Entwicklung ohne Ausschläge in die eine oder andere Richtung. 38 Prozent sind von einer Ausweitung des Vermarktungsmarktes überzeugt. Das abrupte Ende der langen Tiefzinsphase führte in den letzten zwei Jahren zusammen mit den strikter gewordenen Belehnungsvorschriften und  Finanzierungskosten der Banken zu einer spürbaren Abkühlung der Nachfrage – in erster Linie ausserhalb der Metropolitanregionen. Immobilienkäuferinnen und -käufer sind sich wieder bewusst geworden, dass es die Möglichkeit des Hypothekarzins-Anstieges grundsätzlich gibt. Dass sich in der Zwischenzeit die Zinsen längst auf tiefem Niveau stabilisiert haben, vermag die aktuelle Unsicherheit noch nicht restlos zu eliminieren. Gleichzeitig träumt die Verkäuferschaft in vielen Fällen weiter von vergangenen Superlativen, verbunden mit entsprechend hohen Forderungen. Viele Verkäuferinnen und Verkäufer wollten sich mit der neuen Normalität bei den Immobilienpreisen (noch) nicht auseinandersetzen. Dies führt nicht selten zu einem steigenden Unverständnis zwischen Verkäufern und Käufern und erschwert die Immobilienvermarktung.

Entsprechend sehen die Maklerinnen und Makler der SMK im unrealistischen Preisbewusstsein der Verkäuferschaft für 2025 die grösste Herausforderung. Aber ebenso unrealistisch ist vielorts das Preisbewusstsein der Käuferschaft, die die regionalen Unterschiede in der Preisdynamik weitgehend zu ignorieren scheint. Fakt aber bleibt für alle: Der Markt bestimmt den Preis.

Die Fokusthemen für 2025

In der Beratung nimmt das Wissen rund um die Nachhaltigkeits-Anforderungen für Immobilien zu. Für ausgewiesene Maklerinnen und Makler ist es demnach eine Notwendigkeit, die mit ESG verbundenen Aspekte in der Immobilienwirtschaft zu verstehen. Auch in enger Zusammenarbeit mit den vier weiteren Fachkammern der SVIT five. „Nachhaltigkeit“ steht als Fokusthema bei den Mitgliedern der SMK dann auch an oberster Stelle für 2025. Zusammen mit den Themen „Fachkräftemangel“ und „Objektmangel“. Aufgrund der komplexer werdenden Berufsbilder mit laufend steigenden Ansprüchen an das individuelle Know-how wachsen die Herausforderungen in der Rekrutierung von qualifizierten Fachkräften. Und die Wohnbautätigkeit kommt nach wie vor nicht in Fahrt. Der Immobilienmarkt wird weiter verknappt, das Angebotsdefizit wächst kontinuierlich. Darüber hinaus ersehen die Mitglieder der Schweizerischen Maklerkammer in den Fragen nach neuen Wohnformen, im Einsatz von Künstlicher Intelligenz (KI) und in der demografischen Entwicklung die wichtigsten, unmittelbar anstehenden Themen.

Neue Berechnung: Leerstand der Mietwohnungen bei 1,4 Prozent

Die offizielle Leerstandsziffer des Bundesamts für Statistik für das Jahr 2024 liegt bei 1,1%. Gemäss Berechnung von Wüest Partner im Auftrag des SVIT Schweiz stehen aber mehr Mietwohnungen leer als Eigentumswohnungen. Darum liegt die Leerstandsquote der Mietwohnungen bei 1,4%, wie SVIT Schweiz mitteilt.

