La Crème De la Semaine 39/2024 - Real Estate Move Immobilien News Schweiz

Ausgabe 39/2024 vom 27.09.2024.

«La Crème de la Semaine»: Der Rückblick auf das Beste der Immobilienwoche. Kuratiert und redigiert.

Stammkunden bervorzugen beim Einkauf die Nähe zum Wohngebiet

Die neue Ausgabe der digitalen Publikationsreihe «FPREview» gibt «Einblicke in den Verkaufsflächenmarkt». Während bekannte Einkaufsmeilen wie die Bahnhofstrasse in Zürich oder die Rue du Rhône in Genf nach wie vor eine hohe Anziehungskraft besitzen, bevorzugen Stammkunden für ihre täglichen Einkäufe die Nähe zu ihrem Wohngebiet. Zudem hat der Online-Handel in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen und stellt eine zusätzliche Herausforderung für stationäre Geschäfte dar.

Die Bahnhofstrasse in Zürich, die Rue du Rhône in Genf oder der Schwanenplatz in Luzern sind landesweit bekannte Einkaufsorte. Sie besitzen eine touristische Strahlkraft, die manche dazu bewegt, eine lange Reise auf sich zu nehmen oder den ganzen Tag durch die Ladenzeilen zu schlendern. Doch nur die wenigsten aller Verkaufsflächen befinden sich an berühmten Einkaufsmeilen. Viele Verkaufsflächen liegen in der Nähe von Wohngebieten, wo Stammkunden für ihre täglichen Einkäufe oder die Inanspruchnahme von Dienstleistungen nur kurze Wege zurücklegen wollen. Doch es geht noch näher, denn schon seit längerem findet der Konsum nicht mehr ausschliesslich auf den Verkaufsflächen statt. In den letzten 10 Jahren hat sich der Onlineumsatz in der Schweiz mehr als verdoppelt und wächst deutlich dynamischer als der stationäre Handel, was klassische Verkaufsgeschäfte teilweise unter Druck setzt. Die Veränderungen im Konsumverhalten durch den Online- Handel spiegeln sich auch in der Beschäftigungsentwicklung wider. Während gewisse Branchen, wie etwa Sport und Freizeit, boomen, müssen andere ihre Läden schliessen, wodurch Arbeitsplätze verloren gehen. Dieses heterogene Bild der Entwicklung zeigt, dass der Verkaufsflächenmarkt neben Risiken auch Chancen bietet. Städte und Eigentümer sind daher bestrebt, Gebiete beziehungsweise Läden zu besitzen, die auch in Zukunft florieren und in denen sich Branchen mit Wachstumspotenzial ansiedeln können.

Es gibt Chancen

Diese dynamischen Entwicklungen im Verkaufsflächenmarkt bieten auch Chancen. Für Städte und Eigentümer ist es entscheidend, Betriebe anzusiedeln, die trotz des anspruchsvollen Umfelds weiterhin florieren Fussgängerfrequenzen sind beispielsweise besonders wichtig für Filialisierte Shoppingmagnete und Traditionelle Shoppinggeschäfte. Diese Läden gelten umgekehrt als typische Frequenzbringer, erhöhen die Aufenthaltsqualität und prägen insgesamt die klassischen Einkaufsstrassen der Schweizer Innenstädte. Der Rückgang dieser zentrenrelevanten Nachfragersegmente veranlasst Eigentümer und Städte zur Zu- sammenarbeit. In Schaffhausen und Luzern beispielsweise kuratiert ein «City Manager» die Innenstadt, um Leerständen entgegenzuwirken und die Belebung zu fördern. Eine Massnahme, die bereits aus Shoppingcentern bekannt ist und immer mehr Städte erfolgreich anwenden, um attraktiven Lebensraum zu schaffen.

Die vorliegende FPREview bietet neben einer Analyse des Konsumverhaltens auch Einblicke in das Einzugsgebiet verschiedener Gütergruppen sowie in die Standortwahl unter- schiedlicher Nachfragersegmente im Verkaufsflächenmarkt. Die Publikation gibt einen Überblick über die relevanten Einflussfaktoren und stellt Instrumente vor, die in der Entwicklung, Repositionierung und Vermarktung von Verkaufsflächen oder ganzen Einkaufsgebieten eingesetzt werden können.

Hier gehts zur Studie:

https://fpre.ch/wp-content/uploads/FPREview_Q4_2024.pdf

UBS Global Real Estate Bubble Index 2024: Zürich mit an der Spitze

Gemäss der diesjährigen Ausgabe des UBS Global Real Estate Bubble Index ist das Blasenrisiko auf den Wohnungsmärkten insgesamt weiter gesunken. Miami weist nun das höchste Risiko auf, gefolgt von Tokio und Zürich. Für die Studie hat UBS die Wohnimmobilienpreise von 25 Grossstädten weltweit analysiert. Die realen Eigenheimpreise dürften vielerorts die Talsohle durchschritten haben.

