Ausgabe 38/2024 vom 20.09.2024.
Die Woche im Rückblick: Wichtige Themen, Studien und Hintergründe aus der Immobilienwirtschaft. Jeden Freitag in der «Crème de la Semaine».
Grösseres Angebot an Einfamilienhäusern wurde vom Markt gut absorbiert
In den vergangenen zwölf Monaten wurden knapp 75’000 Einfamilienhäuser ausgeschrieben – 36 Prozent mehr als in der Vorperiode. Obwohl sich das Angebot damit deutlich ausweitete, führte dies lediglich zu einer Verlängerung der Insertedauer von 13 Prozent. Diese Kombination zeigt, dass die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im Schweizer Markt nicht nur weiterhin vorhanden ist, sondern gar zunahm. Wesentlich dazu beigetragen haben dürfte die Beruhigung der Hypothekarzinsen und damit der gestiegenen Attraktivität des Eigenheims. Zu diesen Erkenntnissen kommt die aktuelle Online Home Market Analysis.
In der aktuellen Berichtsperiode legte das Wachstum der Anzahl ausgeschriebener Einfamilienhäuser im Vergleich zur Vorperiode nochmals zu. Waren es in der letzten Periode bereits plus zehn Prozent, so kamen zwischen Juli 2023 und Juni 2024 rund 36 Prozent mehr Einfamilienhäuser auf den Markt als in den zwölf Monaten zuvor. Diese Angebotsausweitung ist in erster Linie auf eine Beruhigung bei den Hypothekarzinsen zurückzuführen, welche am Beispiel einer fünfjährigen Festhypothek bis zum Ende der Berichtsperiode im Vergleich zum Vorjahreswert um rund einen halben Prozentpunkt gesunken sind. Entsprechend hatten Besitzerinnen von Eigenheimen mit dem Verkauf zugewartet, bis sich der vorangegangene Zinsanstieg wieder etwas abgebaut hatte. Die schweizweit rund 20’000 zusätzlich zum Verkauf ausgeschriebenen Einfamilienhäuser verlängerten die durchschnittliche Inseratedauer in der Folge um 9 auf 76 Tage, was einer Zunahme von 13 Prozent entspricht. Diese im Verhältnis zur prozentualen Zunahme der Anzahl Inserate moderate Verlängerung der Ausschreibungszeit lässt auf eine wachsende Nachfrage nach Einfamilienhäusern schiessen, die das zusätzliche Angebot somit gut absorbierte.
Für Markus Meier, Direktor des Hauseigentümerverbandes Schweiz, zeigen die neusten Resultate, dass der Einfamilienhausmarkt in der Schweiz volumenmässig weiterhin auf Wachstumskurs ist. «Beflügelt durch eine anhaltend knappe Wohnraumversorgung und die tendenziell weiter sinkenden Zinsen, ist auch weiterhin kein Ende der hohen Nachfrage nach Einfamilienhäusern absehbar», blickt Meier voraus. Erfreulich für potenzielle und gerade auch jüngere Eigenheim-Käuferinnen sei, dass sich das Preiswachstum trotz sinkender Wohnbautätigkeit und anhaltend hoher Nachfrage jüngst abgeschwächt habe, so Meier weiter.
Regionale Unterschiede
Unabhängig von der schweizweit guten Absorption des grösseren Angebots gab es in dieser Hinsicht deutliche regionale Unterschiede. So mussten sich Eigenheimbesitzer in den fünf Deutschschweizer BfS-Regionen und dem Tessin aufgrund des gestiegenen Angebots etwas länger als bisher gedulden, bis sie ihre Objekte verkaufen konnten. In Zürich beispielsweise nahm die durchschnittliche Inseratedauer gegenüber der Vorperiode um 19 Prozent zu, in der Zentralschweiz waren es gar 23 Prozent mehr. Demgegenüber wechselten Eigenheime in den beiden Westschweizer Regionen Waadt/Wallis (ein Prozent schneller als bisher) und insbesondere in Genf (zwölf Prozent schneller als bisher) schneller ihre Besitzer:innen als zuvor. Insgesamt hat sich das Bild jedoch nicht verändert: Am schnellsten verkaufen sie Einfamilienhäuser nach wie vor in den Grossregionen Zürich und Genf, am meisten Geduld braucht es hingegen in der Region Tessin.
