Ausgabe 36/2024 vom 06.09.2024.
Die Woche im Rückblick: Wichtige Themen, Studien und Hintergründe aus der Immobilienwirtschaft. Jeden Freitag in der «Crème de la Semaine».
Bau- und Immobilien-Verbände gegen Biodiversitäts-Initiative
Bauen und Biodiversität liessen sich heute gut unter einen Hut bringen. Doch die Biodiversitäts-Initiative zementiere den Ortsbild- und Denkmalschutz und erweitere ihn unnötig. Damit würde selbst in den Innenstädten der Wohnungsbau weiter erschwert und die Wohnungsknappheit verschärft. Auch Infrastrukturprojekte wären gefährdet. Deshalb empfehlen verschiedene Verbände, unter anderem der Schweizerische Baumeisterverband, IFMA, Entwicklung Schweiz und der SVIT, am 22. September 2024 ein Nein zur Biodiversitäts-Initiative, wie sie in einer Mitteilung bekannt geben. Der Titel der Biodiversitäts-Initiative täusche. Die Initiative beschränke sich nicht nur auf den Schutz der biologischen Vielfalt. Vielmehr sollen auch der bestehende Ortsbildschutz sowie der Schutz von Denkmälern zementiert und weiter ausgebaut werden. Damit würde eine sinnvolle Siedlungsentwicklung nach innen erschwert.
Bereits heute blockiere das Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung der Schweiz (ISOS) viele Projekte, selbst wenn sie vor Ort dringend benötigt werden. ISOS war ursprünglich gedacht als ein Element unter vielen, die bei einem Bauprojekt gegeneinander abgewogen werden müssen. Die Initiative würde ISOS nun aber zementieren und eine Interessensabwägung zwischen dem Denkmalschutz auf der einen und Wohnungsbau, Umweltschutz und anderen gesellschaftlichen Anliegen auf der anderen Seite verunmöglichen.
Der Kerngehalt der geschützten Objekte müsste laut den Verbänden bei Annahme der Initiative in vollem Umfang erhalten bleiben. Zudem müsste das «baukulturelle Erbe» neu auch ausserhalb der Schutzobjekte im Ist-Zustand belassen werden. Was ausserhalb der Schutzobjekte zum „baukulturellen Erbe“ gehören würde, bleibe dabei unklar. «Erhebliche» Eingriffe in Schutzobjekte des Bundes (ISOS) wären nur noch zulässig, wenn «überwiegende Interessen von gesamtschweizerischer Bedeutung» vorliegen.
Realstone gelingt Umwandlung von Gewerbefläche in Wohnungen
Angesichts der grossen Nachfrage nach kleinen Wohnungen entstehen in Grand-Saconnex (GE) 70 möblierte Zimmer in einer bisherigen Gewerbeliegenschaft. Der Fonds Realstone RSF hat eine Baugenehmigung erhalten, um einen Teil der Octagon-Liegenschaft in 70 möblierte Zimmer mit Service umzuwandeln. Sie werden ab Juni 2025 vermarktet. Diese Transaktion werde die Belegungsquote der Liegenschaft um 12% erhöhen und die Performance des Fonds deutlich verbessern, heisst es in einer Mitteilung. Damit wird die Liegenschaft Octagon am Chemin du Pavillon 2 in Grand-Saconnex (GE) zu einem echten Hub für Unternehmen. Die Vielfalt und die Modularität der angebotenen Räumlichkeiten haben laut Realstone bereits mehr als 100 Unternehmen überzeugt, die den Standort täglich nutzen und von den vor Ort verfügbaren Dienstleistungen profitieren, darunter ein Restaurant, ein Fitnessbereich, eine Physiotherapiepraxis und ein Auditorium.