Die Risiken von Immobilienblasen sind im Durchschnitt das zweite Jahr in Folge gesunken. Miami zeigt unter allen untersuchten Städten nun das höchste Blasenrisiko. Auch Tokio weist ein hohes Blasenrisiko auf – und Zürich, wobei es hier im Vergleich zum Vorjahr zu einem signifikanten Rückgang des Indexwerts gekommen ist. Ein erhöhtes Risiko besteht in Los Angeles, Toronto und Genf. Ein nur moderates Risiko wird in Amsterdam, Sydney und Boston gemessen. Nach einem gleichwohl starken Rückgang der Ungleichgewichte befinden sich auch Frankfurt, München, Tel Aviv und Hongkong noch in dieser Kategorie. Vancouver, Dubai, Singapur und Madrid vervollständigen die Liste der Städte mit moderatem Blasenrisiko, wobei Dubai den stärksten Anstieg verzeichnete aller analysierten Städte. Gemäss dem Index ist das Risiko einer Immobilienblase in San Francisco, New York und São Paulo tief. In Europa fallen nach weiteren Rückgängen im Indexwert auch London, Paris, Stockholm und Mailand in diese Kategorie. Das Blasenrisiko in Warschau bleibt ebenfalls gering. São Paulo zeigt das niedrigste Blasenrisiko unter den analysierten Städten.

Boom und Bust

Die inflationsbereinigten Immobilienpreise in den analysierten Städten liegen aktuell im Durchschnitt etwa 15 Prozent unter dem Niveau von Mitte 2022, als die Zinssätze weltweit zu steigen begannen. Claudio Saputelli, Leiter Immobilien im Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management, erklärt: „Die stärksten Preiskorrekturen sehen wir in den Städten, die in den Vorjahren ein hohes Blasenrisiko aufwiesen.“ Die realen Preise in Frankfurt, München, Stockholm, Hongkong und Paris liegen 20 Prozent und mehr unter ihren Höchstständen nach der Pandemie. Vancouver, Toronto und Amsterdam verzeichneten ebenfalls starke reale Preisrückgänge von rund zehn Prozent.

Insgesamt waren die letzten vier Quartale von einem gedämpften Wachstum der Eigenheimpreise geprägt. Nur in Paris und Hongkong setzten sich deutliche Korrekturen fort. Im Gegensatz dazu stiegen die Preise in den stark gesuchten Märkten Dubai und Miami weiter an. Auch in einigen Städten mit ausgeprägter Wohnungsknappheit, wie Vancouver, Sydney und Madrid, sind die realen Preise im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 5 Prozent gestiegen.

Die finanziell erschwingliche Wohnfläche für einen qualifizierten Arbeitnehmer im Dienstleistungssektor ist im Durchschnitt 40 Prozent kleiner als vor dem Anstieg der globalen Zinssätze im Jahr 2021. Die aktuellen Preisniveaus dürften bei den vorherrschenden erhöhten Zinssätzen nicht nachhaltig sein – insbesondere in Märkten mit hohen Wohneigentumsquoten. Eine signifikante Verschlechterung der Erschwinglichkeit führt jedoch nicht zwangsläufig unmittelbar zu einer Preiskorrektur. In vielen städtischen Wohnungsmärkten hat die zunehmende Wohnungsknappheit, die sich in steigenden Mieten manifestierte, massgeblich zur Stabilisierung der Preisniveaus beigetragen. Die realen Mieten sind in den letzten zwei Jahren im Durchschnitt um fünf Prozent gestiegen und haben das Einkommenswachstum grösstenteils übertroffen. In den meisten untersuchten Städten hat sich das Mietwachstum in den letzten vier Quartalen sogar beschleunigt. Von der Angebotsseite ist keine Entlastung in Sicht, da hohe Zinssätze und gestiegene Baukosten den Wohnungsbau stark gebremst haben. Die Baugenehmigungen sind in den letzten zwei Jahren mehrheitlich zurückgegangen.

Die Dynamik auf den Wohnungsmärkten dürfte sich in den nächsten Quartalen verbessern: Steigende Mieten stützen die Nachfrage nach Wohneigentum in städtischen Gebieten. Sinkende Zinsen sollten den Kostenvorteil deutlich vom Mieten hin zum Kaufen verschieben. Sobald sich die Erschwinglichkeit verbessert, werden Ersterwerber wieder auf den Markt zurückkommen. Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie bei UBS Global Wealth Management, folgert: „Die realen Eigenheimpreise in vielen Städten haben die Talsohle durchschritten. Der wirtschaftliche Ausblick wird mehr als in den letzten Jahren die Dynamik der künftigen Preisentwicklung bestimmen.“

Regionale Perspektiven

Der Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum in Zürich kostet aktuell real fast 25 Prozent mehr als vor fünf Jahren. Zürich hat zudem in den letzten vier Quartalen einen der höchsten Mietanstiege unter allen Städten der Studie verzeichnet. Der Anteil an selbstgenutztem Wohneigentum sinkt weiter, da neue Eigentumswohnungen oft als Buy-to-let-Objekte vermietet werden. Aufgrund des sehr geringen Bestands wird Wohneigentum in Zürich zunehmend als Luxusgut betrachtet. Seit der Pandemie sind die Preise in Genf nur halb so stark gestiegen wie in Zürich. Sie liegen real etwa zehn Prozent höher als vor fünf Jahren, sind in den letzten vier Quartalen jedoch ins Stocken geraten. Letztes Jahr verzeichnete Genf das stärkste Bevölkerungswachstum seit 2015 und beendete damit eine dreijährige Stagnationsphase. Die Mieten stiegen entsprechend auch in Genf in den letzten vier Quartalen stärker als die Einkommen.

