Ausgabe 41/2024 vom 11.10.2024.

«La Crème de la Semaine»: Der Rückblick auf das Beste der Immobilienwoche. Kuratiert und redigiert.

Helvetica Swiss Living Fund: Öffnung in die Wege geleitet

Die Helvetica Property Investors AG als Fondsleitung beabsichtigt den Anlegerkreis des HSL Fund auf nicht qualifizierte Anleger auszuweiten. Unter Vorbehalt der Genehmigung der FINMA, findet die Retailisierung voraussichtlich noch im vierten Quartal 2024 statt, wie Helvetica mitteilt. Mit dieser Öffnung erhalten auch Publikumsanleger Zugang zu Investitionen in Schweizer Wohnimmobilien über den HSL Fund. Ziel der Öffnung des Anlegerkreises sei es, den Anlegerstamm breiter abzustützen und die Handelbarkeit der Anteile zum Vorteil aller Investoren zu verbessern. Gleichzeitig stärke diese Massnahme die Marktposition des HSL Fund und schafft eine solide Grundlage für zukünftiges Wachstum, heisst es weiter. Mit der Erweiterung des Anlegerkreises werde zudem die Basis für eine mögliche Kotierung an der SIX Swiss Exchange gelegt. Die Fondsleitung wird über die weiteren Schritte informieren. Der Helvetica Swiss Living Fund (HSL Fund) investiert schweizweit in Wohnliegenschaften (Core/Core+) an vorwiegend suburbanen, wachstumsstarken Lagen mit guter Erschliessung. Per Ende September 2024 umfasst der Fonds 41 Wohnliegenschaften mit einem Verkehrswert von rund CHF 542 Mio.

Gute Kursentwicklung der indirekten Immobilienanlagen

Rückläufige Renditen am Anleihenmarkt und eine Stabilisierung der Portfoliobewertungen im ersten Halbjahr 2024 sorgen für eine gute Kursentwicklung der indirekten Immobilienanlagen, schreibt Julius Bär in der neuen Ausgabe des Immobilienmarkt-Berichts.

Die Immobilienaktien haben im laufenden Jahr einen Total Return von rund 9 Prozent realisiert und damit leicht schlechter als die Immobilienfonds per- formt, die im bisherigen Jahresverlauf eine Gesamtrendite von rund 10 Prozent aufweisen. Nachdem die Fonds im ersten Halbjahr 2024 noch deutlich besser als die Aktien performt hatten, hat sich das Bild im zweiten Halbjahr gedreht. Gründe für das gute Abschneiden der Aktien waren insbesondere die soliden Halbjahresabschlüsse der grossen Immobiliengesellschaften, die bei erstklassigen kommerziellen Immobilien ein Ende des Abwertungstrends signalisierten, sowie die relativ tieferen Prämien gegenüber den Nettoinventarwerten im Vergleich zu den Fonds. So hat sich das durchschnittliche Agio bei den Fonds weiter auf 26 Prozent erhöht, wobei die Aktien mit Prämien von rund 7 Prozent gehandelt werden. Obwohl weitere Kapitalerhöhungen bei den Fonds im vierten Quartal noch anstehen, dürfte aufgrund der Steuerplanung von privaten Investoren und Reinvestitionen von Fondsausschüttungen eine gute Performance der Immobilienfonds im Schlussquartal und insgesamt für 2024 zu erwarten sein.

