Zug Estates: Erfreuliches Ergebnis dank (fast) vollvermietetem Portfolio

Das Konzernergebnis von Zug Estates lag mit CHF 28.2 Mio. um CHF 26.3 Mio. deutlich über dem Vorjahreswert von CHF 1.9 Mio., was auf ein im Vergleich zur Vorjahresperiode positives Neubewertungsergebnis zurückzuführen ist, wie das Unternehmen mitteilt. Das um Neubewertungs- und Sondereffekte bereinigte Konzernergebnis erhöhte sich leicht um CHF 0.1 Mio. bzw. 0.4% von CHF 18.0 Mio. auf CHF 18.1 Mio. Der Liegenschaftenertrag erhöhte sich um CHF 1.0 Mio. bzw. 3.1% von CHF 32.8 Mio. auf CHF 33.8 Mio. Ursache hierfür ist die deutlich reduzierte Leerstandsquote, welche in der Vorjahresperiode von Umbaumassnahmen bei Retailflächen in der Einkaufs-Allee Metalli in Zug beeinflusst wurde. Im Vergleich zur Vorjahresperiode betrug das Wachstum des Liegenschaftenertrags bei einer Like-for-Like-Betrachtung CHF 0.7 Mio. bzw. 2.1%. Im Segment Hotel & Gastronomie ist hingegen spürbar, dass grössere Unternehmen aktuell zurückhaltend in der Buchung von Geschäftsreisen und -events sind. Dies hat zu einer Reduktion des Ertrags aus Hotel & Gastronomie um CHF 0.4 Mio. bzw. 5.5% von CHF 8.1 Mio. auf CHF 7.7 Mio. geführt. Der Gross Operating Profit (GOP) reduzierte sich von 42.3% auf 37.8%, was auf das im letzten Jahr ausgeweitete Gastronomieangebot zurückzuführen ist, welches im Vergleich zum Hotelgeschäft eine tiefere Marge aufweist. Insgesamt erhöhte sich der Betriebsertrag um CHF 0.5 Mio. bzw. 1.2% von CHF 42.9 Mio. auf CHF 43.4 Mio. Der Betriebsaufwand erhöhte sich nur leicht um CHF 0.1 Mio. bzw. 0.6% von CHF 15.7 Mio. auf CHF 15.8 Mio. Der Marktwert des gesamten Portfolios erhöhte sich primär durch Neubewertungseffekte um CHF 14.9 Mio. bzw. 0.8% von CHF 1’827.7 Mio. per 31. Dezember 2023 auf CHF 1’842.6 Mio. per 30. Juni 2024.

Der Neubewertungsgewinn von CHF 11.5 Mio. (Vorjahresperiode: Neubewertungsverlust von CHF 18.3 Mio.) oder rund 0.7% des Portfoliowertes sämtlicher Renditeliegenschaften ist auf die erfreuliche Vermietungssituation und den Anstieg der Mieterträge zurückzuführen. Der durchschnittliche reale Diskontierungszinssatz verblieb mit 2.90% per 30. Juni 2024 praktisch unverändert zum Vorjahr (2.91% per Ende 2023). In der Berichtsperiode wurden insgesamt CHF 3.5 Mio. in das Portfolio investiert. Im Vorjahr betrug dieser Wert CHF 22.8 Mio., wobei der grösste Teil davon auf den Erwerb von zusätzlichen Miteigentumsanteilen an der Miteigentümerschaft (MEG) Metalli zurückzuführen war.

Solide Eigenkapitalquote

Das erfreuliche operative Ergebnis und niedrige Investitionen in das Portfolio führten trotz der Auszahlung einer Dividende von CHF 22.4 Mio. zu einer leichten Reduktion des verzinslichen Fremdkapitals um CHF 1.5 Mio. bzw. 0.2%. Es sank von CHF 674.2 Mio. per 31. Dezember 2023 auf CHF 672.7 Mio. per 30. Juni 2024. Der Anteil des verzinslichen Fremdkapitals an der Bilanzsumme reduzierte sich dank der zusätzlichen Aufwertung des Portfolios von 37.3% auf 37.0%. Die solide Eigenkapitalquote lag per 30. Juni 2024 unverändert bei 54.9%. Da keine grösseren Finanzierungen zur Verlängerung fällig wurden, reduzierte sich die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzierungen von 3.5 Jahren per 31. Dezember 2023 auf 3.0 Jahre per 30. Juni 2024. Der durchschnittliche Zinssatz verblieb unverändert bei 1.5%. Im ersten Halbjahr 2024 konnten Gewerbemietverträge im Umfang von rund 3’700 qm mit einem Mietertrag von rund CHF 1.5 Mio. p. a. verlängert oder neu abgeschlossen werden. Die Vertragsabschlüsse betrafen sowohl Büroflächen in Zug und Rotkreuz als auch Retailflächen in der Metalli. So ist die Liegenschaft Suurstoffi 14, welche ursprünglich ausschliesslich von Novartis genutzt wurde, wieder voll vermietet.