Nationalbank lockert Geldpolitik und senkt SNB-Leitzins auf 1,0 Prozent

Die Nationalbank senkt den SNB-Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 1,0%. Die Zinsänderung gilt ab morgen, 27. September 2024. Sichtguthaben der Banken bei der SNB werden bis zu einer bestimmten Limite zum SNB-Leitzins verzinst und oberhalb dieser Limite zu 0,5%. Bei Bedarf ist die Nationalbank ausserdem weiterhin bereit, am Devisenmarkt aktiv zu sein, wie sie in einem Communiqué mitteilt.

Der Inflationsdruck in der Schweiz ist gegenüber dem Vorquartal nochmals deutlich zurückgegangen. Dieser Rückgang spiegelt unter anderem die Aufwertung des Frankens über die letzten drei Monate wider. Mit der heutigen Lockerung der Geldpolitik trägt die Nationalbank dem gesunkenen Inflationsdruck Rechnung. In den nächsten Quartalen können weitere Zinssenkungen erforderlich werden, um die Preisstabilität in der mittleren Frist zu gewährleisten. Die Inflation ist seit der letzten Lagebeurteilung tiefer ausgefallen als erwartet. Sie lag im August bei 1,1%, gegenüber 1,4% im Mai. Zum Rückgang haben insbesondere importierte Waren und Dienstleistungen beigetragen. Insgesamt wird die Inflation in der Schweiz gegenwärtig vor allem von der Teuerung der inländischen Dienstleistungen bestimmt.

Die neue bedingte Inflationsprognose liegt deutlich unter jener von Juni. Zur Abwärtsrevision tragen der stärkere Franken, der tiefere Erdölpreis und die für kommenden Januar angekündigten Strompreissenkungen bei. Mit dem stärkeren Rückgang der Inflation sind auch geringere Zweitrundeneffekte in der mittleren Frist zu erwarten. Die neue Prognose befindet sich über den gesamten Prognosezeitraum im Bereich der Preisstabilität (vgl. Grafik). Sie liegt im Jahresdurchschnitt bei 1,2% für 2024, 0,6% für 2025 und 0,7% für 2026. Die Prognose beruht auf der Annahme, dass der SNB-Leitzins über den gesamten Prognosezeitraum 1,0% beträgt. Ohne die neu beschlossene Zinssenkung läge die bedingte Inflationsprognose noch tiefer.

In den kommenden Quartalen dürfte das Wachstum in der Schweiz aufgrund der jüngsten Aufwertung des Frankens und der moderaten weltwirtschaftlichen Entwicklung eher verhalten ausfallen. Die SNB erwartet für dieses Jahr ein BIP-Wachstum von rund 1%. In diesem Umfeld sollte die Arbeitslosigkeit weiter leicht ansteigen, während die Auslastung der Produktionskapazitäten leicht sinken dürfte. Mittelfristig sollte die wachstumsdämpfende Wirkung der jüngsten Aufwertung nachlassen, und die Wirtschaftsentwicklung sollte sich damit schrittweise verbessern. Für das Jahr 2025 erwartet die SNB gegenwärtig ein Wachstum von rund 1,5%.

Reaktionen auf den Zinsentscheid der Nationalbank

Fredy Hasenmaile, Chefökonom Raiffeisen Schweiz

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat ihren Leitzins im September auf 1,0 Prozent gesenkt. Warum diese erneute Senkung?

Fredy Hasenmaile: Die Schweizer Inflation liegt bereits seit einiger Zeit wieder komfortabel im Zielband der Nationalbank von 0 bis 2 Prozent. Auch die verzögerten Effekte der zwei letztjährigen Erhöhungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes auf die Mieten haben die Jahresveränderungsrate der Konsumentenpreise nicht wieder nach oben getrieben. Zudem planen die Schweizer Unternehmen auch für die kommenden Monate keine nennenswerten Preisanhebungen. Der Preistrend fällt damit weiterhin schwächer aus als von der SNB erwartet. Da sich gleichzeitig die erhoffte Erholung der Schweizer Industrie wegen des starken Frankens und der schwächelnden Nachfrage vor allem aus Deutschland verzögert, kann die Nationalbank den Exporteuren mit der Zinssenkung etwas mehr unter die Arme greifen. Sie verbilligt damit die Refinanzierung für die Unternehmen und stemmt sich gegen eine weitere Aufwertung des Frankens.

Sind weitere Zinssenkungen zu erwarten?

