Das Risiko einer Immobilienblase wird als «moderat» eingestuft

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index setzte seinen Rückgang im 3. Quartal 2024 fort und steht aktuell bei 0,41 Indexpunkten. Das Risiko einer Immobilienblase wird damit als «moderat» eingestuft. Sinkende Zinsen, eine moderate Hypothekarnachfrage, geringe Bautätigkeit und steigende Mieten sprechen zunehmend gegen das Risiko einer Preiskorrektur. Die Eigenheimpreise verzeichneten im 3. Quartal 2024 eine Zunahme um 0,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal, was dem Durchschnitt der letzten zwei Jahre entspricht. Im Vorjahresvergleich resultierte daraus eine Verteuerung der Eigenheime um 2,8 Prozent. Inflationsbereinigt liegen die Eigenheimpreise 1,9 Prozent höher als im Herbst 2023.  Die Dynamik bei den Mieten hat sich hingegen etwas abgeschwächt. Obwohl die Angebotsmieten im 3. Quartal 2024 gegenüber dem Vorquartal kaum gestiegen sind, liegen sie fast 4 Prozent höher als noch vor einem Jahr. Auch die Bestandsmieten legten deutlich zu und verzeichneten einen ähnlich hohen und damit stark überdurchschnittlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr.

Ausblick: Die Anzahl der Suchabos für Eigenheime auf Onlineplattformen lag im September 2024 fast 15 Prozent über dem Vorjahresniveau und erreichte damit den Stand von vor der Pandemie. Neben fallenden Hypothekarzinsen wirken sich auch die stark steigenden Mieten positiv auf die Eigenheimnachfrage aus. Für die nächsten Quartale zeichnet sich daher eine graduelle Beschleunigung der Preisanstiege bei Eigenheimen ab. Wohneigentum dürfte sich im nächsten Jahr um 3 bis 4 Prozent verteuern. Die Auswertung zeigt, dass das Risiko einer Immobilienblase aus Sicht der fundamentalen Faktoren Mieten und Einkommen allerdings weiterhin hoch ist. Das Überhitzungsrisiko ist als Folge der insgesamt moderaten Preisdynamik jedoch tief. Sinkende Zinsen und tiefe relativen Nutzungskosten sprechen gegen eine Preiskorrektur. Eine gesamthaft tiefe Hypothekarnachfrage und eine weiter abnehmende Neubautätigkeit sprechen zudem gegen eine Preisblase.

Autoren: Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG; Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG; Claudio Saputelli, Economist, UBS Switzerland AG; Katharina Hofer, Economist, UBS Switzerland AG

Wohneigentum ist Aktienanlagen praktisch ebenbürtig

Wer Wohneigentum erwirbt, unterwirft sich automatisch den wichtigsten Regeln des erfolgreichen Anlegens. Einmal investiert sind die Hürden für einen Ausstieg hoch. Denn zum einen wird das Investitionsobjekt selbst bewohnt, zum anderen kann eine Immobilie ohnehin nicht ohne längeren und aufwändigen Verkaufsprozess veräussert werden.

Obwohl die laufenden Wohnkosten im Eigenheim langfristig nicht zwingend tiefer sind als in einer Mietwohnung, sind die meisten Wohneigentümer durch ihr Wohneigentum über die Jahre wohlhabend geworden, schreibt Raiffeisen Schweiz in der neusten Immobilienstudie. Denn Wohneigentum ist nicht nur ein Konsumgut, sondern auch ein lukratives Investitionsgut. Dies erklärt auch, weshalb sich Wohneigentum derart grosser Beliebtheit erfreut. Hinsichtlich Flexibilität und Verwaltungsaufwand schneidet Wohneigentum nämlich klar schlechter ab als eine Mietwohnung. Dafür punkten Eigentumsobjekte in Sachen Sicherheitsgefühl, Selbst- verwirklichung, Status und natürlich Rendite. Allerdings ist die Berechnung, ob sich der Kauf von Wohneigentum aus einer rein finanziellen Perspektive lohnt, oder ob man sein Erspartes besser an den Finanzmärkten anlegt und zur Miete wohnen bleibt, nicht trivial. Die Frage ist sehr aktuell, da in Anbetracht der hohen Wohnungspreise viele potenzielle Käufer daran zweifeln, ob ihnen Wohneigentum neben dem hohen direkten Nutzen auch in Zukunft eine hohe Eigenkapitalrendite bescheren wird. Für einen fairen Vergleich sind einige Besonderheiten zu berücksichtigen. Etwa, dass die Bauteuerung bei der Altersentwertung der Immobilie berücksichtigt werden muss. Dass der Eigenmietwert beim heutigen tiefen Zinsniveau eine Belastung für die Wohneigentümer darstellt, obwohl diese im Durchschnitt nur 63% der Marktmiete ausmacht. Dass Hauseigentümer über die Wahlfreiheit beim steuerlichen Unterhaltsabzug rund 30% mehr Abzüge geltend machen können, als tatsächliche Ausgaben anfallen. Oder, dass all diese Vorteile durch die Grundstückgewinnsteuer wieder zunichte gemacht werden.