Die in der Berichtsperiode getätigten Mietvertragsabschlüsse haben zusammen mit den zahlreichen Vermietungen im Vorjahr zu einer markanten Reduktion der Leerstandsquote geführt. Die Leerstandsquote reduzierte sich von 3.9% per 31. Dezember 2023 auf sehr tiefe 0.7% per 30. Juni 2024. Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragsrestlaufzeit (WAULT) lag mit 6.1 Jahren (6.5 Jahre per 31. Dezember 2023) weiterhin auf einem im Branchenvergleich sehr hohen Niveau.

Neue Angebote im Metalli

Der Umbau der ehemaligen Zara-Fläche in der Einkaufs-Allee Metalli wurde abgeschlossen. Die Erdgeschossfläche wurde in drei Ladeneinheiten unterteilt und eine davon mit dem Untergeschoss verbunden. Im April und Mai 2024 haben Lidl (Lebensmittel), doodah und PME Legend (beide Bekleidung) ihre neuen Ladengeschäfte eröffnet. Kurz vor Abschluss steht zudem die seit April 2023 laufende, umfassende Sanierung der unter Denkmalschutz stehenden Liegenschaft Bären. Ende August 2024 wird die Tibits AG im Traditionshaus ihr erstes Lokal in Zug eröffnen.

Die Vorbereitungsarbeiten für den Start der Bauarbeiten für das letzte noch nicht realisierte Baufeld im Suurstoffi-Areal laufen auf Hochtouren. Die Erstellung der beiden Gebäude S43/45 mit insgesamt rund 14’400 qm Büro- und Schulungsflächen sowie 1’100 qm Wohnfläche für studentisches Wohnen löst in den nächsten drei bis vier Jahren Investitionen von rund CHF 85 Mio. aus. Der Baustart ist Ende 2024 vorgesehen und die Mietflächen können voraussichtlich Mitte 2027 zukünftigen Mietern übergeben werden. Die Flächen für studentisches Wohnen werden durch die Hochschule Luzern (HSLU) angemietet und betrieben. Für die Büro- und Schulungsflächen ist der Vermarktungsstart erfolgt und Gespräche mit Interessenten für die attraktiven und flexibel nutzbaren Mietflächen in den beiden Gebäuden laufen.

Lebensraum Metalli 

Die Klärung der Umsetzung der angenommenen Initiative «2000 Wohnungen für den Zuger Mittelstand» beim Projekt Lebensraum Metalli ist am Laufen. Die Forderung, wonach in allen Verdichtungsgebieten mindestens 40% der neu erstellten Wohnflächen preisgünstig sein müssen, hat Auswirkungen auf die beiden Bebauungspläne Metalli und Bergli, welche nicht vernachlässigbar sind. Zug Estates steht hierfür in engem Austausch mit den Baubehörden der Stadt Zug und prüft Umsetzungs- und Optimierungsmöglichkeiten im Projekt. Als Folge der Auswirkungen der Initiative hat sich Zug Estates bereits entschieden, die Anpassung des Bebauungsplans Bergli nicht weiterzuverfolgen und den Fokus auf den Bebauungsplan Metalli zu legen. Aktuell werden in Zusammenarbeit mit der Stadt Zug die Projektgrundlagen überarbeitet und der Bebauungsplan zur Gewährleistung der Umsetzung der Initiative angepasst. Es ist geplant, diese Arbeiten bis Ende 2024 zu finalisieren, so dass – bei einem Entscheid zur Weiterverfolgung des Projektes – der politische Prozess zur Inkraftsetzung des Bebauungsplans Metalli im ersten Halbjahr 2025 gestartet werden kann.

