La Crème De la Semaine 44/2024 - Real Estate Move Immobilien News Schweiz

Ausgabe 44/2024 vom 01.11.2024.

«La Crème de la Semaine»: Der Rückblick auf das Beste der Immobilienwoche. Ausgewählt und redigiert.

Schweiz unter den Top 3 Finanzplätzen bezüglich verwalteter Impact Investments

Eine neue Studie von Swiss Sustainable Finance (SSF) und Tameo Impact Fund Solutions (Tameo) zeigt die wachsende Bedeutung von Impact Investments auf dem Schweizer Finanzplatz. Inzwischen beläuft sich deren Volumen auf CHF 180 Milliarden oder über 10 Prozent des gesamten Universums für nachhaltige Anlagen. Mit Blick auf Investments in privaten Märkten in Entwicklungs- und Schwellenländern – eine besonders effektive Form von Impact Investing – liegt der Schweizer Finanzplatz global sogar unter den Top 3.

«A Stocktake of Swiss Impact Investing – the state of the market in 2024 and directions for further growth» heisst der aktuelle Bericht, den SSF zusammen mit Tameo veröffentlicht hat. Die beiden Organisationen kombinieren dabei ihre jeweiligen Datensätze zu Impact Investing. Während die SSF- Daten auf einer breiteren Definition von Impact Investing beruhen, konzentriert sich Tameo speziell auf Fonds in privaten Märkten, die in Entwicklungs- und Schwellenländer investieren, welches zentrale Anlageklassen und Regionen im Impact Investing sind. Die Kombination der beiden Datensätze verschafft einen realistischen Marktüberblick, da sowohl das breitere Konzept des Impact Investing, das auf traditionelle Anlageklassen angewandt wird, als auch das engere Konzept des Impact Investing, bei welchem zusätzliches Kapital durch Private Equity- oder Private Debt-Fonds bereitgestellt wird, zusammengeführt werden.

Wichtigste Erkenntnisse der Studie

Die befragten Finanzakteure verwalten insgesamt 180 Milliarden CHF nach dem Impact-Investing- Ansatz. Davon werden 130 Milliarden CHF von institutionellen Anlegern und 50 Milliarden CHF von privaten Anlegern gehalten.
Der Begriff Impact Investing wird von den Befragten breit ausgelegt. Die traditionellen Impact- Investing-Anlageklassen (Private Debt und Private Equity) machen 5% der AuM aus, während der grösste Anteil auf börsennotierte Aktien (31%) entfällt, gefolgt von Immobilien/Immobilien (25% AuM), Unternehmensanleihen (15%) und Staatsanleihen (13%).
Umweltthemen machen mit 21,4 Milliarden CHF den grössten Anteil der entsprechenden Anlagen aus. Danach folgen traditionelle Impact-Investing-Themen wie Gesundheit (CHF 12,0 Milliarden), Mikrofinanz (CHF 5,0 Milliarden) und Landwirtschaft und Ernährung (CHF 4,2 Milliarden).
Der geografische Schwerpunkt der Vermögenswerte liegt primär entweder auf den Industrieländern oder auf allen Weltregionen (95,3% der AuM), nur 4,7% der AuM entfallen spezifisch auf die Entwicklungs- und Schwellenländer.
Der Schweizer Finanzplatz ist heute ein führender Markt für die Verwaltung von spezifischen Impact-Investment-Fonds, die in privaten Märkten von Entwicklungs- und Schwellenländern investieren. Mit den hierzulande in diesem Bereich verwalteten Vermögen rangiert die Schweiz international unter den Top 3.
Im Jahr 2024 haben 18 Impact-Asset-Manager ihren Sitz in der Schweiz. Sie verwalten in 83 Private Asset Impact Funds (PAIFs) ein kumuliertes Vermögen (AUM) von 11,2 Milliarden USD. Damit hält die Schweiz rund 12% des weltweiten Marktanteils innerhalb des PAIF-Universums, das insgesamt 95,3 Milliarden USD umfasst.
Mikrofinanzstrategien machen nach wie vor den wichtigsten Teil dieser Assets aus, was das frühe Engagement des Landes in diesem Bereich widerspiegelt. Darüber hinaus ist Private Debt ein wichtiger Schwerpunkt: 55 der 83 untersuchten Fonds und 81% des gesamten verwalteten Vermögens konzentrieren sich auf diese Anlageklasse.
Die regionalen Anlagestrategien sind vielfältig, wobei multiregionale Ansätze am weitesten verbreitet sind, gefolgt von einem bemerkenswerten Schwerpunkt auf Subsahara-Afrika, auf das 17 Fonds abzielen, die ausschließlich in dieser Region investieren.