Höhere Nachfrage
Die Kombination der Veränderungen bei der Inseratedauer sowie der Anzahl Inserate lässt Rückschlüsse auf die Nachfrage in der Gesamtschweiz und den einzelnen Regionen zu. So mussten beispielsweise Verkäufer in der Region Waadt/Wallis ihre Eigenheime einen Tag weniger lange inserieren als bisher, gleichzeitig wurden hier deutlich mehr Einfamilienhäuser inseriert (plus 47 Prozent). Entsprechend liegt die Region Waadt/Wallis deutlich im Bereich der «Zunehmenden Nachfrage», dessen Position für die letzten zwölf Monate lediglich von der Region Genf übertroffen wurde. Insgesamt kommen jedoch alle BfS-Regionen im Bereich der zunehmenden Nachfrage zu liegen. Dies verdeutlicht, dass das Einfamilienhaus kein Auslaufmodell ist, sondern im Gegenteil nach wie vor stark gefragt ist.
Für Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Instituts, ist es immer wieder erstaunlich, wie robust die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in der Schweiz ist. «In den vergangenen Jahren hatten wir zunächst deutliche Preissteigerungen bei Einfamilienhäusern erlebt – später kamen markante Zinssteigerungen ins Spiel, nun gefolgt von erneut tieferen Zinsen und dafür einer deutlichen Angebotsausweitung», fasst Ilg den bisherigen Markt zusammen. Dies alles habe der Nachfrage nicht merklich dämpfen können und Einfamilienhäuser würden sich im Schweizer Durchschnitt nach wie vor in schnellen sechs bis acht Wochen verkaufen, so Ilg weiter. «Das sind insbesondere gute Nachrichten für verkaufswillige Eigenheim-Besitzerinnen, aber auch für diejenigen, welche erst noch kaufen möchten und die somit die erheblichen finanziellen Mittel dafür aufbringen können», resümiert Ilg.
Die neueste Ausgabe der Online Home Market Analysis des Immobilienportals ImmoScout24 in Zusammenarbeit mit dem Hauseigentümerverband Schweiz sowie dem Swiss Real Estate Institute analysiert die Inseratedaten von Einfamilienhäusern für die Periode vom 1. Juli 2023 bis zum 30. Juni 2024. Die ausgewerteten Inserate stammen von mehreren bekannten Immobilienportalen und umfassen damit die Mehrheit aller Online-Inserate während des Untersuchungszeitraumes in der Schweiz.
Für mehr Homeoffice werden Gehaltseinbussen in Kauf genommen
In einer Analyse zum Thema „Hybrides Arbeiten“ hat sich der globale Immobiliendienstleister CBRE eingehend mit den jüngsten wissenschaftlichen Forschungen zur Fragestellung auseinandergesetzt, inwiefern sich Homeoffice und hybride Arbeitsformeln auf die Produktivität der Arbeitnehmer auswirken.
In einer global nach den Covid-Lockdowns durchgeführten Umfrage ermittelte CBRE, dass 52% der befragten Arbeitnehmer und 39% der befragten Führungskräfte der Auffassung waren, dass das covid-induzierte Homeoffice zu produktiverem Arbeiten geführt habe. Als Begründungen wurden unter anderem genannt
- der Entfall der Pendelzeiten zum Arbeitsplatz (92%)
- die flexiblere Tageseinteilung (66%)
- weniger Störungen und Unterbrechungen (59%)
Sowohl auf Arbeitnehmer- als auch auf Arbeitgeberseite stellten allerdings knapp 10% der Befragten fest, dass sie mit einem Rückgang der Produktivität zu kämpfen hatten. Im Nachbarland Deutschland fiel der Rückblick deutlich zurückhaltender aus: Eine ebenfalls nach den Lockdowns unter 1700 Führungskräften durchgeführte Studie zeigte auf, dass nur etwa 20% der Arbeitgeber Produktivitätsanstiege verzeichnet hatten, aber fast genauso viele, nämlich 18%, einen Produktivitätsrückgang – und das galt nur bei Unternehmen, die bereits vor der Pandemie mit dem Homeoffice-Konzept vertraut gewesen waren. Bei Betrieben, die erst durch Covid gezwungen wurden, Homeoffice einzuführen, litten ganze 42% unter Produktivitätseinbrüchen. Nur 5% konnten einen Produktivitätsgewinn erzielen.