Im Bild: Suurstoffi-Areal in Rotkreuz

Eigenmietwert: Nationalrat will anderes Konzept als Ständerat

Die Wirtschaftskommission des Nationalrats hat sich mit den verbleibenden Differenzen beim Eigenmietwert befasst. Bezüglich der Zweitliegenschaften beantragt sie ihrem Rat mit 21 zu 3 Stimmen, an seinem früheren Beschluss festzuhalten und aus steuersystematischen Gründen einen vollständigen Systemwechsel (also unter Einbezug der Zweitliegenschaften) umzusetzen. Sie verweist in diesem Zusammenhang auf ihre Vorlage zur Schaffung der Grundlage für eine besondere Liegenschaftssteuer, womit die Kantone ihre Einnahmenausfälle kompensieren könnten. Beim Schuldzinsenabzug spricht sich eine knappe Kommissionsmehrheit (13 zu 12 Stimmen) für die Anwendung der quotal-restriktiven Methode aus. Dabei ergibt sich die Höhe des Schuldzinsenabzugs aus der Quote von unbeweglichem Vermögen (ohne selbstgenutztes Wohneigentum) am Gesamtvermögen. Nach dieser Methode sind einerseits die Einnahmenausfälle am geringsten, andererseits werden steuerplanerische Aktivitäten am ehesten verhindert. Zwei Minderheitsanträge verlangen einen Schuldzinsenabzug von bis zu 70 bzw. 100 Prozent der steuerbaren Vermögenserträge. Der Nationalrat wird das Geschäft während der Herbstsession beraten.

Swiss Prime Site: Portfolio mit Potenzial

Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften der Swiss Prime Site wuchs im ersten Halbjahr um 6.0% auf CHF 232.0 Mio. [218.9 im Vorjahreszeitraum]. Dazu beigetragen haben die Neubauprojekte an der Müllerstrasse in Zürich, im Stücki Park in Basel und bei Pont-Rouge in Genf, eine weitere Senkung der Leerstandsquote auf 3.6% [4.0% per Dezember] sowie bessere Mietzinsen bei Neu- und Wiedervermietungen, heisst es im Halbjahresbericht. Das Wachstum auf vergleichbarer Basis (EPRA LfL) betrug 3.7% [3.4% im Vorjahreszeitraum]. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) lag per Ende Juni 2024 annähernd konstant bei 4.9 Jahren. Durch die laufende Portfoliooptimierung im Rahmen des Capital Recyclings sowie einen strengen Kostenfokus konnte das Unternehmen dieses Ertragswachstum bei leicht niedrigerem Aufwand im Immobilien- Segment erzielen, wodurch sich die Aufwandquote (EPRA cost ratio) deutlich um einen Prozentpunkt auf 18.4% reduzierte [19.4% im Vorjahreszeitraum]. Entsprechend stieg der operative Gewinn (EBITDA) des Immobilien-Segments auf CHF 199.8 Mio. (+7.3% ohne Berücksichtigung der Verkaufsgewinne).

Per Halbjahr 2024 verzeichnete Swiss Prime Site positive Neubewertungen des Portfolios von CHF +30 Mio. [–99 im Vorjahreszeitraum]. Da der angewandte Diskontsatz unverändert blieb, sei diese Veränderung ausschliesslich auf operative Verbesserungen zurückzuführen: höhere Neuabschlüsse bei Mietverträgen, tiefere Leerstände sowie tiefere Objektkosten. Insgesamt erhöhte sich der Wert der Immobilien in der Kombination von Bewertungsanpassung, Verkäufen sowie Investitionen in die Entwicklungen gegenüber dem Jahresende 2023 um CHF +73 Mio. auf CHF 13.15 Mrd.

Akquisition Fundamenta

Das erste Halbjahr im Segment Asset Management war durch die Übernahme des spezialisierten Asset Managers Fundamenta geprägt. Mit der im April vollzogenen Transaktion sind verwaltete Vermögen im Umfang von CHF 4.2 Mrd. übergegangen. Damit avanciert Swiss Prime Site Solutions zum grössten unabhängigen Immobilien Asset Manager der Schweiz: Die verwalteten Vermögen (AuM) sind auf CHF 12.7 Mrd. angestiegen. Die Erträge aus dem Asset Management stiegen um 22% auf CHF 27.0 Mio. [22.2 im Vorjahreszeitraum]. Das EBITDA wuchs analog zum Ertragswachstum um 22% auf CHF 14.6 Mio. [11.9]. Der Beitrag von Fundamenta floss dabei nur anteilig für die Zeit nach Vollzug der Akquisition im April mit ein.

Höherer operativer Gewinn

Der konsolidierte Betriebsgewinn vor Abschreibungen und Neubewertungen (EBITDA) erhöhte sich um 3.5% auf CHF 204.7 Mio. [197.8 im Vorjahreszeitraum]; dies auf Basis von IFRS 5 («aufgegebene Geschäftsbereiche», d.h. ohne Berücksichtigung des anteiligen Ergebnisses der im Vorjahr verkauften Wincasa). Der konsolidierte Betriebsgewinn beinhaltet einen Verlust von CHF –3.8 Mio. [–3.6] des Jelmoli-Retail-Geschäfts – getrieben von einem weiteren Ertragsrückgang auf CHF 55.9 Mio. [59.8] aufgrund sich vermindernder Publikums-Frequenzen im Jelmoli-Haus sowie tieferer durchschnittlicher Umsätze pro Einkauf. Der totale Netto-Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund von höheren Refinanzierungskosten im Vergleich zu den auslaufenden Finanzierungen auf CHF 29.5 Mio. [28.1].