Die Leerstandsquote der Mietwohnungen liegt für die gesamte Schweiz bei 1,4% (Stand September 2024). Zu diesem Ergebnis kommt eine Berechnung von Wüest Partner im Auftrag des SVIT Schweiz. Das ist ein höherer Anteil leerstehender Wohnungen als es gemäss der offiziellen Leerstandsziffer des Bundesamts für Statistik (BfS) auf den ersten Blick scheint (1,1%). Der Grund dafür ist, dass Miet- und Eigentumswohnungen in die Zahl des BfS einfliessen. Es stehen aber deutlich weniger Eigentumswohnungen leer, was die Leerstandsziffer verfälscht, soweit daraus Schlüsse für den Mietwohnungsmarkt abgeleitet werden.
Die Zahlen von Wüest Partner zeigen aber auch, dass die sofort verfügbaren Wohnungen vor allem in ländlichen Gebieten liegen und nicht in den Ballungszentren, wo sie nachgefragt würden. Immerhin 13 Kantone weisen eine höhere Leerstandquote als 1,5% auf. Diese Marke wird gemeinhin als Indiz für einen ausgeglichenen Mietwohnungsmarkt angesehen. Ausserdem weisen gewisse Kantone «Anomalien» auf. Im Tessin und Wallis sowie in Zug stehen aktuell mehr Eigentumswohnungen leer als Mietwohnungen.Gegenüber dem Jahr 2023 hat die Leerstandsquote der Mietwohnungen um 0,2 Prozentpunkte abgenommen, die Leerstandsziffer des BfS um knapp 0,1 Prozentpunkt.

Angebotsmieten zeigen sich in 14 Kantonen rückläufig

Die Angebotsmieten können sich auch im Oktober nicht auf eine anhaltende Tendenz festlegen. Zu Beginn des letzten Quartals für 2024 sind die Angebotsmieten im nationalen Schnitt um 0.3 Prozent gesunken, in den einzelnen Kantonen schlug diese Bewegung bis zu minus 2.2 Prozent aus. Gleichzeitig kam lediglich ein Kanton über ein Plus von einem Prozent hinaus. Unbeeindruckt davon stiegen die Angebotsmieten gegenüber Oktober 2023 um 3.2 Prozent. Dies zeigen die aktuellen Zahlen des Homegate-Mietindex.

Dass die Angebotsmieten im Oktober insgesamt gesunken sind, zeigt sich auch beim Überblick zu den Kantonen. Bei 14 von 25 Kantonen (die Appenzeller Kantone werden zusammengefasst) zeigen sich die Angebotsmieten in über der Hälfte rückläufig. Mit einem Prozent und mehr war dies insbesondere in Zug (minus 2.2 Prozent), Glarus (minus 1.3 Prozent) und Genf (minus 1 Prozent) der Fall. Aber auch in Zürich reduzierten sich die ausgeschriebenen Mieten um 0.7 Prozent. Gestiegen sind sie hingegen allen voran im Bündnerland (plus 1 Prozent), in Freiburg (plus 0.8 Prozent oder in Luzern (plus 0.7 Prozent). Im Vorjahresvergleich sind die Angebotsmieten mit Ausnahme von Genf (minus 0.1 Prozent) dennoch in allen Kantonen gleichgeblieben oder gestiegen, am meisten in Schwyz mit einem Plus von 11 Prozent.

Veränderung in den Städten
Auch mit Blick auf die untersuchten Städte zeigen sich im Oktober aussergewöhnlich markante Abwärtsbewegungen. So gingen die Angebotsmieten insbesondere in Genf (minus 1.5 Prozent), Zürich (minus 1.4 Prozent) und Lausanne (minus 1.2 Prozent) zurück, während sie gleichzeitig in keiner der acht Städte merklich zulegen. Im Vergleich zum Oktober 2023 gibt es hingegen keine Anzeichen für einen nachhaltigen Rückgang, alle Städte verzeichneten ein deutliches Plus von bis zu 7.2 Prozent (Luzern). Die nächsten Monate werden zeigen, ob sich die aktuelle Entwicklung für Kantone und Städte fortsetzen wird oder direkt wieder dreht.

Der Homegate-Mietindex für Angebotsmieten wird vom Immobilienmarktplatz Homegate in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben. Er misst die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neue und wieder zu vermietende Wohnungen anhand der aktuellen Marktangebote. Gegenüber dem Vormonat ist der Index im Oktober um 0.4 Punkte gesunken und steht nun bei 127.7 Punkten (minus 0.3 Prozent). Gegenüber dem Vorjahr konnten die Angebotsmieten schweizweit um 3.2 Prozent zulegen.