In den USA und der Eurozone ist das Leitzinsniveau nach den ersten Senkungen noch hoch, und die Geldpolitik restriktiv. In der Schweiz ist die Geldpolitik gemäss Schätzungen der SNB spätestens nach der jüngsten Senkung nicht mehr restriktiv. Der sogenannte neutrale Zins, bei dem die Zinspolitik weder preisbeschleunigend noch preisbremsend wirkt, wird von der SNB bei gut 1,0 Prozent taxiert. Ohne eine stärkere Abkühlung der Schweizer Konjunktur, die sich aktuell nicht abzeichnet, oder ohne ernsthafte Deflationssorgen, besteht damit eigentlich kein weiterer Handlungsbedarf. Im Fall einer stärker als erwarteten Abschwächung der US-Wirtschaft und einer ausbleibenden Erholung in der Eurozone kann die Nationalbank aber durchaus noch weiter mit den Zinsen nach unten gehen, insbesondere wenn es dabei zu erneutem Aufwertungsdruck auf den Franken kommt.

Kehren dann die Negativzinsen nochmals zurück?

Die Negativzinsphase nach der Pandemie ging einher mit einer ultralockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), mit dem Ziel, die seit der Finanzkrise schwächelnde Konjunktur der Eurozone wieder auf die Beine zu bringen und die chronisch niedrige Inflation anzuheben. Dies bedeutete einen Daueraufwertungsdruck auf den Franken und zwang die SNB zu Negativzinsen, um die Attraktivität der Währung zu senken. Seitdem hat sich jedoch vor allem der Arbeitsmarkt in der Eurozone nachhaltig erholt. Die Arbeitslosigkeit ist rekordtief, was über höhere Lohnabschlüsse zu einem stärkeren inländischen Preisdruck beiträgt. Dies spricht grundsätzlich gegen allzu aggressive Zinssenkungen der europäischen Währungshüter, geschweige denn für Negativzinsen. Dafür bräuchte es ein Einknicken der Konjunktur. Aktuell ist aber ein verhaltenes Wachstum angezeigt.

Lukas Müller, Director Real Estate Financing Loanboox

«Die SNB setzt mit der Zinssenkung um 0.25% ein Signal für Stabilität im Umfeld einer sich abflachenden Inflation und des weiterhin starken Franken. Mit diesem Schritt wird die Exportwirtschaft gestützt und einer möglichen konjunkturellen Abschwächung vorgebeugt. Auch für die Immobilienwirtschaft ist der Zinsschritt positiv: Der Druck auf die Diskontsätze nimmt ab und die Zinskosten für Fremdkapital sinken. Dies sollte sich insgesamt positiv auf die Bewertungen auswirken.»

MoneyPark

Um ein halbes Prozent sind die Zinsen für Festhypotheken in den letzten drei Monaten gesunken. Einen derart ausgeprägten Zinsrückgang hatte kaum jemand erwartet. Enttäuschende wirtschaftliche Indikatoren, insb. wiedererwachte Rezessionssorgen in den USA, liessen die Kapitalmarktzinsen purzeln. Seit Ende Juli notiert der Richtsatz (Marktdurchschnitt von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen) der zehnjährigen Laufzeit tiefer als der Richtsatz von Saron-Hypotheken und lag Ende August erstmals seit April 2022 wieder unter der Zwei-Prozent-Marke. Die Zinskurve zeigt sich weiterhin äusserst flach, sprich die Zinsunterschiede zwischen den unterschiedlichen Laufzeiten sind gering.

Bis Ende Jahr erwarten die meisten Hypothekaranbieter weiter sinkende Zinsen, insb. bei den kurzen und mittleren Laufzeiten. Bei den längeren Laufzeiten ist das Bild nicht eindeutig. Generell dürfte die Zinskurve gemäss den Befragten aber wieder steiler werden, sprich die Zinsdifferenz zwischen den unterschiedlichen Laufzeiten dürfte zunehmen. Fürs erste Quartal 2025 werden dann eher stabile Zinsen erwartet, wobei immer noch rund ein Drittel der befragten weiteres Abwärtspotenzial bei kurzfristigen Laufzeiten sieht und eine knappe Hälfte höhere Zinsen bei langfristigen Festhypotheken erwartet.

Burak Er, Avobis

In seiner letzten Sitzung entschied sich Thomas Jordan für eine Zinssenkung um nur 25 Bps, bevor er die Leitung an seinen Nachfolger übergab. Aus unserer Sicht wäre ein Schritt von 50 Bps vorzuziehen gewesen. Im Folgenden erläutern wir unsere Argumente dafür.