Impact Investing ist in der Schweiz ein wachsender Investment-Ansatz. In den letzten 10 Jahren ist das Volumen der selbst deklarierten Impact-Investing-Vermögen von CHF 10,5 Milliarden auf heute CHF 180 Milliarden gestiegen. Wenn diese Investmentform weiterwachsen und in den Mainstream-Strategien verankert werden soll, sind allerdings noch eine Reihe von Herausforderungen zu bewältigen. Der Bericht untersucht deshalb ferner, wie der Bereich weiter gefördert werden kann. Eine verstärkte Ausrichtung auf die Bedürfnisse von institutionellen Investoren, eine vermehrte Ausbildung zu Impact Investing, das Angebot standardisierter Produkte sowie eine engere Zusammenarbeit zwischen dem Privatsektor, Finanzdienstleistern, dem öffentlichen Sektor, Entwicklungsbanken, NGOs und internationalen Organisationen sind dabei wichtige Ansatzpunkte.

Der Anteil an gemeinnützigen Wohnungen liegt bei rund vier Prozent

Zum ersten Mal haben das Bundesamt für Wohnungswesen BWO und das Bundesamt für Statistik BFS Daten und Informationen zum gemeinnützigen Wohnungsbau zusammengetragen und in der Broschüre «Statistik des gemeinnützigen Wohnungsbaus 2024» anschaulich dargestellt. Der gemeinnützige Wohnungsbau verbindet die Miete mit dem selbst genutzten Wohneigentum. Er spielt eine wichtige Rolle für das Angebot an bezahlbaren Wohnungen. Seine Förderung durch den Bund ist ein Verfassungsauftrag.

Wo sind gemeinnützige Wohnungen am stärksten verbreitet? Wer wohnt in diesen Wohnungen? Wie hoch sind die Mieten? Und wie wird der gemeinnützige Wohnungsbau gefördert? Zu diesen und anderen Fragen liefert die «Statistik des gemeinnützigen Wohnungsbaus 2024» mit Infografiken, Tabellen sowie kurzen Texten Antworten und Informationen. Die vom BWO und BFS gemeinsam produzierte Publikation wertet vorhandene Daten aus und zeichnet ein vielseitiges Bild des gemeinnützigen Wohnungsbaus.

Günstigere Mieten

Der gesamtschweizerische Anteil an gemeinnützigen Wohnungen liegt bei rund vier Prozent. In einzelnen Städten liegt der Anteil deutlich höher, zum Beispiel in Zürich mit über 20 Prozent. Gemeinnützige Bauträger sind nicht gewinnorientiert. Sie berechnen die Mieten aufgrund der Kosten und verzichten auf eine Rendite. Dadurch sind diese Wohnungen günstiger als die auf dem herkömmlichen Markt angebotenen Wohnungen; der durchschnittliche Mietpreis ist acht bis 20 Prozent tiefer. So kostet beispielsweise beim gemeinnützigen Wohnungsbau die Durchschnittsmiete für eine Vierzimmerwohnung 1359 Franken, während die durchschnittliche Miete einer Wohnung mit gleicher Zimmerzahl ausserhalb des gemeinnützigen Wohnungsbaus 1647 Franken beträgt. Der Wohnflächenverbrauch ist insgesamt ebenfalls geringer. Pro Kopf ist er bei Ein- bis Zweizimmerwohnungen von gemeinnützigen Bauträgern neun Prozent höher als im allgemeinen Wohnungsbestand, bei Vier- bis Fünfzimmerwohnungen jedoch um 25 bis 38 Prozent tiefer. Insgesamt nehmen Bewohnerinnen und Bewohner von gemeinnützigen Wohnungen 22 Prozent weniger Wohnfläche in Anspruch.

