Ausgabe 35/2024 vom 30.08.2024.
Die Woche im Rückblick: Wichtige Themen, Studien und Hintergründe aus der Immobilienwirtschaft. Jeden Freitag in der «Crème de la Semaine».
Zug Estates platziert bereits den dritten Green Bond
Die Zug Estates Holding AG hat einen weiteren Green Bond über CHF 100 Mio. platziert, wie sie mitteilt. Im Vorfeld der Transaktion wurde das bestehende Green Bond Framework zu einem Green Finance Framework erweitert. Basierend auf den neuen, strengen Selektionskriterien klassieren 95% des Portfolios als grüne Liegenschaften.
Nachdem Zug Estates 2019 als erste Schweizer Immobiliengesellschaft einen Green Bond emittiert und bereits 2022 ihr Anleihenportfolio vollständig auf Green Bonds umgestellt hatte, wurde mit Liberierung am 30. September 2024 ein weiterer Green Bond in der Höhe von CHF 100 Mio. mit einem Coupon von 1.65% und einer Laufzeit von sieben Jahren platziert. Der Anteil an unbesicherten Anleihen im Verhältnis zu sämtlichen verzinslichen Finanzierungen erhöht sich dadurch auf rund 45%. Im Vorfeld der Emission wurde das bestehende Green Bond Framework zu einem Green Finance Framework erweitert, welches Zug Estates neu nicht nur die Aufnahme von Green Bonds, sondern auch den Zugang zu anderen Arten von grünen Finanzinstrumenten ermöglicht.
Unter den neuen, strengen Selektionskriterien werden Gebäude und Areale als grün klassiert, welche Treibhausgasemissionen im Betrieb von weniger als 1kg pro m2 Energiebezugsfläche ausweisen (<1 kg CO2eq / m2 EBF p.a.) oder über eine Zertifizierung bei BREEAM (sehr gut oder höher), DGNB/SGNI (Gold oder höher), SNBS (Gold oder höher) oder Minergie verfügen. Trotz diesen ambitionierten Richtwerten verfügt Zug Estates über einen Anteil an grünen Gebäuden und Arealen, gemessen am Gesamtportfolio, von 95%. Hiervon werden den beiden bestehenden Green Bonds und dem neu lancierten Green Bond Liegenschaften in der Suurstoffi mit einem Marktwert per 30.6.2024 von CHF 418.4 Mio. zugewiesen.
ISS Corporate Solutions, eine der weltweit führenden Agenturen für ESG-Research und -Rating, hat zum Green Finance Framework eine Second Party Opinion (SPO) abgegeben. Zudem hat ISS (International Shareholder Services) Zug Estates am 23. August 2024 die Einstufung «C+» und damit den Status «Prime» verliehen. UBS AG und Basler Kantonalbank agieren als Joint Lead Manager der Emission. Die Zulassung zum Handel an der SIX Swiss Exchange wird beantragt.
Emission beim Raiffeisen Futura Immo Fonds im September geplant
Die VERIT Investment Management AG als Fondsleitung hat beschlossen, beim Raiffeisen Futura Immo Fonds eine Kapitalerhöhung im Umfang von maximal 493’058 Anteilen durchzuführen. Die neuen Anteile werden den bisherigen Inhabern von Anteilen des Raiffeisen Futura Immo Fonds und, soweit bisherige Anleger ihr Bezugsrecht nicht ausüben, Neuinvestoren angeboten. Der Bezugspreis für die neuen Anteile basiert auf dem Nettoinventarwert je Anteil per 31. März 2024 und schliesst den Einkauf in den laufenden Ertrag für die Periode vom 1. April 2024 bis zur Liberierung am 26. September 2024 sowie die Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank und/oder von Vertriebsträgern von 1.5% ein. Der Bezugspreis wird auf 1/100 der Rechnungseinheit gerundet. Die genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile wird nach Ablauf der Bezugsfrist durch die Fondsleitung bekannt gegeben. Der Bezugspreis beträgt CHF 95.79 netto je neuen Anteil. 8 bisherige Anteile berechtigen zum Bezug von einem neuen Anteil. Die Bezugsfrist dauert vom 4. September 2024 bis 23. September 2024.
Chancen für Käufer trotz leicht höherem Risiko bei Immobilien
Der MoneyPark Real Risk Index (RERI) zeigt seit Ende 2022 eine bemerkenswerte Stabilität im Bereich des tiefen Risikos, nachdem er während der Corona-Krise stark angestiegen war. Insgesamt verbleibt der RERI mit einem Wert von 2.8 im Bereich des tiefen Risikos.
