Leerwohnungsziffer im Jahr 2024 weiter rückläufig

Am 1. Juni 2024 wurden in der Schweiz 51 974 Leerwohnungen gezählt, das sind 1,08% des Gesamtwohnungsbestands (einschliesslich der Einfamilienhäuser). Insgesamt standen im Vergleich zum Vorjahr 2791 Wohnungen weniger leer, was einer Abnahme von 5,1% entspricht. Dies ist der vierte Rückgang des Leerstands in Folge, der auf das schwindende Angebot an Mietwohnungen zurückzuführen ist. Das sind die aktuellen Ergebnisse aus der Leerwohnungszählung des Bundesamtes für Statistik (BFS). 

Die Leerwohnungsziffer ist innert Jahresfrist um 0,07 Prozentpunkte von 1,15% auf 1,08% zurückgegangen. Damit ist sie im vierten Jahr in Folge gesunken, allerdings weniger stark als in den Vorjahren (zwischen –0,16 und –0,23 Prozentpunkte seit 2021). In sechs der sieben Grossregionen der Schweiz wurden am Stichtag 1. Juni 2024 weniger leer stehende Wohnungen angeboten als noch ein Jahr zuvor. Die grösste Abnahme der Leerstandsquote wurde in der Grossregion Nordwestschweiz (von 1,22% auf 1,06%) beobachtet. Einzig in der Grossregion Zürich nahm die Leerstandsquote zu (von 0,53% auf 0,56%). Im Kantonsvergleich lag die tiefste Leerwohnungsziffer im Kanton Zug (0,39%). In den Kantonen Obwalden (0,44%) und Genf (0,46%) war sie nur geringfügig höher. In 18 Kantonen nahm die Ziffer gegenüber dem Vorjahr ab, in acht nahm sie zu. Der Kanton Jura (2,98%) wies die höchste Leerwohnungsziffer in der Schweiz aus. Leerstandsquoten über der 2-Prozent-Marke waren zudem in den Kantonen Solothurn (2,37%) und Tessin (2,08%) festzustellen.

Tiefer Leerstand bei Mietwohnungen

Am Stichtag 1. Juni 2024 wurden insgesamt 40 423 unbewohnte Wohnungen zur Miete angeboten. Dies entspricht im Jahresvergleich einem Rückgang von 3790 Mietwohnungen bzw. einem Minus von 8,6%. Damit setzt sich der 2021 begonnene Rückgang des Angebots an leer stehenden Mietwohnungen fort, wenn auch weniger stark als in den Vorjahren (–13,5% in 2022; –15,9% in 2023). Hingegen stieg die Zahl der unbewohnten und zum Kauf angebotenen Wohnungen innert Jahresfrist um 999 Einheiten oder 9,5% auf insgesamt 11 551 Wohnungen an.

4210 leer stehende Neubauwohnungen (nicht älter als zwei Jahre) waren am 1. Juni 2024 in der Schweiz zur Dauermiete oder zum Kauf ausgeschrieben. Das waren 79 Einheiten bzw. 1,9% mehr als noch ein Jahr zuvor. Auch die Zahl der am Stichtag angebotenen und unbewohnten Einfamilienhäuser nahm im Jahresvergleich um 698 Einheiten bzw. 11,4% zu. Insgesamt standen am Stichtag schweizweit 6822 Einfamilienhäuser leer, die weder einen Mieter noch einen Käufer fanden. Die meisten Leerwohnungen haben drei (16 108 Einheiten) oder vier Zimmer (13 705 Einheiten). Im Vergleich zum 1. Juni 2023 verringerte sich der Leerwohnungsbestand bei den 1- bis 4-Zimmerwohnungen (zwischen –11% und –3,5%). Demgegenüber wurden mehr Grosswohnungen angeboten. Plus 2,3% waren es bei den 5-Zimmerwohnungen und plus 8% bei den Wohnungen mit sechs und mehr Zimmer.