Der Leitzins beeinflusst primär das kurze Ende der Zinskurve, während sein Einfluss auf mittlere und lange Laufzeiten deutlich geringer ist. In diesen Bereichen dominieren geldpolitische Erwartungen, Inflationserwartungen und Konjunkturaussichten. Da der Markt Zweifel daran hat, dass die SNB den Leitzins langfristig restriktiv halten wird, sind zukünftige Zinssenkungen nach der Zinspause im September 2023 bereits stark eingepreist. Dies zeigt sich im Rückgang der Term-Spreads, die bis zum heutigen Entscheid selbst für längere Laufzeiten fast -70 Bps erreicht haben. Infolgedessen sind die Zinssätze im mittleren und langen Bereich bereits stark gesunken und gelten seit einiger Zeit nicht mehr als restriktiv, während der Leitzins die kurzfristigen Zinsen künstlich hochgehalten hat. Eine Zinssenkung von 50 Bps hätte den SARON an die langfristigen Zinssätze angeglichen.

Trotz der frühzeitigen geldpolitischen Massnahmen der SNB hat der Schweizer Franken seit dem 1. Quartal dieses Jahres nominal gegenüber den wichtigsten Währungen deutlich zugelegt. Neben den soliden Fundamentaldaten der Schweizer Wirtschaft fungiert der Franken in der aktuellen makroökonomischen Lage verstärkt als sicherer Hafen. Dies zeigt sich in der positiven Korrelation zwischen dem Franken und Gold. Investoren, die in Zeiten erhöhter Marktvolatilität auf den Franken setzen, profitieren zusätzlich von den durch den Leitzins hochgehaltenen Geldmarktsätzen. Die heutige Zinssenkung wird die Attraktivität des Franken als sicherer Hafen jedoch voraussichtlich kaum mindern, und eine weitere Aufwertung bis zur nächsten Sitzung ist nicht auszuschliessen.

Das Risiko einer verstärkten Disinflation in der Schweiz nimmt zu, wie die neue Inflationsprognose der SNB zeigt. Die Importpreise verzeichnen fast jährlich einen Rückgang von 1.9%, was auf sinkende Rohstoffpreise und den stärkeren Franken zurückzuführen ist. Der aktuelle Inflationswert von 1.06% wird zu einem grossen Teil vom Mietpreisindex beeinflusst. Mit der erwarteten Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes bis spätestens März 2025 dürften in diesem Bereich weitere disinflationäre Effekte eintreten. Eine Rückkehr zu niedriger Inflation und einem starken Franken, ähnlich wie vor der Pandemie, wird damit zunehmend wahrscheinlich. Da derzeit keine Anzeichen für umfangreiche Interventionen am Devisenmarkt gegen einen starken Franken erkennbar sind und solche Massnahmen in der Regel nur dann den grössten Effekt entfalten, wenn die Zinsen nahe der Untergrenze liegen, wäre es aus unserer Sicht optimal gewesen, den vorhandenen Spielraum für eine Zinssenkung um 50 Bps bei dieser Entscheidung auszuschöpfen.

Trotzdem bewerten wir die Lagebeurteilung insgesamt positiv, da die SNB offenbar einen vorsichtigen Ansatz verfolgt und keine übereilten Entscheidungen treffen möchte, insbesondere angesichts der aktuellen wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten. Wir sehen zwei weitere Zinssenkungen um jeweils 25 Bps im Dezember und März als unser Basisszenario an.

UBS Switzerland AG

Unabhängig von der Zinsentwicklung dürften die Angebotsmieten 2025 nochmals deutlich zulegen, und zwar um 3 Prozent. Dies hält trotz sinkenden Referenzzinssatzes die Mietpreisteuerung im Wohnungsbestand hoch. Wir rechnen für 2025 mit einem Anstieg der Bestandsmieten um knapp 2 Prozent (2024: 3 Prozent). Mehrfamilienhäuser dürften sich in den nächsten Quartalen im tiefen einstelligen Prozentbereich verteuern. Treiber der Preisentwicklung werden jedoch die steigenden Mieten und nicht die Zinsen sein. Die Renditen sind zwar weiterhin relativ tief im Vergleich zum Zinsniveau. Dennoch erwarten wir eine klare Belebung am Transaktionsmarkt und mehr Nachfrage von institutionellen Investoren.

Günstigere Hypotheken reduzieren die laufenden Kosten der Immobiliengesellschaften und wirken sich positiv auf die Ausschüttungen aus. Niedrigere Zinsen unterstützen zudem die Liegenschaftsbewertungen. Dies dürfte die Nachfrage nach Immobilientiteln an der Börse verstärken. Angesichts zahlreicher Kapitalerhöhungen dürften die Kurse bis Ende Jahr aber nur leicht zulegen.

Jedes vierte Einfamilienhaus verfügt über eine Wärmepumpe

2023 gab es in der Schweiz 1,79 Millionen Gebäude mit Wohnnutzung und 4,79 Millionen Wohnungen. 37% der Gebäude wurden mit Heizöl beheizt, 17% mit Gas. 21% verfügten über eine Wärmepumpe. Seit 2000 hat sich der Anteil der Wärmepumpen verfünffacht: Jedes vierte Einfamilienhaus ist mit einer solchen ausgestattet. Dies geht aus der Gebäude- und Wohnungsstatistik des Bundesamtes für Statistik (BFS) hervor.