Das starke Preiswachstum der Corona-Jahre hat sich seit Anfang 2023 deutlich abgeschwächt. Die Immobilienpreise steigen aktuell ungefähr im Rahmen der Inflation – 2023 lagen sie eher unterhalb der Inflationsrate, seit Anfang 2024 jedoch wieder leicht darüber. Diese Entwicklung deutet auf eine Normalisierung hin, wobei die Nachfrage hoch bleibt, aber nicht mehr die starken Preissprünge der vorangehenden Jahre ermöglicht. Ein weiterer Faktor zur Einschätzung einer allfälligen Überhitzung des Immobilienmarktes ist der Verschuldungsgrad. Dieser beschreibt das Verhältnis der aufgenommenen Hypothekarsumme zum gesamthaft verfügbaren Vermögen der Immobilienkäufer bei Neufinanzierungen. Diese Kennzahl gibt Aufschluss über das Risiko und die Finanzierungsstruktur der Käufer. Der Median des Verschuldungsgrads bewegt sich seit langem auf einem stabilen Niveau und liegt aktuell sehr nahe beim langfristigen Wert von rund 1.6. Dies deutet darauf hin, dass Käufer ihre Immobilienfinanzierungen weiterhin in einem gesunden Verhältnis zu ihrem verfügbaren Vermögen gestalten.
Zinsentwicklung
Seit Anfang 2024 hat sich die Zinssituation dank zwei Zinssenkungen der SNB deutlich entspannt. Die aktuelle sehr flache Swap-Kurve deutet auf stabile Zinserwartungen der Kapitalmärkte hin, was Immobilienkäufern hohe Planungs- sicherheit bietet und damit die Entscheidungsfindung beim Immobilienkauf erleichtert. Gleichzeitig werden die Margensteigerungen diverser Hypothekaranbieter seit Anfang 2024 immer deutlicher sichtbar. Die Zinsunterschiede zwischen den günstigsten und teuersten Anbietern sind mit 1.19% (für eine 10-jährige Hypothek) im 2. Quartal so hoch wie letztmals 2019. Damit lohnt sich die Suche nach der besten Finanzierungslösung mehr denn je. In einer Phase stabiler Zinssätze, können Käufer durch einen sorgfältigen Vergleich erhebliche Kosten einsparen.
Zukünftige Entwicklungen
Wir erwarten eine weiterhin stabile Entwicklung des Immobilienmarktes, mit tendenziell stabilen oder leicht sinken- den Zinsen und leicht steigenden Immobilienpreisen. Die kommenden Monate werden zeigen, ob den Zentralbanken ein „Soft Landing“ gelingt oder ob die Wirtschaft weiter abkühlt oder gar in eine Rezession schlittert. Diese Ungewissheit könnte die Marktdynamik beeinflussen und sowohl Risiken als auch Chancen für Käufer und Investoren mit sich bringen. Die derzeitige Situation auf dem Immobilienmarkt bietet eine Mischung aus Stabilität und Chancen. Die Beruhigung der Zinssituation und die stabile Preisentwicklung schaffen eine solide Grundlage für Immobilienkäufer. Gleichzeitig bleibt die Bedeutung einer sorgfältigen Finanzierungsplanung hoch, um die besten Konditionen zu sichern. Mit einem wachsamen Auge auf die makroökonomischen Entwicklungen und einer strategischen Herangehensweise können Käufer die gegenwärtigen Marktbedingungen optimal nutzen.
Livit: Bewirtschaftung unter neuer Leitung
David Rivière (45), Leiter strategische Projekte und Corporate Real Estate bei Equans, wird per 1. Oktober 2024 neuer Leiter Bewirtschaftung bei Livit. Rivière verfügt über die Ausbildungen zum Elektro- und Wirtschaftsingenieur FH sowie einen Executive MBA. Er stösst von Equans (vormals Bouygues E&S) zu Livit, wo er in seiner Funktion als Leiter strategische Projekte und Corporate Real Estate das Servicegeschäft, das Facility Management und die Bewirtschaftung kennenlernte. In seinen früheren beruflichen Stationen zeichnete er bei Sunrise für die Digitalisierung von Prozessen, Abläufen sowie Schnittstellen zu Kunden verantwortlich und verfügt über Erfahrung im Bereich Energie.