Helvetica Swiss Living Fund geht im Dezember 2024 an die Börse

Die Änderungen des Fondsvertrages des Helvetica Swiss Living Fund (HSL Fund) im Zusammenhang mit der Öffnung für Publikumsanleger wurden von der FINMA genehmigt. Auf dieser Basis und dank der frühzeitig abgeschlossenen Repositionierung des Fonds hat die Fondsleitung beschlossen, den HSL Fund noch im 2024 an der SIX Swiss Exchange zu kotieren. Der erste Handelstag ist auf den 10. Dezember 2024 angesetzt.

Mit dem Börsengang erwartet die Fondsleitung eine erhöhte Liquidität, eine bessere Handelbarkeit und eine Erweiterung des Investorenkreises, heisst es in einer Mitteilung. Per Ende Oktober 2024 umfasst das Portfolio des HSL Fund 40 reine Wohnliegenschaften in wachstumsstarken, suburbanen Regionen der Deutsch- und Westschweiz. Der strategische Fokus liegt auf dem Wohnungsangebot für Mehrpersonen- und Familienhaushalte im tiefen bis mittleren Mietpreissegment. Der Verkehrswert des Portfolios beläuft sich aufgrund der getätigten Verkäufe bis Ende Oktober 2024 auf rund CHF 525 Mio., die durchschnittliche Bruttorendite liegt bei 4.1 Prozent und die Leerstandsquote ist mit rund 4 Prozent stabil. Die Fremdfinanzierungsquote des HSL Fund liegt mit 27 Prozent in der angestrebten Zielspanne. Per Halbjahr 2024 betrug der Net Asset Value (NAV) CHF 102.7 pro Anteil. Nach Auszahlung der Rücknahmen aus dem Geschäftsjahr 2023 wird das Nettofondvermögen Ende März 2025 ca. CHF 365 Mio. umfassen.

Für das Geschäftsjahr 2024 erwartet die Fondsleitung einen Nettoertrag im vorgesehenen Zielkorridor. Dies ermöglicht eine Dividende von voraussichtlich CHF 2.80 pro Anteil für das Jahr 2024 – eine Ausschüttung, die die Fondsleitung als langfristig realisierbar erachtet und die Fondsbasis nachhaltig gesund hält. Zudem wurde die Managementgebühr auf 0.45 Prozent gesenkt. «Die Kotierung des HSL Fund ermöglicht es nun allen Anlegern, ihr Portfolio mit renditestarken, suburbanen Wohnimmobilien in wachstumsstarken Schweizer Regionen zu diversifizieren und vom liquiden Handel an der Schweizer Börse zu profitieren,» erklärt Urs Kunz, Chief Commercial Officer bei Helvetica. Die Fondsleitung will regelmässig über weitere Schritte informieren. Am 3. Dezember 2024, 11 Uhr, findet ein Webinar für bestehende und interessierte Investoren zum Börsengang und weiteren, strategischen Entwicklung des Fonds statt.

Intershop erwirbt Industrie- und Gewerbeareal in Zuchwil

Intershop erwirbt von der Activ-Gewerbe-Park AG ein 35’600 qm grosses Grundstück mit beträchtlichem Entwicklungspotenzial in der Industrie- und Gewerbezone von Zuchwil (SO), wie Intershop mitteilt. Das sogenannte Scintilla-Areal verfügt über eine vermietbare Nutzfläche von rund 40’000 qm mit einer Sollmiete von CHF 4.0 Mio. p. a. Die Leerstandsquote von aktuell 11 Prozent entspricht einer vermietbaren Fläche von 4400 qm. Nach dem auf Ende März 2025 terminierten Wegzug einer Grossmieterin beläuft sich die zur Wiedervermietung anstehende Fläche auf insgesamt 29’900 qm. Dies ermöglicht eine umfassende Neupositionierung und die ertragsbezogene Optimierung des Areals unter Fortführung der bestehenden Mietverträge. Das zwischen Zuchwil und der Stadt Solothurn gelegene Grundstück ist hervorragend erschlossen. Im Westen grenzt es an ein in Transformation befindliches Quartier mit gemischter Nutzung an. Wie dieses wird auch das Scintilla-Areal mittel- bis langfristig von der lokalen und regionalen Entwicklung profitieren. Der Erwerb führe zu einer substanziellen Erweiterung des Portfolios von Entwicklungsliegenschaften, heisst es weiter.