Aktienanlagen ebenbürdig

Bezieht man all diese Einflüsse mit ein, ergibt sich seit 1988 eine durchschnittliche Eigenkapitalrendite von 7.2% für Wohneigentum, was nur wenig unter der Rendite eines reinen Schweizer Aktienportfolios in derselben Periode liegt. Für die Zukunft dürfen unter realistischen Annahmen ähnliche Renditen erwartet werden. In der langfristigen Betrachtung ist Wohneigentum daher Aktienanlagen praktisch ebenbürtig, zumal die Immobilienrendite mit geringerer Volatilität erzielt wird. Der grösste Vorteil von Wohneigentum liegt wohl aber darin, dass dessen Illiquidität die Eigentümer zwingt, ständig investiert zu bleiben und Krisenzeiten auszusitzen. Damit maximieren Wohneigentümer bewusst oder unbewusst die «time in the market», was ihnen letztlich eine stattliche Rendite beschert.

https://www.raiffeisen.ch/rch/de/wissen/wohnen/aktuelle-studie.html?cid=MA-99-1175&bid=q3ii21rc&

CBRE: Anstieg des Büroangebots

Die schweizweit innerhalb von drei Monaten verfügbaren Büroflächen sind per Ende September 2024 auf 2,1 Mio. qmbzw. 4,3% des Bestandes (4,0% in Q1 2024) gestiegen. Damit liegt die Verfügbarkeitsquote gleich hoch wie zu Beginn der Corona-Pandemie im ersten Quartal 2020, als in absoluten Zahlen allerdings nur 2,0 Mio. qm Bürofläche zur Anmietung bereit standen. Das geht aus den aktuellen Zahlen vom dritten Quartal 2024 von CBRE Switzerland hervor.

Anstieg in den Vororten

Der Anstieg des Angebots auf dem Büromietmarkt ist insbesondere auf die Vororte der fünf grössten Schweizer Städte (Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne) sowie periphere Lagen ausserhalb der fünf grössten Büromärkte zurückzuführen. In den Vorortsgemeinden der besagten Grossstädte hat sich die mittlere Büroverfügbarkeit von 9,1% im ersten Quartal 2024 auf 9,6% erhöht. In der «Restschweiz» ausserhalb der Bürogrossmärkte stieg die Büroverfügbarkeit um 60 Basispunkte von 2,8% auf 3,4%. In den fünf Städten hingegen ist die Büroverfügbarkeit im gleichen Zeitraum leicht von 3,7% auf 3,5% zurückgegangen. Dies unterstreicht den Nachfragetrend hin zu zentralen Standorten, währenddem in den Vorortgemeinden die Aufgabe von Geschäftsflächen in älteren Büro- bzw. Gewerbebauten zugunsten von modernen, gut erschlossenen Flächen sowie der Homeoffice-Effekt anhalten. Insbesondere in den Basler und Lausanner Vororten haben die Leerstände letzthin deutlich zugenommen. In Lausanne ist diese Zunahme vor allem der hohen Neubautätigkeit im westlichen Agglomerationsgürtel geschuldet.

In den Jahren 2025 und 2026 bleibt die Pipeline an Büroneuentwicklungen in den Städten mit 0,6% bzw. 0,7% des aktuellen Bestandes überschaubar. In den Vororten ist die Pipeline mit 1,6% bzw. 1,1% in 2025 und 2026 deutlich höher. Die Anzahl der insbesondere in der Romandie noch während der Tiefstzinsphase lancierten Bürorenditeprojekte dürfte ab 2027 zurückgehen und Druck von den Büromärkten nehmen.

