Nebenkosten folgen Entwicklung der Mietzinse

Die steigenden Mietzinse von laufenden und neuen Mietverträgen ab dem Jahr 2023 spiegeln sich auch in den Akontos für Nebenkosten wider. Dies zeigt die jüngste Erhebung zu den Nebenkostenakontos von Meta-Sys AG im Auftrag des SVIT Schweiz für das 1. Halbjahr 2025.

Die beiden Referenzzinssatzrunden von Mitte und Ende 2023 habe sich nicht nur in den Mietzinsen laufender Verträge niedergeschlagen, sondern auch in der Höhe der Nebenkostenakontos. Steigende Mietzinse und die vorübergehenden Ausschläge der Energiepreise veranlassten die Vermieter, die Akontos laufender und neuer Mietverträge anzupassen. Das Verhältnis zwischen Akontos und Nettomietzins bleibt praktisch unverändert bei rund 14 bis 15%.

Im 1. Halbjahr 2025 flacht die Kurve der Akontos jedoch wieder ab. Die Akontos von Bestandesmieten steigen im Jahresvergleich um zwischen 1,0% (2- und 4-Zimmer-Wohnungen) und 1,5% (5 und mehr Zimmer), also etwa im Rahmen der Teuerung. Bei den Wohnungsinsertionen ist die Konsolidierung der Entwicklung deutlicher, nachdem diese erwartungsgemäss rascher auf den ursprünglichen Mietzinsanstieg reagiert hatten. Hier liegen die Veränderungen zwischen –0,4% (5 und mehr Zimmer) und 1% (1-Zimmer-Wohnungen). Die durchschnittlichen Akontos laufender und neuer Mietverträge weichen nach Kantonen und Gemeindetypen deutlich voneinander ab.

Mobimo schliesst Übernahme der EMWE Holding AG ab

Swiss Prime Site: Stabile Mieterträge trotz zahlreichen Bauprojekten

Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften von Swiss Prime Site erhöhte sich im ersten Halbjahr 2025 auf einer vergleichbaren Basis (EPRA Like-for-Like) um 2.2%. Davon sind rund 1.4%-Punkte auf real höhere Mieterträge zurückzuführen (d.h. exklusive Indexierung und Leerstandreduktion), was das hohe Mietzinspotenzial im Portfolio verdeutlicht. Absolut reduzierte sich der Mietertrag im ersten Halbjahr temporär leicht um 2.8% auf CHF 225.5 Mio. [232.0 im Vorjahr]. Die Reduktion stammt ausschliesslich aus neu begonnen Bauprojekten – insbesondere Jelmoli, Fraumünsterpost sowie Talacker – sowie aus Verkäufen im zweiten Halbjahr 2024, welche 2025 ertragsreduzierend wirken. Insgesamt reduzierte sich der Mietertrag daraus um rund CHF 17 Mio., davon rund CHF 9 Mio. temporär aus Umbauprojekten sowie CHF 8 Mio. fix aus den Verkäufen. Die Leerstandsquote lag per Stichtag bei 4.0% und damit 0.2% über dem Jahresende [per year-end 3.8%], wird aber per Ende Jahr wieder unter 3.8% erwartet. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) belief sich per Juni 2025 stabil auf komfortable 4.9 Jahre [4.8 Jahre in der Vorjahresperiode].

Das Immobilienportfolio von Swiss Prime Site hatte Mitte 2025 einen Wert von CHF 13.3 Mrd. auf Fair-Value-Basis [13.1 Ende 2024]. Zum Halbjahr lagen die Neubewertungen im Portfolio um CHF 102.0 Mio. bzw. 0.8% im Plus [+30.4 in H1 2024]. Der durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner angewandte Diskontsatz reduzierte sich dabei leicht. Das positive Bewertungsresultat ist entsprechend zu über 60% auf höhere Neuabschlüsse und weitere Vermietungseffekte zurückzuführen. Mit den Mitteln aus der Kapitalerhöhung wird Swiss Prime Site die Portfolioqualität weiter steigern. Nach den umfangreichen Verkäufen des Vorjahres hat Swiss Prime Site die Strategie, Entwicklungsprojekte durch Verkäufe von nicht ins Portfolio passenden Liegenschaften zu finanzieren (sogenanntes Capital Recycling resp. Upcycling), auf kleinerer Flamme fortgeführt und sechs Liegenschaften für insgesamt CHF 70 Mio. verkauft. Dies mit einem Gewinn von 4.1% über dem letzten ermittelten Schätzwert. Drei der sechs Verkäufe werden nach dem Bilanzstichtag vollzogen.