Bundesgericht klärt Verzinsung von wertvermehrenden Investitionen

Mehrleistungen des Vermieters durch wertvermehrende Investitionen können durch einen Mietaufschlag verzinst werden. Das Bundesgericht bestätigt seine Rechtsprechung, wo- nach für die Verzinsung weithin der gleiche Satz gilt wie für die Berechnung der zulässigen Rendite des Vermieters. Der Hauseigentümerverband Schweiz begrüsst diese sachgerechte Klärung.

Gemäss Mietrecht kann der Vermieter infolge von wertvermehrenden Investitionen oder energetischen Verbesserungen den Mietzins erhöhen. Die zulässige Erhöhung berechnet sich aufgrund eines angemessenen Satzes für die Amortisation, den Unterhalt und die Verzinsung der Investition (Art. 269a Bst. b OR; Art. 14 VMWG). Als angemessenen Satz für die Verzinsung der Investition hatte die Rechtsprechung seit jeher den gleichen Satz wie für die Berechnung des zulässigen Ertrags des Vermieters zur Festlegung oder Überprüfung des Mietzinses verwendet (Art. 269 OR). In der Hochzinsphase bei einem Hypothekarzinsniveau von 5.5.% wurde vom Bundesgericht im Jahre 1986 der zulässige Renditezuschlag auf 0,5% festgelegt. Diese veraltete Rechtsprechung wurde danach nie einer Überprüfung unterzogen. Erstmals im Oktober 2020 hinterfragte das Bundesgericht diese veraltete Rechtsprechung und passte sie an die aktuellen Verhältnisse an. Es hielt dabei fest, dass diese bisherige Verzinsung in der nun langanhaltenden Tiefzinsphase zu keinen ökonomisch realistischen Werten mehr führe und den Pensionskassen und privaten Eigentümern keinen angemessenen Ertrag mehr ermöglichte. Das Bundesgericht hatte daher die Verzinsung für den zulässigen Ertrag aktualisiert. Es hielt fest, dass der Zuschlag in Tiefzinsphasen bis zu einem hypothekarischen Referenzzinssatz von höchstens zwei Prozent zwei Prozent betrage.

Gleicher Verzinsungssatz

Erstmals hielt das höchste Gericht nun in einem aktuellen Entscheid fest, dass diese Verzinsung auch für die Berechnung der Investitionen des Vermieters in wertvermehrende und energetische Verbesserungen gilt. Damit bestätigt das Bundesgericht die bisherige Praxis Es gibt keinen sachlichen Grund, für Investitionen des Vermieters in wertvermehrende Massnahmen und energetische Verbesserungen einen anderen Verzinsungs-Satz anzuwenden als für die Ertragsberechnung. Das Bundesgericht hat dabei ausdrücklich die Absicht des Gesetzgebers bestätigt, Investitionen in wertvermehrende Massnahmen und energetische Verbesserungen zu fördern – oder zumindest nicht zu behindern. Der Hauseigentümerverband Schweiz begrüsst diesen klaren Entscheid.

Nationalrat verlängert Rügefrist für Baumängel

Wer ein Haus kauft oder neu baut, soll künftig länger Zeit haben, Baumängel zu melden. Die Räte haben sich in weiten Teilen auf eine Revision des Kauf- und Werkvertragsrechts geeinigt. Der Nationalrat spurte auf den Weg von Bundesrat und Ständerat ein.

Heute müssen Baumängel „sofort“, also innert weniger Tage, geltend gemacht werden. Ansonsten verwirken die Mängelrechte. Das ist umstritten. Diese kurze Rügefrist und die Folgen ihrer Nichteinhaltung seien für Bauherrinnen und Bauherren weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt, schrieb der Bundesrat in der Botschaft zur Vorlage. Die Regierung brachte nach divergierenden Wünschen in der Vernehmlassung einen „mehrheitsfähigen Kompromissvorschlag“ ein, wie sie im Oktober 2022 schrieb. Der Bundesrat will die Rügefrist verlängern. Für Werk- und Grundstückkaufverträge sieht er neu eine Frist von sechzig Tagen vor. Der Nationalrat ging in der Frühjahrssession jedoch viel weiter. Er beschloss, auf die Rügefristen zu verzichten und stattdessen eine Schadenminderungspflicht während einer auf zehn Jahre verdoppelten Verjährungsfrist zu verankern. Damit bestünde nach wie vor ein Anreiz, Mängel möglichst zeitnah geltend zu machen, so der Tenor damals.