Swiss Prime Site: Portfolio mit Potenzial
Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften der Swiss Prime Site wuchs im ersten Halbjahr um 6.0% auf CHF 232.0 Mio. [218.9 im Vorjahreszeitraum]. Dazu beigetragen haben die Neubauprojekte an der Müllerstrasse in Zürich, im Stücki Park in Basel und bei Pont-Rouge in Genf, eine weitere Senkung der Leerstandsquote auf 3.6% [4.0% per Dezember] sowie bessere Mietzinsen bei Neu- und Wiedervermietungen, heisst es im Halbjahresbericht. Das Wachstum auf vergleichbarer Basis (EPRA LfL) betrug 3.7% [3.4% im Vorjahreszeitraum]. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) lag per Ende Juni 2024 annähernd konstant bei 4.9 Jahren. Durch die laufende Portfoliooptimierung im Rahmen des Capital Recyclings sowie einen strengen Kostenfokus konnte das Unternehmen dieses Ertragswachstum bei leicht niedrigerem Aufwand im Immobilien- Segment erzielen, wodurch sich die Aufwandquote (EPRA cost ratio) deutlich um einen Prozentpunkt auf 18.4% reduzierte [19.4% im Vorjahreszeitraum]. Entsprechend stieg der operative Gewinn (EBITDA) des Immobilien-Segments auf CHF 199.8 Mio. (+7.3% ohne Berücksichtigung der Verkaufsgewinne).
Per Halbjahr 2024 verzeichnete Swiss Prime Site positive Neubewertungen des Portfolios von CHF +30 Mio. [–99 im Vorjahreszeitraum]. Da der angewandte Diskontsatz unverändert blieb, sei diese Veränderung ausschliesslich auf operative Verbesserungen zurückzuführen: höhere Neuabschlüsse bei Mietverträgen, tiefere Leerstände sowie tiefere Objektkosten. Insgesamt erhöhte sich der Wert der Immobilien in der Kombination von Bewertungsanpassung, Verkäufen sowie Investitionen in die Entwicklungen gegenüber dem Jahresende 2023 um CHF +73 Mio. auf CHF 13.15 Mrd.
Akquisition Fundamenta
Das erste Halbjahr im Segment Asset Management war durch die Übernahme des spezialisierten Asset Managers Fundamenta geprägt. Mit der im April vollzogenen Transaktion sind verwaltete Vermögen im Umfang von CHF 4.2 Mrd. übergegangen. Damit avanciert Swiss Prime Site Solutions zum grössten unabhängigen Immobilien Asset Manager der Schweiz: Die verwalteten Vermögen (AuM) sind auf CHF 12.7 Mrd. angestiegen. Die Erträge aus dem Asset Management stiegen um 22% auf CHF 27.0 Mio. [22.2 im Vorjahreszeitraum]. Das EBITDA wuchs analog zum Ertragswachstum um 22% auf CHF 14.6 Mio. [11.9]. Der Beitrag von Fundamenta floss dabei nur anteilig für die Zeit nach Vollzug der Akquisition im April mit ein.
Höherer operativer Gewinn
Der konsolidierte Betriebsgewinn vor Abschreibungen und Neubewertungen (EBITDA) erhöhte sich um 3.5% auf CHF 204.7 Mio. [197.8 im Vorjahreszeitraum]; dies auf Basis von IFRS 5 («aufgegebene Geschäftsbereiche», d.h. ohne Berücksichtigung des anteiligen Ergebnisses der im Vorjahr verkauften Wincasa). Der konsolidierte Betriebsgewinn beinhaltet einen Verlust von CHF –3.8 Mio. [–3.6] des Jelmoli-Retail-Geschäfts – getrieben von einem weiteren Ertragsrückgang auf CHF 55.9 Mio. [59.8] aufgrund sich vermindernder Publikums-Frequenzen im Jelmoli-Haus sowie tieferer durchschnittlicher Umsätze pro Einkauf. Der totale Netto-Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund von höheren Refinanzierungskosten im Vergleich zu den auslaufenden Finanzierungen auf CHF 29.5 Mio. [28.1].
Im Bild: Prime Tower in Zürich.
SF Funds mit verbesserter Ertragssituation im ersten Halbjahr
SF Retail Properties Fund
Der SF Retail Properties Fund hat das erste Halbjahr 2024 erfolgreich abgeschlossen. Der Marktwert der Liegenschaften erhöht sich per 30. Juni 2024 um 0.9% auf CHF 893.3 Millionen. Die Ausrichtung der Portfoliostrategie auf «Güter des täglichen Bedarfs» habe sich auch 2024 mit anhaltender Inflation erneut bewährt, heisst es in einer Mitteilung. Es wurden Mietverträge mit Flächen von 30 000 m2 verlängert oder neu unterzeichnet. Im 1. Quartal wurde eine Kapitalerhöhung erfolgreich umgesetzt. Das neu zugeflossene Kapital wird zwischen Juli und Oktober 2024 vollständig in drei neue Objekte investiert. Eine Liegenschaft wurde nach Bilanzstichtag per 1. Juli 2024 bereits beurkundet und zwei weitere Objekte werden im September übertragen.