Ende 2023 wurden in der Schweiz 1,79 Millionen Gebäude mit Wohnnutzung sowie 4,79 Millionen Wohnungen gezählt. Über eine Million aller Gebäude waren Einfamilienhäuser und mehr als die Hälfte der bewohnten Einfamilienhäuser (55%) wurden lediglich von einer oder von zwei Personen belegt. Die durchschnittliche Wohnfläche einer bewohnten Wohnung lag bei 102,1 m². Insgesamt 55% aller Wohnungen verfügen über drei oder vier Zimmer.

Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person betrug 46,5 m². Dieser Wert blieb im Vergleich zu 2022 unverändert. Bei den Grossregionen wies die Genferseeregion die kleinste durchschnittliche Wohnfläche pro Person auf (42,4 m²) und lag damit unter dem gesamtschweizerischen Durchschnitt. Am meisten Wohnfläche stand den Personen in der Ostschweiz (49,6 m²) und im Tessin (49,5 m²) zur Verfügung. 2023 betrug die durchschnittliche Grundrissfläche von Wohngebäuden 174 m². Bei Neubauten nimmt die Grundrissfläche seit 2000 laufend zu. In den letzten zehn Jahren erstellte Wohngebäude wiesen eine durchschnittliche Grundrissfläche von 228 m² auf und boten gleichzeitig mehr Bewohnerinnen und Bewohnern Platz.

Weniger Ölheizungen

54% der Wohngebäude in der Schweiz wurden im Jahr 2023 mit fossilen Energieträgern (Öl und Gas) beheizt. Die wichtigste Energiequelle fürs Heizen war weiterhin Heizöl, das in 37% aller Gebäude genutzt wurde. Dieser Anteil ist jedoch im Laufe der letzten 40 Jahre konstant zurückgegangen. In 17% aller Gebäude war eine Gasheizung installiert, wobei dieser Anteil zwischen städtischen und ländlichen Regionen stark variierte. In städtischen Gemeinden wurden 29% der Gebäude mit Gas beheizt, in ländlichen Gemeinden lediglich 4%.

Der Anteil der Gebäude mit einer Wärmepumpe (21%) hat sich seit dem Jahr 2000 verfünffacht. Drei Viertel der in den letzten zehn Jahren erbauten Gebäude verfügten über eine Wärmepumpe. In jedem vierten Einfamilienhaus war eine solche in Betrieb. 12% der Gebäude wurden mit Holz und 8% mit Elektrizität beheizt. Auf Ebene der Haushalte sieht die Situation etwas anders aus. Knapp zwei Drittel der Haushalte heizten 2023 mit fossilen Energieträgern (38% Heizöl, 25% Gas). Der Anteil der Haushalte, die mit einer Wärmepumpe heizen, lag schweizweit bei 18%; der höchste Anteil (32%) wurde im Kanton Freiburg registriert.

Ina Invest und Cham Group wollen nächstes Jahr fusionieren

Implenia nimmt die Prüfung einer möglichen Fusion von Ina Invest und Cham Group zur Kenntnis und begrüsst die entsprechenden Gespräche, wie Implenia mitteilt. Implenia hält einen Anteil von rund 40% an der Ina Invest AG. Die an der SIX Swiss Exchange kotierte Schweizer Immobiliengesellschaft Ina Invest und die ausserbörslich gehandelte Immobiliengesellschaft Cham Group bekräftigen, eine Fusion zu prüfen. Eine entsprechende Absichtserklärung wurde unterzeichnet. Die Gespräche befinden sich laut Mitteilung noch in einem frühen Stadium. Sollten die Verhandlungen zu einem positiven Ergebnis führen, werde das Aktionariat beider Gesellschaften im Frühjahr 2025 an den jeweiligen ordentlichen Generalversammlungen über die geplante Fusion abstimmen können.

UBS Direct Residential führt im Oktober Kapitalerhöhung durch

Vom 24. Oktober bis 1. November 2024 wird UBS Switzerland AG für UBS (CH) Property Fund – Direct Residential eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht durchführen. UBS Direct Residential tätigt kontinuierlich Akquisitionen und lanciert Bauprojekte. Vier Bauprojekte an guten Lagen in der Region Zürich erhöhen das Portfoliovolumen um insgesamt rund CHF 70 Mio. Der Fonds investiert direkt, überwiegend in Wohnbauten mit Ausrichtung auf Agglomerationsregionen in der ganzen Schweiz. Vom 24. Oktober bis 30. Oktober 2024 findet der offizielle Bezugsrechtshandel an der SIX Swiss Exchange statt. Der Bezugspreis der neuen Anteile setzt sich aus dem Inventarwert (nach Ausschüttung) per Abschluss 30. Juni 2024 zuzüglich der aufgelaufenen Erträge bis zum Liberierungsdatum sowie der Ausgabekommission zusammen und schliesst die Nebenkosten zugunsten des Fondsvermögens ein. Die Emission wird kommissionsweise («best effort basis») im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebots in der Schweiz durchgeführt. Am Ende der Bezugsfrist verfallen nicht ausgeübte Bezugsrechte wertlos.