Portfolio mit einem Marktwert von 701 Mio. CHF integriert

Der börsenkotierte Immobilienfonds Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties integrierte im Geschäftsjahr 2023/2024 ein Portfolio von 47 neu erworbenen Liegenschaften, wie Swiss Life mitteilt. Die Mietzinseinnahmen wurden like-for-like betrachtet um 4,5% gesteigert (Stichtage 30.09.2024 zu 30.09.2023). Der Nettoinventarwert pro Anteil beträgt unverändert CHF 113.73, die Ausschüttung beträgt CHF 2.70. Das schweizweit diversifizierte Immobilienportfolio umfasst insgesamt 201 Bestandesliegenschaften mit einem Marktwert von CHF 3206 Millionen (Stand 30. September 2024). Die während des gesamten Berichtszeitraums gehaltenen Immobilien verzeichneten eine positive Marktwertveränderung von 0,4% netto, nach Abzug getätigter Investitionen. Der Nettoinventarwert pro Anteil (vor Ausschüttung) blieb damit stabil bei CHF 113.73 (2022/2023: CHF 113.73).

Fonds wächst weiter

Durch eine erfolgreiche Kapitalerhöhung in Höhe von rund CHF 610 Millionen wurde ein Portfolio von 47 Liegenschaften in Städten und gut erschlossenen Agglomerationsregionen mit einem Marktwert von rund CHF 701 Millionen von der Swiss Life AG erworben. Andererseits wurden im Verlauf des Geschäftsjahres 2023/2024 sieben Liegenschaften veräussert, was zu einem Kapitalgewinn von insgesamt CHF 7,2 Millionen netto (nach Abzug von Steuern und Verkaufskosten) führte. Die Leerstandsquote wurde bei 1,6% gehalten (2022/2023: 1,5%). Die Fremdfinanzierungsquote sank durch die Verkäufe und die Eigenkapitalerhöhung zum 30. September 2024 auf 22,11% (2022/2023: 26,05%).

Der Nettoertrag des Fonds stieg auf CHF 57,0 Millionen und zusammen mit den Verkaufsgewinnen ergab sich ein realisierter Erfolg von CHF 64,2 Millionen. Davon werden CHF 58,3 Millionen respektive CHF 2.70 pro Anteil an die Anleger ausgeschüttet (Vorjahr CHF 2.60). Das Ex-Datum für die Dividende ist der 27. November 2024. Die Auszahlung erfolgt am 29. November 2024. Die Ausschüttungsrendite auf Basis des Börsenkurses beträgt somit 2,28% (Stand 30. September 2024) und 2,37% bezogen auf den Nettoinventarwert (NAV). Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV) wurde weiter auf 0,70% gesenkt (2022/2023: 0,74%; SXI Real Estate Funds Broad 2023 [SWIIT]: 0,73%).

Pensimo schliesst Emission für Swissinvest erfolgreich ab

Hochbau weist im 3. Quartal einen Produktionsrückgang von 3,6 Prozent aus

Im Baugewerbe ist die Produktion im 3. Quartal 2024 gegenüber dem entsprechenden Vorjahresquartal um 2,1% gestiegen. Dies teilt das Bundesamt für Statistik BFS mit. Der Hochbau erfuhr einen Produktionsrückgang von 3,6%, der Tiefbau verzeichnete dagegen einen Anstieg (+11,8%). Beim sonstigen Baugewerbe ist die Produktion um 3,7% gewachsen. Im Baugewerbe hat der Umsatz im 3. Quartal 2024 gegenüber dem entsprechenden Vorjahresquartal um 4,7% zugenommen. Der Umsatz im Hochbau ist um 2,9% gestiegen, und auch der Tiefbau erzielte ein Plus (+16,8%). Das sonstige Baugewerbe konnte den Umsatz um 4,2% steigern.