Spontaner Austausch
Bei vielen Wissensarbeitern ist gerade der ungeplante, spontane Austausch wesentlich für ein effektives und damit auch produktives Arbeiten. Für die Post-Covid-Organisation ist es daher entscheidend dafür zu sorgen, dass trotz eines gewissen Homeoffice-Anteils und einer zunehmenden Hybridisierung diese Wissensarbeitenden dennoch häufig und regelmässig das Büro bzw. die Kollegenschaft aufsuchen. Denn nur so können sie den informellen Austausch pflegen und im persönlichen Kontakt zueinander kollaborieren.
Das richtige Verhältnis zwischen der Arbeit im Büro, im Homeoffice oder in anderen «Remote Work»-Modi wird dabei in jeder Organisation gesondert zu verhandeln sein. Denn die «richtige» Erfolgsformel hängt letztlich von den spezifischen Wertschöpfungsketten ab, die in den jeweiligen Unternehmungen abgewickelt werden. Jedenfalls ist Homeoffice bei den Angestellten beliebt und es wird sich als fester Bestandteil in der Arbeitswelt etablieren. Der Anteil der Schweizer Arbeitnehmer, die gemäss Schweizer Arbeitskräfteerhebung regelmässig oder gelegentlich von zuhause aus arbeiten, scheint sich nach Covid zwischen 30 und 35% eingependelt zu haben. Der Homeoffice-Vollzeit-Job indes ist hierzulande weniger im Trend. Ganz anders ist das in den USA, wo Arbeitnehmer, um sich Pendlerkosten und teure Mieten in Ballungszentren zu sparen, sogar ganz bewusst bereit sind, Gehaltseinbussen zu akzeptieren.
Kollektiver Attraktor
«Das Büro der Zukunft», so Martin Pongratz, Head of Workplace Strategies bei CBRE Schweiz, «muss zum Ort des Austausches werden, der eine hohe Arbeits-, Begegnungs- und Kollaborationsqualität bietet. Vor allem aber muss dieser Ort glaubhaft das Erlebnis vermitteln, es wert zu sein, gerne und regelmässig an ihn zurückzukehren. Denn andernfalls bliebe man/frau eher zuhause oder – schlimmer noch – wechselte womöglich zu einem Arbeitgeber, der sich darauf versteht, eine deutlich attraktivere Arbeitsformel zu offerieren…»
Weitere Informationen unter:
https://www.cbre.ch/de-ch/insights/figures/hybrides-arbeiten-und-produktivit%C3%A4t-teil-2
Der Spätsommer bringt tiefere Angebotsmieten
Für einmal gingen die Angebotsmieten im August in national sowie in den meisten Kantonen leicht zurück. Konkret sind sie im vergangenen Monat auf nationaler Ebene um 0.6 Prozent gesunken. Damit befinden sie sich wieder auf dem Niveau von April 2024. Der seither starke Anstieg lässt vermuten, dass es sich lediglich um eine temporäre Mietpreis-Entspannung handelt. Dies zeigen die aktuellen Zahlen des Homegate-Mietindex.
Eine ungewöhnlich hohe Anzahl an negativen Vorzeichen prägt die August-Zahlen auf kantonaler Ebene. So sind die Angebotsmieten im vergangenen Monat lediglich in den Kantonen Graubünden (plus 1.3 Prozent), Nidwalden (plus 0.9 Prozent) und Zug (plus 0.3 Prozent) gestiegen. In allen übrigen Kantonen liessen die angebotenen Mietpreise nach, respektive verharrten auf demselben Niveau (dies nur bei den Appenzeller Kantonen, die zusammengefasst werden). Die grössten Rückgänge verzeichneten dabei die Kantone Tessin (minus 1.7 Prozent), Obwalden (minus 1.3 Prozent) sowie Neuenburg und Jura (je minus 1.2 Prozent). Unabhängig von dieser aktuellen Entwicklung haben die Angebotsmieten gegenüber dem Vorjahr in allen Kantonen teilweise deutlich zugelegt – allen voran in Graubünden (plus 11.7 Prozent) und Zug (plus 11.4 Prozent).