Nachhaltig und innovativ

Viele gemeinnützige Bauträger bieten ihrer Mieterschaft neben Wohnraum verschiedene Betreuungsdienste an und entlasten dadurch die öffentliche Hand. Diese Faktoren machen die Wohnungen für breite Bevölkerungsschichten und alle Altersgruppen attraktiv. Die gemeinnützigen Wohnbauträger spielen zudem eine wesentliche Rolle für die Wohnungsversorgung von Bevölkerungsgruppen, die es auf dem Markt aus wirtschaftlichen oder sozialen Gründen schwerer haben. Entsprechende Projekte unterstützen die soziale Integration, eine nachhaltige Stadtentwicklung und innovative Wohnformen. Gemeinnützige Wohnbauträger– dazu gehören Genossenschaften, Stiftungen, Aktiengesellschaften etc. – haben Zugang zur Wohnraumförderung des Bundes. Diese umfasst namentlich Darlehen aus einem Fonds de roulement sowie Bürgschaften für vorteilhafte Finanzierungen.

Die Broschüre kann über das BFS bezogen werden. Link Webseite:

https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home.gnpdetail.2024-0769.html

Nur ein Katzensprung von den Negativzinsen entfernt?

Die Erwartung, dass die SNB den Leitzins bis Mitte nächsten Jahres auf 0.50% senkt, gewinnt unter Ökonomen und am Zinsmarkt zunehmend an Boden. Vor allem Disinflation und die schwache globale Konjunktur stützen diese Annahme. Trotz bereits drei erfolgter Zinsschritte in diesem Jahr liegt die SNB hinter dem Zinsmarkt zurück (Abbildung 1). Aktuell sind für die nächsten vier Sitzungen drei weitere Zinssenkungen (75 Bps) eingepreist, was den Leitzins bereits nach der Juni-Sitzung auf 0.25% senken könnte. Damit stünden wir erneut in einem Tiefzinsumfeld und nur ein Katzensprung von Negativzinsen entfernt. Zurzeit reflektiert insbesondere das mittelfristige Segment der Zinskurve ein Szenario mit tieferen Zinsen, während das langfristige Ende gegenüber dem Vormonat ziemlich unverändert bleibt.

Der aktuelle Verlauf der Zinskurve zeigt eine zunehmend markante Konvexität im mittleren Segment. So preist etwa der zweijährige Swap-Satz bereits einen Leitzins unter 0.25% ein, während die langfristigen Zinsen sowie die Tageszinsen hoch bleiben. Die Ursachen für diese Struktur bleiben interpretationsfähig, eröffnen jedoch interessante Handlungsoptionen: Sei es für erfahrene Trader, die auf einen möglichen «negative butterfly» setzen – also ein Szenario, in dem die Zinsen am kurzen und langen Ende stärker fallen bzw. weniger stark steigen als im mittleren Segment – oder für Fremdfinanzierungen, die ihre Zielduration kostengünstiger durch eine stärkere Positionierung im mittleren Bereich der Kurve gestalten möchten. Ob der Leitzins tatsächlich auf 0.50% und später auf 0.25% sinkt, bleibt offen und hängt entscheidend von der Preisstabilität, der Stärke des Frankens und der gesamtwirtschaftlichen Lage ab. Der Disinflationsprozess hält an und zentrale Preissegmente sind von ihren Höchstständen zurückgegangen. Besonders die Importpreise fallen deutlich – eine Entwicklung, die grösstenteils auf den starken Franken zurückzuführen ist, der im aktuellen Umfeld weiterhin als sicherer Hafen fungiert. Sollte die Preisabschwächung anhalten, sind im kommenden Jahr sogar negative Inflationsraten möglich, was die SNB zu weiteren Zinssenkungen veranlassen würde.