Gewinnsprung durch Neuemissionen
Das Asset Management ist im ersten Halbjahr wiederum stark gewachsen. Insgesamt wurden für die verschiedenen Gefässe CHF 540 Mio. an Neuzeichnungen eingeworben. Die verwalteten Vermögen (AuM) sind damit auf insgesamt CHF 13.7 Mrd. [CHF 13.3 Mrd. zum Jahresende] gestiegen. Zudem wirkte sich die Übernahme des spezialisierten Asset Managers Fundamenta positiv aus. Insgesamt resultierte ein Umsatzsprung von rund 41% auf CHF 38 Mio. Der Anteil der wiederkehrenden Erträge blieb trotz der zahlreichen Transaktionen mit 72% [80% im Vorjahreszeitraum] hoch. Das EBITDA stieg dank Skaleneffekten aufgrund der Vollintegration von Fundamenta mit realisierten Synergien von rund CHF 4 Mio. im ersten Halbjahr 2025 um 64% auf CHF 23.9 Mio. [CHF 14.6 Mio.], was sich in einer deutlichen Steigerung der EBITDA-Marge auf 63% [54%] spiegelt.

Operativer Gewinn stabil
Der konsolidierte Betriebsgewinn (EBITDA) vor Neubewertungen und Verkäufen blieb trotz des Wegfalls der Mieteinnahmen im Zuge des Baubeginns für den Umbau des Gebäudes Jelmoli sowie weiteren neu gestarteten Umbauprojekten mit CHF 199.5 Mio. [CHF 201.3 Mio. im Vorjahr] nahezu konstant. Der direkte Immobilienaufwand reduzierte sich aufgrund des optimierten Portfolios und stringentem Kostenmanagement um 8%. Die totalen Zinsaufwände gingen zum ersten Mal seit der Zinswende von 2022 zurück. Sie lagen für das erste Halbjahr 2025 bei CHF 27.5 Mio. und so fast 17% unter Vorjahr. Der durchschnittliche Zinssatz lag mit 0.98% [Vorjahr 1.16%] seit längerem wieder unter der Schwelle von einem Prozent. Der Finanzaufwand beinhaltet neben den Zinskosten nicht zahlungswirksame Fair-Value-Anpassungen der letzten ausstehenden Wandelanleihe i.H.v. CHF 65 Mio., eine direkte Folge des signifikant höheren Aktienkurses zum Ende des Halbjahres. Insgesamt resultierte damit ein Ergebnis vor Neubewertungen und Verkäufen von CHF 156.3 Mio. [CHF 151.7 Mio.]. Das zahlungswirksame Ergebnis pro Aktie (FFO I, Funds From Operations) erhöhte sich um 3.4% auf CHF 2.10 [CHF 2.03], eine Kombination aus einem stabilen operativen Gewinnbeitrag bei tieferen Finanzierungskosten und Steuern. Die Steigerung des FFO pro Aktie konnte auch mit der höheren Anzahl Aktien aus der Kapitalerhöhung vom Februar 2025 erreicht werden.

Kapitalerhöhung und stabile Finanzierungsstruktur
Diese Kapitalerhöhung in Höhe von CHF 300 Mio. war trotz eines Emissionspreises mit Prämie von knapp 19% auf den inneren Wert mehrfach überzeichnet. Die Erträge sollen bis Ende des ersten Halbjahres 2026 in neue «Prime» Immobilien investiert werden. Erste Akquisitionen am prestigeträchtigen Place des Alpes, mitten in Genf, sowie ein Ankauf in Lausanne-West nach dem Bilanzstichtag wurden bereits umgesetzt. Die Finanzierungsquote (Loan-to-Value, LTV) lag mit 38.4% etwa auf dem Niveau per Ende letzten Jahres. Das zinspflichtige Fremdkapital ohne Leasing lag zum Stichtag bei CHF 5.4 Mrd. [Vorjahr CHF 5.3 Mrd.]. Es setzt sich wie bisher aus breit diversifizierten Quellen am Bank- und Kapitalmarkt zusammen. Die Quote der unbesicherten Kredite erhöhte sich leicht auf 88.1% [87.8% per Jahresende 2024], da auslaufende Hypotheken mit Liquidität zurückgeführt und nicht refinanziert wurden. Die ungenutzten, vertraglich zugesicherten Finanzierungslinien betrugen zur Jahresmitte CHF 913 Mio. [CHF 1’054 Mio. zum Jahresende].