Veränderung in den Städten
Auch in den untersuchten Städten lassen die Angebotsmieten im späten Sommer eine Verschnaufpause zu. Einzig in der Stadt Zürich haben sie im August weiter zugelegt (plus 0.7 Prozent) und weichen damit von der kantonalen Entwicklung ab (Kanton Zürich mit minus 0.1 Prozent). Über ein Prozent zurückgegangen sind die angebotenen Mieten hingegen – zumindest im August – in den Städten St. Gallen und Bern (je minus 1.2 Prozent) sowie Lugano (minus 1.1 Prozent). Analog zu den Kantonen zeigt sich gegenüber dem letztjährigen August jedoch ein Bild, welches durchgehend Anstiege für die untersuchten Städte zeigt.
Der Homegate-Mietindex für Angebotsmieten wird vom Immobilienmarktplatz Homegate in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben. Er misst die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neue und wieder zu vermietende Wohnungen anhand der aktuellen Marktangebote. Gegenüber dem Vormonat hat sich der Index im August um 0.8 Punkte reduziert und steht nun bei 127.9 Punkten (minus 0.6 Prozent). Gegenüber dem Vorjahr konnten die Angebotsmieten schweizweit um 4.2 Prozent zulegen.
Patrimonium Urban Opportunity AG steigert das Betriebsergebnis
IMMOFONDS suburban schliesst Kapitalerhöhung erfolgreich ab
Die Fondsleitung Immofonds Asset Management AG erzielte mit der Kapitalerhöhung für ihren Immobilienfonds IMMOFONDS suburban einen Emissionserlös von insgesamt CHF 14.4 Mio, wie die Fondsleitung mitteilt. Die Emission wurde kommissionsweise («best-effort basis») im Rahmen eines Bezugsangebots in der Schweiz durchgeführt. Vier Bezugsrechte berechtigten zum Erwerb von einem neuen Anteil. Insgesamt wurden 134 442 neue Anteile des IMMOFONDS suburban mit einem Ausgabepreis von CHF 108.00 netto pro Anteil ausgegeben. Die Anzahl der sich im Umlauf befindenden Anteile erhöht sich damit auf insgesamt 672 213 Anteile. Alle neuen Anteile sind für das Geschäftsjahr 2024 voll ausschüttungsberechtigt. Die Liberierung der neuen Anteile erfolgt am 20. September 2024. Mit der Kapitalerhöhung wird die Verschuldung des IMMOFONDS suburban abgebaut und das bereits bestehende Portfolio durch den Erwerb von Liegenschaften strategiekonform ausgebaut. Ausserdem sollen geplante ESG-Massnahmen gemäss der Nachhaltigkeitsstrategie umgesetzt werden.
Die wichtigsten Bundesgerichtsentscheide zur Innenentwicklung
Espace Suisse präsentiert die Spezialpublikation «10 Jahre RPG 1: Ausgewählte Urteile des Bundesgerichts», welche die entscheidenden Themen der anspruchsvollen Umsetzung von RPG 1 abdeckt – von der Nutzungsplanung über die Baulandmobilisierung bis zur Rückzonung.
Die Schweizer Stimmberechtigten nahmen 2013 die erste grosse Teilrevision des Raumplanungsgesetzes, auch bekannt als RPG 1, mit über 62 Prozent an. Am 1. Mai 2024 waren es zehn Jahre, seit RPG 1 in Kraft trat. Diese Revision, mit der die Zersiedlung der Landschaft gestoppt werden sollte, stellt einen Wendepunkt in der Raumplanung dar. Das 1980 in Kraft getretene RPG enthielt zwar im Wesentlichen bereits die Grundsätze, die RPG 1 sodann präzisierte. In der Praxis der verschiedenen Behörden wurden sie jedoch nicht immer ausreichend berücksichtigt. Mit der Forderung nach einer qualitativ hochwertigen Innenentwicklung wurde mit RPG 1 ein Paradigmenwechsel vollzogen, den die Kantone und Gemeinden umsetzen müssen.