Die Schweiz ist als offene Volkswirtschaft stark von der globalen Konjunktur und besonders von der Entwicklung ihrer Nachbarn abhängig. Europa steht vor strukturellen Herausforderungen, die – ungelöst – langfristig die Wettbewerbsfähigkeit schwächen könnten. Besonders die deutsche Wirtschaft zeigt 2024 Anzeichen von Stagnation oder gar Rückgang. Schweizer Wirtschaftspolitiker arbeiten daher seit längerem und verstärkt seit der Pandemie daran, die Abhängigkeit von einzelnen Märkten zu verringern und das Handelsportfolio durch neue Märkte breiter aufzustellen. Zwar dürfte die Schweiz nicht völlig unberührt von der europäischen Schwäche bleiben, doch könnten die Auswirkungen dank einer geringeren Abhängigkeit sowie einer robusten Binnenwirtschaft und stabilen inländischen Bedingungen abgefedert werden. Eine geldpolitische Lockerung aus dieser Argumentation wäre wirtschaftlich vorteilhaft, jedoch nicht zwingend notwendig.

Wir sehen zwei weitere Zinssenkungen um jeweils 25 Bps im Dezember und März als unser Basisszenario an und schliessen danach weitere Zinssenkungen nicht aus.

Burak Er ist Head Research bei der Avobis Advisory AG

Zinsprognose Raiffeisen: SNB noch nicht am Ende

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat ihren Leitzins seit März drei Mal in Folge um jeweils 0,25 Prozentpunkte von 1,75 Prozent auf 1,0 Prozent gesenkt. Begründet wurde die Zinsnormalisierung mit der kontinuierlichen Entspannung des Preisumfelds. Der Inflationsdruck ist auch vor der letzten Sitzung nochmals weiter deutlich zurückgegangen. Dabei spielte die erneute Frankenstärke der letzten Monate eine wichtige Rolle. Sie trägt zudem zu einem weiterhin verhaltenen Wachstum der Schweizer Wirtschaft bei. Die SNB geht damit mittelfristig von einer Inflationsrate unter 1 Prozent aus, und bewertet die Abwärtsrisiken für die Inflation weiterhin höher als die Aufwärtsrisiken. Deshalb weist die Notenbank explizit auf mögliche weitere Zinssenkungen hin. Der neue SNB-Präsident Martin Schlegel bezeichnete eine weitere Lockerung sogar als wahrscheinlich. Dies ist ein ungewöhnlich starkes Signal. In Stein gemeisselt sind mehr Zinssenkungen zwar nicht. Eine stärkere Frankenabwertung könnte den Handlungsbedarf schnell verringern. Vor allem die anhaltende Konjunkturschwäche in der Eurozone und die Bereitschaft der EZB ihre Leitzinsen schneller zu senken dürften den Franken jedoch relativ attraktiv halten. An den Zinsmärkten sind bereits mindestens zwei weitere Zinssenkungen bei den kommenden Sitzungen eingerechnet. Dies hat die Konditionen für längerfristige Festhypotheken weiter zurückgehen lassen. Ohne eine nochmalige deutliche Verschlechterung des Konjunkturausblicks dürfte damit allerdings der Boden weitgehend erreicht worden sein.

Die Umwelt profitiert von energetischen Sanierungen

Die Umwelt profitiert stark von energetischen Sanierungen. Eine Studie von Wüest Partner zeigt auf, dass die Treibhausgasemissionen aus dem Betrieb von Erstwohnliegenschaften insgesamt um 91 Prozent, der Energiebedarf um 91 Prozent und der Wärmebedarf um 63 Prozent sinken. Das hat aber seinen Preis: Um die 931’000 noch nicht nachhaltig beheizten Erstwohngebäude der Schweiz umfassend energetisch zu sanieren, bedarf es Bruttoinvestitionen von rund CHF 228 Mrd.