Im Bild: Prime Tower in Zürich.

Baumängel: Verjährungsfrist bei den heute geltenden fünf Jahren belassen

Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates hat zwei Vorlagen verabschiedet, mit welchen die Möglichkeiten zur Anfechtung von Anfangsmietzinsen beschränkt (16 zu 6 Stimmen bei 1 Enthaltung) und der Nachweis der sogenannten Orts- und Quartierüblichkeit erleichtert werden sollen (16 zu 8 Stimmen bei 1 Enthaltung). 

Die Kommission hat vom Ergebnisbericht über die Vernehmlassung zu den beiden von Alt-Nationalrat Hans Egloff eingereichten parlamentarischen Initiativen («Für Treu und Glauben im Mietrecht. Anfechtung des Anfangsmietzinses nur bei Notlage des Mieters») und («Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen») Kenntnis genommen. Auf der Grundlage dieser Ergebnisse hat sie über das weitere Vorgehen betreffend diese beiden Geschäfte diskutiert.

Die Kommission teilt die Ansicht mehrerer Vernehmlassungsteilnehmenden, wonach sich die Anliegen der parlamentarischen Initiativen auf verschiedene Aspekte des Mietrechts beziehen. Entsprechend hat sie sich entschieden, die parlamentarischen Initiativen in zwei separaten Entwürfen umzusetzen. Die Kommission hat grossen Handlungsbedarf bei der Mietzinsgestaltung festgestellt, da die momentane Rechtslage zu bedeutender Rechtsunsicherheit führt und langwierige Verfahren mit hohem administrativem Aufwand für die Streitparteien und Schlichtungsbehörden begünstigt. Weiter hat die Kommission diskutiert, ob die parlamentarischen Initiativen jeweils gemäss dem Wortlaut ihres Initiativtextes oder gemäss einer ebenfalls in die Vernehmlassung gegebenen Variante umgesetzt werden sollte. In beiden Sachverhalten hat sich die Kommission für eine Umsetzung gemäss Wortlaut entschieden (bezüglich Anfechtung des Anfangsmietzinses mit 16 zu 9 Stimmen, bezüglich Orts- und Quartierüblichkeit mit 15 zu 9 Stimmen). Die Kommission begrüsst somit, dass Anfangsmietzinse nur noch dann angefochten werden können, wenn sich die mietende Partei zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in einer persönlichen oder familiären Notlage befand. Ebenfalls befürwortet sie die diversen vorgeschlagenen Spezifikationen im Bereich der Orts- und Quartierüblichkeit. Diese sollen es leichter machen, nachzuweisen, dass die Mietzinsen eines Objektes den Mietzinsen von vergleichbaren Objekten entsprechen und somit nicht missbräuchlich sind. So sollen unter anderem die Anzahl für den Vergleich notwendiger Objekte reduziert und neu auch branchenetablierte Statistiken als Beweismittel zugelassen werden. Die nun verabschiedeten Vorlagen werden voraussichtlich in der Frühjahrssession 2025 im Nationalrat beraten.

Baumängel: Verjährungsfrist bleibt

Die Kommission hat sich mit den Beschlüssen des Ständerats im Entwurf zur Revision des Gewährleistungsrechts bei Baumängeln auseinandergesetzt. Sie beantragt ihrem Rat mit 17 zu 7 Stimmen bei 1 Enthaltung, am Modell des Nationalrats festzuhalten, wonach für Baumängel künftig eine jederzeitige Rügemöglichkeit während der Verjährungsfrist möglich wäre. Mit 15 zu 9 Stimmen hat die Kommission jedoch beschlossen, die Verjährungsfrist bei den heute geltenden 5 Jahren zu belassen und auf die ursprünglich beabsichtigte Verdoppelung auf 10 Jahre zu verzichten. Eine Minderheit der Kommission beantragt ihrem Rat, sich dem Ständerat anzuschliessen und für Baumängel eine Rügefrist von 60 Tagen vorzusehen. Die RK-S wird die Differenzbereinigung im nächsten Quartal vornehmen.