Fundamenta Anlagestiftung: Wertsteigerung durch aktive Portfolioentwicklung

Das Immobilienportfolio der Anlagegruppe Swiss Real Estate der Fundamenta Group Investment Foundation umfasst per 30. September 2024 insgesamt 45 Liegenschaften, darunter 44 Bestandsliegenschaften und ein Entwicklungsprojekt. Der Bilanzwert dieser Liegenschaften beträgt CHF 836.7 Mio., im Vergleich zu CHF 730.6 Mio. im Vorjahr. Die Neubewertung des Portfolios ergab für die Berichtsperiode einen positiven, nicht realisierten Kapitalgewinn von CHF 3.5 Mio. (Vorjahr nicht realisierter Kapitalverlust von minus CHF 0.1 Mio.). Dieser positiver Neubewertungseffekt ist vor allem auf wertvermehrende Investitionen und eine positive Marktentwicklung zurückzuführen. Die aktive Portfolioentwicklung und eine umsichtige Akquisitionsstrategie bilden tragende Säulen der Anlagepolitik, die sich auch in einem anspruchsvolleren wirtschaftlichen Umfeld bewährt. Der durchschnittliche reale Diskontierungssatz beträgt per Bewertungsstichtag 2.71% (2.59%).

Dank des Portfoliowachstums stiegen die Netto-Mieterträge im Berichtsjahr um 58% auf CHF 27.5 Mio., verglichen mit CHF 17.4 Mio. im Vorjahr. Der Wohnanteil des Portfolios liegt bei 75%. Durch aktive Bewirtschaftung und gezielte Investitionen wurde die Mietausfallquote auf 1.62% gesenkt (Vorjahr 2.51%). Die Fremdfinanzierungsquote der Anlagegruppe beträgt 12.66% (Vorjahr 24.23%). Die Betriebsaufwandquote TERISA (GAV) lag per Ende des Geschäftsjahres bei 0.56% (Vorjahr 0.51%) und blieb damit weiterhin unter der festgelegten Zielquote. Der Nettoertrag des Rechnungsjahres beträgt CHF 24.9 Mio., verglichen mit CHF 15.5 Mio. im Vorjahr, und wird erneut thesauriert. Das Nettovermögen liegt bei CHF 749.8 Mio., was einem Inventarwert pro Anspruch von CHF 1’222.53 entspricht. Die Anlagerendite für das fünfte Geschäftsjahr beträgt 3.73% (Vorjahr 2.86%).

Die Energieintensität des Immobilienportfolios lag bei 80.5 kWh/m² EBF (Energiebezugsfläche) und die CO₂-Intensität bei 10.8 kg CO₂/m² EBF. Zudem nahm die Anlagestiftung erstmalig beim GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) Assessment teil. Bei der Weiterentwicklung der Nachhaltigkeitsstrategie werden zukünftig wesentliche Elemente des GRESB Assessments berücksichtigt. Im Mai 2024 wurden die im Rahmen der fünften Kapitalerhöhung zugesagten CHF 72.3 Mio. vollständig abgerufen. Am 1. Juli 2024 wurde die sechste Emission mit Kapitalzusagen von CHF 107.1 Mio. erfolgreich abgeschlossen und im September 2024 zeitnah umgesetzt.

Patrimonium Anlagestiftung mit erfolgreichen Kapitalerhöhungen

Die im August angekündigten Kapitalerhöhungen der Immobilien-Anlagegruppen Wohnen und Gesundheit der Patrimonium Anlagestiftung wurden im Oktober erfolgreich abgeschlossen. Das Zielvolumen für die Anlagegruppe «Wohnimmobilien Schweiz» wurde mit CHF 104.5 Mio. deutlich übertroffen, teilt Patrimonium mit. Das gute Ergebnis sei auf das verbesserte Marktumfeld für Schweizer Wohnimmobilien, auf die langjährige Erfolgsbilanz der Anlagestiftung sowie die Entwicklungspipeline der Anlagegruppe zurückzuführen. Die Kapitalerhöhung diene insbesondere zur Finanzierung der aktuellen Gesamtsanierungsprojekte in Basel, Muttenz und Bellinzona, der Entwicklungspipeline, sowie der Realisierung von Akquisitionen.