Was sind die wirtschaftlichen Auswirkungen der energetischen Sanierung des Schweizer Wohngebäudeparks? Wüest Partner hat dazu mit Unterstützung von EnergieSchweiz eine Studie verfasst. Es geht dabei um Fragen wie Investitionsbedarf, Attraktivität von energetischen Sanierungen für Eigentümer und finanzielle Folgen für Mietende. Dabei hat WUP die wirtschaftlichen Auswirkungen für jedes der 931’000 noch nicht nachhaltig beheizten Erstwohngebäude in der Schweiz modelliert unter Berücksichtigung von Fördergeldern und Auswirkungen auf die Steuerlast. Bisher fehlte eine solch umfassende, quantitative Studie zu den ökonomischen Auswirkungen einer energetischen Ertüchtigung des Schweizer Gebäudeparks. Der öffentliche Diskurs zur ökonomischen Gesamtwirkung ist daher wenig datengestützt. Die WUP-Studie will dazu beitragen, dies zu verbessern. Es wurden zwei Umsetzungsszenarien betrachtet: Im Basisszenario werden alle nicht nachhaltigen Heizungen substituiert und, wo angezeigt, die Gebäudehülle nachgedämmt. Im Szenario Heizungssubstituiton werden ausschliesslich die Heizungen ersetzt. Die Sanierungsmassnahmen gemäss Basisszenario sind umfassend und dessen Investitionskostenschätzung ist deshalb als Benchmark im oberen Bereich zu interpretieren. Die Sanierung gemäss Szenario Heizungsersatz ist minimal und dessen Kosten stellen somit eine untere Grenze dar.

Sanierungsszenarien und Investitionen

Um die 931’000 noch nicht nachhaltig beheizten Erstwohngebäude der Schweiz umfassend energetisch zu sanieren, bedarf es gemäss Basisszenario Bruttoinvestitionen von rund CHF 228 Mrd. (entspricht CHF 25’000 pro Einwohner gesamthaft bis 2050 oder CHF 950 pro Einwohner und Jahr, zu heutigen Preisen), wovon CHF 37 Mrd. über Steuerersparnisse und CHF 28 Mrd. über Fördergelder finanziert werden können. 77 Prozent der Investitionen entfallen auf die Sanierung von Dächern, Fassaden und Fenstern, 23 Prozent auf den Ersatz von Heizungen. Nach Abzug der staatlichen Unterstützung beläuft sich der Nettoinvestitionsbedarf für die Eigentümer auf rund CHF 162 Mrd. Die gesamten Bruttoinvestitionskosten für die Sanierung aller 931’000 noch nicht nachhaltig beheizten Erstwohnsitz-Gebäude belaufen sich gemäss Szenario Heizungssubstitution auf 52 Mrd. CHF. Nach Abzug staatlicher Unterstützungsbeiträge verbleiben für die Eigentümer Nettoinvestitionen von 37 Mrd. CHF. Dem steht eine Marktwertsteigerung von ca. 81 Mrd. CHF gegenüber, die sich wie folgt zusammensetzt: 29 Mrd. CHF aufgrund Kapitalisierung Nettomieterhöhung; 39 Mrd. CHF aufgrund Prämie fossilfrei; 13 Mrd. CHF aufgrund getätigter Instandsetzung.

Die Markwertsteigerung übersteigt die Nettoinvestitionen also deutlich. Der Heizungsersatz ist für die Eigentümer sehr attraktiv. Es gibt jedoch erhebliche Unterschiede je nach Gebäude und insbesondere je nach Nutzung. Aber 74 Prozent der energetischen Sanierungen sind wirtschaftlich attraktiv für den Entscheidungsträger (aus Perspektive Weiternutzung). Auch die staatliche Unterstützung ist wichtig, um die Rentabilität von energetischen Sanierungen zu gewährleisten. Der reine Heizungsersatz wäre in vielen Fällen jedoch auch ohne staatliche Unterstützung rentabel.

Wertvermehrend oder -erhaltend?