SF Urban Properties AG: Höherer Liegenschaftsertrag

Der Liegenschaftsertrag der SF Urban Properties AG (SIX Swiss Exchange: SFPN) stieg im Vorjahresvergleich um CHF 0.9 Mio. oder 5.7% auf CHF 15.6 Mio. Dies sei auf den Erwerb der Wohnliegenschaft Austrasse 71/73/75 in Basel, die Anpassung der Mietverträge an die Indexierung oder den Referenzzinssatz und die Wiedervermietung nach Bauprojekten zurückzuführen, heisst es in einer Mitteilung. Like-for-like resultiert eine Mietzinssteigerung um 2.1%. Die stichtagsbezogene Leerstandsquote blieb gegenüber dem Vorjahr mit 1.8% gleich. Die bestehenden Promotionsprojekte schritten im ersten Halbjahr planmässig voran. Die daraus resultierenden Erträge liegen mit CHF 8.2 Mio. leicht hinter dem Betrag der Vorjahresperiode (CHF 8.9 Mio.).

Rückgang des Verwaltungsaufwandes

Die Betriebsaufwände betrugen insgesamt CHF 12.0 Mio. gegenüber CHF 12.2 Mio. in der Vorjahresperiode, wovon CHF 6.6 Mio. aus den Entwicklungsliegenschaften stammen (Vorjahr: CHF 6.5 Mio.). Insbesondere wurde der Verwaltungsaufwand im Vergleich zum Vorjahr um CHF 0.3 Mio. gesenkt. Infolge der Umklassierung der Seefeldstrasse 186 in Zürich von einer Entwicklungs- zur Renditeliegenschaft wurde das bestehende Impairment von CHF 0.3 Mio. aufgelöst. Die EBIT-Marge der Renditeliegenschaften exkl. Neubewertungseffekte konnte von 61.90% auf 63.63% gesteigert werden. Der Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte, der den Aktionären der SFUP zuzurechnen ist, stieg gegenüber dem Vorjahr von CHF 5.4 Mio. auf CHF 6.4 Mio., woraus ein Gewinn pro Namen- aktie exklusive Neubewertungseffekte von CHF 1.90 (Vorperiode: CHF 1.62) resultiert.

Trotz des erhöhten durchschnittlichen Diskontsatzes wurde der Portfoliowert in der ersten Jahreshälfte dank der höheren Erträge und des Fortschritts bei den Bauprojekten stabil gehalten. Inklusive Umklassierung und Zukauf beträgt der Portfoliowert per 30. Juni 2024 CHF 765.5 Mio. gegenüber CHF 745.6 Mio. per 31. Dezember 2023. Der durchschnittlich gewichtete reale Diskontsatz erhöhte sich im ersten Semester von 2.76% auf 2.79%. Der Zukauf der Austrasse 71/73/75 in Basel führte zu einem Einwertungsgewinn von CHF 1.7 Mio. Insgesamt resultiert damit eine Neubewertung aus Renditeliegenschaften in der Höhe von CHF -0.8 Mio. (Vorperiode: CHF -8.0 Mio.).

PSP Swiss Property bestätigt die Ebitda-Prognose von CHF 300 Mio.

Der Bilanzwert des Immobilienportfolios von PSP Swiss Property betrug per Ende H1 2024 CHF 9.7 Mrd. (Ende 2023: CHF 9.6 Mrd.) und die Leerstandsquote belief sich auf 4.0% (Ende 2023: 3.6% bzw. Ende Q1 2024: 4.1%). Das Portfolio umfasste 157 Anlageliegenschaften. Dazu kamen zwei Areale und acht Entwicklungsliegenschaften. Dies geht aus dem Halbjahresbericht von PSP hervor.

Per 28. Juni 2024 wurde für CHF 58.0 Mio. eine Geschäftsliegenschaft im Genfer «Quartier des Banques» mit einer vermietbaren Fläche von rund 5 000 qm gekauft. Im Rahmen der laufenden Portfoliooptimierung wurden in der Berichtsperiode sechs kleinere Anlageimmobilien an sekundären Lagen für insgesamt CHF 82.5 Mio. verkauft. Der Verkaufserlös überstieg deren letzte Bewertung um CHF 11.3 Mio. (16.1%). Bei der Wohnüberbauung «Residenza Parco Lago» in Paradiso wurde die letzte Einheit für CHF 3.5 Mio. bereits im Q1 2024 verkauft.