Die Anzahl der neu auszugebenden Anteile wird von der Fondsleitung UBS Fund Management (Switzerland) AG aufgrund der ausgeübten Bezugsrechte nach Ablauf der Bezugsfrist festgelegt. Somit kann das angegebene Maximum neu auszugebender Anteile unterschritten werden. Ferner ist der Wert der an der SIX Swiss Exchange gehandelten Bezugsrechte Schwankungen infolge von Angebot und Nachfrage unterworfen. Deren Werthaltigkeit kann somit nicht gewährleistet werden. Ab 24. Oktober 2024 (Ex-Datum Bezugsrecht) ist die übliche Korrektur des Börsenkurses in der ungefähren Höhe des Bezugsrechtes zu erwarten. Die neuen Anteile sind rückwirkend ab 1. Juli 2024 für das ganze laufende Geschäftsjahr ausschüttungsberechtigt. Die Liberierung der neuen Anteile erfolgt am 8. November 2024. Während der Bezugsfrist können bisherige Anteilsinhaber auf der Basis ihrer Bezugsrechte neue Anteile am Immobilienfonds erwerben. Neuinvestoren können sich im Rahmen des Börsenhandels der Bezugsrechte an der Kapitalerhöhung beteiligen.

Swissinvest Real Estate Fund prüft Kapitalerhöhung im vierten Quartal

Der Swissinvest Real Estate Fund veröffentlicht den Jahresbericht per 30. Juni 2024. Der Marktwert des Immobilienportfolios beläuft sich auf CHF 1.29 Mia. und die Mietzinseinnahmen wurden gegenüber dem Vorjahr um rund 6% auf CHF 45.6 Mio. gesteigert. Die Fondsleitung prüft eine Emission mit einem Volumen von zirka CHF 50 Mio. im 4. Quartal 2024, wie sie in einer Mitteilung bekannt gibt.

Der Marktwert des Immobilienportfolios bewegt sich mit CHF 1.29 Mia. knapp 5% über dem Vorjahresniveau (Vorjahr: CHF 1.23 Mia.). Die Fremdfinanzierungsquote liegt bei 25.3% bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 1.67% (Vorjahr: 1.50%) und einer Restlaufzeit von 2 Jahren und knapp 2 Monaten. Der Mietertrag wurde gegenüber dem Vorjahr um rund 6% auf CHF 45.6 Mio. gesteigert. Dies liegt zum einen an den fertiggestellten Bauprojekten und der Akquisition in Winterthur. Zum anderen führten die Referenzzinssatzerhöhungen sowie bessere Wiedervermietungen zu höheren Mieterträgen. Diese vermochten die Abwertungen aufgrund der marktbedingten Diskontsatzsteigerung von 4 Basispunkten auf 2.72% beinahe zu kompensieren (Vorjahr: 2.68%). Überdies konnte die Mietzinsausfallrate um 101 Basispunkte von 3.90% auf 2.89% reduziert werden. Rund 75.5% der Erträge stammen aus Wohnnutzungen.

Die Börsenperformance beträgt gute 11.1% und liegt damit leicht über dem Immobilienfondsindex SWIIT (Total Return Index). Die Anlagerendite beträgt 2.84% und der Nettoinventarwert beläuft sich auf CHF 159.11 pro Anteil (vor Ausschüttung, Vorjahr: CHF 159.23). Die vom Verwaltungsrat beschlossene Ausschüttung beträgt wie im Vorjahr CHF 4.55 (brutto, pro Anteil). Die Fondsanteile werden am 29. Oktober 2024, ex-Dividende gehandelt. Die Auszahlung erfolgt unter Abzug der Verrechnungssteuer am 31. Oktober 2024. Daraus resultiert eine Ausschüttungsrendite von 2.36% bei einer Ausschüttungsquote von 97.55%.

Prüfung Kapitalerhöhung

Für das laufende Geschäftsjahr rechnet die Fondsleitung mit einem rund CHF 2.5 Mio.höheren Soll-Mietertrag. Dies sei zurückzuführen auf die Akquisition in Winterthur, die fertiggestellten Bauprojekte in Kloten und Lausanne sowie die Anpassungen an die geänderten Referenzzinssätze. Zudem prüft die Fondsleitung eine Kapitalerhöhung für das vierte Quartal 2024 im Umfang von zirka CHF 50 Mio. Der Mittelzufluss ist für Investitionen in bestehende Potenziale und Projekte, die Finanzierung von weiteren Akquisitionen sowie die kurzfristige Rückführung von Fremdkapital vorgesehen. Die genauen Konditionen würden zu einem späteren Zeitpunkt bekanntgegeben.