Realstone erhielt die Baugenehmigung für den Umbau von zwei Stockwerken – d.h. die Umwandlung von 2400 qm Gewerbefläche in 70 möblierte Zimmer mit Service. Diese Neupositionierung wird die Auslastung der Liegenschaft um 12% erhöhen. Diese soll sich ab März 2023 weiter deutlich verbessern und bis März 2026 von 34% auf 62% ansteigen. Unter Berücksichtigung der Belegung der 70 Zimmer wird die Liegenschaft dann zu mindestens 74% vermietet sein. Die geplante Investition beläuft sich auf CHF 7.50 Mio. und werde für den Fonds Realstone RSF zusätzliche Mieteinnahmen von rund CHF 600’000.- pro Jahr generieren, was einer Kapitalrendite von 8% entspricht. Die Verbesserung des Nettoergebnisses dieser Liegenschaft werde den bestehenden Cashflow um rund 10 Rappen pro Anteil erhöhen. Letztendlich werde die Immobilie mit einer Eigenkapitalrendite (ROE), die über dem strategischen Ziel des Fonds von 3% liegt, zum Beitragszahler für den Fonds werden.
Julius Bär und KMP werden neu zu Julius Bär Real Estate AG
Julius Bär hat den Namen ihrer Tochtergesellschaft Kuoni Mueller & Partner AG (KM&P) per 1. September 2024 in Julius Bär Real Estate AG geändert. Gleichzeitig wurden die verbleibenden Minderheitsanteile an der Gesellschaft übernommen, womit diese nun vollständig im Besitz der Gruppe ist. Im Oktober 2021 hatte Julius Bär 83% des in Zürich ansässigen Immobiliendienstleisters KM&P erworben, um dem Bedürfnis nach Immobilienlösungen im Rahmen einer ganzheitlichen Vermögensverwaltung gerecht zu werden, wie es in einer Mitteilung heisst. Julius Bär gibt zudem die Ernennung von Thomas Hodel zum Geschäftsführer der Julius Bär Real Estate AG per 1. Februar 2025 bekannt. In dieser Funktion wird er die Leitung der Gesellschaft übernehmen und deren Position als eine der führenden Anbieterinnen von Immobiliendienstleistungen in der Schweiz weiter ausbauen. Thomas Hodel verfügt über langjährige Erfahrung im Transaktionsbereich und in leitenden Funktionen im für Julius Bär Real Estate AG relevanten Immobilien-Brokerage Geschäft.
Dominik Weber, der die Gesellschaft als langjähriger Geschäftsführer und früherer Hauptaktionär geführt hat, wird nach der Übergabe an Thomas Hodel als Mitglied des Verwaltungsrates und Berater der Julius Bär Real Estate AG für das Unternehmen tätig bleiben. Mit seiner grossen Erfahrung im Immobilienbereich wird Dominik Weber weiterhin die Entwicklung der Gesellschaft mitgestalten sowie unverändert in der Kundenakquisition und Mandatsbetreuung aktiv sein. Die Julius Bär Real Estate AG bietet als Immobiliendienstleisterin nach wie vor Brokerage-Services für Anlageobjekte und selbst bewohnte Wohnimmobilien sowie Immobilienbewertungen in höchster Qualität an. Von Zürich und Genf aus erbringt sie ihre Dienstleistungen sowohl für Kundinnen und Kunden der Julius Bär Gruppe wie auch für Drittkunden.
Der Referenzzinssatz bleibt bei 1,75 Prozent
Der hypothekarische Referenzzinssatz beträgt 1,75 Prozent und verbleibt damit auf demselben Stand wie der letztmals publizierte Satz. Er gilt für die Mietzinsgestaltung in der ganzen Schweiz.
Der Referenzzinssatz wird in Viertelprozenten publiziert. Er basiert auf dem volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen. Der mit Stichtag 30. Juni 2024 ermittelte Durchschnittszinssatz ist gegenüber dem Vorquartal von 1,72 Prozent auf 1,67 Prozent gesunken. Der mietrechtlich massgebende Referenzzinssatz wird kaufmännisch gerundet und beträgt somit weiterhin 1,75 Prozent und gilt ab dem 3. September 2024. Er bleibt auf diesem Niveau, bis der Durchschnittszinssatz auf unter 1,63 Prozent sinkt oder auf über 1,87 Prozent steigt. Der Referenzzinssatz liegt seit 2. Dezember 2023 bei 1,75 Prozent. Da er sich im Vergleich zum Vorquartal nicht verändert hat, ergibt sich seit der letzten Bekanntgabe kein neuer Senkungs- oder Erhöhungsanspruch.