Das Liegenschaftsportfolio des SF Retail Properties Fund weist per 30. Juni 2024 einen Marktwert von CHF 893.3 Millionen aus, aufgeteilt auf 83 Liegenschaften. Die Mieteinnahmen betrugen CHF 22.4 Millionen. Die Bruttorendite des Portfolios per 30. Juni 2024 beträgt attraktive 5.44%. Die Leerstandsquote per 30. Juni 2024 hat sich im Vergleich zum 31. Dezember 2023 um 0.06 Prozent- punkte auf 5.33% reduziert. Die festen, gewichteten Laufzeiten der Mietverträge (WAULT) des SF Retail Properties Fund Portfolios bleiben per 30. Juni 2024 auf dem hohen Wert von 6.03 Jahren konstant. Die Gesamterträge betrugen in der abgeschlossenen Berichtsperiode CHF 23.2 Millionen (30. Juni 2023: CHF 21.8 Millionen). Der Gesamtaufwand beläuft sich auf CHF 8.4 Millionen (30. Juni 2023: CHF 8.4 Millionen). Der Net- toertrag erhöht sich dabei im Year-on-Year-Vergleich auf CHF 14.7 Millionen (30. Juni 2023: CHF 13.4 Millionen). Dies entspricht CHF 2.27 pro Anteil bei 6 480 000 Anteilen (30. Juni 2023: CHF 2.21 pro Anteil bei 6 075 000 Anteilen). Das Nettofondsvermögen erhöhte sich in der Berichtsperiode um CHF 24.6 Millionen auf CHF 640.3 Millionen (31. Dezember 2023: CHF 615.7 Millionen).
SF Commercial Properties Fund
Der SF Commercial Properties Fund steigerte innert der letzten sechs Monate den Nettoertrag im Vergleich zum Halbjahr 2023 um 14.27%. Das Portfolio umfasst 16 Liegenschaften. In den letzten sechs Monaten wurden Mietverträge im Umfang von 6 300 m2, respektive 4.53% der Gesamtmietfläche, verlängert oder neu abgeschlossen. Die Hauptnutzung des kommerziellen Portfolios ist auf Lager-, Logistik-, Industrie- und Gewerbeflächen ausgerichtet. Die Bestandesliegenschaften befinden sich alle an gut erschlossenen Standorten, entlang der Hauptverkehrsachsen der Schweiz. Das Liegenschaftsportfolio weist per 30. Juni 2024 einen Marktwert von CHF 279.56 Millionen aus (Vorjahr: CHF 279.55 Millionen). Die Bruttorendite des Portfolios liegt per 30. Juni 2024 bei 6.36%. Die gewichtete Laufzeit der Mietverträge (WAULT) liegt mit 4.73 Jahren stabil auf einem hohen Niveau. Die Leerstandsquote in der Berichtsperiode hat sich im Ver- gleich zum Vorjahr deutlich um 6.70 Prozentpunkte auf 7.05% reduziert. Der Nettoertrag wurde in der abgeschlossenen Geschäftsperiode gegenüber dem Vergleichszeit- raum im letzten Jahr um 14.27% auf CHF 5.21 Millionen gesteigert (30. Juni 2023: CHF 4.56 Millionen). Dies entspricht CHF 2.17 pro Anteil bei 2 400 000 Anteilen (Vorjahr: CHF 1.90 pro Anteil bei 2 400 000 Anteilen). Der Gesamtaufwand beläuft sich auf CHF 2.94 Millionen (Vorjahr: CHF 3.79 Millionen).
Die Kostenreduktion um CHF 0.85 Millionen ergibt sich aus der Optimierung der Unterhalts- und Betriebskosten sowie Reduktionen bei den reglementarischen Vergütungen. Die EBIT-Marge wurde um über 8% gesteigert und liegt aktuell bei 74.09%. Die Fondsbetriebsaufwandquote TER reduzierte sich um 4 Basispunkte auf 0.89% (30. Juni 2023: 0.93%). Das Nettofondsvermögen beträgt per 30. Juni 2024 CHF 205.09 Millionen (Vorjahr: CHF 211.21 Millionen). Die Veränderung resultiert aus dem Gesamterfolg von CHF 4.08 Millionen abzüglich der seit Lancierung des Fonds stabilen Ausschüttung von CHF 10.20 Millionen, resp. CHF 4.25 pro An- teil, welche im Frühjahr für das Geschäftsjahr 2023 erfolgte.