Gute Absorption  

Mit einer Verfügbarkeitsquote von tiefen 3,1% (Q1 2024: 3,7%) zeigt sich der Stadtzürcher Büromarkt sehr robust. Im Central Business District (CBD) ist die Verfügbarkeit im Halbjahresvergleich sogar um 140 Basispunkte auf 2,4% zurückgegangen. Einige durch den Bankensektor freigespielten Flächen konnten erfolgreich vermietet werden. Das Limmattal mit 8,1% sowie die Flughafenregion mit 14,8% zeichnen sich nach wie vor durch eine umkämpfte Angebotssituation aus. Das Büroangebot gemessen am Bestand bleibt in der Stadt Basel von allen Grossstädten das höchste; 5,7% sind hier zur zeitnahen Vermietung ausgeschrieben. Die Städte Genf (3,8%), Bern (2,9%) und Lausanne (2,3%) zeichnen sich durch eine deutlich tiefere Büroverfügbarkeit aus.

Straffung und Angleichung des UBS Immobilienfonds-Angebots in der Schweiz

Nach der Integration von Credit Suisse Funds AG plant UBS Fund Management (Switzerland) AG im Rahmen ihres neu kombinierten Schweizer Immobilienfonds-Angebots, Produkte mit ähnlichen Anlagestrategien zusammenzuführen, wie UBS mitteilt. Damit soll die Diversifikation und Resilienz der jeweiligen Fonds – mit Fokus auf langfristige Investorenbedürfnisse – gestärkt werden.

Infolge der rechtlichen Übernahme von Credit Suisse Funds AG per 30. April 2024 verwaltet UBS Fund Management (Switzerland) AG 14 Immobilienfonds im Schweizer Markt. Um den Anlegerinnen und Anlegern einen Anhaltspunkt zum künftigen Fondsangebot zu geben, weist die UBS nun auf ihre Pläne hin, Immobilienfonds mit ähnlichen Anlagestrategien zusammenzuführen – die übrigen Schweizer Immobilienfonds werden unverändert weitergeführt:

• 2025: Fusion der vier börsengehandelten Schweizer Wohnimmobilienfonds mit direktem Grundbesitz (CS REF LivingPlus, UBS Direct Residential, Residentia und CS REF Hospitality);
• 2025/26: Fusion der beiden börsengehandelten gemischt genutzten Schweizer Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz (CS REF Green Property und UBS Direct Urban); sowie
• 2026/27: Fusion der beiden börsengehandelten kommerziellen Schweizer Immobilienfonds mit indirektem Grundbesitz (UBS «Swissreal» und CS REF Interswiss).

Mit diesen Änderungen soll die Diversifikation und Resilienz der jeweiligen Fonds gestärkt werden, um auf die langfristigen Bedürfnisse der Anlegerinnen und Anleger zu fokussieren, heisst es weiter. Die Fusionen stehen unter dem Vorbehalt der behördlichen Genehmigungen und der Einholung von kantonalen Steuer-Rulings. Ab 2025 werden die kotierten Schweizer Immobilienfonds unter dem Namen UBS firmieren und eine einheitliche Verwaltungsgebühr haben (0,54% des durchschnittlichen Gesamtfondsvermögens), vorbehältlich der behördlichen Genehmigung. Auch alle weiteren Vergütungen werden angeglichen. Einzelheiten zu den geplanten Änderungen werden auf http://www.swissfunddata.ch veröffentlicht.

Wohneigentumsmarkt wird beflügelt von verbesserten Rahmenbedingungen

Sowohl Einfamilienhäuser als auch Eigentumswohnungen wurden im Oktober zu höheren Preisen ausgeschrieben. Dagegen zeigte sich eine Entlastung bei den Angebotsmieten.