Energetische Investitionen gelten grundsätzlich als wertvermehrende Verbesserung gemäss Art. 14 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Der Grad der zulässigen Überwälzung der Investition auf den Mietzins bei einer Substitution von fossilen Energieträgern entspricht dem realisierten Anteil an erneuerbarer Energie. Bei einer Wärmepumpe mit PV-Anlage also 100 Prozent (nach Abzug der Kosten für einen gleichen Heizungsersatz). Wenn eine Gasheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt wird, wird die Wärmepumpe als wertvermehrend angesehen, da sie eine energetische Verbesserung darstellt. Allerdings gilt dies nur für den Investitionsbetrag, der den Betrag übersteigt, der für den üblichen Ersatz der Gasheizung angefallen wäre.

Nicht als wertvermehrend, sondern als werterhaltend gelten Investitionen, die keinerlei Verbesserung der Qualität mit sich bringen. Ein Fensterersatz sowie eine Dämmung von Kellerdecke, Dach oder Fassade gelten insbesondere dann als wertvermehrend, wenn sie zu einer Qualitätsverbesserung führen (etwa weniger Lärm). So kann der Eigentümer etwa beim Ersatz von sehr alten Fenstern und bei der Verbesserung einer sehr schlechten Dämmung eine substanzielle Wertvermehrung geltend machen. Eine Erhöhung des Marktwerts ist aber latent und wird erst im Falle eines Verkaufs realisiert. Viele Eigentümer interessieren sich deshalb mehr für Cashflows (Senkung der Nebenkosten, Erhöhung der Nettomieten). Energetische Sanierungen stellen aber auch den zukünftigen Werterhalt sicher, insbesondere im Hinblick auf allfällige Regulierungsverschärfungen. Das Szenario Heizungssubstitution schneidet bezüglich Rentabilität für den Eigentümer deutlich besser ab als das Basisszenario. Der Grund dafür sind die deutlich geringeren Investitionskosten bei gleichzeitig immer noch beträchtlichen Marktwertsteigerungen von CHF 81 Mrd. Somit resultiert gesamthaft über alle Gebäude hinweg eine deutlich positive Rentabilität (ROI +117%). Allerdings reduziert diese Sanierungsvariante den Wärmebedarf nicht. Der Nettoinvestitionsbedarf von CHF 162 Mrd. im Basisszenario entspricht in etwa den infolge der Sanierungen resultierenden Marktwertsteigerungen von CHF 168 Mrd. Somit resultiert gesamthaft über alle Gebäude für die Eigentümer eine neutrale Rentabilität (ROI +4%). Die Marktwertsteigerungen ergeben sich aus den getätigten Instandsetzungen (CHF 84 Mrd.), der Kapitalisierung der höheren Nettomieten (CHF 44 Mrd.) sowie der erhöhten Zahlungsbereitschaft für nachhaltig beheizte Liegenschaften (CHF 40 Mrd.).

Umwelt profitiert

Die Wohnkosten in Mietgebäuden sinken nach einer reinen energetischen Sanierung typischerweise, da der Rückgang der Heizkosten den Anstieg der Nettomiete meist überkompensiert. Diese Aussage gilt für jeden Kanton, jeden Gemeindetyp, beide Umsetzungsszenarien sowie für alle Bauperioden. Somit steht die soziale Nachhaltigkeit der ökologischen Nachhaltigkeit nicht per se im Weg. In der Praxis werden jedoch viele energetische Sanierungen mit der Sanierung weiterer Bauteile kombiniert (Küche, Bad, Böden), sodass viele Sanierungen schliesslich doch zu höheren Wohnkosten führen – bei gleichzeitig höherem Komfort. Aber eines wird deutlich: Die Umwelt profitiert stark von energetischen Sanierungen. Im Basisszenario sinken die Treibhausgasemissionen aus dem Betrieb der Erstwohnliegenschaften insgesamt um 91 Prozent, der Energiebedarf um 91 Prozent und der Wärmebedarf um 63 Prozent.

Remi Buchschacher