Wenn der Mietzins noch auf einem Referenzzinssatz von 2,00 Prozent oder höher beruht, besteht grundsätzlich weiterhin ein Senkungsanspruch. Basiert der Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1,5 Prozent oder tiefer, ergibt sich grundsätzlich für die Vermietenden gemäss Mietrecht ein Erhöhungsanspruch des Mietzinses im Umfang von 3 Prozent pro Viertelprozentpunkt. Meistens gibt der Mietvertrag oder die letzte Anzeige der Mietzinsanpassung Auskunft über die Höhe des Referenzzinssatzes, welcher dem aktuellen Mietzins zugrunde liegt. Von diesen Regeln ausgenommen sind Mietverträge mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen sowie Umsatzmieten bei Geschäftsräumen. Bei geförderten Wohnungen gilt häufig auch eine besondere Regelung.
Weitere Faktoren können zur Mietzinserhöhung beitragen
Neben der Änderung des Referenzzinssatzes können weitere Kostenfaktoren wie die Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise (Teuerung) eine Rolle in der Mietzinsgestaltung spielen. Die Teuerung kann im Umfang von 40 Prozent angerechnet werden. Zudem kann eine Veränderung der Unterhalts- und Betriebskosten zur Anpassung des Mietzinses führen. Dies ist gegebenenfalls im Rahmen der Berechnung zu berücksichtigen.
Ob Haus- oder Wohnungskauf: Preise im August gestiegen
Anbieter von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen haben ihre Preiserwartungen im August leicht erhöht. Wer derzeit Ausschau nach einem Eigenheim hält, muss sein Budget je nach Objektart deswegen aber nicht zwingend ausweiten. Auch Mieterinnen auf Wohnungssuche wurden im letzten Monat mit höheren Preisforderungen konfrontiert.
7464 Franken – so viel verlangten Verkäufer und Verkäuferinnen pro Quadratmeter Wohnfläche für Einfamilienhäuser per Ende August. Dies entspricht einer Preisanhebung von 0,5 Prozent im Monatsverlauf, wie der Swiss Real Estate Offer Index zeigt. Dieser wird von ImmoScout24 in Zusammenarbeit mit dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI erhoben. Hochgerechnet auf ein typisches Objekt mit einer Fläche von 140 m2 liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Einfamilienhäuser damit aktuell bei rund 1‘045‘000 Franken. Doch nicht nur auf den Preisschildern von Einfamilienhäusern prangten im vergangenen Monat höhere Zahlen als zuvor. Auch Eigentumswohnungen wurden im Landesmittel um 0,6 Prozent teurer ausgeschrieben und erreichten einen Quadratmeterpreis von 8889 Franken. Ausgehend von einer durchschnittlichen Wohnfläche von 110 m2 kommt eine typische Stockwerkeinheit damit zu rund 978’000 Franken auf den Markt. «Ein Blick auf die vergangenen Monate zeigt, dass zumindest bei Einfamilienhäusern nach Anstiegen vielfach wieder Korrekturen der Angebotspreise nach unten vorgenommen wurden – etwas Geduld kann sich somit lohnen. Innert Jahresfrist blieben die Angebotspreise mit +0,1 Prozent denn auch praktisch konstant. Im Markt für Eigentumswohnungen hingegen ist mit +3,1 Prozent über die letzten zwölf Monate eine robuste Zunahme der Angebotspreise zu beobachten», sagt Martin Waeber, Managing Director Real Estate der SMG Swiss Marketplace Group.