SF Sustainable Property Fund
Der SF Sustainable Property Fund erzielt im ersten Halbjahr 2024 durch erfolgreiches Kos- tenmanagement und Umsetzung der Referenzzinssatzanpassung eine Steigerung des Netto- ertrags pro Anteil von CHF 1.47 auf CHF 1.53. Das Liegenschaftsportfolio des Funds weist per 30. Juni 2024 einen Marktwert von CHF 1.45 Milliarden aus, aufgeteilt auf 107 Liegenschaften. Dabei erfährt das Portfolio Like- for-Like eine leichte Aufwertung in Höhe von 0.07%. Die Bruttorendite des Portfolios liegt per 30. Juni 2024 bei 4.08% und die Leerstandsquote hat sich per Stichtag im Vergleich zum 31. Dezember 2023 um 0.22 Prozentpunkte auf 4.75% reduziert. In der Berichtsperiode wurden keine Transaktionen getätigt. Die zum Jahresende präsentierten Portfoliooptimierungen im Umfang von CHF 150 Millionen durch Tauschgeschäfte, Akquisition und Sanierungstätigkeiten konnten nach dem Bilanzstichtag beurkundet werden und führen in Zukunft zu einer erneuten Reduktion der Leerstände, verbesserter Portfolioqualität, steigenden Nettoerträgen und sinkenden CO2-Emissionen. Die beiden Bauprojekte in Basel (BS) am Luzernerring 148 und an der Rufacherstrasse 8 wurden im 1. Quartal 2024 abgeschlossen und sind bereits wieder vollvermietet. Die Erstvermietung an der Via Giuseppe Cattori 5 in Locarno (TI) ist für das 4. Quartal 2024 vorgesehen. Es besteht bereits jetzt eine grosse Nachfrage. Die Gesamterneuerung in Schlieren startete im Juli 2024 und wird Ende Dezember 2024 abge- schlossen sein.
Die Gesamterträge betrugen in der Berichtsperiode CHF 26.0 Millionen (30. Juni 2023: CHF 26.8 Millionen). Die Soll-Nettomieten bei Vollvermietung reduzieren sich aufgrund der Verkaufsaktivitäten 2023 um rund CHF 0.8 Millionen (-2.8%). Der Gesamtaufwand wurd in der Berichtsperiode auf CHF 13.2 Millionen reduziert (30. Juni 2023: CHF 14.4 Millionen). Der Nettoertrag liegt bei CHF 12.9 Millionen und wurde um +4.0% gesteigert (Vorjahr: CHF 12.4 Millionen). Dies entspricht CHF 1.53 pro Anteil bei 8 416 494 Anteilen (Vorjahr: CHF 1.47 pro Anteil bei 8 416 494 Anteilen). Das Nettofondsvermögen reduziert sich in der Berichtsperiode um CHF 19.8 Millionen auf CHF 988.6 Millionen (Vorjahr: CHF 1 008.4 Millionen). Die Veränderung erklärt sich durch den Gesamterfolg von CHF 7.1 Millionen und die getätigte Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2023 in der Höhe von CHF 26.9 Millionen.
Im Bild: Liegenschaft in Lamone
Intershop Gruppe wechselt unabhängigen Bewerter aus
Der Liegenschaftsertrag der Intershop Gruppe ist im ersten Semester 2024 im Vorjahresvergleich um 0.9 % auf CHF 40.9 Mio. angestiegen, obwohl durch getätigte Verkäufe Erträge im Umfang von mehr als CHF 0.8 Mio. weggefallen sind. Die Bruttorendite des Renditeportfolios beträgt 5.7 % (5.6 %). Verkäufe von Immobilien wurden in der Berichtsperiode keine realisiert. Verkaufsseitige Aktivitäten resultierten jedoch nach dem Bilanzstichtag in Beurkundungen von zwei Verkäufen, einer Landparzelle in Oberwinterthur und der Liegenschaft in Interlaken.
Der Wert des Immobilienportfolios betrug am Ende der Berichtsperiode CHF 1’438.6 Mio. Die Neubewertung des Portfolios ergab eine Aufwertung um 1.6 % beziehungsweise CHF 22.4 Mio. Ausschlaggebend dafür waren primär Mietzinsanpassungen sowie die erzielten Vermietungserfolge. Die Leerstandsquote des Renditeportfolios wurde im ersten Semester um 0.5 Prozentpunkte auf 6.9 % reduziert. Die Leerstandsquote der Entwicklungsliegenschaften stieg hingegen um 10.2 Prozentpunkte auf 28.6 % an. Hintergründe dafür sind die Fertigstellung des Projekts «Métiers Vernier» und die Akquisition der leerstehenden Liegenschaft in Baden. Auf vergleichbarer Basis betrug der Anstieg 0.5 Prozentpunkte. Der Liegenschaftsaufwand sank um 2.1 % auf CHF 4.2 Mio.