Implenia steigert Betriebsergebnis, Umsatz und Auftragsbestand

Implenia verbesserte im ersten Halbjahr 2025 das EBIT um 12,9% auf CHF 57,0 Mio. (HY1.2024: CHF 50,5 Mio.) und erhöhte die EBIT-Marge auf 3,1% (HY1.2024: 2,9%). Alle Divisionen trugen zur EBIT-Steigerung bei, heisst es in einer Mitteilung. Der Umsatz lag mit CHF 1’856 Mio. (HY1.2024: CHF 1’741 Mio.) 6,6% über Vorjahresniveau. Der Auftragsbestand stieg um 9,8% auf CHF 7’778 Mio. (HY1.2024: CHF 7’083 Mio.), insbesondere aufgrund von Aufträgen im Tunnel- und Brückenbau sowie für Immobilien in Bereichen, auf die Implenia spezialisiert ist.

Die Division Buildings steigerte ihr EBIT auf CHF 41,5 Mio. (HY1.20241: CHF 26,6 Mio.), basierend auf dem verbesserten Ergebnis des Hochbaus, den getätigten Immobilientransaktionen sowie der Beteiligung an Cham Swiss Properties. Der Umsatz der Division lag mit CHF 871 Mio. (HY1.20241: CHF 921 Mio.) unter Vorjahresniveau. Der Auftragsbestand stieg auf CHF 2’570 Mio. (HY1.20241: CHF 2’386 Mio.). Der EBIT- Beitrag von Real Estate Development lag bei CHF 20,8 Mio., der Umsatz-Beitrag bei CHF 84,2 Mio.

Die Division Civil Engineering erzielte ein EBIT von CHF 15,9 Mio. (HY1.20241: CHF 14,4 Mio.). Der Umsatz lag über Vorjahresniveau bei CHF 1’008 Mio. (HY1.20241: CHF 878 Mio.). Der Auftragsbestand stieg auf CHF 5’153 Mio. (HY1.20241: CHF 4’645 Mio.), mit einem Schwerpunkt auf Tunnel- und Brückenbau.

Die Division Service Solutions steigerte ihr EBIT auf CHF 9,3 Mio. (HY1.20241: CHF 8,7 Mio.). Der Umsatz der Division lag leicht über Vorjahresniveau bei CHF 123 Mio. (HY1.20241: CHF 119 Mio.). Wincasa gewann im Mandatsgeschäft neue Kunden und wies per 30. Juni 2025 Assets under Management von CHF 82,8 Mrd. aus (HY1.2024: CHF 82,1 Mrd.). Darin sind jüngst akquirierte Mandate von rund CHF 3 Mrd. noch nicht reflektiert.

Eigenkapitalquote von 21,3%

Das Eigenkapital erhöhte sich im ersten Halbjahr auf CHF 661,0 Mio. (FY.2024: CHF 656,7 Mio.). Die Bilanzsumme war mit CHF 3’110 Mio. (exkl. kurzfristiger Festgeldanlage aus dem Emissionserlös der Anleihe im April, FY.2024: CHF 3’098 Mio.) stabil. Die Eigenkapitalquote per 30. Juni 2025 lag bei 21,3% (HY1.2024: 20,5%), bereinigt um die Festgeldanlage aus der Anleihe; die ausgewiesene Eigenkapitalquote entsprechend bei 20,1%. Die Veränderung der flüssigen Mittel enthielt Landkäufe sowie -verkäufe. Der im ersten Halbjahr branchenbedingt saisonal negative Free Cash Flow verbesserte sich mit CHF −168 Mio. (HY1.2024: CHF −209 Mio., exkl. zweiter Tranche Kaufpreiszahlung Wincasa, ausgewiesen: CHF −280 Mio.) im Vergleich zur Vorjahresperiode. Die Gruppe hat im Frühjahr eine im Herbst 2025 auslaufende Anleihe (CHF 175 Mio.) zu guten Konditionen vorzeitig durch eine Anleihe von CHF 220 Mio. refinanziert sowie einen Schuldschein über EUR 30 Mio. zurückgezahlt. Dadurch hat Implenia die Finanzstruktur gestärkt. Per 30. Juni 2025 standen dem Unternehmen alle syndizierten Kreditlimiten von CHF 200 Mio. sowie weitere bilaterale Kreditlinien zur Verfügung.