Am Kongress 2024 blickte EspaceSuisse unter dem Titel «10 Jahre RPG 1 – Errungenschaften und Herausforderungen» auf diese zehn Jahre zurück. Die vorliegende Spezialpublikation bietet eine Auswahl an Bundesgerichtsurteilen, die auf die qualitätsvolle Innenentwicklung fokussieren. Es sind dies die relevantesten Entscheide aus den Dossiers Raum & Umwelt zur Rechtsprechung der vergangenen zehn Jahre. Die sechs Kapitel zur Nutzungsplanung, Siedlungsqualität, Baulandmobilisierung, zum Mehrwertausgleich, zur materiellen Enteignung und zum Verfahrensrecht decken die entscheidenden Themen von RPG 1 ab. Ausgewählte Urteile des Bundesgerichts» können Sie hier kostenlos herunterladen.
FlexBase Group und ERNE Gruppe gehen strategische Partnerschaft ein
Die FlexBase Group und die Laufenburger Baugruppe ERNE gehen eine strategische Partnerschaft ein und bekräftigen mit dem Einreichen des aktualisierten Baugesuches ihren gemeinsamen Willen und das Engagement, das Megaprojekt am Standort Laufenburg voranzutreiben. Die ERNE Gruppe erhält den Zuschlag für die Realisierung dieses gigantischen Projekts von nationaler Bedeutung.
In Laufenburg entsteht ein Technologiezentrum. Das ehemalige Swissgrid-Gebäude wird als Betriebsgebäude übernommen und neu belebt. Das Kernstück des Technologiezentrums bildet der Neubau gegenüber dem existierenden Gebäude. Auf einer Fläche von über 20’000 m2 entsteht der weltweit grösste und modernste Batteriespeicher seiner Art, nicht brennbar und nicht explosiv. Ergänzt wird der > 500 MW-Speicher durch ein Rechenzentrum für künstliche Intelligenz, welches nachhaltig mit Wasser gekühlt wird und dadurch den Fernwärmeverbund der Stadt Laufenburg und umliegende Gemeinden mit Wärme versorgt. In Zusammenarbeit mit Universitäten und technisch führenden Unternehmen entsteht ein einzigartiges Technologiezentrum. Durch den Bau des Technologiezentrums entstehen am Standort Laufenburg mehrere hundert neue Arbeitsplätze für Fachkräfte und Ausbildungsplätze für zukünftige Arbeitskräfte.
Marcel Aumer, CEO, VRP und Co-Founder der FlexBase Group, rechnet trotz der Projektneuauflage nicht mit einer Verzögerung des ambitionierten Zeitplans. Der Baustart ist für Frühling 2025 geplant. Als Realisierungspartner ist ERNE gesetzt. Im engen Austausch mit FlexBase hat ERNE bereits ab einer frühen Phase das Projekt mitentwickelt. Dazu Marcel Aumer, CEO der FlexBase Group: «In diesem Projekt habe ich von Anfang an nicht nur die Kompetenz von ERNE, sondern auch die volle Aufmerksamkeit des Top-Managements erfahren.». Giuseppe Santagada, CEO der ERNE Gruppe, bekräftigt: «Mein persönliches Commitment geht weit über die Realisierung dieses Projektes hinaus; es umfasst auch die Förderung neuer technologischer Kompetenzen und die Steigerung der Standortattraktivität von Laufenburg für die Vision einer prosperierenden Region.».
Der in Zusammenarbeit mit namhaften Unternehmen aus dem Energiebereich geplante, weltweit grösste Batteriespeicher von > 500 MW ermöglicht die effiziente Nutzung erneuerbarer Energien, stabilisiert die Stromnetze und sichert die Energieversorgung der Zukunft für die Schweiz und Teile Europas. Die angewandte Batterietechnologie ist nachhaltig ausgerichtet: rezyklierbar, nicht explosiv und nicht brennbar. Der unmittelbar neben dem weltweit grössten Stromverbundnetz – dem «Stern von Laufenburg –, realisierte Batteriespeicher hilft mit, die Herausforderungen der Energiewende in einem internationalen Kontext zu bewältigen.