Mietertragsentwicklung

Sowohl kommerzielle als auch auf Wohnimmobilien fokussierte Produkte konnten in den Halbjahresabschlüssen ein positives Mietertragswachstum auf vergleichbarer Basis zeigen. Positive Effekte aus der zweiten Referenzzinssatzerhöhung, höhere index- getriebene Mieterträge bei kommerziellen Immobilien und tiefere Leerstandsquoten primär bei Mehrfamilienhäusern haben insgesamt zu steigenden Mieteinnahmen geführt. Dank den höheren Einnahmen konnten die höheren Zinsaufwendungen teilweise kompensiert werden. Aufgrund der Erwartung eines stabilen Referenzzinssatzes und der rückläufigen Teuerung dürfte für das nächste Jahr von einer Abschwächung der Mietertragsentwicklung sowohl bei kommerziellen als auch bei Wohnprodukten auszugehen sein. Dividendenerhöhungen dürften
in diesem Umfeld damit wohl eher die Ausnahme darstellen. Insbesondere auf Wohnimmobilien fokussierte Produkte werden eine positive Wertentwicklung bzw. weitere NAV-Anstiege verbuchen können. Demgegenüber dürfte bei kommerziellen Produkten maximal eine Seitwärtstendenz bei der Portfoliobewertung zu erwarten sein. Da kommerzielle Portfolios allerdings risikoadjustiert höhere Renditen generieren, können für Investoren auch solche Produkte attraktiv sein.

Kapitalmarkt als Alternative  

Die bisherigen Kapitalerhöhungen der Immobilienfonds im Umfang von über 2 Milliarden Franken konnten gut absorbiert werden. Dazu beigetragen haben das rückläufige Renditeumfeld bei den Obligationen sowie die gute Aktienmarktentwicklung, welche die gestiegenen Immobilienquoten der institutionellen Anleger wieder reduziert und damit für eine zunehmende Nachfrage nach indirekten Immobilienanlagen gesorgt haben. Dieser willkommene Eigenkapitalzufluss ist in einem tendenziell anspruchsvoller gewordenen Fremdfinanzierungsumfeld insbesondere seitens der Banken zu begrüssen. Immobilienaktiengesellschaften haben mit dem Anleihenmarkt eine gute Alternative, um dem Margendruck der Banken entgegenzuhalten. Die Immobilienfonds sind grundsätzlich auf den Markt für gesicherte Finanzierungen angewiesen. Neben Banken sind hier auch Pensionskassen, Versicherungen und alternative Finanzintermediäre aktiv, womit auch Immobilienfonds Zugang zu Private Placements erhalten. Zusammen mit den mittlerweile von den Immobilienfonds ebenfalls praktizierten Capital-Recycling-Strategien, das heisst Verkäufe von Anlageliegenschaften und Investitionen in Entwicklungsprojekte mit besseren Renditen, verfügen damit auch die Immobilienfonds über Alternativen zum Bankenmarkt.

Die wieder anziehende Preis-Dynamik kommt nicht unerwartet

Ist die Verschnaufpause am Markt für Renditeliegenschaften bereits vorüber? Die Auswertung der aktuellsten Transaktionsdaten deutet darauf hin: Im dritten Quartal 2024 wurden für Mehrfamilienhäuser 1,3% höhere Preise bezahlt als im Vorquartal, wie aus dem «SWX IAZI Investment Real Estate Price Index» hervorgeht. Dieser misst die Preisentwicklung von Mietliegenschaften mit Wohn- und gemischter Nutzung basierend auf Handänderungen am freien Markt. Hierbei fliessen nur Daten von mit Fremdkapital finanzierten Transaktionen ein. Auf Jahresbasis resultiert aufgrund der Seitwärtsbewegung in den ersten zwei Quartalen eine Wachstumsrate von +2,6%.