Insgesamt ergaben Neubewertungen der Liegenschaften durch den unabhängigen externen Schätzungsexperten in der Berichtsperiode eine Aufwertung in Höhe von CHF 44.7 Mio. (davon wurden bereits im Q1 2024 CHF 31.2 Mio. erfasst). Von der gesamten Aufwertung entfielen CHF 33.4 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 11.3 Mio. auf Areale und Entwicklungsliegenschaften; auch die Einwertung der Ende Juni 2024 gekauften Genfer Liegenschaft hatte einen positiven Effekt. Die Aufwertung im Q1 2024 ergab sich aufgrund liegenschaftsspezifischer Faktoren bei drei Anlageliegenschaften und einer Entwicklungsliegenschaft. Ferner gab es punktuell Veränderungen des Diskontierungssatzes und der Marktmiete infolge Vermietungen. Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio per Mitte 2024 blieb unverändert bei nominal 3.85% (Ende 2023: 3.85%). Von den 2024 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.3 Mio.) waren per Ende H1 2024 noch 7% offen. Die Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug Ende H1 2024 4.7 Jahre, diejenige der zehn grössten Mieter, die 25% der Mieterträge ausmachen, 5.5 Jahre.

Konsolidiertes Halbjahresergebnis

Das operative Ergebnis, das heisst der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, verringerte sich um CHF 36.9 Mio. oder 24.5% auf CHF 113.6 Mio. (H1 2023: CHF 150.5 Mio.). Das Vorjahresergebnis H1 2023 war durch die Auflösung von latenten Steuern über CHF 30.6 Mio. geprägt (H1 2024: CHF 3.4 Mio.). Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich in der Berichtsperiode um CHF 12.9 Mio. oder 7.9% auf CHF 176.2 Mio. (H1 2023: CHF 163.3 Mio.). Einen negativen Effekt hatten tiefere Erlöse aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum um CHF 9.7 Mio., weniger aktivierte Eigenleistungen um CHF 1.7 Mio., ein um CHF 0.4 Mio. höherer Betriebsaufwand und ein um CHF 8.5 Mio. gestiegener Nettofinanzierungsaufwand. Grund für den höheren Finanzierungsaufwand sind die seit Herbst 2022 gestiegenen Marktzinssätze. Dabei gilt es jedoch zu erwähnen, dass die Finanzierungskosten mit einem Fremdkapitalkostensatz von 0.95% über die letzten vier Quartale relativ betrachtet weiterhin tief waren (Ende 2023: 0.72%).

Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, lag bei CHF 2.48 (H1 2023: CHF 3.28). Der Reingewinn erreichte CHF 156.3 Mio. (H1 2023: CHF 76.9 Mio.). Die Steigerung um CHF 79.4 Mio. oder 103.2% erklärt sich insbesondere durch die Portfolioaufwertung um CHF 44.7 Mio. (im H1 2023 resultierte eine Abwertung um CHF 90.7 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 3.41 (H1 2023: CHF 1.68). Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug per Ende H1 2024 CHF 113.35 (Ende 2023: CHF 113.82). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 134.30 (Ende 2023: CHF 134.48). Dabei ist zu beachten, dass am 10. April 2024 eine Dividendenausschüttung von CHF 3.85 brutto pro ausstehende Aktie erfolgte.

Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 5.199 Mrd. per Ende Juni 2024 – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 53.4% – bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2023: CHF 5.221 Mrd. bzw. 53.3%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.435 Mrd. bzw. 35.3% der Bilanzsumme (Ende 2023: CHF 3.466 Mrd. bzw. 35.4%). Per Ende Juni 2024 lag der durchschnittliche Stichtags-Fremdkapitalkostensatz bei 1.02% (Ende 2023: 0.91%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.9 Jahre (Ende 2023: 3.9 Jahre).

Zum Zeitpunkt der H1-Publikation verfügte PSP Swiss Property über CHF 0.975 Mrd. offene Kreditfazilitäten; davon waren CHF 0.745 Mrd. zugesichert. PSP Swiss Property AG hat von Moodyʼs ein Issuer Rating A3 sowie ein Senior Unsecured Rating A3 (Ausblick stabil).

Jens Vollmar wird im Frühjahr 2025 neuer CEO bei Implenia

Bei Implenia kommt es im Frühjahr 2025 zu einem Führungswechsel. André Wyss, seit Oktober 2018 CEO von Implenia, wird per Ende März 2025 zurücktreten. André Wyss: «Ich habe entschieden, mich nach sechseinhalb Jahren bei Implenia, im kommenden Frühjahr aus der operativen Tätigkeit zurückzuziehen und mein Wirken auf bestehende und neue Mandate zu fokussieren.» Zum Nachfolger von André Wyss als CEO hat der Verwaltungsrat per 1. April 2025 den derzeitigen Head Division Buildings, Jens Vollmar, ernannt. Er ist seit 2013 bei Implenia und leitete ab 2015 den damaligen Geschäftsbereich Buildings sowie seit 2019 die Division Buildings als Mitglied des Implenia Executive Committee. Ebenso führt er als Country President das Country Executive Committee Schweiz. Vor seiner Tätigkeit bei Implenia war Jens Vollmar, nach Ausbildung und Promotion zum Dr. oec., an der Universität St. Gallen (HSG) als Senior Consultant tätig. Er hat an der HSG einen Lehrauftrag für Unternehmenstransaktionen sowie Bau- und Immobilienmanagement, ist Vorstandsmitglied bei «Bauenschweiz» und Vizepräsident im Vorstand des Verbands «Entwicklung Schweiz». Die Nachfolge von Jens Vollmar als Head Division Buildings wird zu einem späteren Zeitpunkt geregelt.