Solvalor 61 verzeichnet ein Wachstum der Mieteinnahmen

Der Fonds Solvalor 61 verzeichnet ein Geschäftsjahr 2023-2024 ein Wachstum der Mieteinnahmen von 6.53%, das einerseits auf die Integration und die Lieferung neuer Liegenschaften (3.76% bzw. 0.90%) und andererseits auf das organische Wachstum von 1.86% in einem Umfeld steigender Wohnmieten zurückzuführen ist. Das Gesamtvermögen des Portfolios ist stark angestiegen und beläuft sich per 30. Juni 2024 auf CHF 1’664 Millionen (+14.93%). Dieses Wachstum sei hauptsächlich auf den Erwerb von zwei neuen Liegenschaften mit Wohncharakter für insgesamt CHF 160 Millionen zurückzuführen, heisst es in einer Mitteilung. Nach der Ausgabe von 723’473 neuen Anteilen im Juni 2024 verzeichnete der Fonds einen Kapitalzufluss von rund CHF 165 Millionen. Dieses Kapital ermöglichte es, die Fremdfinanzierungsquote bei 15.23% zu halten, was gegenüber Juni 2023 (15.67%) stabil ist und der Anlagestrategie entspricht, die auf eine moderate Fremdfinanzierungsquote abzielt. Der Nettoinventarwert pro Anteil beläuft sich auf CHF 231.85, was einem Anstieg von +0.49% gegenüber dem 30. Juni 2023 entspricht.

Ergebnis

Auf der Seite der Erfolgsrechnung ist vor allem der deutliche Anstieg der Mieteinnahmen um +6.53% im Vergleich zum Geschäftsjahr 2022-2023 zu erwähnen. Die Mietzinsausfallrate sank von 1.39% auf 1.13%, was den tiefsten Stand seit 2016 darstellt. Dieser Rückgang der Leerstände, der mit der immer stärkeren Wohnungsknappheit rund um der Genferseeregion und der Qualität der Liegenschaften im Portfolio zusammenhängt, trug auch zum organischen Wachstum der Mieteinnahmen bei. Schliesslich trug die Lieferung neuer Wohnungen, darunter die Liegenschaften Avenue Sainte-Luce 9 und Avenue Victor-Ruffy 75 in Lausanne (VD), mit 0.90% zum Wachstum der Mieteinnahmen des Fonds bei. Auf der Kostenseite verzeichnete der Fonds Solvalor 61 einen Anstieg von 13.94%, was hauptsächlich auf den deutlichen Anstieg der Hypothekenzinsen während des Geschäftsjahres zurückzuführen ist. Das Geschäftsjahr 2023-2024 stellte den Höhepunkt der Hypothekenzinsen für den Fonds dar. Die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten, die am 30. Juni 2024 bei 1.89% lagen, waren im dritten Quartal des Jahres 2024 bereits deutlich gesunken. Die Kosten ohne Hypothekenzinsen und in der TER enthaltene Gebühren weisen im Vergleich zum Vorjahr ein Wachstum von 6.90% auf. Diese Angleichung erklärt die stabile EBIT-Marge des Fonds von 68.60% gegenüber 69.00% im Geschäftsjahr 2022-2023. Der Nettoertrag des Fonds stieg um 10.73% und belief sich auf CHF 31.0 Millionen, was CHF 5.36 pro Anteil entspricht. Dieses Ergebnis erlaubt es, die Dividende von Solvalor 61 auf CHF 5.35 pro Anteil zu erhöhen (gegenüber CHF 5.30 pro Anteil für das Geschäftsjahr 2022-2023). Diese Dividende bleibt verrechnungssteuerfrei und unterliegt nicht den direkten Steuern in der Schweiz.

Raiffeisen Futura Immo Fonds – Kapitalerhöhung abgeschlossen

Die Kapitalerhöhung für den Raiffeisen Futura Immo Fonds (Valor: 22 518 230 / ISIN: CH0225182309) wurde im Umfang von insgesamt CHF 47.2 Mio. abgeschlossen. Der Emissionserlös soll für den weiteren Ausbau des auf nachhaltige Immobilien ausgerichteten Portfolios verwendet werden.

Die VERIT Investment Management AG führte vom 4. bis zum 23. September 2024 für den Raiffeisen Futura Immo Fonds eine Kapitalerhöhung durch. Dem Fonds fliessen Mittel in Höhe von CHF 47.2 Mio. zu. Insgesamt wurden 493’058 neue Anteile bei einem Bezugsverhältnis von 8:1 (acht Bezugsrechte berechtigten zum Bezug von einem neuen Anteil) zu einem Bezugspreis von CHF 95.79 netto pro neuen Anteil des Raiffeisen Futura Immo Fonds ausgegeben. Die neuen Anteile sind für das Geschäftsjahr 2024/2025, welches am 1. April 2024 begonnen hat, voll ausschüttungsberechtigt. Die Liberierung der neuen Anteile erfolgt am 26. September 2024. Die Anzahl der sich im Umlauf befindenden Anteile beläuft sich nach der Kapitalerhöhung neu auf 4’437’522 Anteile. Der Emissionserlös aus der Kapitalerhöhung wird für den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios sowie für die gezielte nachhaltige Entwicklung der Bestandesliegenschaften verwendet. Die Fondsanteile des Raiffeisen Futura Immo Fonds sind nicht kotiert, der ausserbörsliche Handel wird durch die Raiffeisen Schweiz Genossenschaft, St. Gallen als Market Maker gewährleistet.