1 Die Vorjahreswerte wurden angepasst gemäss der neuen Organisationsstruktur ab 1. April 2025.

Swiss Prime Site: Stabile Mieterträge trotz zahlreichen Bauprojekten

Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften von Swiss Prime Site erhöhte sich im ersten Halbjahr 2025 auf einer vergleichbaren Basis (EPRA Like-for-Like) um 2.2%. Davon sind rund 1.4%-Punkte auf real höhere Mieterträge zurückzuführen (d.h. exklusive Indexierung und Leerstandreduktion), was das hohe Mietzinspotenzial im Portfolio verdeutlicht. Absolut reduzierte sich der Mietertrag im ersten Halbjahr temporär leicht um 2.8% auf CHF 225.5 Mio. [232.0 im Vorjahr]. Die Reduktion stammt ausschliesslich aus neu begonnen Bauprojekten – insbesondere Jelmoli, Fraumünsterpost sowie Talacker – sowie aus Verkäufen im zweiten Halbjahr 2024, welche 2025 ertragsreduzierend wirken. Insgesamt reduzierte sich der Mietertrag daraus um rund CHF 17 Mio., davon rund CHF 9 Mio. temporär aus Umbauprojekten sowie CHF 8 Mio. fix aus den Verkäufen. Die Leerstandsquote lag per Stichtag bei 4.0% und damit 0.2% über dem Jahresende [per year-end 3.8%], wird aber per Ende Jahr wieder unter 3.8% erwartet. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) belief sich per Juni 2025 stabil auf komfortable 4.9 Jahre [4.8 Jahre in der Vorjahresperiode].

Das Immobilienportfolio von Swiss Prime Site hatte Mitte 2025 einen Wert von CHF 13.3 Mrd. auf Fair-Value-Basis [13.1 Ende 2024]. Zum Halbjahr lagen die Neubewertungen im Portfolio um CHF 102.0 Mio. bzw. 0.8% im Plus [+30.4 in H1 2024]. Der durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner angewandte Diskontsatz reduzierte sich dabei leicht. Das positive Bewertungsresultat ist entsprechend zu über 60% auf höhere Neuabschlüsse und weitere Vermietungseffekte zurückzuführen. Mit den Mitteln aus der Kapitalerhöhung wird Swiss Prime Site die Portfolioqualität weiter steigern. Nach den umfangreichen Verkäufen des Vorjahres hat Swiss Prime Site die Strategie, Entwicklungsprojekte durch Verkäufe von nicht ins Portfolio passenden Liegenschaften zu finanzieren (sogenanntes Capital Recycling resp. Upcycling), auf kleinerer Flamme fortgeführt und sechs Liegenschaften für insgesamt CHF 70 Mio. verkauft. Dies mit einem Gewinn von 4.1% über dem letzten ermittelten Schätzwert. Drei der sechs Verkäufe werden nach dem Bilanzstichtag vollzogen.

Gewinnsprung durch Neuemissionen
Das Asset Management ist im ersten Halbjahr wiederum stark gewachsen. Insgesamt wurden für die verschiedenen Gefässe CHF 540 Mio. an Neuzeichnungen eingeworben. Die verwalteten Vermögen (AuM) sind damit auf insgesamt CHF 13.7 Mrd. [CHF 13.3 Mrd. zum Jahresende] gestiegen. Zudem wirkte sich die Übernahme des spezialisierten Asset Managers Fundamenta positiv aus. Insgesamt resultierte ein Umsatzsprung von rund 41% auf CHF 38 Mio. Der Anteil der wiederkehrenden Erträge blieb trotz der zahlreichen Transaktionen mit 72% [80% im Vorjahreszeitraum] hoch. Das EBITDA stieg dank Skaleneffekten aufgrund der Vollintegration von Fundamenta mit realisierten Synergien von rund CHF 4 Mio. im ersten Halbjahr 2025 um 64% auf CHF 23.9 Mio. [CHF 14.6 Mio.], was sich in einer deutlichen Steigerung der EBITDA-Marge auf 63% [54%] spiegelt.