Zudem kommt es zu einem Wechsel in der Führung der Division Civil Engineering. Christian Späth tritt auf Ende August von seiner Funktion zurück und nimmt extern eine neue Herausforderung an. Sein Nachfolger als Head Division Civil Engineering und Mitglied des Implenia Executive Committee wird per 1. September 2024 Erwin Scherer. Er ist seit 2019 als Global Head Tunnelling bei Implenia für den Tunnelbau und damit verbundene Infrastrukturprojekte in den europäischen Märkten verantwortlich. Zuvor war er bei verschiedenen führenden Tunnelbau-Unternehmen tätig – so als Geschäftsbereichsleiter bei Ed. Züblin AG, Projekt- und Construction-Manager bei Walter Bau AG und Stuag/Strabag AG. Seine Ausbildung zum «Graduate Civil Engineer» machte Erwin Scherer an der Montan-University Leoben, wo er auch als Wissenschaftlicher Assistent tätig war.

André Wyss wird neu SBB-Verwaltungsrat. Formal soll er im April 2025 als Mitglied in den SBB-VR gewählt werden und ein Jahr später das Präsidium von Monika Ribar übernehmen.

Umsatz gesteigert

Implenia erzielte ein EBIT von CHF 50,5 Mio. (HY1.2023: CHF 49,9 Mio.). Der Umsatz lag mit CHF 1’741 Mio. über Vorjahresniveau (HY1.2023¹: CHF 1’720 Mio.). Währungsbereinigt konnte die Gruppe den Umsatz um 2,7% steigern. Mit CHF 7,1 Mrd. (HY1.2023: CHF 7,3 Mrd.) ist der Auftragsbestand nach wie vor hoch. Die Division Real Estate erzielte ein EBIT von CHF 6,8 Mio. (HY1.2023: CHF 16,1 Mio.), obwohl keine Real Estate Verkäufe stattgefunden haben. Der Buchwert des bestehenden Real Estate Portfolios belief sich auf CHF 197,0 Mio. (HY1.2023: CHF 158,8 Mio.). Implenia erhöhte das Eigenkapital im ersten Halbjahr um CHF 25,7 Mio. auf CHF 601,5 Mio. (FY.2023: CHF 575,8 Mio.). Die Bilanzsumme blieb mit CHF 2’928 Mio. (exkl. kurzfristiger Festgeldanlage aus dem Emissionserlös der Anleihe im April, FY.2023: CHF 2’906 Mio.) auf konstantem Niveau. Die Eigenkapitalquote konnte per 30. Juni 2024 weiter auf 20,5% gesteigert werden, bereinigt um die kurzfristige Festgeldanlage aus der Anleihe. Die ausgewiesene Eigenkapitalquote lag bei 19,7% (FY.2023: 19,8%). Das Halbjahresergebnis ist ein weiterer Schritt, um die Eigenkapitalquote nachhaltig auf 25% zu verbessern. Die Veränderung der flüssigen Mittel im ersten Halbjahr war branchenbedingt saisonal beeinflusst und enthielt die Zahlung der zweiten Tranche des Kaufpreises für Wincasa sowie Landkäufe. Der Free Cash Flow, ohne die Zahlung für Wincasa, lag mit CHF -209 Mio. (HY1.2023: CHF -210 Mio.) auf Vorjahresniveau. Basierend auf dem profitablen operativen Geschäft, erwartet Implenia eine nachhaltig positive Entwicklung des Free Cash Flow.