Mietpreisentwicklung nimmt Fahrt auf
Wenig erfreuliche Nachrichten brachte der August für jene, die nach einer Mietwohnung Ausschau halten. Mit einem Anstieg der Angebotsmieten von 2,1 Prozent wurde eine zuvor im Juli verzeichnete Entlastung bereits wieder kompensiert. Am stärksten fiel die Zunahme in der Grossregion Zürich mit +4,6 Prozent aus. Auch in der Zentralschweiz (+2,5 Prozent) und im Tessin (2,4 Prozent) war die Zunahme überdurchschnittlich. Geringer als im nationalen Schnitt fiel das Plus in der Ostschweiz (+1,7 Prozent), im Mittelland (+0,8 Prozent), in der Genferseeregion (+0,7 Prozent) und in der Nordwestschweiz (+0,5 Prozent) aus. Aber auch die längerfristige Perspektive bestätigt die Aufwärtstendenz bei inserierten Mietobjekten: Über die vergangenen zwölf Monate wurde im Landesmittel eine Preissteigerung von 3,4 Prozent registriert.
Implenia erhält gute Bewertungen in den Nachhaltigkeitsratings
2021 hatte Implenia als erstes Unternehmen im Index Construction & Engineering von MSCI ESG Research das höchstmögliche Rating AAA erhalten. Mit der erneuten Bestätigung dieses Ratings will der Bau- und Immobiliendienstleister seine Position als Branchenleader in der Nachhaltigkeit weiter festigen, wie das Unternehmen mitteilt. MSCI ESG Research bietet ausführliche Recherchen, Bewertungen und Analysen zu den ESG-bezogenen Aktivitäten von Tausenden Unternehmen weltweit an. Auch Morningstar Sustainalytics, ein führendes unabhängiges ESG- und Corporate Governance-Analyseunternehmen, hat Implenia erneut als «Industry Top Rated» eingestuft. Implenia erhält 88 Punkte (2023: 86 Punkte) im «ESG Rating» in den drei Bereichen Umwelt, Soziales und Governance in der Branche «Construction & Engineering». Im Fokus stehen dabei das Management von ESG-Themen sowie laufende Initiativen in diesem Bereich.
Auch im «ESG Risk Rating» von Morningstar Sustainalytics gehöre Implenia weiterhin zu den «Industry Top Rated» und ist unter den besten 8% der bewerteten Branchenunternehmen eingestuft, heisst es weiter. Neben dem Management von ESG-Themen werden dabei auch die branchenspezifischen ESG-Risiken miteinbezogen. Verbesserungen im Vergleich zum Vorjahr gab es vor allem in den Bereichen erneuerbare Energien, Menschenrechte und Corporate Governance. Weiteres Verbesserungspotenzial sieht Sustainalytics insbesondere bei den Kriterien CO2-Intensität und Umweltpolitik von Lieferanten.
Akara Diversity PK: Steigerung der Anlagerendite auf 2.12 Prozent
Im ersten Halbjahr erzielte der Akara Swiss Diversity Property Fund PK («Akara Diversity PK») per 30. Juni 2024 eine Anlagerendite von 2.12%. Diese setzt sich aus einer Cashflow-Rendite von 1.49% und einer Wertänderungsrendite von 0.63% zusammen. Seit der Lancierung 2016 konnte der Fonds eine kumulierte Überperformance von 7.88% im Vergleich zum KGAST Immo-Index Gemischt verzeichnen. Das Portfolio erreichte per Halbjahr 2024 mit 158 Liegenschaften einen Immobilienwert von rund CHF 2.8 Mrd.
Im Berichtszeitraum hat der Fonds vier Liegenschaften im Gesamtwert von rund CHF 120 Mio. akquiriert und sechs Liegenschaften im Gesamtvolumen von rund CHF 86 Mio. veräussert. Ein weiterer Verkauf wurde für den 1. Juli 2024 beurkundet. Die neu erworbenen Objekte in Mendrisio (TI), Montagny-près-Yverdon (VD), Cointrin (GE) und Muri (AG) sind vollvermietet und verfügen über langjährige, bonitätsstarke Mieter. Zwei der vier Liegenschaften wurden als «Sale-and-Rent-Back»-Transaktion erworben, mit indexierten Mietverträgen über 15 Jahre und drei Verlängerungsoptionen. Zudem wurden die ESG-Bestrebungen des Fonds durch die Akquisitionen gestärkt: Die Liegenschaften in Muri und Mendrisio verfügen über PV-Anlagen. Die Liegenschaft in Muri hat zudem eine CO2-neutrale Wärmeproduktion, und mit der Mieterin wurde ein «Green Lease»-Mietvertrag abgeschlossen. Die Liegenschaft in Cointrin ist zudem Minergie-zertifiziert.