Operativer Gewinn stabil
Der konsolidierte Betriebsgewinn (EBITDA) vor Neubewertungen und Verkäufen blieb trotz des Wegfalls der Mieteinnahmen im Zuge des Baubeginns für den Umbau des Gebäudes Jelmoli sowie weiteren neu gestarteten Umbauprojekten mit CHF 199.5 Mio. [CHF 201.3 Mio. im Vorjahr] nahezu konstant. Der direkte Immobilienaufwand reduzierte sich aufgrund des optimierten Portfolios und stringentem Kostenmanagement um 8%. Die totalen Zinsaufwände gingen zum ersten Mal seit der Zinswende von 2022 zurück. Sie lagen für das erste Halbjahr 2025 bei CHF 27.5 Mio. und so fast 17% unter Vorjahr. Der durchschnittliche Zinssatz lag mit 0.98% [Vorjahr 1.16%] seit längerem wieder unter der Schwelle von einem Prozent. Der Finanzaufwand beinhaltet neben den Zinskosten nicht zahlungswirksame Fair-Value-Anpassungen der letzten ausstehenden Wandelanleihe i.H.v. CHF 65 Mio., eine direkte Folge des signifikant höheren Aktienkurses zum Ende des Halbjahres. Insgesamt resultierte damit ein Ergebnis vor Neubewertungen und Verkäufen von CHF 156.3 Mio. [CHF 151.7 Mio.]. Das zahlungswirksame Ergebnis pro Aktie (FFO I, Funds From Operations) erhöhte sich um 3.4% auf CHF 2.10 [CHF 2.03], eine Kombination aus einem stabilen operativen Gewinnbeitrag bei tieferen Finanzierungskosten und Steuern. Die Steigerung des FFO pro Aktie konnte auch mit der höheren Anzahl Aktien aus der Kapitalerhöhung vom Februar 2025 erreicht werden.

Kapitalerhöhung und stabile Finanzierungsstruktur
Diese Kapitalerhöhung in Höhe von CHF 300 Mio. war trotz eines Emissionspreises mit Prämie von knapp 19% auf den inneren Wert mehrfach überzeichnet. Die Erträge sollen bis Ende des ersten Halbjahres 2026 in neue «Prime» Immobilien investiert werden. Erste Akquisitionen am prestigeträchtigen Place des Alpes, mitten in Genf, sowie ein Ankauf in Lausanne-West nach dem Bilanzstichtag wurden bereits umgesetzt. Die Finanzierungsquote (Loan-to-Value, LTV) lag mit 38.4% etwa auf dem Niveau per Ende letzten Jahres. Das zinspflichtige Fremdkapital ohne Leasing lag zum Stichtag bei CHF 5.4 Mrd. [Vorjahr CHF 5.3 Mrd.]. Es setzt sich wie bisher aus breit diversifizierten Quellen am Bank- und Kapitalmarkt zusammen. Die Quote der unbesicherten Kredite erhöhte sich leicht auf 88.1% [87.8% per Jahresende 2024], da auslaufende Hypotheken mit Liquidität zurückgeführt und nicht refinanziert wurden. Die ungenutzten, vertraglich zugesicherten Finanzierungslinien betrugen zur Jahresmitte CHF 913 Mio. [CHF 1’054 Mio. zum Jahresende].

Zug Estates erreicht ein starkes operatives Ergebnis

Das Konzernergebnis von Zug Estates lag mit CHF 63.9 Mio. um CHF 35.7 Mio. bzw. 127.1% über dem Vorjahreswert von CHF 28.2 Mio., was auf einen im Vergleich zur Vorjahresperiode erheblich höheren Neubewertungsgewinn zurückzuführen ist. Das um Neubewertungs- und Sondereffekte bereinigte Konzernergebnis erhöhte sich ebenfalls deutlich um CHF 1.8 Mio. bzw. 10.1% von CHF 18.1 Mio. auf CHF 19.9 Mio.