Die preislichen Forderungen von zum Verkauf angebotenem Wohneigentum stiegen im Oktober weiter an. Die Preise für Eigentumswohnungen legen um 1,0 Prozent zu, Einfamilienhäuser werden zu 0,4 Prozent höheren Werten ausgeschrieben. In den letzten zwölf Monaten sind die Preiserwartungen für Stockwerkeinheiten damit um 3,2 Prozent gestiegen, jene für Einfamilienhäuser um 2,4 Prozent. Dies geht aus dem Swiss Real Estate Offer Index hervor, welcher von der SMG Swiss Marketplace Group in Zusammenarbeit mit dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI berechnet wird.«Der Wohneigentumsmarkt wird beflügelt von verbesserten Rahmenbedingungen: Die Hypothekarfinanzierungskosten haben sich spürbar reduziert und die Aussichten sind gut, dass sich dieser Trend in naher Zukunft fortsetzt», sagt Martin Waeber, Managing Director Real Estate der SMG Swiss Marketplace Group.

Dass die Wohnkosten im Eigenheim wieder geringer ausfallen können, dokumentiert auch nachfolgendes Beispiel: Eine Eigentumswohnung mit einer typischen Wohnfläche von 100 Quadratmetern weist aufgrund des durchschnittlichen Quadratmeterpreises von CHF 8944 (Indexstand per 31.10.2024) einen Marktpreis von knapp CHF 900’000 auf. Bei Finanzierung dieses Objektes mit einer maximal möglichen Belehnungsquote von 80 Prozent (Fremdkapital von CHF 720’000) verursacht dies monatliche Aufwände von rund CHF 2’200. Im Vergleich zu einer ähnlichen Mietwohnung stellen diese Kosten häufig keine Mehrbelastung mehr dar. Hinzu kommen weitere Vorteile eines Eigenheims wie zum Beispiel die Gestaltungsfreiheit oder die Unabhängigkeit von Mietsteigerungen. «Obwohl sich die Preise für Wohneigentum auf einem sehr hohen Niveau befinden, kann der Erwerb eines Eigenheims die Wohnkosten vermindern. Zudem stehen die Vorzeichen gut, dass aufgrund der verbesserten Bedingungen die Bautätigkeit von Eigentumswohnungen in nächster Zeit wieder zunimmt und dadurch das Angebot grösser wird», führt Waeber weiter aus. Die Bedingungen für den Erwerb von Einfamilienhäusern seien aufgrund des Preisniveaus und der knapperen Verfügbarkeit allerdings merkbar schwieriger, konstatiert Waeber abschliessend.

Auch Mietpreise fallen

Der Oktober bringt eine zumindest temporäre Entlastung der Mietpreise in allen Regionen. Die Werte für ausgeschriebene Wohnungen in der Schweiz sind um minus 2,8 Prozent gesunken. Über ein Jahr betrachtet resultiert mit einem Minus von 0,2 Prozent praktisch keine Veränderung. Je nach Region weicht der Verlauf im Oktober vom Landesmittel ab: Während die Reduktionen in der Grossregion Zürich (-6,8 Prozent), in der Zentralschweiz (-5,5 Prozent), im Tessin (-3,1 Prozent) und in der Ostschweiz (-1,2 Prozent) deutlich ausfallen, ist in der Nordwestschweiz (-0,9 Prozent), im Espace Mittelland (-0,6 Prozent) und in der Genferseeregion (-0,1 Prozent) nur wenig Bewegung ersichtlich. Es wird sich in den nächsten Monaten zeigen, wie sehr diese merklichen Verschiebungen einen kurzfristigen Ausschlag darstellen.

Lancierung des Immobilienfonds «Sustainable Real Estate Wood»

Die Sustainable Real Estate Investments SICAV plant die Lancierung eines nachhaltigen Teilvermögens «Sustainable Real Estate Wood» für qualifizierte Anleger. Der Sustainable Real Estate Wood habe sich zum Ziel gesetzt, ein hochwertiges Wohnimmobilien- Portfolio aufzubauen, das überwiegend aus Neubauten in Holzbauweise besteht, heisst es in einer Mitteilung. Die Zeichnungsfrist läuft vom 25. November 2024 bis zum 13. Januar 2025. Die Valuta ist der 16. Januar 2025. Das Zeichnungsvolumen der Erstemission wurde mit max. CHF 100 Mio. angesetzt. Die Details der Erstemission werden am 22. November 2024 bekannt gegeben. Der Immobilienfonds «Sustainable Real Estate Wood» investiert schweizweit in Neubauten mit Schwerpunkt Wohnen, welche überwiegend in Holzbauweise erstellt werden. Der Fonds verfolgt eine nachhaltige Anlagepolitik mittels ESG Integration (Integration von Nachhaltigkeitsaspekten bei Anlageentscheidungen und bei der Bewirtschaftung der Grundstücke), Thematische Anlagen (Investitionen überwiegend in Grundstücke in Holzbauweise zur Reduktion der grauen Energie und der grauen Treibhausgasemissionen) und Ausschlusskriterien in Bezug auf kommerzielle Mieter.