Für die Anlagegruppe «Gesundheitsimmobilien Schweiz» wurden Kapitalzusagen in der Höhe von CHF 26.6 Mio. entgegengenommen, heisst es weiter. Die Mittel werden gezielt zur Unterstützung der laufenden Wachstumsstrategie eingesetzt und finanzieren Projekte wie die Neubauten für Alterswohnungen in Kriens und ein Gesundheitszentrum in Bülach. Hinzu kommen Erweiterungs- und Entwicklungsprojekte wie Hôtel au Parc Fribourg (FR) sowie in Ingenbohl-Brunnen (SZ) und En Chise in Crissier (VD) mit einem gesamten Investitionsvolumen von über CHF 100 Mio. Die Kapitalabrufe fanden Mitte November statt – bei der Anlagegruppe Wohnimmobilien wird das zugesagte Kapital zu 50% (Kapitalerhöhung CHF 52.25 Mio.), bei der Anlagegruppe Gesundheitsimmobilien vollständig abgerufen. Nächste Kapitalabrufe sind 2025 geplant. Die Patrimonium Anlagestiftung verwaltet ein Immobilienvermögen von über CHF 1.4 Mrd. Ihr Anlegerkreis besteht aus über 170 Schweizer Pensionskassen.

Nachhaltigkeit und die Rolle der Bewerter

Die Immobilienbesitzer tun viel für die Nachhaltigkeit. Die Investoren honorieren diese Bemühungen noch ungenügend. Grund dafür ist, dass sie ultimativ an der Rendite interessiert sind, die Korrelation von Nachhaltigkeit und Werthaltigkeit jedoch noch nicht schlüssig nachgewiesen werden kann. Es fehlt an Daten und Methoden. Von Elvira Bieri*

Kaum eine Liegenschaft, die heute in der Schweiz entwickelt wird, folgt nicht den Grundsätzen der Nachhaltigkeit. Man erkennt ein ernsthaftes Bemühen seitens den Bauherrschaften, den Bedürfnissen der natürlichen Umwelt und der Nutzenden gerecht zu werden. So besteht die Bereitschaft, hierfür Mehrinvestitionen über die bereits restriktive Gesetzgebung hinaus in Kauf zu nehmen.

Bei Transaktionen ist die Situation hingegen heterogen. Obwohl gewisse Akteure keinen Handwechsel ohne Nachhaltigkeits-Zertifikat vornehmen, wäre es vermessen zu behaupten, umfassende Sorgfaltsprüfungen seien Routine geworden. Ausschlaggebend für Kaufentscheide sind nach wie vor mehrheitlich die klassischen Bewertungskriterien – angereichert mit der energetischen Qualität der Liegenschaft.

Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den indirekten Anlagen: Die überwiegende Anzahl der an der Schweizer Börse gehandelten Immobilienfonds und -Aktiengesellschaften nehmen entweder am GRESB-Benchmark teil oder sind im Begriff dazu. Zurzeit gibt es jedoch keine Evidenz dafür, dass die Anzahl der GRESB-Sterne den Handelswert der Anlage systematisch beeinflusst. Ob das auch am Umstand liegt, dass man mit GRESB das Managementsystem und nicht die Gebäudequalität bewertet, sei dahingestellt. Ohne zuverlässige Angaben über die Qualität der Immobilien-Portfolios bekommen Investoren effektiv kein vollständiges Bild.

Erklärung für das Marktverhalten

Die Frage ist, weshalb die Nachhaltigkeit bei Investitionsentscheiden – sei es in direkte oder indirekte Anlagen – stets marginalisiert wird. Die Antwort lautet: Es fehlen die Daten und Methoden, um den Einfluss der Nachhaltigkeit auf den Asset-Wert zuverlässig zu ermitteln. Könnte die positive Korrelation von Nachhaltigkeit und Werthaltigkeit nachvollziehbar in Franken ausgedrückt werden, dann würde der Investor automatisch diesen Anlagen den Vorzug geben. Aber keine Rechnungslegungsvorschrift erlaubt es, Bilanzen auf der Basis von Hypothesen «aufzublähen». Und so bleiben vorerst die handfesten, herkömmlichen Kriterien ausschlaggebend für den Kaufentscheid.