Das kam für die kleine Kammer jedoch nicht infrage. Sie beschloss in der Sommersession, sich am Modell des Bundesrats zu orientieren und grundsätzlich eine Rügefrist von sechzig Tagen vorzusehen. Für die Mehrheit würde die Abschaffung der Rügefristen zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit führen, die in der Praxis mit grossen beweisrechtlichen Schwierigkeiten verbunden wäre, argumentierte die Mehrheit. Anders als die vorberatende Rechtskommission (RK-N), die an den meisten Beschlüssen der ersten Beratung festhalten wollte, ist nun auch der Nationalrat mit dem Konzept des Ständerats einverstanden. Das beschloss er mit 102 zu 91 Stimmen.

Keine Verkürzung mehr

Ebenfalls im Einklang mit dem Ständerat entschied die grosse Kammer mit 132 zu 58 Stimmen bei 3 Enthaltungen, die Verjährungsfrist bei den heute geltenden fünf Jahren zu belassen und auf die ursprünglich beabsichtigte Verdoppelung auf zehn Jahre zu verzichten. Die kleine Kammer hatte ihrerseits im Sommer den Vorschlag des Nationalrats übernommen, wonach die Rügefrist auch für Sachen gelten soll, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden sind. Einig sind sich die Räte zudem darüber, dass die Fristen teilzwingend sein sollen und in Zukunft nicht mehr verkürzt werden können. Das Parlament beschloss auch, die Käuferinnen sowie die Besteller einer Immobilie besser zu schützen, indem das Nachbesserungsrecht vertraglich nicht mehr ausgeschlossen werden soll. Dieses soll künftig auch gelten, wenn der Bau persönlichen oder familiären Zwecken dient. Heute werden oft Klauseln vereinbart, die Verkäufer oder Generalunternehmer von der Haftung für Mängel entbinden, die Subunternehmer verursacht haben. Private Käufer oder Bauherren müssen ihr Ansprüche gegenüber den Subunternehmern in diesen Fällen selbstständig durchsetzen, was einen erheblichen Nachteil darstellt.

Zudem will das Parlament Bauherrschaften unterstützen, wenn Rechnungen nicht beglichen werden. Dann besteht das Risiko, dass die Bauherrschaft Rechnungen doppelt zahlen muss. Dies kann geschehen, wenn Generalunternehmen ihre Zahlungen nicht an die Subunternehmen weiterleiten und diese ihr sogenanntes Bauhandwerkerpfandrecht geltend machen. Die Bauherrschaft kann das Pfandrecht mit einer Ersatzsicherheit wie etwa einer Bankgarantie abwenden. Diese muss heute Verzugszinsen für eine unbegrenzte Zeit decken. Um Ersatzsicherheiten realistischer zu machen, beschloss das Parlament, dass Verzugszinsen künftig nur für zehn Jahre gedeckt werden müssen. Die Vorlage geht zur Bereinigung der letzten kleineren Differenzen zurück an den Ständerat.

Verstecktes Betongold könnte Renten stärken

Eine Auswertung des Hypothekar- und Immobilienspezialisten MoneyPark zeigt, dass Besitzerinnen und Besitzer von Eigenheimen ihre investierten Mittel in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt haben. Das in Immobilien gebundene Kapital könnte zur Stärkung der Pensionskasse verwendet werden und so einen namhaften Beitrag an die Altersvorsorge leisten.

Ein Blick auf tausende Immobilien von MoneyPark Cockpit Nutzerinnen und Nutzern zeigt, dass der Wert der Einfamilienhäuser in den letzten zehn Jahren um durchschnittlich 5.8 Prozent pro Jahr gestiegen ist. Konkret investierten sie 2013 durchschnittlich rund CHF 300’000.‒ Eigenkapital, um ein Haus von CHF 1‘050’000.‒ zu finanzieren. Sprich das Haus wurde durchschnittlich zu 71 Prozent mit einer Hypothek belehnt. Heute hat dieses Haus CHF 1’587’000.‒ wert. Bei einem Verkauf zum aktuellen Marktpreis resultieren CHF 844’000.‒ Eigenkapital. Das entspricht dem Faktor 2.8 der vor zehn Jahren investierten Mittel.