Mobimo: Erfolgreicher Verkauf des Ziil-Centers in Kreuzlingen

Leverage war in der Vergangenheit wichtiger Renditetreiber

Der Einsatz von Fremdkapital (Leverage) kann die Eigenkapitalrendite auf Investitionen erheblich steigern. Direkte Investitionen in Schweizer Immobilien haben in den letzten vier Jahrzehnten eine Gesamtrendite von über 5 Prozent erzielt. Durch eine konstante Belehnung von 60 Prozent des jeweiligen Marktwerts konnte die durchschnittliche Gesamtrendite nach Abzug der Finanzierungskosten auf durchschnittlich knapp 9 Prozent erhöht werden. Bei Wertsteigerungen sinkt allerdings der Belehnungsgrad und wird in der Praxis nicht regelmässig angepasst, sodass die Hebelwirkung bei einer tatsächlichen Investition über die Zeit etwas geringer ausfällt.

Grössere Chancen, höhere Risiken

Grundsätzlich gilt: Je grösser die Differenz zwischen der erwarteten Gesamtrendite und den Finanzierungskosten, desto mehr lohnt sich der Einsatz von Fremdkapital. Die höchsten Renditen liessen sich dementsprechend in Perioden mit sinkenden Zinsen und gleichzeitig steigenden Mieten erzielen. Zwischen 2002 und 2014 waren beide Voraussetzungen grösstenteils erfüllt. Durch eine Belehnung von 60 Prozent konnte in beiden Perioden die durchschnittliche jährliche Gesamtrendite auf dem Eigenkapital von knapp 7 Prozent auf über 11 Prozent erhöht werden. Liegen hingegen die Hypothekarzinsen höher als die Einkommensrendite, belastet Fremdkapital die Renditen auf dem Eigenkapital. Sinken zeitgleich die Mieten, führt ein Leverage zu hohen Verlusten für Investoren. Von 1991 bis 1999 hätte der Einsatz von Fremdkapital die durchschnittliche jährliche Gesamtrendite auf dem Eigenkapital von knapp 1 Prozent auf –9 Prozent gesenkt. Wer 1991 eine Liegenschaft im Wert von 5 Millionen Schweizer Franken mit 2 Millionen Franken Eigenkapital gekauft hätte (60 Prozent Belehnung), dem blieb 1999 bei einem Verkauf noch 1 Million des Eigenkapitals übrig.

Die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen mit Fremdkapital haben sich über die letzten Jahre stark verändert. Die Attraktivität von Leverage ist abhängig vom Renditespread – also der Differenz zwischen Einkommensrendite und Hypothekarzins – und dem Marktumfeld. Die Finanzmarktregulierung setzt der Belehnung von Renditeliegenschaften relativ enge Grenzen. Bei vielen institutionellen Investoren ist die Höhe des Fremdkapitals reguliert. Beispielsweise darf für Anlagestiftungen die Belehnungsquote 50 Prozent des Verkehrswerts einer Liegenschaft nicht überschreiten. Privatinvestoren können Renditeliegenschaften bis zu zwei Drittel des Verkehrswerts belehnen (vor Amortisation gar bis zu 75 Prozent). Neben den regulatorischen Leitplanken gibt es aber keine Einheitslösung zur optimalen Höhe des Fremdkapitaleinsatzes bei Immobilieninvestitionen. Die Vermietung eines kleineren Mehrfamilienhauses oder sogar nur einer einzelnen Wohnung birgt viel grössere Risiken bezüglich Leerstand und unvorhergesehenen Unterhaltskosten als die Bewirtschaftung eines Portfolios mit mehreren Liegenschaften.