Nachhaltigkeit und Werthaltigkeit

Dass Nachhaltigkeit und Werthaltigkeit zusammenhängen, ist in Fachkreisen ausreichend bekannt. So hat die Bewerterbranche bereits 2011 im NUWEL, dem Leitfaden für «Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien», jene Nachhaltigkeitskriterien aufgelistet, die sie als werttreibend identifiziert hat. 2017 wurde dann der Swiss Valuation Standard SVS um ein entsprechendes Kapitel angereichert, in welchem explizit auf NUWEL verwiesen wird. 2022 hat RICS ihre Nachhaltigkeits-Guideline publiziert. Beide Dokumente fordern die Bewerter auf, die Nachhaltigkeit in ihrer Arbeit zu berücksichtigen.

Unsicherheit besteht aber eben darüber, in welchem Ausmass die im NUWEL genannten Kriterien den Wert von Anlagen beeinflussen. Dies betrifft insbesondere die intangiblen Aspekte, also jene, welche sich nicht im Cashflow niederschlagen. Bei denkonventionellen Kriterien wie zum Beispiel die Lage ist der Einfluss auf den Wert belegbar. Doch welche Bedeutung wird die Mieter- oder Käuferschaft in Zukunft den Kriterien Aussenraumqualität, Mobilitätsangebot, Barrierefreiheit, Gebrauchsqualität, Überhitzung, Tageslicht, Strahlung, Abfallinfrastruktur etc. beimessen? Um ein klares Bild zu bekommen, braucht es auch hierzu empirisch erhärtete und laufend aktualisierte Daten. Ein unabhängiger Daten-Pool läge mit SSREI vor, werden doch im Rahmen der Verifikation der Portfolios, die nach diesem Standard bewertet werden, die Daten in anonymer Art erfasst. Je mehr Volumen er hat, desto repräsentativere Erkenntnisse lassen sich daraus generieren, welche wiederum dem Markt zurückgespielt und von ihm genutzt werden könnten.

Die Skeptiker halten dem entgegen, dass sich solche «Komfortansprüche» in Zeiten, wo man sich die Wohnungen aus den Händen reisst und es faktisch keinen Markt gibt, erübrigen. Doch erstens ist nicht die ganze Schweiz ein Ballungszentrum, und zweitens würde sich dies dann eben in den empirischen Daten manifestieren, was entsprechend im Diskontsatz abzubilden wäre.

Nun gibt es aber auch die Kostentreiber, und diese sind um einiges fassbarer. So sind beispielsweise Aspekte wie Sanierung von Altlasten oder Bauschadstoffen quantifizierbar, ebenso die Entsorgungskosten bei Abbruch, welche je nach Anteil an Verbundmaterialien mehr oder weniger hoch ausfallen. Die Notwendigkeit von Schutzmassnahmen gegen Naturgefahren lässt sich ebenfalls eruieren und der Aufwand prognostizieren. Die Implikation von mangelhaftem Unterhalt auf erhöhte Instandhaltungs- respektive frühzeitige Instandsetzungskosten vermögen Fachleute abzuschätzen, ebenso das Risiko von Leerstand bei Gebäuden mit limitierten Umnutzungsmöglichkeiten. Nachhaltigkeit ist Teil des Risikomanagements!

Methodenunsicherheit fördert Willkür

Der heutige Mangel an Daten und Methodik impliziert einerseits Zurückhaltung bei den Bewertern, dürfen diese doch «lediglich» die Realität abbilden; andererseits fördert sie aber die Willkür. Das Gros der Immobilieneigentümer dürfte den Prozess hin zu einer einheitlichen Bewertungsmethodik in Sachen Nachhaltigkeit eher defensiv beeinflussen, befürchten sie doch eine Abwertung ihrer Portfolios. Ruhig schlafen können hingegen diejenigen Akteure, die ein aktives Portfoliomanagement betreiben und die Nachhaltigkeit kontinuierlich vorantreiben. Sie sind an einer umfassenden Bewertungsmethodik interessiert, brächte ihnen dies doch – so, wie die Sachlage heute beurteilt wird – einen Wettbewerbsvorteil. Die Grundlagen für eine verbindliche Bewertungssystematik sind mit NUWEL und SVS geschaffen; die darauf abgestimmten Instrumente zur Datenerfassung (Standards) liegen ebenfalls vor. Packen wir’s an, bevor der Regulator einschreitet.

*Elvira Bieri ist Geschäftsführerin der SSREI AG