Helvetica Swiss Living Fund legt Basis für künftiges Wachstum

Der Helvetica Swiss Living Fund (HSL Fund) hat seit Jahresbeginn 2024 dreizehn Immobilien im Wert von rund CHF 184 Mio. veräussert, wie die Fondsleitung mitteilt. Diese strategischen Verkäufe sollen das Portfolio stärken und die Fremdfinanzierungsquote frühzeitig unter das regulatorische Maximum senken – von 43 Prozent Ende 2023 auf 31,5 Prozent. Damit erreiche der Fonds einen wichtigen Meilenstein. Diese Portfoliooptimierung werde die Bruttorendite auf über 4 Prozent steigern und die Nettorendite um 25 Basispunkte auf rund 3,4 Prozent verbessern, während gleichzeitig die Leerstandsquote des Fonds auf unter 4 Prozent gesenkt wird. Nach Abschluss der noch geplanten Verkäufe, welche voraussichtlich bis Ende September 2024 abgeschlossen sein werden, wird sich die Fremdfinanzierungsquote im Zielkorridor von 25 bis 28 Prozent einpendeln. Damit sei die Grundlage für eine langfristige Stärkung des Fonds gelegt.

Wie bereits im April 2024 kommuniziert, wurde die Verwaltungsgebühr (Management Fee) rückwirkend zum Jahresbeginn von 0,70 Prozent auf 0,45 Prozent signifikant reduziert. In Kombination mit den anderen Massnahmen positioniert dies den Fonds als attraktives Anlagevehikel im Vergleich zu den Mitbewerbern. Mit einem Nettoinventarwert (NAV) von rund CHF 102 pro Anteil nach den bereits erfolgten Verkäufen biete der Fonds ein starkes Fundament, um weiter zu wachsen und an Wert zu gewinnen, heisst es weiter. Die Anlagestrategie fokussiert verstärkt auf suburbane Wohnlagen in Wachstumsregionen. Der Fokus liegt insbesondere auf Immobilien im tieferen Mietzinssegment, das von einer breiten Bevölkerungsgruppe nachgefragt wird. Die kontinuierliche Zu- und Binnenwanderung in den suburbanen Raum erhöht die Nachfrage zusätzlich. Durch kosteneffiziente Sanierungen, einschliesslich energetischer Optimierungen, will der Fonds zur Entlastung des angespannten Wohnungsmarktes beitragen und den Bedürfnissen der Zukunft entsprechen.

Ina Invest: Marktwert des Immobilienportfolios legt zu

Cham Group weist tieferen Konzerngewinn aus

Die Cham Group weist für das erste Halbjahr 2024 bei leicht gestiegenen Mieteinnahmen nur einen bescheidenen Konzerngewinn von CHF 0.8 Mio. (Vorjahresperiode CHF 18.6 Mio.) aus, wie das Unternehmen mitteilt. Der hohe Gewinn in der Vorjahresperiode resultierte aus den Verkäufen von Stockwerkeigentumswohnungen der ersten Bauetappe. Im Geschäftsjahr 2024 sind keine Verkäufe geplant. Der Gesamtwert des Immobilienportfolios erhöhte sich infolge der Bautätigkeit auf CHF 480.3 Mio. (Ende 2023: CHF 444.5 Mio.). Die Finanzverbindlichkeiten stiegen im Zuge dessen auf CHF 69.5 Mio. (Ende 2023: CHF 25.2 Mio.). Das Eigenkapital beläuft sich zum Periodenende auf CHF 371.9 Mio. Das entspricht einer Eigenkapitalquote von 72.3%.

Sandro Principe neuer Director Business Customers bei SMG Real Estate

Ab dem 1. November 2024 übernimmt Sandro Principe die Position des Director Business Customers innerhalb von SMG Real Estate für die Immobilienmarktplätze ImmoScout24, Homegate, Flatfox, Immostreet.ch, alle-immobilien.ch, home.ch sowie Acheter-Louer.ch. In dieser Funktion verantwortet er die strategische Führung des Bereichs der Geschäftskunden sowie den gesamten Vertriebs- und Kundendienstbereich. Sandro Principe bringt langjährige Erfahrung aus verschiedenen leitenden Positionen in der Immobilien- sowie IT-Industrie mit. Bis zu seinem Wechsel zu SMG war er Mitglied des Executive Boards bei der Yarowa AG und hat dort unter anderem die internationale Immobilienverwaltungspraxis aufgebaut. Davor wirkte er als Chief Transformation Officer bei der Wincasa AG, wo er die Digitalisierung eines der führenden Immobilien-Dienstleisters in der Schweiz verantwortete. Weitere Stationen umfassten unter anderem Swisscom, SPS (früher Swiss Post Solutions), Accenture sowie die Gründung von Lemonfrog, welche insgesamt 17 Vermittlungsplattformen für Betreuungsdienstleistungen in vier Ländern betreibt. Sandro Principe verfügt über einen Ph.D. in Business Administration von der Universität St.Gallen sowie umfassende Weiterbildungen in Management Consulting und Agile Management.