Höherer Liegenschaftenertrag

Der Liegenschaftenertrag erhöhte sich dank der vollen Periodenwirksamkeit des nahezu vollvermieteten Portfolios um CHF 2.1 Mio. bzw. 6.0% von CHF 33.8 Mio. auf CHF 35.9 Mio. Da es im Vergleich zum Vorjahr zu keinen Veränderungen im Immobilienbestand kam, betrug auch das Wachstum bei einer Like-for-Like-Betrachtung CHF 2.1 Mio. bzw. 6.0%. Im Segment Hotel & Gastronomie resultierte im Vergleich zur Vorjahresperiode eine leichte Zunahme von CHF 0.1 Mio. bzw. 1.4% von CHF 7.7 Mio. auf CHF 7.8 Mio. Die Zunahme beruhte auf einer Steigerung der Beherbergungsumsätze. Die Nachfrage im neugestalteten Restaurant aigu hat sich positiv entwickelt und zu einer deutlichen Steigerung der Umsätze geführt. Dadurch konnten die geringeren Umsätze im Restaurant Secret Garden, das neu exklusiv für individuelle Anlässe verfügbar ist, kompensiert werden. Die Gesamtprofitabilität wurde damit verbessert und der Gross Operating Profit (GOP) stieg von 37.8% auf 41.2%. Insgesamt erhöhte sich der Betriebsertrag um CHF 1.9 Mio. bzw. 4.5% von CHF 43.4 Mio. auf CHF 45.3 Mio. Der Betriebsaufwand reduzierte sich leicht um CHF 0.1 Mio. bzw. 0.7% von CHF 15.8 Mio. auf CHF 15.7 Mio.

Neubewertungseffekte

Per 30. Juni 2025 liess Zug Estates ihr Immobilienportfolio erstmals durch die unabhängige Schätzungsexpertin Jones Lang LaSalle (JLL) bewerten. Der Marktwert des gesamten Portfolios erhöhte sich durch Neubewertungseffekte und Investitionen um CHF 62.0 Mio. bzw. 3.3% von CHF 1 858.9 Mio. per 31. Dezember 2024 auf CHF 1 920.9 Mio. per 30. Juni 2025. Der Neubewertungsgewinn betrug im 1. Halbjahr 2025 CHF 50.1 Mio., verglichen mit einem Neubewertungsgewinn von CHF 11.5 Mio. in der Vorjahresperiode. Bezogen auf sämtliche Renditeliegenschaften entspricht dies einem Anteil am Portfoliowert von 2.7%. Der durchschnittliche reale Diskontierungszinssatz betrug per 30. Juni 2025 2.77%. Mit dem im Dezember 2024 erfolgten Baustart des Projekts S43/45 in Risch-Rotkreuz erhöhten sich die Investitionen in das Portfolio von CHF 3.5 Mio. in der Vorjahresperiode auf CHF 11.9 Mio. im ersten Halbjahr 2025.

Verbesserung der Eigenkapitalquote

Die getätigten Investitionen in das Portfolio führten zu einer Zunahme des verzinslichen Fremdkapitals um CHF 11.1 Mio. bzw. 1.7% von CHF 658.2 Mio. per 31. Dezember 2024 auf CHF 669.3 Mio. per 30. Juni 2025. Der proportional stärker steigende Wert des Immobilienportfolios reduzierte den Anteil des verzinslichen Fremdkapitals an der Bilanzsumme jedoch von 35.9% auf 35.3%. Dies führte auch zu einer leichten Verbesserung der bereits sehr soliden Eigenkapitalquote von 56.1% per 31. Dezember 2024 auf 56.4% per 30. Juni 2025. Da keine grösseren Finanzierungen zur Verlängerung fällig wurden, reduzierte sich die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzierungen von 3.6 Jahren per 31. Dezember 2024 auf 3.1 Jahre per 30. Juni 2025. Der durchschnittliche Zinssatz erhöhte sich von 1.5% auf 1.6%.