Vermögenswerte sind enorm

„Ein Eigenheim stellt eine der attraktivsten Anlagen der letzten Jahre dar. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer sind sich nicht im Klaren darüber, wie viel Eigenkapital in ihrer Immobilie gebunden ist“, sagt Lukas Vogt, CEO von MoneyPark. Auch wer vor zehn Jahren eine Wohnung erworben hat, konnte seine Eigenmittel stark vermehren. Der Wertzuwachs einer Standard-Wohnung betrug über zehn Jahre durchschnittlich 4.2 Prozent pro Jahr, womit heute bei einem Verkauf ebenfalls mehr als eine Verdoppelung der ursprünglich investierten Mittel resultiert. „Natürlich müssen Eigentümerinnen und Eigentümer auch Investitionen tätigen, um den Wert der Immobilie zu erhalten oder auszubauen. Dennoch könnten viele beim Verkauf eine Verdoppelung der Eigenmittel realisieren, was das Ausmass der aufgestauten Vermögenswerte verdeutlicht“, so Vogt. Das lieb gewonnene Eigenheim zu verkaufen ist eine Option, um die investierten Mittel liquid zu machen. Gemäss Wohntraumstudie 2024 von Helvetia und MoneyPark planen sechs Prozent der Eigentümerinnen und Eigentümer in den nächsten drei Jahren ihr Eigenheim zu verkaufen. Weitere 15 Prozent innert vier bis acht Jahren. Die Realisierung der Wertsteigerung wird dabei von 17 Prozent der Verkaufswilligen als Verkaufsgrund angegeben. Hätten diese Eigentümerinnen und Eigentümer ihr Kapital vor zehn Jahren in den SMI investiert, hätten sie heute lediglich einen Zuwachs von 75% der Eigenmittel zu verzeichnen und unterwegs natürlich Unsummen an Mietkosten bezahlt.

Rente aufbessern

Rund um die anstehende Volksabstimmung zur Reform der beruflichen Vorsorge, kann ein bestehendes Eigenheim einen signifikanten Beitrag zur Stärkung der Altersvorsorge leisten. Wer vor zehn Jahren ein Eigenheim erworben und mit 71 Prozent Fremdkapital (Hypothek) belehnt hat, hat heute aufgrund der Wertsteigerung nur noch eine Belehnung von 48 Prozent. Im Hinblick aufs Alter kann die bestehende Hypothek bei entsprechendem Einkommen auf bis zu 67 Prozent (1. Hypothek) aufgestockt und damit durchschnittlich rund CHF 315’000.‒ herausgelöst werden. Wird dieses Kapital nun zum Beispiel über fünf Jahre linear verteilt in die Pensionskasse einbezahlt, können Eigentümerinnen und Eigentümer ihre künftige Rente um fast CHF 17‘000 pro Jahr oder CHF 1‘400 pro Monat aufbessern (auf Basis des durchschnittlichen effektiven Umwandlungssatzes von rund 5.3% gemäss der jüngsten Pensionskassenstudie von Swisscanto). Als weiterer, höchst positiver, Nebeneffekt ergibt sich in diesen fünf Jahren eine jährliche Steuerersparnis von gut CHF 17‘600 (Annahme: Grenzsteuersatz von 28%) und damit eine Nettoersparnis von über CHF 13‘000 pro Jahr trotz der leicht höheren Zinszahlungen auf der nunmehr höheren Hypothek.

Parlament schränkt Beschwerderecht gegen kleine Wohnprojekte ein

Gegen kleinere Wohnbauprojekte im Baugebiet dürfen Verbände künftig nicht mehr Beschwerde führen. Das hat das Parlament entschieden. Der Ständerat hat deutlich Ja gesagt zu einer umstrittenen Beschneidung des Verbandsbeschwerderechts. Details sind aber noch umstritten.