Während der administrative Aufwand unter anderem aufgrund höherer Beratungskosten um 18.8 % auf CHF 1.8 Mio. angestiegen ist, sank der Personalaufwand um 4.6 % auf CHF 5.4 Mio. Hierbei haben sich die geringeren Vergütungen für das neue Managementteam reduzierend ausgewirkt. Belastet haben dagegen individuelle Lohnerhöhungen zu Beginn des Jahres und die übergangsweise Doppelvergütung gewisser Managementpositionen. Der Finanzaufwand ist im Vorjahresvergleich um 18 % auf CHF 3.4 Mio. gewachsen, was auf eine höhere durchschnittliche Finanzverschuldung und auf höhere durchschnittliche Fremdkapitalzinsen zurückzuführen ist. Durch die Neuschätzung der Rückstellung für latente Steuern infolge Berücksichtigung der Verkehrswerte von vor 20 Jahren sowie einer individuellen Haltedauer konnte die Steuerrückstellung um CHF 8.9 Mio. reduziert werden. Zudem wurde nach definitiver Veranlagung einer Tochtergesellschaft für mehrere Vorjahre eine Steuerabgrenzung von CHF 3.7 Mio. erfolgswirksam aufgelöst. Vorwiegend aufgrund dieser beiden Effekte ergab sich ein Steuerertrag von CHF 2.2 Mio. (Vorjahr Steueraufwand von CHF 10.9 Mio.). Das Eigenkapital per 30.06.2024 betrug CHF 869 Mio. respektive CHF 94.28 pro Aktie. Daraus ergibt sich eine Eigenkapitalquote von 59 %.
Immobilienportfolio
Während der Berichtsperiode wurden einige bedeutende Vermietungserfolge erzielt, die ihre Wirkung teilweise erst ab dem zweiten Semester entfalten werden. Die durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit der per Ende der Berichtsperiode vertraglich fixierten kommerziellen Mietverträge (WAULT) stieg zum Bilanzstichtag auf 4.5 Jahre (4.0 Jahre per Ende 2023) an. Der Ausbau der Photovoltaikanlagen schreitet voran. In der Westschweiz konnten im Berichtssemester zwei neue Anlagen mit einer Gesamtleistung von 450 kWp in Betrieb genommen werden. Zudem wird der Umstieg auf erneuerbare Energien forciert. Per Bilanzstichtag werden, basierend auf den Verkehrswerten der Liegenschaften, rund 44 % des Gesamtportfolios vollständig mit erneuerbarer Energie versorgt.
Der Verwaltungsrat hat beschlossen, den unabhängigen Liegenschaftsbewerter zu wechseln. Ab 2025 wird CBRE Zürich AG mit der Bewertung der Immobilien betraut. Die bisherige Mandatsträgerin hat das Portfolio seit 2011 bewertet.
Procimmo Residential Lemanic Fund: Verkäufe wirken sich aus
Der Fonds «Procimmo Residential Lemanic Fund» habe seine Strategie der Neupositionierung des Portfolios erfolgreich abgeschlossen, indem er im vergangenen Jahr sieben Vermögenswerte verkaufte, teilt die Fondsleitung mit. Die reale Bruttorendite des Fonds stieg bei gleichbleibendem Konsolidierungskreis um 10 Basispunkte. Darüber hinaus habe diese Strategie zu einer deutlichen Reduzierung der Fremdfinanzierungsquote des Fonds beigetragen, die per 30. Juni 2024 25.87% betrug, gegenüber 31.83% im Vorjahr. Schliesslich tragen diese Verkäufe zu einem deutlichen Rückgang der Leerstandsquote bei, die von 2.37 % am 30. Juni 2023 auf 1.52 % im laufenden Zeitraum sinkt.
In der ersten Jahreshälfte 2024 sanken die Einnahmen im Vergleich zum 30. Juni 2023 um 4.95% (CHF 10.9 Millionen gegenüber CHF 11.4 Millionen). Dieser Rückgang sei hauptsächlich auf den Verkauf von sieben Vermögenswerten zurückzuführen, der zwischen Juni 2023 und Februar 2024 durchgeführt wurde. Gleichzeitig beliefen sich die Kosten per 30. Juni 2024 auf CHF 6.9 Millionen, gegenüber CHF 7.5 Millionen per 30. Juni 2023, was einem Rückgang von 8.4% entspricht. Dieser Rückgang ist ebenfalls auf die Senkung der Betriebskosten im Zusammenhang mit den verkauften Vermögenswerten zurückzuführen, aber auch auf den starken Rückgang der Hypothekarzinskosten (-8.6% im Vergleich zum 30. Juni 2023), der hauptsächlich auf die Senkung der Fremdfinanzierungsquote zurückzuführen ist. Das Nettoergebnis blieb mit CHF 4.0 Millionen (CHF 3.9 Millionen per 30. Juni 2023) stabil.
Der Immobilienwert sank im Vergleich zum 30. Juni 2023 um CHF 52.7 Millionen (-9.8%), was hauptsächlich auf den Verkauf von Vermögenswerten zurückzuführen ist, deren Verkehrswert per 30. Juni 2023 CHF 50.9 Millionen betrug. Bei gleichbleibendem Konsolidierungskreis sanken die Werte im Vergleich zum 30. Juni 2023 um nur 0.6%, was auf die Dekompression der Diskontsätze zurückzuführen ist, die in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 zu beobachten war. Schliesslich sinkt die Anlagerendite deutlich auf 1.13% gegenüber 1.56% per 30. Juni 2023, während der TER relativ stabil bei 0.77% gegenüber 0.75% per 30. Juni 2023 bleibt.