Die wieder anziehende Dynamik kommt nicht unerwartet, denn fundamentale Faktoren wie Zinsumfeld und Zuwanderung begünstigen die Attraktivität von Immobilien-Direktanlagen. Ende September verkündete die Schweizerische Nationalbank die dritte Leitzinssenkung in Folge auf nun mehr 1% – und nimmt mit dieser Massnahme international eine Vorreiterrolle ein. Sinkende Zinsen wirken sich in der Regel preistreibend auf Immobilienanlagen aus, weil Investoren im Gegensatz zu vergleichbaren Alternativanlagen wie Obligationen keine Renditeabstriche in Kauf nehmen müssen. Sie sind somit bereit, zu höheren Preisen in Liegenschaften zu investieren. Zudem wird die Beschaffung von Fremdkapital dank sinkender Hypothekarzinsen günstiger – zumindest in der Theorie. Wie sich die tatsächlichen Finanzierungskonditionen für Renditeliegenschaften entwickeln, hängt stark von den Auswirkungen der Basel-III-Standards ab, die in der Schweiz bereits per 2025 in Kraft treten. Hypothekarinstitute müssen Liegenschaftstransaktionen mit hoher Belehnungsquote künftig mit erheblich mehr Eigenmitteln absichern, was die mancherorts bereits ins Stocken geratene Kreditvergabe zusätzlich verteuert. Ob und wie sich dies auf die Immobilienpreise auswirkt, wird sich weisen.

Die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum bleibt robust, wie der abermalige Preisanstieg des «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» von 0,8% im dritten Quartal zeigt. Die Zunahme geht vor allem auf Eigentumswohnungen zurück, die zu 1,0% höheren Werten gehandelt wurden. Einfamilienhäuser weisen demgegenüber mit +0,7% eine etwas geringere Wertzunahme aus. Die Wohneigentumspreise setzen damit ihren Wachstumspfad leicht abgeschwächt fort, was sich in einem Zuwachs von 3,8% über die vergangenen zwölf Monate widerspiegelt. So lange die Bevölkerung beziehungsweise deren Bedarf nach Wohnraum wächst und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stabil bleiben, dürfte sich an der steigenden Preistendenz wenig ändern. Denn trotz unerwartet kräftiger Bautätigkeit im vergangenen Jahr hält die Ausweitung des Flächenangebots nicht Schritt. Dies zeigt sich auch in einem erneuten Rückgang der Leerwohnungsziffer auf 1,1%. Im vergangenen Jahr ist der schweizweite Wohnungsbestand unter Berücksichtigung von Neubau, Umbau und Abbruch netto um rund 50’000 Einheiten gewachsen. Dieser Zuwachs entspricht etwa der Wohnungszahl der Stadt Luzern und liegt im Bereich des langjährigen Durchschnitts.

Bei einem Grossteil der neu erstellten Objekte handelt es sich um Mietwohnungen. So liegt denn auch die Leerstandsquote von Wohneigentum mit 0,7% deutlich unter derjenigen von Mietobjekten (1,5%). Exemplarisch für die Knappheit im Teilmarkt für Wohneigentum steht der Nettozuwachs an Einfamilienhäusern: Um gerade einmal rund 4’000 Einheiten hat der Bestand im vergangenen Jahr zugenommen – die gesamte übrige Marktaktivität konzentriert sich auf bestehende Liegenschaften und sorgt für anhaltenden Preisdruck.

Komitee will faire Regeln und ist gegen Missbrauch

Das Komitee «2 x JA zum Mietrecht» hat in Bern die Kampagne zu den Volksabstimmungen vom 24. November 2024 lanciert. Die beiden Mietrechts-Vorlagen zur Untermiete und zum Eigenbedarf sorgen für faire und klare Regeln, schaffen Rechtssicherheit und schützen vor Missbrauch. Davon profitieren insbesondere auch Mieterinnen und Mieter, hiess es an der Medienkonferenz.

Am 24. November 2024 stimmt die Schweizer Bevölkerung über zwei Gesetzesänderungen ab, die das Mietrecht betreffen. Einerseits geht es darum, Missbräuche bei der Untermiete zu verhindern und für Rechtssicherheit zu sorgen. Andererseits braucht es endlich klare Voraussetzungen beim Eigenbedarf: Wenn Eigentümer von Wohnungen und Geschäftsräumen einen bedeutenden Eigenbedarf haben, sollen sie ihr Eigentum innerhalb einer absehbaren Frist nutzen können, so die eine  Vorlage. Die beiden Vorlagen beinhalten geringfügige Anpassungen und betreffen nur einen kleinen Teil der Mietverhältnisse. Die Rechte der Mieterinnen und Mieter werden dadurch nicht geschwächt. Die Gesetzesänderungen haben aber eine positive Wirkung und sorgen für klare Regeln und schaffen Rechtssicherheit. Und sie schützen vor Missbrauch. «Es ist erstaunlich, dass die Linke das Referendum gegen die beiden Mietrechts-Vorlagen ergriffen hat. Denn von mehr Rechtssicherheit und weniger Missbrauch profitieren insbesondere auch die Mieterinnen und Mieter», sagte Nationalrat Gregor Rutz (SVP/ZH) an der Medienkonferenz des Komitees «2 x JA zum Mietrecht» in Bern.