Mit 30 zu 14 Stimmen hiess der Ständerat die Vorlage aus dem Nationalrat am Montag gut. In den Augen der Mehrheit der Umwelt- und Raumplanungskommission handelt es sich um eine moderate Einschränkung des Beschwerderechts. Beschlossen ist damit, dass Verbandsbeschwerden gemäss Natur- und Heimatschutzgesetz für Wohnbau-Projekte grundsätzlich nicht mehr möglich sind, wenn die Geschossfläche unter 400 Quadratmeter beträgt und das Projekt in einer Bauzone liegt. Heute könnten selbst gegen Kleinstprojekte Beschwerden geführt werden, sagte Beat Rieder (Mitte/VS), Präsident der Kommission für Umwelt und Raumplanung (Urek-S). Das solle beim Bau eines Einfamilienhauses künftig nicht mehr möglich sein. Fabio Regazzi (Mitte/TI) sagte, die Vorlage wirke dem Machtgefälle zwischen Einfamilienhaus-Bauherren und nationalen Verbänden entgegen. Beschwerden verzögerten zudem Verdichtungen und den Bau von neuen Wohnungen.

Simon Stocker (SP/SH) hielt namens der Minderheit dagegen, die Vorlage treffe die Falschen. In vielen Fällen steckten Nachbarinnen und Nachbarn hinter Einsprachen gegen kleine Bauvorhaben. Verbandsbeschwerden seien bereits strikte geregelt. Heidi Z’graggen (Mitte/UR) warnte vor neuen Schlupflöchern für Unerwünschtes. Das geltende Recht habe sich im Sinn der Prävention von möglichen Verstössen bewährt. Die Einschränkung dürfte nur wenig Auswirkung auf die Zahl der angefochtenen Bauvorhaben haben.

Einzelheiten in der Vorlage waren umstritten. Eine Minderheit verlangte als Obergrenze statt der vom Nationalrat beschlossenen und von der Mehrheit beantragten 400 lediglich 250 Quadratmeter Geschossfläche. Das entspreche der Geschossfläche eines durchschnittlichen Einfamilienhauses. Die Ausnahmesituationen, in denen Verbandsbeschwerden auch gegen kleine Vorhaben möglich sind, fasste der Ständerat restriktiver als der Nationalrat. Der Ständerat will Verbandsbeschwerden nur zulassen, wenn innerhalb eines Gebietes eines Ortsbildes von nationaler Bedeutung gebaut werden soll. Der Nationalrat hingegen will die Ausnahme für „bedeutende Ortsbilder“. Auch eine rot-grüne Minderheit des Ständerats und der Bundesrat plädierten für diese Version. Sie unterlagen aber deutlich. Die Vorlage geht zurück an den Nationalrat.

XUND eröffnet einen Standort auf dem Suurstoffi-Areal in Rotkreuz

Die Zug Estates AG hat mit XUND, dem Bildungszentrum Gesundheit Zentralschweiz, einen 30-jährigen Mietvertrag über 6000 qm auf dem Suurstoffi-Areal in Rotkreuz ZG unterzeichnet, wie Zug Estates mitteilt. XUND übernimmt sämtliche Büro- und Schulungsflächen in der Liegenschaft Suurstoffi 45, welche zusammen mit dem Gebäude Suurstoffi 43 zum letzten Baufeld auf dem Suurstoffi-Areal gehört. Mit der Realisierung des Projektes S43/45 entstehen rund 14’400 qm Büro- und Schulungsfläche sowie 1100 qm Wohnfläche für studentisches Wohnen. Der Baustart ist Ende 2024 vorgesehen. Die Mietflächen werden voraussichtlich Mitte 2027 an XUND und weitere, zukünftige Mieter übergeben. Das Bildungszentrum XUND bietet mit den Höheren Fachschulen Pflege und Biomedizinische Analytik; den Nachdiplomstudien Anästhesie-, Intensiv- und Notfallpflege; den überbetrieblichen Kursen Fachfrau/Fachmann Gesundheit und Assistentin/Assistent Gesundheit und Soziales sowie Weiterbildungskursen ein breites, praxisnahes Aus- und Weiterbildungsangebot «aus einer Hand».