Weiterentwicklung der Bauprojekte
Die Flächen des zweiten Baufelds «Leo» des Projekts «Leuen Waldegg» in Uitikon-Waldegg (ZH) mit 99 Wohnungen werden zwischen dem 1. September und 5. Oktober 2024 bezogen und die Überbauung ist bereits vollvermietet. Die 50 Stockwerkeigentumswohnungen der letzten Etappe «Leandro» werden im kommenden Frühjahr fertig gestellt, wobei die Vermarktung bereits angelaufen ist. Zwei Neubauprojekte in Zürich, an der Oberwiesenstrasse 63 und der Moosstrasse 39, wurden im Frühling 2024 fertiggestellt und vollständig bezogen. Die Totalsanierung an der Dörflistrasse 115 in Zürich-Oerlikon wurde ebenfalls abgeschlossen. Die beiden Liegenschaften an der Oberwiesenstrasse 63 und an der Dörflistrasse 115 wurden im Juni 2024 vollvermietet verkauft.
IMMOFONDS suburban: Einzelheiten zur geplanten Kapitalerhöhung
Für den IMMOFONDS suburban ist eine Kapitalerhöhung mit einem Emissionsvolumen von maximal CHF 14.4 Mio. geplant. Der Ausgabepreis beträgt CHF 108.00 netto je Anteil und die Bezugsfrist startet am 10. September 2024.
Die Fondsleitung Immofonds Asset Management AG führt für ihren Immobilienfonds IMMOFONDS suburban vom 10. September 2024 bis 17. September 2024, 12:00 Uhr (MESZ) eine Kapitalerhöhung von maximal CHF 14.4 Mio. durch. Die Emission erfolgt kommissionsweise («best-effort basis») im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebots in der Schweiz.
Jedem bisherigen Anteil wird ein Bezugsrecht zugeteilt. Vier Bezugsrechte berechtigen zum Bezug von einem neuen Anteil. Insgesamt werden maximal 134 442 neue Anteile des IMMOFONDS suburban ausgegeben. Damit wird sich die Anzahl der umlaufenden Anteile auf maximal 672 213 An- teile erhöhen. Nicht gezeichnete Anteile werden allenfalls nicht emittiert, wodurch sich der Emissionsbetrag verändern kann. Der Ausgabepreis beträgt per Liberierung CHF 108.00 netto je Anteil. Nach Ablauf der Bezugsfrist wird die genaue Anzahl der neu auszugebenden Anteile festgelegt. Die Liberierung erfolgt voraussichtlich am 20. September 2024. Unter der Annahme, dass alle Bezugsrechte ausgeübt werden und die Kapitalerhöhung im vollen Umfang durchgeführt wird, ergibt sich ein Transaktionsvolumen von CHF14.4 Mio. Die neuen Anteile sind für das Geschäftsjahr 2024 voll ausschüttungsberechtigt. Mit dem Emissionserlös aus der geplanten Kapitalerhöhung des IMMOFONDS suburban sollen die Verschuldung abgebaut und das Portfolio strategiekonform ausgebaut werden. Hierbei richtet sich der Fokus auf den Erwerb von attraktiven Liegenschaften, die das bereits bestehende Portfolio optimal ergänzen. Zudem ist die Umsetzung weiterer ESG-Massnahmen vorgesehen.