Aufgrund der bestehenden Vertragslaufzeiten und der sehr tiefen Leerstandsquote standen im Vergleich zu den Vorjahren nur wenige Mietverträge zur Verlängerung oder zum Neuabschluss an. Insgesamt konnten im ersten Halbjahr 2025 Gewerbemietverträge im Umfang von rund 1‘600 m2 mit einem Mietertrag von rund CHF 0.9 Mio. p. a. verlängert oder neu abgeschlossen werden. Die Vertragsabschlüsse betrafen mehrheitlich Büro- und Verkaufsflächen in Zug. So konnten mit Decathlon und der Bäckerei Hotz Rust zwei attraktive neue Mieter für die Einkaufs-Allee Metalli gewonnen werden. Durch die getätigten Mietvertragsabschlüsse liegt die Leerstandsquote weiterhin auf einem sehr tiefen Niveau. Sie erhöhte sich leicht von 0.7% per 31. Dezember 2024 auf 0.9% per 30. Juni 2025. Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragsrestlaufzeit (WAULT) lag mit 5.7 Jahren (5.8 Jahre per 31. Dezember 2024) nach wie vor auf einem hohen Niveau.

Bauarbeiten schreiten planmässig voran

Die Bauarbeiten für die beiden Gebäude S43 und S45 auf dem Suurstoffi-Areal mit insgesamt rund 14‘400 m2 Büro- und Schulungsflächen sowie 1‘100 m2 Wohnfläche für studentisches Wohnen, welche im Dezember 2024 begonnen haben, schreiten wie geplant voran. Die Tiefbauarbeiten mit Erstellung eines weiteren Erdsondenfelds sind bis Ende August 2025 abgeschlossen und die Vergabe des Generalunternehmerauftrags für die Erstellung des Hochbaus ist erfolgt. Es ist geplant, dass die Mietflächen Mitte 2027 den Mietern übergeben werden können.

Politischer Bewilligungsprozess lanciert

Nach Annahme der Initiative «2000 Wohnungen für den Zuger Mittelstand» wurden in enger Zusammenarbeit mit der Stadt Zug die Projektgrundlagen für das Projekt Lebensraum Metalli überarbeitet und der Bebauungsplan Metalli angepasst. Der Stadtrat der Stadt Zug hat die Anpassung des Bebauungsplans Metalli am 8. April 2025 beschlossen und die erste Lesung im Grossen Gemeinderat (GGR) der Stadt Zug fand am 17. Juni 2025 statt. Bei der anschliessenden öffentlichen Auflage wurden keine Einwendungen eingereicht. Die zweite Lesung im GGR kann voraussichtlich noch in diesem Jahr stattfinden. Das Vorhaben Lebensraum Metalli (www.lebensraum-metalli.ch) sieht vor, die lebendige und vielseitige Metalli qualitätsvoll weiterzuentwickeln: Es entstehen zusätzlicher Wohnraum für unterschiedliche Bedürfnisse, aufgewertete und attraktiv gestaltete grüne Aussenräume sowie ein gestärktes Einkaufs- und Gastronomieangebot.

Erfolgreiche Platzierung eines Green Bonds über CHF 100 Mio.

Die Zug Estates Holding AG hat einen weiteren Green Bond über CHF 100 Mio. am Schweizer Kapitalmarkt platziert. Die festverzinsliche Anleihe hat einen Coupon von 1.25% und eine Laufzeit von sieben Jahren. Die Liberierung erfolgt am 25. September 2025. Die Emissionserlöse werden zur Refinanzierung von nachhaltigen Projekten gemäss dem Green Finance Framework von Zug Estates verwendet. Die Zürcher Kantonalbank und UBS AG agieren als Joint Lead Managers der Transaktion. Die Zulassung zum Handel an der SIX Swiss Exchange wird beantragt.

Entspannung am Schweizer Mietmarkt nicht nur im Juli

Im Ferienmonat Juli sind die Angebotsmieten gegenüber dem Vormonat so gut wie unverändert geblieben. Dies unterstreicht eine Entwicklung seit Jahresbeginn, wonach sich eine Entspannung am Schweizer Mietwohnungsmarkt abzeichnet, insbesondere auch im langjährigen Vergleich. Dies gilt aber nicht für alle Kantone gleichermassen, wie die aktuellen Zahlen des Homegate-Mietindex zeigen.