Wincasa elektrifiziert und digitalisiert die Unternehmensflotte
Wincasa fördert den Bereich Nachhaltigkeit: Die neue Unternehmensflotte ist rein elektrisch, digital buchbar und steht den Mitarbeitenden ausserhalb der Arbeitszeiten zu attraktiven Konditionen auch privat zur Verfügung. Wincasa arbeitet dazu mit Urban Connect zusammen.
Wincasa unterstützt eine nachhaltige, digitalisierte sowie geteilte Firmenmobilität und rollt das Konzept schweizweit aus. Für die Bereitstellung der Flotte arbeitet Wincasa mit Urban Connect, dem führenden Anbieter von betrieblichen Mobilitätslösungen in der Schweiz, zusammen. Seit August 2024 stellt Urban Connect Wincasa eine Unternehmensflotte zur Verfügung, die bis 2026 auf 46 Elektro-Autos und 23 E-Bikes/E- Scooter anwachsen wird. Damit will Wincasa seinen Mitarbeitenden an schweizweit 18 Standorten ein attraktives, elektrifiziertes und über eine App buchbares Mobilitätskonzept anbieten. Gleichzeitig soll durch diese neue Lösung der CO2-Ausstoss der Wincasa-Flotte gesenkt und den Mitarbeitenden auch die private Nutzung von günstigen und attraktiven Elektro-Fahrzeugen ermöglicht werden.
Philipp Schoch, Leiter Bewirtschaftung bei Wincasa: «Wir haben in der Pilotphase sehr gute Erfahrungen mit der Elektrifizierung unserer Unternehmensflotte gemacht. Die digitale, umfassende Lösung von Urban Connect hat uns überzeugt. Jetzt rollen wir dieses neue Mobilitätskonzept an allen unseren Standorten in der Schweiz aus. Durch die Zusammenarbeit mit Urban Connect können wir unsere Ziele im Bereich der Mitarbeitermobilität erreichen, gleichzeitig die Flottenemissionen reduzieren und haben stets die volle Transparenz über unsere elektrifizierte Flotte.»
Prix Lignum zeichnet die besten neuen Schweizer Holzbauten aus
Der alle drei Jahre verliehene Prix Lignum zeichnet die besten neuen Schweizer Holzbauten und Schreinerarbeiten aus. Nun wurden die nationalen Gold-, Silber- und Bronze-Gewinner 2024 in Bern bekanntgegeben. Die nationalen Sieger haben zuvor alle in einer der fünf Preis-Regionen des Prix Lignum die Auszeichnung einer unabhängigen interdisziplinären Fachjury erhalten und sich damit für die Runde der nationalen Preisvergabe qualifiziert. Gold gibt es diesmal in der Kategorie Holzbauten für kreislauffähige Sportbauten in Stadt und Kanton Zürich. Der Festsaal im neuen Drei-Häuser-Hotel «Caspar» in Muri AG holt sich Gold in der Kategorie Schreinerarbeiten. Die Pappelhöfe in Langenthal BE frischen eine Arbeitersiedlung auf und verdichten sie. Die beispielhafte Transformation erhält Silber in der Kategorie Holzbauten. In der Kategorie Schreinerarbeiten geht Silber an den subtilen Ausbau des Hauses 8 der Klinik Beverin in Cazis GR. Eine bestechende Brücke für den Langsamverkehr in Bulle FR holt sich Bronze in der Kategorie Holzbauten. Bronze in der Kategorie Schreinerarbeiten geht an eine durch und durch nachhaltig entworfene Küche in Volketswil ZH. Detaillierten Aufschluss über alle 39 in den Regionen ausgezeichneten Projekte und die nationalen Gewinner gibt das «Hochparterre»-Themenheft zum Prix Lignum 2024, das im Oktober erscheint. Sie können es unter diesem Link auf der Plattform issuu konsultieren.
Im Bild: Pappelhöfe in Langenthal.