Investis Real Estate Group: Portfolioerweiterung auf Kurs
Die Investis-Gruppe steigerte den Umsatz im ersten Halbjahr um 1.5% auf CHF 117 Mio. (Vorjahr: CHF 115 Mio.). Im Segment Properties legte der Umsatz dank Zukäufen und Mietzinserhöhungen um 7.7% zu. Der Umsatz des Segment Real Estate Services lag per Verkaufsdatum 24. Juni 2024 bei CHF 90 Mio. Der EBITDA der Gruppe vor Neubewertungen und Veräusserungsgewinnen erreichte CHF 26 Mio. (CHF 25 Mio.). Der durchschnittliche reale Diskontierungssatz erhöhte sich leicht auf 2.99% (2.97% per 31.12.2023). Bei praktisch unverändertem Diskontierungssatz, aber weiterhin kontinuierlich steigenden Mieteinnahmen, resultierte eine Aufwertung von CHF 4.5 Mio. (Abwertung von CHF 48.8 Mio.). Zusammen mit dem erzielten Gewinn aus dem Verkauf des Segmentes Real Estate Services resultierte ein positives Betriebsergebnis (EBIT) im ersten Halbjahr 2024 von CHF 151 Mio. (CHF –26 Mio.). Bis zum Stichtag 30. Juni 2024 konnten fünf Liegenschaften mit einem Sollmietertrag von CHF 3.6 Mio. erworben werden.
Das Segment Properties erreichte einen Umsatz von CHF 28 Mio. (CHF 26 Mio.). Die like-for-like Mieteinnahmen stiegen um +1.8%, bei Wohnliegenschaften um +2.0%. Dieser Anstieg ist zum einen auf Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen zurückzuführen, die weiter kontinuierlich umgesetzt werden konnten (die überwiegende Mehrheit der Mietverträge sind an den Konsumentenpreisindex gebunden), zum anderen auf Mieterwechsel. Letzterer liegt weiterhin im zweistelligen Bereich bei 11%. Der Leerstand konnte auf dem tiefen Niveau von 1.0% gehalten werden (0.9% per 31.12.2023). Der Sollmietertrag erhöhte sich per 30.06.2024 um 7% auf CHF 62.0 Mio. (CHF 57.9 Mio. per 31.12.2023). Der EBITDA vor Neubewertungen betrug CHF 17.9 Mio. (CHF 16.5 Mio.). Die Portfolioaufwertung betrug CHF 4.5 Mio. (Abwertung von CHF –48.8 Mio. per 30.6.2023). Das Segment erzielte in der Folge einen EBIT von CHF 22.4 Mio. (CHF –32.2 Mio.).
Der Umsatz im Segment Real Estate Services lag per Verkaufsdatum 24.6.2024 bei CHF 90 Mio. mit einer EBIT-Marge von 9.8%. Aus dem Verkauf dieses Segmentes resultierte ein Gewinn von CHF 122.2 Mio. Dies führte zu einem EBIT der Gruppe von CHF 150.9 Mio. (CHF –25.9 Mio.). Der Reingewinn ohne Neubewertungseffekt betrug CHF 139.1 Mio. Das Nettoergebnis belief sich auf CHF 143.0 Mio. und lag pro Aktie bei CHF 11.21.
Sehr solide Finanzlage
Die Bilanzsumme belief sich per 30. Juni 2024 auf CHF 1.7 Mia. bei einer Eigenkapitalquote von 72% (per 31.12.2023: 64%). Das Immobilienportfolio wurde mit CHF 1,605 Mio. bewertet. Es umfasste am Stichtag 162 Gebäude mit 2,599 Wohneinheiten. Bezogen auf den Wert des Immobilienportfolios beträgt der Loan-to-value (LTV) sehr konservative 18.7% (verzinsliche Finanzverbindlichkeiten von CHF 300 Mio.). Die latenten Steuerverbindlichkeiten beliefen sich auf CHF 142 Mio. (CHF 141 Mio. per 31.12.2023). Der Nettobuchwert (NAV) pro Aktie ohne latente Steuern im Zusammenhang mit Liegenschaften erhöhte sich per Stichtag auf CHF 107.92 (per 31.12.2023: CHF 91.68).
Im Juli/August 2024 wurden vier weitere Liegenschaften erworben und ein Kaufvertrag für eine weitere Liegenschaft unterzeichnet. Der gesamte Kaufpreis für diese Liegenschaften beläuft sich auf CHF 159 Mio. Der Soll-Mietertrag steigt dadurch um CHF 10.8 Mio. Am 16. August wurde eine CHF 100 Mio. Obligationenanleihe erfolgreich platziert, bei einem Coupon von 1.45% und einer Laufzeit bis 16. Oktober 2026.