Der Homegate-Mietindex für Angebotsmieten wird vom Immobilienmarktplatz Homegate in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben. Er misst die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neu und wieder zu vermietende Wohnungen anhand der aktuellen Marktangebote. Gegenüber dem Vormonat ist der Index im Juli um 0.1 Punkte gestiegen und steht nun bei 130.9 Punkten (plus 0.1 %). Gegenüber dem Vorjahr konnten die Angebotsmieten schweizweit um 1.7 % zulegen.

Dies unterstreicht die Anzeichen einer Entspannung am Schweizer Mietwohnungsmarkt seit Jahresbeginn. So stiegen die Angebotsmieten in diesem Zeitraum um 1.3 Prozent. Im Vorjahreszeitraum war der Anstieg noch mehr als doppelt so stark. Martin Waeber, Managing Director Real Estate der SMG Swiss Marketplace Group, sieht einen der Gründe für diese Entwicklung in der Zuwanderung: “Die Nettozuwanderung in die Schweiz lag in den ersten fünf Monaten des Jahres 2025 um 11 Prozent tiefer als im gleichen Zeitraum 2024. Damit setzt sich der rückläufige Trend fort, als die Nettozuwanderung 2024 bereits 15.6 Prozent unter dem Niveau von 2023 lag. Dies führte zu einem stärkeren Abflachen der Mietentwicklung.” Dennoch bleibt die Mietpreissteigerung seit Juli 2020 bemerkenswert: Die Angebotsmieten in der Schweiz sind seither um insgesamt rund 14 Prozent gestiegen. Im Kanton Zürich liegt das Mietpreisniveau um über 21 Prozent höher als noch vor fünf Jahren.

Veränderung in den Kantonen: Höhere Mieten primär in der Ost- und Zentralschweiz
Ein Blick auf die Kantone mit dem stärksten Mietpreisanstieg zeigt, dass der Kanton Schwyz und einige Ostschweizer Regionen die obersten Plätze belegen. Seit Jahresbeginn sind die Angebotsmieten im Kanton Schwyz um 3.5 Prozent gestiegen, gefolgt von Graubünden, Glarus und Appenzell (je 2.5 %; die Appenzeller Kantone werden zusammengefasst). Obwohl diese Steigerungen beträchtlich sind, waren die Zuwächse im gleichen Zeitraum des Vorjahres in den damals führenden Kantonen noch deutlich höher.

Veränderung in den Städten: Schwächerer Mietpreiszunahme in den Zentren
Der Rückgang des Mietpreiswachstums der Schweiz ist getrieben durch die Entwicklung in den urbanen Zentren, wo sich der Markt beruhigt. In der Stadt Zürich stiegen die Mieten seit Jahresbeginn um 1.7 Prozent – deutlich weniger als im Vorjahreszeitraum mit 3.1 Prozent und weit entfernt von den 8.2 Prozent in den ersten sieben Monaten 2023. Erstmals seit mehreren Jahren wachsen die Mieten in der Stadt Zürich und im Kanton zudem wieder im ungefähr gleichen Tempo. Auch in anderen Schweizer Städten war das Mietwachstum seit Beginn des Jahres nicht überall gleich hoch. Luzern verzeichnet gegenüber Dezember 2024 das grösste Plus von 1.8 Prozent, gefolgt von Zürich (plus 1.7 %) sowie Bern und Lugano (je plus 1.4 %). Dies nach einem deutlichen Minus in Lugano für Juli gegenüber dem Vormonat (minus 1.3 %).

Ausblick: Moderate Preisanstiege zu erwarten
Auch in den kommenden Monaten und Jahren rechnet Waeber mit einem moderaten Anstieg der Angebotsmieten: “Die Impulse aus der Neubautätigkeit dürften nicht ausreichen, um der aktuellen Mietpreisentwicklung entgegenzuwirken”. Entsprechend werde voraussichtlich auch die Zahl der leeren Mietwohnungen erneut leicht sinken, was in Kombination mit einer stabilen, wenn auch leicht rückläufigen Zuwanderung zu weniger steilen, wenn auch anhaltend höheren Mietpreisen führen wird, prognostiziert Waeber.