Mietrechts-Vorlage zur Untermiete

Auch bei einem Ja zur Vorlage betreffend Untermiete dürfen Mieterinnen und Mieter ihre Wohnung oder einzelne Zimmer weiterhin untervermieten. Zum Beispiel, wenn sie einen Auslandaufenthalt absolvieren und danach in ihre Mietwohnung zurückkehren wollen. Oder wenn sie als Hauptmieter eine WG bilden möchten. Das Gleiche gilt für Geschäftslokale. Für die Untermiete ist bereits heute die Zustimmung des Vermieters erforderlich, und die Wohnung darf nicht überteuert untervermietet werden. Diese Vorgaben werden heute jedoch vielfach nicht eingehalten. Daher sollen Mieterinnen und Mieter künftig ein schriftliches Gesuch an den Vermieter stellen müssen, wenn sie ihre Wohnung untervermieten wollen. Und sie benötigen auch die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Dabei darf der Vermieter eine Untervermietung insbesondere dann ablehnen, wenn sie länger als zwei Jahre dauern soll oder überteuert ist. So können Missbräuche künftig besser verhindert werden. Untervermietungen von mehr als zwei Jahren sind jedoch weiterhin zulässig, wenn sich beide Seiten darauf einigen. «Wenn es um die Untermiete geht, bereichern sich Menschen oft ungerechtfertigt und nutzen die Wohnungsknappheit aus. Indem Abmachungen schriftlich festgehalten und Kriterien verbindlich definiert werden, schaffen wir Rechtssicherheit für alle Beteiligten», sagte Nationalrätin Patricia von Falkenstein (LDP/BS) an der Medienkonferenz. «Von dieser Lösung profitieren insbesondere Untermieter, weil sie vor Missbrauch und Willkür geschützt werden.»

Mietrechts-Vorlage zum Eigenbedarf

Heute sind die Bedingungen für eine Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs unklar, was oft zu langwierigen Verfahren führt. Es herrscht Rechtsunsicherheit für Eigentümer und Mieter. In der Revision des Mietrechts wird nun präzisiert, dass der Eigenbedarf bedeutend und aktuell sein muss. Dabei handelt es sich um ein objektiv feststellbares Bedürfnis, welches von den Gerichten streng geprüft wird. Die Mietrechts-Vorlage zum Eigenbedarf gewährleistet eine faire Interessenabwägung und liegt damit im Interesse von Mietern und Vermietern. Und die Mieter haben weiterhin das Recht, Entscheide vor Gericht anzufechten. «Auch für die Unternehmen ist die Revision von grosser Bedeutung. Wenn ein KMU wächst, benötigt es oft neue, grössere Räumlichkeiten. So können Arbeitsplätze nachhaltig geschaffen werden», sagte Nationalrat Vincent Maitre (Die Mitte/GE). Auch Bundesrat und Parlament empfehlen die beiden Mietrechts-Vorlagen zur Annahme.

Der Bund für mehr Wohnraum wurde von Persönlichkeiten und Verbände gegründet, die sich in der Wohnungspolitik engagieren und die Eigentümerschaft, die Baugenossenschaften sowie die Bau- und Immobilienwirtschaft in der Schweiz vertreten. Er bildet auch das Komitee «2 x JA zum Mietrecht».