Procimmo Swiss Commercial Fund 56
Die Einnahmen des Swiss Commercial Fund 56 stiegen um 5.51% und beliefen sich im ersten Halbjahr 2024 auf CHF 15’056’650.-, gegenüber CHF 14’270’605.- per 30.06.2023. Diese deutliche Entwicklung ist auf mehrere positive Faktoren zurückzuführen, insbesondere aufgrund von Neuvermietungen, da die Indexierungen im Laufe des Halbjahres vorgenommen wurden sowie aus Einnahmen aus gestaffelten Mietverträgen und das Auslaufen von Gratismieten.
Der Nettogewinn des Fonds beläuft sich auf CHF 9’032’524.-, was im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 (CHF 9’042’743) stabil ist. Der NAV liegt bei 115.90 pro Anteil, was einem Rückgang von etwas mehr als einem Franken im Vergleich zum 30. Juni 2023 entspricht, was hauptsächlich auf die Auswirkungen der nicht realisierten Verluste per 31.12.2023 zurückzuführen ist. In Bezug auf die weiteren Kennzahlen: die Fremdfinanzierungsquote sank aufgrund des Verkaufs deutlich auf 25.97% (gegenüber 27.38% am 30.06.2023). Die EBIT-Marge beläuft sich auf 70.79% und ist im Vergleich zum 2023 (75.17%) vor allem aufgrund von nicht wiederkehrenden Aufwendungen im Halbjahr einmalig gesunken. Die Anlagerendite erreichte 2.30%, verglichen mit 2.13% am 30.06.2023.
PURE Fonds steigert den Gesamterfolg im ersten Semester
Der PURE Swiss Opportunity REF (PSO) setzte nach einem soliden Geschäftsjahr 2023 das 1. Halbjahr 2024 positiv fort, wie die Fondsleitung mitteilt. Durch den Liegenschaftszukauf einer sanierten Geschäftsliegenschaft in Aarau (AG) in Höhe von CHF 13.5 Mio. stieg der Marktwert des Portfolios während dieser Zeit auf CHF 150.3 Mio. Die Mietzinseinahmen wurden von CHF 1.8 Mio. auf CHF 2.9 Mio. und der Gesamterfolg von CHF 1.1 Mio. auf CHF 1.9 Mio. erhöht, was einem Anstieg von 63% respektive 60% entspricht. Die Mietausfallrate beträgt 1.15% (Vorjahr 1.83%) und die Betriebsgewinnmarge 78.4% (Vorjahr 72.7%). Bei den Renditekennzahlen «Return on Equity» (ROE) und «Anlagerendite» erzielte der PSO für das 1. Halbjahr 2024 jeweils 2.0%. Die Fondsleitung geht auch im 2. Halbjahr 2024 von einer weiteren positiven Entwicklung der Geschäftszahlen aus.
Das bestehende Portfolio (like-for-like), ohne neue Zukäufe, verzeichnete im Rahmen der Halbjahresbewertungen per 30. Juni 2024 trotz eines anspruchsvollen Marktumfelds eine leichte Aufwertung. Mit dem Liegenschaftszukauf einer sanierten Geschäftsliegenschaft an der Bahnhofstrasse 18 in Aarau (AG), wurde ein Einwertungsgewinn von CHF 0.1 Mio. erzielt. Die Fremdfinanzierungsquote konnte per 30. Juni 2024 auf 42.3% reduziert werden.
Der NAV des PSO erhöhte sich im April 2024 durch eine weitere Kapitalaufnahme um CHF 20.4 Mio., was zu einem Wachstum des Immobilienportfolios beitrug. Zum bestehenden Investorenkreis konnten neue professionelle und institutionelle Anleger hinzugewonnen werden. Am 26. April 2024 nahm der PSO für das Geschäftsjahr 2023 eine Ausschüttung von 4.20 CHF pro Anteil an seine Investoren vor, was einer Ausschüttungsrendite von 3.4% (Ausschüttungsquote: 87.2%) auf dem Nettofondsvermögen (NAV) per 31. Dezember 2023 entspricht.