Generell gilt, dass hohe Schulden die Cashflows reduzieren, was die Fähigkeit beschränkt, unerwartete Ausgaben oder Leerstände stemmen zu können. Beim Einsatz von Fremdkapital besteht immer auch die Gefahr einer Überschuldung, wenn die Vermietbarkeit einer Liegenschaft nicht mehr gegeben ist und der Immobilienwert dementsprechend sinkt. So macht der Einsatz von Fremdkapital die Investoren anfällig für Veränderungen des Zinsumfelds. Für Immobiliengesellschaften gilt zudem, dass die Fremdkapitalquote das eigene Kreditrating beeinflussen kann. Um die langfristige Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition mit Belehnung sicherzustellen, sollten Eigentümer auch eine Stagflationsphase überstehen können, in der sich Fremdkapital und Unterhaltskosten verteuern, während sich die Vermietungsaussichten gleichzeitig verschlechtern.

Autoren: Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG; Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG

Schroders ImmoPLUS steigert den Gesamterfolg deutlich

Akara Diversity PK führt 13. Kapitalerhöhung durch

Swiss Prime Site Solutions führt für den Immobilienfonds Akara Diversity PK (Fokus auf Wohn- und Kommerzimmobilien) die 13. Kapitalerhöhung durch. Die Zeichnungsfrist dauert von Montag, 11. November bis Freitag, 29. November 2024, 12.00 Uhr. Die Liberierung der Fondsanteile erfolgt am 13. Dezember 2024. Bei dieser Kapitalerhöhung wird ein Emissionsvolumen von maximal 43’880 neuen Anteilen angestrebt, heisst es in einer Mitteilung der Fondsleitung. Vierzig (40) bisherige Anteile berechtigen zum Bezug von einem (1) neuen Anteil zum Ausgabepreis per Liberierung von je CHF 1166.00 (inkl. Nebenkosten und Ausgabekommission). Die Emission wird auf einer «best effort basis» im Rahmen eines Bezugsangebots an die gemäss Fondsvertrag zugelassenen Anleger in der Schweiz durchgeführt. Nicht gezeichnete Anteile werden nicht emittiert. Die Kapitalerhöhung werde unter Wahrung der Bezugsrechte der bestehenden Anteilseigner erfolgen, heisst es weiter. Sollte es freie Bezugsrechte geben, haben neue Investoren die Möglichkeit, am Fonds zu partizipieren. Durch die Einreichung eines Precommitments (Deadline 10. November 2024) profitieren Investoren erneut von Vorzugskonditionen. Die Kapitalaufnahme soll überwiegend für den strategiekonformen Ausbau des Portfolios eingesetzt werden. Exklusive Transaktionsopportunitäten konnten laut Mitteilung bereits gesichert werden. Zudem werden laufende Projekte finanziert sowie nach Möglichkeit die Fremdkapitalquote weiter reduziert.

Bauen mit Holz zahlt sich ökonomisch und ökologisch aus

Basierend auf zwei Studien von Wüest Partner und Durable bietet die Investorenplattform bauenmitholz.info der Lignum 18 weitere ausgewertete Fallbeispiele mit ökonomischen und ökologischen Kennwerten, die auf realisierten Projekten beruhen. Eine ökonomische und ökologische Analyse von Ersatzneubau versus Aufstockung belegt das Potential des Holzbaus für den Wohnungsbau.

Der Megatrend Nachhaltigkeit prägt unsere Gesellschaft und manifestiert sich auch in der Immobilienbranche. Der Holzbau hat deshalb in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen. Die Onlineplattform www.bauenmitholz.info bietet Investoren und Bauherrschaften eine Entscheidungsgrundlage mit ökonomischen und ökologischen Kennzahlen von Fallbeispielen und kompaktem Hintergrundwissen. Best-Practice-Objekte und eine Agenda zu Veranstaltungen und Besichtigungen für Investoren rund ums Bauen mit Holz runden das Angebot ab. Im Auftrag von Lignum und Bundesamt für Umwelt BAFU hat Wüest Partner für weitere 18 Wohnbauten in Holz Kennzahlen ermittelt. Diese sind jetzt online, darunter auch eine ökonomische und ökologische Analyse von Ersatzneubau versus Aufstockung anhand eines konkreten Projekts. Die Resultate dieses Vergleichs wurden auch in einem Flyer zusammengefasst. Den Flyer und die beiden Studien von Wüest Partner und Durable, auf denen die ökonomischen und ökologischen Kennwerte der nun veröffentlichten 18 weiteren Fallbeispiele basieren, findet man jetzt zum Herunterladen.