Expo Real: Zuversicht in einem sich wandelnden Markt

Über 40.000 Teilnehmer aus 75 Ländern und Regionen, 1778 Aussteller aus 34 Ländern, zahlreiche Gespräche und intensive Diskussionen: EXPO REAL, die internationale Fachmesse für Immobilien und Investitionen, fand vom 7. bis 9. Oktober statt. Die Veranstalter ziehen eine positive Bilanz.

Stefan Rummel, Geschäftsführer der Messe München, zieht Bilanz: „Die sehr erfreulichen, stabilen Teilnehmerzahlen auf der diesjährigen EXPO REAL unterstreichen die Bedeutung der Messe für die Immobilienbranche. Trotz der nach wie vor schwierigen wirtschaftlichen Lage ist eine leichte Zuversicht zu spüren. Die EXPO REAL bot in diesem Jahr mit der Transform & Beyond und dem Sustainable Construction Hub Plattformen für wichtige Themen. Aspekte wie Bauen im Bestand, Digitalisierung und Nachhaltigkeit wurden im Konferenzprogramm und an den Messeständen intensiv diskutiert. All dies stimmt mich zuversichtlich, dass die Branche die aktuelle Phase erfolgreich meistern wird.“

Die zahlreichen Vorträge und Diskussionen, insbesondere im Transform & Beyond Bereich, haben wertvolle Einblicke und Inspirationen für die Bewältigung aktueller Herausforderungen geliefert. Was es nun noch mehr braucht, sind Live-Events und experimentelle Formate, die mutig den Blick auf die Chancen im sich ankündigenden neuen Marktzyklus richten und, die die vielfältigen Marktakteure zu neuen Denkweisen und Lösungsansätzen inspirieren. Darüber hinaus ist es der EXPO REAL gelungen, die drängenden und aktuellen Themen zu besetzen. Erwartungsgemäss haben die Themen Wirtschaftlichkeit und Nachfrage einen noch grösseren Raum als in den Vorjahren auf der EXPO REAL eingenommen. Die Stimmung in Europa hat sich zuletzt weiter eingetrübt. Gerade jetzt gilt es, durch Innovation Nachhaltigkeit bezahlbar zu machen, Wohnen wieder kostengünstig zu konzipieren und Nutzungskonzepte der Zukunft zu erfinden. Die nächste EXPO REAL findet vom 6. bis 8. Oktober 2025 in München statt.

Die Baubewilligung für Wankdorfcity 3 wurde erteilt

In der gestapelten Stadt nördlich des Bahnhofs Wankdorf sollen bis 2029 gut 500 Wohnungen und 3000 Arbeitsplätze entstehen. Die Baubewilligung für das Hauptprojekt von Wankdorfcity 3 liegt nun vor, bereits im nächsten Jahr starten die Bauarbeiten, die 2029 abgeschlossen sein werden.

Im Norden von Bern, zwischen Autobahn und Bahngleisen, liegt das 34 000 Quadratmeter grosse Areal von Wankdorfcity 3. Auf dem heutigen Gewerbeareal entsteht in den nächsten Jahren ein neuer, dichter, durchmischter und lebendiger Quartierteil mit Raum für Wohnen, Arbeiten und Freizeit – ein Quartierbaustein, der neue Massstäbe im urbanen Zusammenleben setzen wird. Investor ist der börsenkotierte IMMOFONDS. Nach mehreren Jahren Entwicklung und Planung liegt die Baubewilligung für dieses Grossprojekt vor. Bereits im Bau befindet sich das neue Dienstleistungs- und Gewerbegebäude, in das mehrheitlich bisherige Mieter einziehen werden. Sobald dieses Gebäude fertiggestellt und bezogen ist, starten die Bauarbeiten für das Gesamtvorhaben im Sommer 2025. Parallel dazu wird die historische Shedhalle saniert, die als zukünftiges Herz von Wankdorfcity 3 Gastronomie, Kultur und Kleingewerbe beheimaten wird. Mit der nun vorliegenden Baubewilligung geht das Vorhaben in die Realisierungsphase. Die rund 500 Wohnungen und mehr als 50 000 Quadratmeter Fläche für Dienstleistung, Gewerbe, Büros und öffentliche Nutzungen werden etappenweise durch die HRS Real Estate AG (Gümligen) als Realisierungspartnerin realisiert und ab 2027 bis Ende 2029 bezugsbereit sein