Um das Portfolio effizienter und effektiver zu verwalten, wird per 1. Juli 2024 das Bewirtschaftungsmodell von einem Full-Service Anbieter auf mehrere regionale technische sowie eine zentrale finanzielle Bewirtschaftung umgestellt. Durch die regionale Verankerung der technischen Verwaltungen, könne ein aktiveres Stakeholder-Management sowie ein verbessertes Mietermanagement sichergestellt werden. Am 22. August 2024 wurde eine kernsanierte Wohnliegenschaft in Sissach (BL) beurkundet. Eine weitere ebenfalls kernsanierte Wohnliegenschaft wurde zudem vertraglich gesichert. Die Eigentumsübertragung ist für Dezember 2024 vorgesehen. Des Weiteren prüft die Fondsleitung eine weitere Kapitalerhöhung im Herbst 2024, um das Immobilienportfolio weiter auszubauen.
Im Bild: Liegenschaft Hauptgasse in Solothurn
Helvetica Swiss Commercial Fund mit starker Performance
Der Nettoertrag des Helvetica Swiss Commercial Fund beläuft sich im ersten Halbjahr 2024 per Bilanzstichtag auf CHF 12.4 Mio. Verteilt auf die für die Ausschüttung relevanten Anteile (nach Abzug der Rücknahmen), ergibt dies einen Dividendenbeitrag von CHF 3.40 pro Anteil, was rund 65 % der Vorjahresdividende entspricht, wie die Fondsleitung mitteilt. Im ersten Halbjahr 2024 wurden zwei Liegenschaften im Umfang von CHF 14 Mio. zu Marktwert verkauft. Andererseits wurde das verbleibende Portfolio im Zuge des konservativen Bewertungsansatzes um –1.4 % (CHF 10 Mio.) angepasst. Der Verkehrswert des Portfolios nimmt in der Folge im ersten Halbjahr 2024 gesamthaft um –3.3 % auf CHF 696 Mio. ab. Im Berichtszeitraum wurden keine neuen Immobilien erworben.
Per Bilanzstichtag vom 30. Juni 2024 umfasst der Fonds 31 Kommerzliegenschaften in vorwiegend suburbanen Regionen. Die Liegenschaften befinden sich zu 83 % in der Deutschschweiz und generieren Mieterträge mehrheitlich aus Büronutzung mit 34 %, aus Gewerberäumen mit 24 % und Verkaufsflächen mit 22 %. Es wurden mit einem Gesamtvolumen von CHF 5 Mio. Flächen von über 25‘950 qm verlängert und über 8‘550 qm neu vermietet. Die durchschnittliche Laufzeit beträgt fünf Jahre. Der Vermietungsstand hält sich auf 94 %. Die Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) konnte um rund ein halbes Jahr auf über vier Jahre erhöht werden. Die Mietverträge sind per Bilanzstichtag zu 95.7 % indexiert und somit an die Inflation gebunden. Die Bruttorendite [SOLL] des Portfolios beträgt per 30. Juni 2024 knapp 6.2 %. Im Einklang mit der angepassten Finanzierungsstrategie wurde der Anteil langfristiger Fremdfinanzierung (Laufzeit >1 Jahr) per Bilanzstichtag vom 30. Juni 2024 auf 22 % gegenüber 20 % zum Jahresende 2023 erhöht. Die Fremdfinanzierungsquote liegt per Ende Juni 2024 bei 29.1 % und soll im Verlaufe des zweiten Halbjahres 2024 in den Zielkorridor von 25 bis 28 % zurückgeführt werden. Per 30. Juni 2024 beträgt die durchschnittliche Verzinsung 1.60 %, gegenüber 1.94 % zum Jahresende 2023, was zu tieferen Zinskosten im zweiten Halbjahr 2024 führen werde.
AMAS Kennzahlen
Aktuell verursacht der HSC Fund gemäss den AMAS Kennzahlen (basierend auf REIDA) pro qm 7.4 kg/CO2. Die CO2- Energieintensität beruht auf einem Abdeckungsgrad von 68.4 %, welcher mit weiteren Teilnahmen am REIDA- Benchmarking kontinuierlich erhöht werden soll. Der derzeitige fossile Heizanteil von 58 % werde vorwiegend mit Heizungssanierungen in den nächsten Jahren stark reduziert. Hierfür bestehen klare Businesspläne je Liegenschaft. Der HSC Fund verzeichnet im ersten Halbjahr 2024 eine Netto-Performance von +21 %. Er schneide damit als leistungsstärkster, kotierter Schweizer Immobilienfonds ab, heisst es weiter. Der Kurs steigt von CHF 75.80 per Ende 2023 auf
CHF 86.40, inklusive der im April 2024 erfolgten Ausschüttung von CHF 5.35. Der Abschlag auf den Nettoinventarwert des Fonds reduziert sich von 34 % per Ende 2023 auf 21 %.
Die Vorbereitungen zur Fusion mit dem Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO Fund) seien auf Kurs. Die Umsetzung ist unter Vorbehalt der Genehmigung der FINMA bis Ende des ersten Semesters 2025 geplant. Der HSC Fund ist hierbei der übernehmende Fonds und der HSO Fund der übertragene Fonds.