In wirtschaftlicher Hinsicht konkurrenzfähig

Analysiert wurden 17 realisierte Mehrfamilienhäuser in der Schweiz, die nach 2019 erstellt worden sind. Es handelt sich um Bauten mit jeweils mindestens 15 und teilweise über 100 Wohnungen und Erstellungskosten BKP 1–5 von CHF 5–150 Mio. Der Referenzdatensatz der Wohnbauten in Massivbauweise umfasst knapp 50 Objekte mit Erstellungskosten BKP 1–5 im Umfang von CHF 5–120 Mio. Stellt man die neun günstigsten Holzbau-Projekte, die vorwiegend (> 85% der Stichprobe) energetisch zertifizierte Gebäude mit durchschnittlichem bzw. leicht überdurchschnittlichem Ausbaustandard repräsentieren, den Massivbauten gegenüber, zeigt sich die Konkurrenzfähigkeit des Holzbaus: Sowohl der Kostenkennwert BKP 1–5 als auch der Kostenkennwert BKP 2 bezogen auf die GF und das GV liegen im 70%-Quantil tiefer als jener der Massivbauten. Der Vorteil der verkürzten Bauzeit und der dadurch früheren Erträge ist in den angeführten Betrachtungen nicht berücksichtigt und hat einen positiven Effekt bei einer Marktwertermittlung. Ein weiterer Vorteil von Holzbau ist das Kostensparpotential beim Innenausbau, wenn die Holzstruktur sichtbar bleibt. Das Fazit der ökonomischen Auswertung: Die Materialwahl zugunsten von Holz geht meist mit einem energetisch effizienten Gebäude einher und stellt wirtschaftlich eine attraktive Alternative zur konventionellen Bauweise dar.

Ökologische Kennwerte belegen die Stärke des Holzbaus

Neben Kostenkennzahlen wurden auch ökologische Kennwerte erhoben, die künftig noch mehr an Bedeutung gewinnen werden. Anhand von Variantenvergleichen stellte man die Holzbauweise einem fiktiven mineralischen Zwilling gegenüber. Für die 17 Fallbeispiele zeigt sich, dass sich durch die Ausführung in Holzbauweise die Treibhausgasemissionen um bis zu 24% reduzieren lassen. Der Median liegt bei der Holzbauweise bei 7,5 kg/m2 EBF und für die mineralische Bauweise bei 9,8 kg/m2 EBF (jeweils ohne Gebäudetechnik). Der Vergleich der Holzbauten mit ihren mineralischen Zwillingen zeigt das Potential von Holz zur Senkung der Treibhausgasemissionen, um das definierte Netto-Null-Ziel einhalten zu können. Bei allen betrachteten Gebäuden und mit einer Ausnahme bei allen Bauteilen zeigt sich die Holzbauweise als die bessere Option im Vergleich zur Massivbauweise.

Wie schneiden Aufstockungen ab?

Das 18. Fallbeispiel ist die kürzlich durchgeführte Sanierung und Aufstockung eines Mehrfamilienhauses in der Schweiz. Diese stellte man mittels Modellrechnungen einem Abbruchszenario mit Ersatzneubauten in Holz- bzw. Massivbauweise gegenüber. Es zeigte sich, dass die Aufstockung bei gleicher Fläche wirtschaftlich geringfügig besser abschneidet als der Neubau. Neben Kostenkennzahlen wurden auch ökologische Kennwerte untersucht: Bei einer Aufstockung in Holzbauweise lassen sich im Vergleich zu einem Neubau in Massivbauweise über ein Drittel der Treibhausgasemissionen einsparen.

https://www.bauenmitholz.info/themen/mit-holz-bauen

Auf dem Bild: Eine der grössten Wohnüberbauungen der Schweiz aus Holz ist ‹sue & til›. Sie steht in Oberwinterthur, ist sechs Geschosse hoch, 200 Meter lang und bietet vielfältigen Wohnraum in über 300 Wohnungen.

Preise von Wohneigentum steigen im 3. Quartal 2024 um 0,5 Prozent

Zoltan Szelyes wird Berater Märkte & Portfolio bei STROTBEK & Co.