Procimmo restrukturiert seine Produkte in zwei verschiedene SICAV

Vorbehaltlich der erforderlichen Genehmigungen wird Procimmo seine vertraglichen Anlagefonds umwandeln. Diese Umstrukturierung erfolgt im Rahmen der Integration der Fondsleitung in die Procimmo SA. Sie werde insbesondere die Effizienz und Flexibilität bei der operativen Verwaltung der Fonds erhöht sowie den Investoren ein Stimmrecht geben, teilt Procimmo mit.

Vorbehaltlich der Genehmigung der FINMA und der Generalversammlung der Procimmo Real Estate SICAV wird die SICAV drei neue Teilvermögen umfassen. Darüber hinaus wird das derzeitige Teilvermögen «Swiss Commercial Fund» aus Harmonisierungsgründen in «Industrial» umbenannt. Die drei verwalteten vertraglichen Anlagefonds werden in Teilvermögen der Procimmo Real Estate SICAV umgewandelt. Die SICAV wird ab diesem Zeitpunkt die folgenden Teilvermögen umfassen: «Industrial» (bisher PRES – Teilvermögen Swiss Commercial Fund), «Residential» (bisher PRLF / Procimmo Residential Lemanic Fund), «Commercial PK» (bisher P56 / Procimmo Swiss Commercial Fund 56) und «Residential PK» (bisher I56 / Immobilien-CH für Institutionelle 56J).

Vorbehaltlich der Genehmigung der FINMA ist ebenfalls die Umwandlung des vertraglichen Anlagefonds «Streetbox Real Estate Fund» in ein Teilvermögen einer neuen SICAV vorgesehen. Ab ihrer Gründung und sowie ihrer Eintragung im Handelsregister wird die SICAV den Namen «Streetbox Real Estate SICAV» mit einem Teilvermögen «Swiss» tragen. Procimmo SA bleibt Vermögensverwalterin der Procimmo Real Estate SICAV und der Streetbox Real Estate SICAV und wird auch die Fondsleitung übernehmen, wie im April angekündigt, vorbehaltlich der Genehmigung der FINMA. Vorbehaltlich der erforderlichen aufsichtsrechtlichen Genehmigungen sollen diese Umwandlungen und die Gründung der neuen SICAV schrittweise im ersten Quartal 2025 durchgeführt werden, gefolgt von der Übertragung der Fondsleitung. Sie werden für die Investoren keine Kosten verursachen.

Roger Hennig übernimmt bei Schroders zentrale Rolle in Europa

Schroders Capital, der Private Markets-Teil der Schroders Gruppe gibt bedeutende Veränderungen in der Führung seines Immobiliengeschäfts bekannt. Im Fokus steht die Ernennung von Roger Hennig zum Head of Continental Europe Real Estate. Das Marktgebiet umfasst acht Standorte mit verwalteten Vermögen von rund 12 Milliarden CHF. In dieser Position bleibt er weiterhin für das Schweizer Immobiliengeschäft von Schroders verantwortlich und führt seine Rolle als Fondsmanager für den Schweizer Immobilienfonds Schroder ImmoPLUS sowie die Anlagegruppe Immobilien Europa Direkt der Zürich Anlagestiftung fort. Roger Hennig bringt umfassende Erfahrung und Expertise im europäischen Immobilienmarkt mit, darunter fallen seine bisherigen Verantwortungsbereiche in Skandinavien und Deutschland. Zusätzlich bleibt er Mitglied des Global Investment Committee und wird neu in das Executive Committee von Schroders Capital Real Estate berufen.